Залоговая недвижимость. Достоинства и недостатки её покупки, основные риски и отличия от прямых продаж

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок.

Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

к содержанию ↑

Преимущества и недостатки

Преимущества Недостатки
Меньше стоимость Плохое состояние
Повышенная надежность Высокий риск
Можно купить жилье в кредит Более сложная процедура покупки
  • Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.
  • Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
  • Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
  • Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
  • Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).
к содержанию ↑

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:
  • Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде. В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов. Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.
  • Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.
  • Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.
  • Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.
к содержанию ↑

Правила и особенности покупки квартиры на торгах по банкротству

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

  • Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
  • Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.
  • Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
  • Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.
к содержанию ↑

Порядок действий

  1. Зарегистрироваться на торгах.
  2. Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
  3. Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.
  4. Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
  5. Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
  6. «Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.
  7. Оформить право собственности и получить все необходимые документы.
к содержанию ↑

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

  • Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
  • Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
  • Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.
к содержанию ↑

Расходы

  • Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
  • Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.
к содержанию ↑

Сроки

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

  • Регистрация: до 1 дня.
  • Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
  • Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
  • Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
  • Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
  • Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Говорят, если покупать квартиру у неудачливого ипотечного заемщика или у самого банка, который квартиру уже конфисковал у должника, то можно серьезно выиграть в цене. С другой стороны, покупка залоговой квартиры пугает: а вдруг какие-то невыполненные обязательства прежним хозяином квартиры падут на голову покупателя?

По информации Марины Маркаровой, управляющего партнера компании MAYFAIR Properties, в кризис число сделок с залоговыми квартирами выросло, но незначительно — в среднем не более чем на 5%. А Александр Рюмин, директор департамента элитной недвижимости компании «A- Realty Group», сообщил порталу www.metrinfo.ru, что число таких сделок в его агентстве составляет не более 2-3% от общего числа.

Эдуард Булычев, руководитель отдела вторичной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной, оценил долю операций с залоговым жильем в компании на уровне 20-25%. Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость», назвала цифру – 7%.

Риелторы постоянно продают недвижимость, находящуюся в залоге у банков, — это подтвердила Юлия Лурье, руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость». И в большинстве случаев речь идет о квартирах, которые реализуются их владельцами по доброй воле.

Например, когда-то молодожены купили однокомнатную квартиру по ипотеке, прожили в ней 2-3 года, родился ребенок, стала нужна двухкомнатная, которая приобретается опять с использованием ипотечного кредита. Поэтому однокомнатную квартиру нужно продать.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Но у компании также есть клиенты, которые вынуждены продавать квартиру, так как не могут выплачивать ипотеку. В основном такие клиенты, не дожидаясь обращений банков в коллекторские агентства и суды, идут к риелторам.

Но бывает еще и продажа по принуждению. Она возможна, как уточняет Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», только в случае длительной просрочки ипотечных платежей (более 6-9 месяцев).

Обычно банки предлагают различные варианты для погашения задолженности — продление срока кредита, отсрочка погашения основного долга и т.д. Если ни один из вариантов не устраивает клиента, то квартира реализуется уже по судебному решению.

Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость») обращает внимание на очень важный момент — без решения суда агрессивно требовать от заемщика продажи его имущества нельзя: «если же под «принудительной продажей» понимать действия кредиторов, коллекторов и прочих лиц, которые заставляют заемщика продать свою квартиру, то такая сделка, подпадая под нормы статьи 179 Гражданского кодекса РФ (сделка, совершенная под влиянием угрозы, при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях), в дальнейшем имеет все шансы быть признанной недействительной в судебном порядке».

От чего зависит цена
Залоговая квартира интересна покупателю, если ее цена ниже среднерыночной. Как уточнила Татьяна Воробьева, руководитель подразделения «Тверское» «Московского Агентства Недвижимости», разница может доходить до 25%.

Ведь в сделке помимо сторон продавца и покупателя в качестве третьей стороны присутствует банк, и зачастую условия диктует именно он.

Стоимость залоговой квартиры зависит от того, насколько критична у заемщика ситуация с банком-кредитором. Чем критичнее – тем дешевле. Учитывается сумма общей задолженности с процентами и штрафными санкциями, длительность периода, в течение которого заемщик не платит по кредиту, и др.

Но, как отметил Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья», при добровольной продаже залоговой квартиры заемщик и банк чаще всего договариваются полюбовно: условия удовлетворяют обе стороны.

И тут уж многое зависит от профессионализма риелтора, занимающегося сделкой. Юлия Лурье («ИНКОМ-Недвижимость») рассказала случай, когда риелторы покупали для своего клиента залоговую трехкомнатную квартиру в районе станции метро «Полежаевская» в доме серии П-44Т.

Продавал эту квартиру частный маклер, который долго не мог найти покупателя на свой объект, т. к.

всех пугала схема сделки с участием банка. Однако предложение было выгодным: залоговая квартира была куплена на 800 тыс.

руб. дешевле аналогичных предложений на рынке.

Эксперт привела и другой пример сделки. В ней риелтор выступал продавцом залоговой квартиры в Домодедово и был заинтересован продать ее дороже. Сделка прошла удачно, а клиент получил деньги в размере ее рыночной стоимости.

Другие факторы, влияющие на цену, — потребительские характеристики, в частности — расположение квартиры и качество ее ремонта.

Александр Рюмин («A-Realty Group») привел пример продажи трехкомнатной залоговой квартиры на улице Байкальская (метро «Щелковская»). После развода заемщик решил ее продать (она была в семье не единственной). Большой спрос на полностью оборудованную мебелью и техникой квартиру позволил продать ее по рыночной цене за 12, 4 млн руб.

Другой случай из практики показывает, что продажа квартиры «ниже рынка» тоже может быть выгодной. На продажу был выставлен элитный пентхаус в районе Арбата.

Рыночная стоимость квартиры была около $6,2 млн, а ежемесячный платеж банку — $100 тыс. Каждый месяц экспозиции объекта на рынке делал его дороже на эту сумму.

Учитывая ограниченный спрос на такие предложения, продавец согласился продать пентхаус за $5,5 млн.

Однако бывают и такие случаи, когда заемщик выставляет квартиру на продажу дорого для того, чтобы ее вообще не купили. О такой «практике» нам поведал Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ». Заемщик попадал в тяжелое финансовое положение: терял работу и допускал просрочку платежей по ипотеке.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Спустя какое-то время из банка начинали звонить заемщику, а заодно и его друзьям и родственникам, требуя погашения долга. Чтобы избежать этого прессинга, заемщик приходил в банк и заявлял, что продает квартиру, чтобы расплатиться по кредиту.

Звонки прекращались, а через какое-то время, получив небольшую передышку, заемщик устраивался на работу и возобновлял платежи по кредиту как ни в чем не бывало.

Все, что мы рассказали выше, касается добровольной продажи. Если она невозможна, банку приходится обращать взыскание на предмет залога в судебном порядке.

В этом случае квартира выставляется на торги по стоимости, которую определил банк. Как правило, стоимость предложения гораздо ниже рыночной.

Если после того, как квартира будет продана и погашены долги банку, остаются деньги, они поступают в распоряжение заемщика. Если же расходы банка покрыть не удается, то оставшаяся часть долга взыскивается с заемщика через суд, — рассказывает Андрей Банников («Азбука Жилья»).

Как мы уже отмечали, принудительная продажа возможна только после получения соответствующего решения суда через аукционы. Покупателю необходимо убедиться, что такое решение у банка есть и оно не обжаловано собственником в законном порядке.

При несоблюдении этих условий предыдущий собственник вправе отстаивать свои права в суде, говорит Алена Сапрыкина, заместитель руководителя департамента элитной жилой недвижимости Delta estate.

Если стоимость квартиры не покрывает кредит
В период кризиса при продаже залоговых квартир возникла дополнительная сложность: если на растущем рынке стоимость заложенной квартиры полностью погашала кредит, а растущий ранок позволял даже остаться в плюсе, то сейчас сумма кредита, полученного до кризиса, может превышать стоимость квартиры. Как рассказала Татьяна Воробьева («Московское Агентство Недвижимости»), в данном случае то, как будут производиться расчеты, зависит от условий кредитного договора.

На практике в большинстве случаев в качестве дополнительных ресурсов для окончательного погашения кредита рассматривается все имущество заемщика. «Этот факт может стать неприятным сюрпризом, т.к.

большинство владельцев ипотечных квартир считают, что в случае невозможности оплаты кредита они рискуют только заложенной квартирой», — подчеркивает эксперт.

Технология сделки и схемы расчетов
Сделки с залоговым жильем регулируются ФЗ «Об ипотеке» и несложны в производстве. По мнению Андрея Владыкина («НДВ-Недвижимость»), основная трудность заключается в том, чтобы синхронизировать действия нескольких сторон: продавца, покупателя, банка-залогодержателя, регистрационной палаты, нотариуса и т.д.

Сделки проходят по разным схемам взаиморасчета. Как рассказала Марина Маркарова (MAYFAIR Properties), по одной из них покупатель вносит денежную сумму продавцу-залогодателю в качестве аванса/задатка в размере задолженности (по соответствующему соглашению или предварительному договору).

Продавец из этих денег погашает задолженность; получает уведомление банка о том, что все обязательства по кредитному договору выполнены и банк-залогодержатель не возражает против отчуждения объекта недвижимости. Затем продавец-залогодатель и покупатель подписывают договор купли-продажи, после чего в Росреестре регистрируется договор, переход права собственности, предоставляется выписка из ЕГРП о снятии обременения с квартиры.

По другой схеме покупатель закладывает в одну банковскую ячейку денежную сумму за продаваемый объект недвижимости для продавца-залогодателя, в другую банковскую ячейку — деньги в размере задолженности для банка – залогодержателя. Затем продавец получает от банка уведомление о том, что обязательства по кредитному договору выполнены и банк согласен на отчуждение имущества.

Дальше продавец и покупатель совершают сделку купли-продажи; в Росреестре регистрируется договор купли-продажи, переход права собственности, право собственности. В конце всех манипуляций продавец и банк получают доступ к банковским ячейкам.

Эдуард Булычев («БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной) проиллюстрировал технологию взаиморасчета на конкретном примере. Компания продавала трехкомнатную квартиру, находящуюся в залоге у «АбсолютБанка».

Схема расчетов такова: деньги покупателя в день сделки закладываются в две ячейки на имя собственника: доступом к первой, с суммой остатка по кредиту, является подписанный и зарегистрированный договор с обременением на имя покупателя. Эти деньги продавец передает банку в день регистрации договора.

Доступ ко второй ячейке, с деньгами продавца (дельта, т.е. сумма, которую он уже выплатил банку и возвращает ее себе) – это зарегистрированный договор и выписка из ЕГРП о снятии обременения с квартиры.

«Обременение с объекта недвижимости в регистрационной палате на сегодня снимается за три дня, и покупатель ничем не рискует», — заверяет эксперт.

Расчет между всеми участниками сделки может произойти и так: покупатель подписывает дополнительное соглашение к кредитному договору, на основании которого он становится поручителем продавца. Так как покупатель является поручителем, он погашает задолженность продавца.

Банк выдает уведомление о том, что все обязательства по кредитному договору выполнены и он не возражает против отчуждения объекта недвижимости. После этого в Росреестре одновременно регистрируется договор купли-продажи, переход права собственности, право собственности, и происходит снятие обременения.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Все нюансы относительно того, что покупатель выступит поручителем продавца, а также схема оплаты (частью денег погашается задолженность, оставшаяся часть передается продавцу) должны быть четко прописаны в предварительном договоре.

Расходы при сделках с залоговым жильем больше, чем при обычной купле-продаже. Договор купли-продажи и регистрацию таких сделок проводят уполномоченные нотариусы, поэтому расходы – напрямую зависят от их тарифов.

Если в договоре ипотеки оговорен штраф или проценты за досрочное погашение кредита, придется заплатить и их. Например, по опыту компании «БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной, фактическая стоимость процедуры вывода из-под залога составляет 6 тыс.

руб. (госпошлина + оформление).

Эту сумму, как правило, оплачивает продавец.

Что же касается рисков, то, как заверила Татьяна Воробьева («Московское Агентства Недвижимости»), все операции, проводимые с квартирами, находящимися под залогом у банка, многократно проверяются. А Марина Маркарова (MAYFAIR Properties) дополняет, что основания для расторжения сделок перечислены в Гражданском кодексе.

«При соблюдении норм закона, в частности ФЗ «Об ипотеке», риск признания сделки недействительной и расторжения договора сводится к нулю», — подчеркивает эксперт.

Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.

В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.

к содержанию ↑

Нужен ли посредник

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов.

Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

к содержанию ↑

Схемы покупки залоговой квартиры

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

  • Продажа через погашение кредита покупателем квартиры
Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя.

Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

  • Продажа с участием банка

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка.

После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки.

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

  • Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.
к содержанию ↑

Выгода приобретения квартиры под залогом

Квартиру, торгуемую банком-залогодержателем после ее конфискации у неплатежеспособного заемщика, возможно приобрести дешевле схожих рыночных предложений. И не только квартиру – в базах залоговой недвижимости, на публичных торгах и аукционах выставляется самая разная недвижимость, включая загородные коттеджи и садовые участки.

Залоговой недвижимостью являются объекты, приобретаемые на заемные деньги. К примеру, на ипотечный кредит – жилье, купленное по банковскому займу, может быть изъято у собственника кредитной организацией при отсутствии своевременных кредитных выплат (Гражданский кодекс, статья 348).

Поскольку банку-кредитору залоговая недвижимость как объект собственности не интересна, его задача обратить такое имущество в деньги. Но реализация конфискованных квартир занимает иногда более года, что побуждает банковские организации снижать ценник выкупа.

Известно три варианта покупки залогового жилья у банка и каждый требует покупательской внимательности, поскольку полностью небезопасен.

к содержанию ↑

Банковский аукцион залоговой недвижимости

Данный способ реализации жилья, выступающего кредитным залогом – основной. Продажа недвижимости в таком варианте происходит при добровольном согласии должника и во внесудебном порядке (закон за №102-ФЗ, ст.55). Число ипотечных заемщиков по России возрастает ежегодно, а значит такие аукционы будут все чаще проводится.

  • начальная стоимость лота устанавливается независимым оценщиком;
  • задаток участников составляет 5% от начальной цены;
  • побеждает лицо, назвавшее максимальную стоимость.

Проигравшим возвращается 5% задаток, а для победителя эта сумма вносится на счет покупки. Обычно первоначальная (оценочная) стоимость аукционной квартиры близка к рыночным ценам. Если же ее цена заметно ниже – существуют какие-то риски, которые участникам следует выяснить до торгов.

Отметим, что приобрести залоговую недвижимость с приличной скидкой в процессе аукциона практически невозможно. Банк заинтересован в достижении цены, сравнимой с предложениями вторичного рынка. В пылу аукционного азарта лот может даже оказаться дороже среднерыночных цен.

Помимо риска переплатить победители залогового аукциона нередко сталкиваются с неприятными сюрпризами по купленному жилью – наличия в нем прописанных, которых невозможно или затруднительно снять с учета. И тогда освобождение квартиры прошлыми жильцами займет много времени.

До подачи аукционной заявки следует выяснить в регистрирующем органе (ЕГРН, домовая книга) число прописанных в залоговой недвижимости и торговаться только по лотам, где прописанных нет.
к содержанию ↑

Вопрос-ответ (0)

Задать вопрос

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

За границей одним из наиболее выгодных способов вложения средств является покупка залогового жилья у банков. Зачастую в качестве объекта недвижимости выступает качественный дом или квартира, которая продаётся по цене весомо ниже рыночной стоимости.

В нашей стране ситуация с покупкой такого жилья несколько иная. Рассмотрим плюсы и минусы приобретения залоговой недвижимости.

к содержанию ↑

Влияет ли способ продажи на стоимость жилья?

Существует три основных способа продажи залогового жилья:

  1. Реализация ипотечной недвижимости самим заёмщиком.
  2. Продажа жилья банком при посредничестве риелторов.
  3. Реализация недвижимости через открытые торги.
На данный момент в нашей стране популярны только первые два варианта, а третий встречается очень редко, хотя именно он наиболее выгоден покупателю.

При первом способе продажи в основном квартиры реализуются по среднерыночным ценам. В некоторых случаях стоимость может упасть от 5 до 15%. Это происходит только тогда, когда банк не даёт заёмщику отсрочки платежей на время продажи залоговой недвижимости, а это очень редкий вариант.

Второй способ продажи, пожалуй, наиболее опасный для покупателя. Это связано с тем, что банки могут позволить себе нанять профессиональных риелторов, для которых довольно легко реализовать недвижимость дороже среднерыночных цен. Именно это зачастую и происходит.

В качестве залога всегда выступает качественная недвижимость, а профессионал может продать её таким образом, что цена будет казаться вполне оправданной. Стоит отметить, что изредка встречаются варианты, при которых банк по какой-то причине снижает стоимость.

Однако снижение обычно не больше 5–10%, тогда как увеличение может достигать 30%.

При третьем способе продажу инициирует суд. Стоимость определяется оценочной комиссией с учётом мнения банка. При таком способе реализации цена недвижимости ниже среднестатистической в среднем на 25–30%. Именно поэтому это наиболее выгодный способ покупки залоговых квартир.

к содержанию ↑

Как происходит продажа?

Продажа залоговой недвижимости осуществляется точно также как обычно, с той лишь разницей, что покупатель приобретает жильё, находящееся в залоге. Соответственно после покупки на его плечи ложится необходимость снятия обременения. Происходит это следующим образом:

  • заёмщик погашает все обязательства перед банком;
  • после этого банк выдаёт новому владельцу квартиры справку о том, что все обязательства заёмщик выполнил;
  • с этой справкой заёмщик обращается в Росреестр для снятия обременения.

Важно! Приобретая залоговую квартиру, стоит быть готовым к тому, что все расходы по снятию обременения несёт покупатель.

Процедура продажи происходит следующим образом:

  • продавец собирает пакет документов;
  • покупатель проверяет документы и соответствие объекта недвижимости указанным в них сведениям;
  • оформляется предварительное согласие на покупку;
  • оплачивается задаток или аванс (если такое требование было установлено продавцом или банком);
  • заключается договор на аренду аккредитива или банковской ячейки;
  • оформляется и подписывается тремя сторонами (банк, покупатель и продавец) договор купли-продажи;
  • оплачивается госпошлина;
  • вносятся изменение в ЕГРН на основании заявления и пакета документов, подтверждающих сделку в Росреестре;
  • покупатель представляет справку о том, что продавец погасил задолженность перед банком в Росреестр и снимает обременение.
к содержанию ↑

Основные риски при покупке залоговой недвижимости

При покупке залоговой квартиры деньги за неё передаются через аккредитив – это специальный счёт, на который покупатель переводит деньги, а продавец может получить их только при достижении какого-то условия, к примеру, при подписании договора купли-продажи. По сути, это абсолютно безопасно, так как в случае отказа продавца или иных причин, по которым сделка не регистрируется, деньги возвращаются покупателю.

Однако риск кроется в сроках продажи. Обычно залоговые квартиры реализуются в среднем на 2–4 недели дольше, чем при простой продаже. И всё это время деньги остаются «замороженными» на счету.

В случае, если банк будет лишён лицензии или обанкротится, а это не редкость в работе наших финансовых структур, то получить свои средства будет крайне затруднительно, а зачастую просто невозможно.

Второй опасный момент кроется в получении согласия от всех лиц, прописанных в этой квартире. Зачастую при продаже залоговой недвижимости такой документ не предоставляется, так как банк в любой момент может обратиться в суд для реализации прав на выполнение заёмщиком своих кредитных обязательств. Однако именно это может стать серьёзной проблемой для покупателя.

Не получив согласие от всех прописанных в квартире лиц, можно столкнутся с тем, что это лицо позднее сможет оспорить решение о снятии обременения. В некоторых случаях у прописанных граждан есть основания для подобной процедуры.

К примеру, в случае. если лицо является несовершеннолетним или недееспособным.

Последний риск – это приобретение залоговой квартиры, в которую были вложены средства из материнского капитала. При выявлении любых нарушений в вопросе выделения долей детям органы опеки могут запретить продажу. Стоит отметить, что они могут сделать это и после подписания договора купли-продажи.

В таком случае покупатель потеряет время и средства, которые он затратил на оформление покупки.

к содержанию ↑

Informburo.kz выяснил, каковы выгоды и риски при покупке недвижимости, находящейся в залоге.

Квартиры с пометкой «в залоге» часто встречаются в объявлениях о продаже недвижимости. Одни покупатели сразу игнорируют такие предложения, опасаясь бюрократической волокиты и мошенников, другие осознанно ищут их, ведь, как правило, такие варианты дешевле.

Informburo.kz разобрался, стоит ли совершать сделку с залоговой недвижимостью и как свести к минимуму риск потерять деньги.

к содержанию ↑

№1. Что такое залог?

Залог – это способ защиты интересов кредитора, при котором он имеет право в случае неисполнения должником своего обязательства получить средства за счёт заложенного имущества (дом, квартира и другое). Залог обеспечивается договором. Залогодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество.

Понятие залога и его виды подробно описаны в статьях 299 и 303 Гражданского кодекса РК.

к содержанию ↑

№2. В чём выгоды покупки залоговой квартиры?

Цена на залоговую недвижимость, как правило, ниже рыночной. Дело в том, что такие квартиры нельзя взять в ипотеку, потому что они уже служат гарантией возврата какого-то кредита. Это обстоятельство сокращает число потенциальных покупателей и вынуждает владельцев ощутимо уступать в цене.

Кроме того, нахождение квартиры в залоге у банка с хорошей репутацией можно рассматривать как гарантию «чистоты» документов. Банк перед тем, как выдать кредит, обязательно проверяет, в порядке ли правоустанавливающие документы, взвешивает текущие риски, оценивает стоимость имущества и только потом выдаёт заём.

к содержанию ↑

№3. С какими трудностями вы можете столкнуться?

Заложив недвижимость, собственник может распоряжаться своим имуществом: сдавать в аренду, продавать, дарить, делать перепланировку только с согласия банка. В связи с этим у покупателя заложенной недвижимости могут возникнуть проблемы с оформлением документов.

И при сделке с предварительным освобождением недвижимости от залога, и при замене собственника заложенного имущества придётся ждать решения банка. Это может занять время от нескольких недель до нескольких месяцев.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Проблемы могут возникнуть с прежними жильцами, если квартиру вы приобрели на торгах банка-залогодержателя. Выселением прежних хозяев занимается новый владелец квартиры.

«Просто так зайти в дом, квартиру и выселить без согласия проживающих там лиц незаконно. Можно получить уголовное дело за самоуправство.

Так что придётся идти в суд с иском о выселении. Затем судебный исполнитель в рамках исполнительного производства вправе выселить должников.

На одно имущество могут претендовать другие лица. Это другие залогодержатели, кредиторы либо долевые собственники», – поясняет юрист Таир Назханов.
к содержанию ↑

№4. Способы приобретения залогового жилья

Есть три основных способа покупки недвижимости, служащей залоговым обеспечением:

  1. Аукционы банков, когда они выставляют на торги квартиры своих заёмщиков, если те серьёзно нарушают обязательства по возврату кредитов. Продав квартиру, банк возмещает ущерб, нанесённый заёмщиком.
  2. Напрямую у владельца. Здесь у покупателя два варианта. Можно помочь хозяевам снять обременение, дав им требуемую сумму в качестве задатка, после этого переоформить квартиру (уже не залоговую) на себя либо купить заложенный объект, то есть фактически принять статус должника и за него погашать кредит. Во втором случае решение о возможности сделки принимает банк-залогодержатель.
  3. Через риэлтора. Представитель агентства недвижимости берёт на себя обязательства по полному ведению сделки. В этом случае уровень надёжности сделки повышается, так как риэлтор проводит доскональную проверку со всех сторон, но при этом увеличатся и общие затраты со стороны покупателя.
к содержанию ↑

№5. Какие риски несёт покупатель залоговой квартиры и как их избежать?

Обычно для совершения сделки с заложенным имуществом собственник должен полностью погасить свой кредит. Чаще всего для этого используются деньги покупателя.

Основной риск состоит в том, что продавец, получив часть оплаты для погашения займа, может потратить деньги на что-то другое или скрыться с ними. Завершить сделку в этом случае будет нельзя, так как кредит в банке останется непогашенным, и залог не снимут.

Чтобы избежать этого, эксперты советуют отдавать часть денег, требующихся для погашения займа, только в качестве задатка и обязательно документировать их передачу. Далее необходимо с продавцом отправиться в банк, чтобы убедиться, что кредит погашен.

Помимо этого, риск потерять средства может возникнуть из-за неполной осведомленности покупателя об обязательствах продавца. Например, той суммы, которую предоставил покупатель в виде задатка, может не хватить для освобождения квартиры от залога – из-за накопившихся штрафных санкций.

Если это выяснится после внесения оплаты в банк, забрать деньги у кредитора не получится.

к содержанию ↑

№7. Может ли кто-то оспорить сделку?

Да. Прежние хозяева или третьи лица, имеющие права на имущество, могут подать в суд иск о признании сделки купли-продажи недействительной.

Покупку могут признать незаконной, когда сумма сделки не покрывает суммы залога. Это может произойти, если кредит под залог брался на пике стоимости жилья, а «с молотка» недвижимость ушла на спаде цен.

В этой ситуации бывший хозяин жилья может подать заявление о неполном покрытии долга и отсудить своё жильё.

Иногда у продавца имеется не один кредит, а несколько. Тогда на квартиру, только что освобождённую от залога, могут наложить арест другие банки.

Собственник не вправе продавать квартиру при таких обстоятельствах. Важно до внесения задатка и погашения задолженности узнать, не имеет ли продавец других залоговых обязательств перед банками.

Можно попросить его показать кредитную историю.

к содержанию ↑

№8. Как максимально обезопасить покупку?

Соберите как можно больше информации о продавце. Запросите (с разрешения продавца и в его присутствии) у банка-залогодержателя документы о владельцах квартиры. В них должно быть зафиксировано согласие всех собственников залоговой недвижимости на передачу её банку.

Удостоверьтесь, что вы знакомы со всеми владельцами приобретаемого жилья, и что появление третьих лиц в правах на жилье исключено. Соберите полные данные о сумме долга и штрафных санкциях. Убедитесь, что у него нет других долгов, за которые может быть наложен арест на имущество.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Заключите предварительный договор, по которому вы передадите средства на оплату долга в качестве задатка. По закону, если продавец откажется от дальнейшей сделки купли-продажи, он должен будет вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Передавайте деньги в присутствии сотрудников банка и ровно ту сумму, что требуется для выплаты долга. Получите в ЦОНе справку об отсутствии обременений на объект и завершите расчёт по сделке у нотариуса, который заверит договор купли-продажи.

Благодарим за помощь в подготовке материала юриста Таира Назханова.

Следите за самыми актуальными новостями в нашем Telegram-канале и на странице в Facebook

Присоединяйтесь к нашему сообществу в Instagram

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Желающие приобрести квартиру или дом часто обращают внимание на залоговое имущество банков. Покупка такого жилья – сложная процедура, требующая особого внимания и участия покупателя, должника и кредитора. Попробуем разобраться, стоят ли потраченные усилия возможной выгоды.

к содержанию ↑

Когда продаёт должник

Неудачливый владелец продаёт квартиру самостоятельно, если удалось достичь согласия с банком на досудебном этапе. Кредитор даёт отсрочку платежа в 3 месяца, за которые клиент ищет покупателя и получает деньги. Стоимость квартиры при этом не отличается от рыночной, поскольку должник не хочет терять свои деньги. Скидка – 10% за срочность сделки.

Вариант покупки напрямую у заёмщика считается самым рискованным.

Пока квартира находится в залоге у банка, обременение с неё не снимают. Это значит, что зарегистрировать право собственности нового владельца нельзя.

При этом банк не согласится снять обременение, пока не получит деньги. Получается замкнутый круг: покупатель не готов платить, пока не будет уверен в законной фиксации прав, а права нельзя зарегистрировать, пока не будет погашен долг.

Смельчаки передают деньги заёмщику, после чего наступает время ожидания – «период страха», когда должник может легко пропасть с полученной суммой. Между датой оплаты и датой снятия обременения порой проходят месяцы. Кроме того, не каждый покупатель готов внести всю сумму сразу. Обычно новому владельцу тоже нужна ипотека.

к содержанию ↑

Банки-реализаторы

Первопроходцем на рынке залоговой недвижимости стал ВТБ24. Другие банки также выставляют свои предложения.

На «витрине» банка есть предложения о продаже квартир, домов, таунхаусов, апартаментов и участков. Выбирается вариант прямой продажи или торгов.
  • до 30 лет;
  • от 10% годовых;
  • с первоначальным взносом от 20%.

Кроме жилья банк предлагает купить легковые автомобили. В этом случае срок кредита составит до 7 лет под 20,9% годовых с первым взносом от 20%. Для бизнеса продаётся коммерческая недвижимость, транспорт, речные суда и оборудование.

к содержанию ↑

Альфа-Банк

Альфа-Банк реализует автомобили, здания и оборудование. В группе зданий представлена коммерческая недвижимость, например, помещение для общественного питания или финансового назначения. Жилую недвижимость у банка купить проблематично.

Для каждого объекта есть описание с указанием площади, назначения, стоимости и контактов продавца.

Совкомбанк

Кредитор продает жилую и коммерческую недвижимость, легковой и грузовой автотранспорт. Отдельный раздел сайта – аукцион. Предложений здесь практически нет.

Все жилые объекты занесены в таблицу с графами:

  • тип объекта;
  • адрес;
  • площадь;
  • характеристика объекта;
  • цена продажи.

Для покупки связываются с ответственным сотрудником. Приобрести можно не только квартиру, но и участок или жилой дом.

Покупка недвижимости – всегда риск. В случае с приобретением залоговой квартиры на одной чаше весов – возможная выгода, на другой – вероятность быть обманутым. Вступать в сложные отношения с банком и должником стоит только в случае крайней привлекательности квартиры.

Автор статьи
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Следующая
ДомКак правильно переоформить лицевой счет при покупке квартиры и какие документы для этого понадобятся?

Добавить комментарий

Adblock
detector