Управляющая компания — что это, чем занимается и какие требования к ней предъявляются?

Отвечает коммерческий директор «Юринфо недвижимость» Михаил Марченко (Санкт-Петербург):

Если мы говорим про управление, то оно предусматривает полное участие каждого собственника в процессе управления многоквартирным домом, а также в принятии любого решения. В связи с этим ответственность за управление домом будет лежать на самих собственниках.

Сама же обслуживающая организация, которую необходимо будет нанять, отвечает только за качество заказанных и выполненных ею работ. Стоит отметить, что финансирование работ также определяется собственниками.

Управление управляющей организацией не требует активности всех собственников многоквартирного дома. Управляющая компания должна самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и контролировать, а также производить текущий ремонт дома.

Кроме того, управляющая компания полностью ответственна перед собственниками за все коммунальные услуги и ежегодно обязана отчитываться за проведенную работу. Сами собственники должны проводить ежегодное собрание, в рамках которого могут перезаключить договор управления, подачу заявок по текущим проблемам.

Если говорить про различия, то управляющая компания ответственна за содержание многоквартирного дома, предотвращение и устранение аварийных ситуаций, а обслуживающая организация нет. За уборку территории, обслуживание и текущий ремонт, подготовку отопительного сезона управляющая компания ответственна, а обслуживающая организация – только если эти услуги предусмотрены договором подряда.

к содержанию ↑

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Жильцы многоквартирного дома не всегда знают обязанности, возложенные на управляющую компанию действующим законодательством. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются кругленькие суммы по статье «Содержание и ремонт» и отсутствие контроля деятельности УК. Рассмотрим основные обязанности управляющей компании.

Взаимоотношения УК и жильцов дома скреплены договором. Каждый собственник объекта недвижимости дома должен получить по одному экземпляру, а один должен остаться в УК. На деле это правило нарушается. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.

Права и обязанности управляющей компании — это основные статьи договора. Их прочесть рекомендуется каждому жильцу.

Условия договора одинаковы для всех проживающих в многоквартирном доме. В документе указан срок, в течение которого УК занимается предоставлением коммунальных услуг, ведением хозяйства и ремонтом дома ( ст. 162 ЖК РФ).

В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года. Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.

Важно обозначить в договоре пункт обязанности предоставления УК отчетности. Если такой графы нет, то органы ЖКУ, как правило, представляют отчет о проделанной работе по окончании договора. На самом деле такая обязанность закреплена ст. 162 ЖК РФ и должна исполняться.

к содержанию ↑

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

  • выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
  • осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
  • контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
  • соблюдение правил пожарной безопасности;
  • уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
  • вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
  • контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
  • внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.
к содержанию ↑

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

  • аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
  • борьба с задолженностями;
  • организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
  • хранение технической и иной документации на жилой дом;
  • выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
  • проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
  • проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
  • оформление временной или постоянной регистрации.

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.

к содержанию ↑

Придомовая территория и деятельность УК — где границы?

Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

Придомовая территория является собственностью жильцов дома, они обязаны за нее платить (Постановление Правительства № 491). Содержать такую территорию в надлежащем состоянии — обязанность УК, с которой жильцы заключили договор. В случае не выполнения работ она может быть привлечена к ответственности.

Реальные границы на придомовую территорию можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно предоставить руководство УК по требованию собственника.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к:

  • уборке закрепленного участка земли;
  • проведению мероприятий по озеленению территории;
  • вывоз мусора;
  • установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
При неисполнении своих обязанностей на УК возможно наложение штрафа в размере до 50 тысяч рублей. Контроль за выполнением обязательных работ возлагается на жильцов дома.

Помимо обязанностей управляющая компания наделена некоторыми правами.

к содержанию ↑

Права управляющей компании

  • передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях;
  • информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
  • принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
  • принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;
  • контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
  • приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.
к содержанию ↑

Ответственность УК

Обязанности управляющей компании и ее ответственность нашли отражение и в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественной предоставление коммунальных услуг и неисполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ.

  1. При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может распрощаться с 50 тысячами рублями. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей.
  2. Статья 44 ГК РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию.
  3. Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность. В этом случае УК лишиться до 200 тысяч рублей.
Список работ, что входит в обязанности управляющей компании, очень большой. Их знание позволит снять напряженность между жильцами и представителями ЖКХ.

Управляющая компания выступает в качестве посредника между собственниками многоквартирных домов и лицами, а также организациями, осуществляющими поддержание технического состояния жилищной собственности.

Отношения между участниками таких отношений регулируются Жилищным кодексом и сопровождаются заключением соответствующих договоров на оказание услуг.
к содержанию ↑

Основные задачи и функции управляющей компании в сфере ЖКХ

Обязанности управляющей компании делятся на две основные категории: эксплуатационно-ремонтные работы и организационные услуги в сфере ЖКХ.

На первом этапе сотрудничества жильцов многоквартирных домов и УК составляются подробные планы системы сбора платежей, эксплуатации, реконструкции и капитального ремонта жилищных условий и прилегающей общей собственности. Все пункты программ согласовываются с собственниками квартир и при необходимости корректируются ими.

Одной из главных задач управляющей компании является осуществление функции по поддержке санитарного и технического содержания дома, а также прилегающей к нему территории.

Данная функция подразумевает проведение следующих видов работ:

  1. Обустройство прилегающей к дому территории (озеленение, создание детских площадок и пр.).
  2. Ремонт здания (крыши, фасады, чердаки, входные двери, лестницы).
  3. Ремонт вентиляции, водосточных труб, системы освещения.
  4. Обеспечение чистоты (регулярная уборка подъездов, прилегающей к дому территории и вывоз мусора).
к содержанию ↑

Законодательная база

В случае ненадлежащего исполнения УК своих функций возможно расторжение договора с управляющей компанией по инициативе жильцов. Если помимо неисполнения или некачественного исполнения функций, был нанесен ущерб имуществу или вред здоровью жителей дома, то УК может быть привлечена к любому виду ответственности, подразумевающейся действующим законодательством.

При возникновении споров жильцы имеют право обратиться в судебные органы для решения данных вопросов и отстаивания своих интересов.

к содержанию ↑

Финансовая деятельность

Бюджет ЖКХ формируется из двух источников:

  1. платежи, внесенные собственниками.
  2. Дотации от государства.

Финансовая деятельность ЖКХ включает в себя следующие функции:

  • расчет платежей за свои услуги, прием финансовых поступлений от жильцов;
  • внедрение единого стандарта касательно цен на услуги;
  • распределение принятых средств;
  • составление финансовой отчетности;
  • экономический анализ деятельности, предназначенный для осуществления снижения тарифов.

Структуры ЖКХ занимаются оптимизацией всех финансовых процессов, улучшением систем сбора и распределения поступивших средств.

ВНИМАНИЕ: Роспотребнадзор занимается защитой прав потребителя. Данный орган отчасти регулирует потребительские правоотношения между УК и собственниками.

О функциях Роспотребнадзора в сфере ЖКХ можно прочитать в открытом письме данного органа от 14 ноября 2012 года.

В компетенции структуры находятся данные вопросы:

  • навязывание оплаты за услуги;
  • УК не дает необходимой информации и отчетов о своей деятельности;
  • плохое санитарное состояние общедомовых участков;
  • низкая температура подаваемой воды;
  • плохое качество воды;
  • холод в квартире в отопительные сезоны;
  • неправильное содержание контейнерных площадок;
  • мешающие звуки при работе инженерных систем;
  • плохое качество песка на детских площадках;
  • грызуны на общей территории дома.

Однако в компетенцию Роспотребнадзора не входят следующие вопросы:

  • заключение договоров с УК;
  • нарушение порядка поставки коммунальных услуг;
  • высокие платежи по ЖКХ;
  • затопление жилья соседями;
  • ветхое или аварийное состояние здания;
  • неудовлетворительное проведение ремонтных работ;
  • отлов безнадзорных животных;
  • шум, вызванный не инженерными системами, но людьми.

ВНИМАНИЕ! Роспотребнадзор может осуществлять проверки потребительской части взаимодействия с УК. Однако все вопросы, связанные с ЖКХ, данный орган не решает.

Функции управляющих компаний в сфере ЖКХ включают в себя:

  • отслеживание качества и своевременного оказания услуг;
  • оформление смет на работы, поиск подрядчиков;
  • обеспечение безопасной эксплуатации здания при помощи своевременных ремонтных работ, устранения аварий;
  • прием жалоб и обращений от собственников;
  • работа над составлением плана эксплуатации здания, ознакомление с ним жильцов;
  • работа над программами, включающими план по капитальному ремонту и реконструкции;
  • оформление договоров аренды, если поступило соответствующее обращение от собственника;
  • отстаивание интересов жильцов в различных структурах для решения правовых и организационных вопросов;
  • осуществление проверки состояния общедомовой собственности, организация оценочной комиссии;
  • проведение планового капитального и косметического ремонта;
  • исправление неисправностей по обращению жильцов;
  • аккумулирование финансовых средств на проведение работ.

Между УК и собственниками составляется договор. В нем указываются обязанности и функции жилищно-коммунального хозяйства.

Один из экземпляров документа должен находиться у жильцов. Если бумага отсутствует, ее можно запросить в УК.

ВАЖНО! Отношения между собственниками и управляющей компанией регулируются именно договором. На его основании можно требовать от УК выполнения определенных работ. Если в договоре отсутствует, к примеру, пункт про проведение косметического ремонта, то требовать его осуществления собственники не могут.

Функции и работа УК определяются следующими нормативными актами:

  1. Жилищный кодекс РФ.
  2. Гражданский кодекс (статьи 209-217, 683-688).ГК РФ Статья 217. Приватизация государственного и муниципального имуществаИмущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном «законами» о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.ГК РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
    1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
    2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

    ГК РФ Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

    В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, «подлежат выселению» из жилого помещения на основании решения суда.

  3. Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 года.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Функции ЖКХ крайне разнообразны, и касаются многих сфер: финансовые расчеты, обеспечение собственников коммунальными услугами, проверка состояния общедомовой собственности, проведение ремонта.
Автор: Дмитрий Горбачев Агент

Бывают плохие управляющие компании. Они собирают деньги и куда-то тратят их. Копят на счетах долги, не делают ничего в доме, поэтому все разваливается и течет. Ключ к исправлению проблем в ваших руках.

Тратить много времени не придется. На подачу заявлений уйдет 20 минут. Вам нужно кратко написать о проблеме и отправить обращение через интернет. Потом ответить на пару звонков и встретиться с мастерами УК. Все.

Мы расскажем, куда жаловаться, что должна управляющая компания и когда ждать результатов.

к содержанию ↑

На что ссылаться

Основные требования к обслуживанию домов прописаны в:

  • Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
  • Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Требуя что-то от управляющей компании личными заявлениями, ссылайтесь на эти документы.


Плакат-напоминалка, что должна делать управляющая компания. На деле, обязательных задач у обслуживающей организации даже больше

к содержанию ↑

По 30 дней на решение проблемы

Сразу разочаруем – мгновенного решения проблемы не ждите. Особенно с плохими управляющими компаниями.

Борьба за комфортную жизнь требует времени. Управляющая компания может отвечать до 10 рабочих дней по нестандартным вопросам. Государственные органы берут на рассмотрение заявлений 30 дней.

Только аварию должны чинить за 30 минут, а полностью устранять за 3 дня.

Отправляя обращение по всем каналам, вы увеличиваете шансы победить УК. Чем больше чиновников привлечете к решению вопроса, тем сложнее от него отмахнуться.

Не пытайтесь экономить время. Если управляющая компания игнорирует запросы, рассылайте заявления по всем контролирующим органам. Лучше подождать 30 дней и получить результат. Чем просто ждать и надеяться, не делая ничего.
к содержанию ↑

Куда писать заявления на бездействие УК

  • В саму управляющую компанию. С 11 апреля 2018 года заявление можно направить даже по электронной почте и не тратить время на личные посещения.
  • Через ГИС ЖКХ. Для этого нужна учетная запись на «Госуслугах». В личном кабинете на сайте ГИС ЖКХ есть пункт «Направить жалобу». Выбираете его, описываете суть проблемы, и заявление идет в нужную инстанцию.
  • Региональные сайты «Роспотребнадзора», жилищной инспекции, прокураторы, правительства области. Можете сами подать заявления на этих сайтах. Писать нужно конкретно и без эмоций. Опишите ситуацию, действия основных участников и ваши требования. Чиновники рассмотрят все обстоятельства и дадут аргументированный ответ.
  • Через сайты «РосЖКХ» и «Сердитый гражданин». Сторонние сервисы для массовой отправки сообщений во все инстанции о вашей проблеме. Подключите всех. От прокуратуры до МЧС. Сайты сами предложат подходящие госорганы.
к содержанию ↑

В подъезде:

  • Поддерживать санитарные нормы. Проводить сухую и влажную уборку. Нормы отличаются для разных домов. В многоэтажках с лифтами минимум 2 раза в неделю нужно подметать 1-й и 2-й этажи влажным веником и раз в месяц делать полную влажную уборку.
  • Бороться с грызунами и насекомыми. Увидели таракана – позвонили в управляющую компанию. Она должна вызвать дезинсекторов. Хорошие УК обрабатывают дом по расписанию. Без напоминания жильцов.
  • Вывозить мусор. Обязательно убирать ТБО – все то, что выкидывают в мусоропроводы и мусорные баки на улицах. Некоторые УК заключают с жильцами дополнительный договор на вывоз строительного мусора. Тогда его тоже должны организованно забирать.
  • Обслуживать домовые системы. Лифты, мусоропроводы, системы оповещения и видеонаблюдения. Смотрите ваш договор с УК. Там прописано все дополнительное оборудование.
  • Устанавливать новые лампы. Сгоревшие и разбитые лампы – ответственность УК. По первому звонку вам должны прислать для замены электрика.
  • Обслуживать окна и двери. Они должны плотно прилегать, защищая от сквозняков и осадков. Управляющая компания обязана менять остекление при повреждении, регулировать доводчики входных дверей, ставить новые уплотнители.
  • Ремонтировать отделку в подъезде. Треснувшая плитка и ступеньки, обвалившаяся краска и побелка, реклама на стене – все это должны убирать в рамках текущего ремонта. Чистый и красивый подъезд – обязанность УК.
  • Запах, сырость в подвале. Подвал должен быть чистым, сухим, без посторонних запахов. Если что-то из этого есть – УК должна прислать комиссию, найти и устранить проблему.
  • Ремонтировать крышу. Полная замена – это капитальный ремонт. Но если вода попадает на чердак или в квартиры, управляющая компания обязана поставить заплатку.


Примерно так должен выглядеть подъезд по нормативам. Покрашенные стены, ровные перила, свежие почтовые ящики, чистый пол

к содержанию ↑

Снаружи дома:

  • Восстанавливать отвалившуюся отделку. Декоративные плитки, цементное покрытие, штукатурка. Любые повреждения отделки должны устранять по мере их появления.
  • Вешать таблички с номерами домов. На стене просто номер дома. Над каждым подъездом – номер подъезда и номера квартир. Все должно быть заметно, читаемо и в едином стиле, выбранном городской архитектурой.
  • Обслуживать системы водостоков. Устранять протечки, ремонтировать крепления, не допускать их разрушения.
  • Заделывать трещины в фундаменте, стенах и чинить козырьки. Все это должны чинить в рамках текущего ремонта. В законе используется формулировка «не допускать дальнейшего разрушения». Можете давить на нее. Высказывать опасения, что трещина в стене может привести к разрушению дома.
  • Заделывать межпанельные швы. Если в дом стали попадать влага и сквозняки через межпанельные швы, их обязана заделать УК. Но утепление швов – дополнительная услуга. Она оплачивается отдельно и за нее должны проголосовать жильцы дома.
  • Убирать сосульки и снег. Сосульки на крыше, снег перед подъездом – это ответственность УК. Если из-за несвоевременной уборки пострадает человек или имущество, то лечение и ремонт оплатит управляющая компания.
  • Обновлять отделку. Надписи, граффити, объявления – все это обязаны закрашивать и убирать. Дом должен быть таким, каким его одобрила городская архитектура.
к содержанию ↑

В квартире:

  • Давать чистую воду. Правильная проточная вода без запаха, вкуса. Чистая. Если у вас из крана течет ржавая, черная или мутная жидкость, пишите жалобу. Для контроля можете сразу обратиться в «Роспотребнадзор» и жилищную инспекцию. Плохая вода вредит здоровью.
  • Обеспечивать сильный напор воды. Одинаково хороший круглые сутки. Если ночью у вас плохо идет вода – потребуйте устранить неисправность у управляющей компании.
  • Обслуживать канализацию. Из сливов плохо пахнет или вода долго уходит – виновата управляющая компания. По первой жалобе она должна прислать сотрудников для устранения проблемы. Обычно хватает чистки труб. Но может потребоваться частичная замена канализации.
  • Обслуживать вентиляцию. Вентиляция должна обеспечивать естественное движение воздуха. Проверьте, как она работает, приложив к ней лист бумаги. Если упадет, пишите в УК, чтобы они прочистили шахту вентиляции. Возможно, кто-то из ваших соседей сделал в ней нишу, перекрыв движение воздуха. Это распространенная проблема.
  • Обеспечивать стабильное напряжение. Мигающий свет – это проблема управляющей компании. Неисправность может быть в домовой проводке или на подстанции. Разбираться электрикам обслуживающей организации. Мы же рекомендуем поставить реле напряжения. Оно защитит технику от поломки, если напряжение выйдет за безопасные пределы.
  • Чинить трубы и батареи. Батареи без запорных кранов, водопроводные трубы до запорных кранов и канализация – зона ответственности управляющей компании. При протечке пишите в УК и звоните в аварийную службу. Все должны починить бесплатно за 3 дня.
  • Плесень на стенах. Если плесень возникла по вине УК из-за протечки стен, крыши, плохой вентиляции, то ей придется разбираться с последствиями. Помните, вам скорее всего придется заказать экспертизу. Нужно доказать, что это действительно плесень. Иначе УК скажет, что это просто грязь. А она – проблема жильцов.
к содержанию ↑

Управляющая компания отказывается что-то делать? Пишите в госорганы

Иногда встречаются нестандартные ситуации. Особенно в старом фонде, где были серьезные переделки. Там трудно определить зоны ответственности.

В этом случае просто подбирайте наиболее подходящие формулировки и пишите обращение в управляющую компанию. Она должна дать аргументированный ответ. Рассказать, почему проблема не относится к ним или что они будут делать для ее устранения.

Остались сомнения в честности УК – напишите запрос в контролирующие органы. Расскажите проблему, что попросили у управляющей компании и что вам ответили. В конце добавьте: «Прошу проверить законность отказа».

Такой запрос решает многие проблемы, связанные с общедомовым имуществом.

к содержанию ↑

Комфортное проживание в доме в ваших руках

Правительство старается улучшить работу ЖКХ в стране. Результаты уже есть – появляется больше хороших управляющих компаний.

У вас есть возможность бороться с плохими УК. Теперь больше обращений можно подать через интернет, рассказав проблему своими словами.

Рекомендуем подключать к решению проблем соседей. Предложите поставить подписи под вашим заявлением; написать через «РосЖКХ» или «Сердитого гражданина». Попросите их просто дать свои контактные данные для оформления заявления. Объясните, для чего это нужно.

Государственные органы и управляющая компания вынуждены реагировать на коллективные заявления. Их трудно замять.

Помните, комфорт проживания в доме в ваших руках.

Количество обращений по вопросу предоставления жилищно-коммунальных услуг в нашей стране находится на первом месте во все уровни и ветви власти. Проживание в многоквартирном доме сулит очень большие заботы для каждого собственника, а именно проблемы с отоплением, водоснабжением, уборкой придомовой территорией или ремонту подъездов.

В этой статье мы рассмотрим что управляющая компания должна делать и какие у неё права и обязанности.

к содержанию ↑

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.
к содержанию ↑

Законы, регламентирующие деятельность УК

Деятельность УК должна обеспечиваться пакетом документов, соответствующим регламенту требований Государственных стандартов и нормативных актов.

Управляющие компании создаются для организационной деятельности в многоквартирных домах, по инициативе действующих ТСЖ и согласованию с жильцами или, по инициативе жильцов, оповестивших ТСЖ о факте организации УК.

В некоторых случаях компании, уже существуя на рынке услуг, предлагают расширить сферу собственной деятельности, включая в качестве объекта управления близлежащие дома.

Деятельность УК регламентирована:

  1. ФЗ «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов» от 30.12.04, за № 210-ФЗ;
  2. ПП «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации управлением многоквартирного дома» от 06.02.06 за №75.

В соответствии с нормативными требованиями, решение о деятельности компании принимается на общем собрании жильцов многоэтажки.

Перед проведением собрания активная группа обязана ознакомиться с учредительными документами компании и уставом, который обязан соответствовать уставу ООО (п. 3 ст. 89 ГК РФ, ст. 12 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Группа разрабатывает план проведения общего собрания и определяет вносимые в его повестку вопросы. На собрании жильцы голосуют за признание управляющего статуса учредителей и скрепляют своё согласие подписанием протокола. Этот документ имеет юридическую силу правоустанавливающего документа для регистрации последующих отношений.

  • Основные положения Устава, на основании которого будут выстроены отношения между исполнителем услуг и заказчиком. Устав должен быть разработан, иметь форму утверждённого документа, и предложен в готовом виде. При необходимости могут вноситься поправки.
  • Учредители, с которыми будет заключён договор, и которые будут выступать уполномоченными лицами со стороны УК в структуре договора.
  • Решение собрания, которое постулирует признание статуса компании, а также отражает согласие большинства жильцов на заключение договора.

Принятие решения осуществляется путём голосования жильцов в открытой (закрытой) форме. Протокол составляется с учётом принятых решений, а на его основе составляется договор (ст.162 ЖК РФ).

Если вы хотите узнать, куда жаловаться на управляющую компанию, советуем вам прочитать статью.

к содержанию ↑

Договор управления домом

Договор основан на протоколе общего собрания, данные о котором вносятся в основные мотивирующие сведения о его заключении, наряду с обозначением сторон и датой его заключения (составления) и окончанием действия.

Период действия договора составляет по усмотрению сторон от года до 5 лет. Выбор на конкурсной основе предполагает актуальный срок в 3 года.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Объект договора – услуги по управлению многоэтажкой, презентованные УК и принятые жильцами. Это положение отражает общие тенденции жилищного кодекса РФ и преимущества, которые обещает гражданам взаимодействие с компанией.

Здесь перечисляются все виды услуг, которые предоставляются:

  • По эксплуатации и ремонту;
  • По организации управления.

В качестве субъекта выступают уполномоченные на подписание документа лица с обеих сторон, которые именуются соответствующим образом — стороны.

Обязательны пункты договора о правах и ответственности сторон. Здесь перечисляются конкретные виды услуг, гарантируемые компанией и установленная к оплате сумма, а также условия выплаты и сроки, в течение которых она должна быть осуществлена.

Специалисты, составляя контракт, понимают, что все пункты, подпункты и положения документа подлежат исполнению безапелляционно.

Определяют положения, в которых устанавливается регламент ответственности за неисполнение договорённостей, а также правовые последствия неисполнения в виде штрафов, санкций и условий его расторжения:

В заключении составленное соглашение подписывается сторонами, фиксируются сведения об уполномоченных на подписание лицах, ставится дата подписания документа и печать УК. По закону о правах потребителей, договор может расторгаться в течение месяца без объяснения причин и выплаты неустойки.

Предлагаем вам для ознакомления образец договора управления многоквартирным домом: Скачать бланк.

к содержанию ↑

Из чего состоит имущество дома?

Имущество дома принято определять из наличия следующих элементов строения:

  1. Крыши, чердаки, технические этажи, пожарные лестницы;
  2. Лестницы, лестничные площадки, лифтовые шахты, лифты;
  3. Подвалы и техническое оборудование, которое в них располагается. Подсобные помещения, технические коридоры;
  4. Сантехническое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее здание;
  5. Земельный участок под домом, объекты озеленения и благоустройства участка (скамейки, качели, горки и т.п.).
В договоре должна быть оговорена специальным пунктом постановка имущества дома на баланс. УК обязана надлежаще сохранять и содержать общее имущество, а в случае необходимости – привлекать к работе специалистов.

Расходы по содержанию общего имущества и территории под домом и возле дома, возлагаются на собственников квартир (ПП № 491).

Читайте статью, как оплатить услуги ЖКХ по интернету без комиссии тут.

к содержанию ↑

Как заставить работать управляющую компанию?

Компания обязана осуществлять организационную деятельность среди жильцов, предоставляя в соответствии с жилищным кодексом (ст.165) информацию:
  • О начислениях;
  • О задолженностях жильцов;
  • О санкциях за нарушения и задолженности;
  • Контактные данные для обратной связи.

В случае возникновения претензий и споров УК обязана предоставлять необходимую информацию по требованию жильцов на внеочередном общем собрании, улаживать возникающие конфликты правовым путём и посредством информирования.

За халатное отношение к своим обязанностям, компания понесет не только убытки, но и может подвергнуться достаточно значимым штрафам.

Вся проделанная работа должна быть подотчётна. Отчёты необходимо предоставлять планово (ежегодно) и по требованию жильцов. В них необходимо обнародовать не только информацию о проведённой работе, но и финансовые отчёты по затратам на проведение тех или иных работ.

Современные представления в адрес ненадлежащей деятельности ЖКХ и управляющих компаний могут быть развеяны при условии, что они будут работать, как можно более открыто, с опорой на актив из числа жильцов дома.

В этом случае будет больше взаимопонимания, а жильцы будут уверены, что их средства не оседают в карманах у бесчестных управленцев, а будут возвращаться к ним в виде продуктов труда и условий оптимального функционирования здания.

Слишком большая квартплата? Возможно, вас обманывают! Какие самые популярные схемы воровства в ЖКХ. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Далеко не каждая управляющая организация выполняет свои обязательства перед жильцами многоквартирных домов добросовестно. Иногда УК берет деньги за некие услуги, но по факту работы не проводятся, а люди начинают чувствовать себя обманутыми.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Во избежание недоразумений жильцы имеют право знать, какие работы должна выполнять управляющая компания по содержанию жилья и что входит ее обязанности.
к содержанию ↑

Организация управления жилым фондом.

Законодательно, согласно кодам классификации видов экономической деятельности, можно выделить несколько форм коммерческих организаций, которые ведут деятельность по управлению и обслуживанию МКД:

  1. Собственно, сама управляющая компания, которая организует, контролирует исполнение услуг содержания жилфонда. Договорные отношения у жильцов на оказание услуг возникают именно с ней. Если у организации много домов в управлении, то, скорее всего, непосредственной эксплуатацией она не занимается, т.е. в штате предприятия нет дворников, техничек и слесарей, а присутствует только управленческий персонал. Если компания управляет небольшим количеством жилого фонда, то она не привлекает дополнительных подрядчиков, а выполняет все собственным штатом, который в этом случае включает и управленческий, и рабочий персонал.
  2. Эксплуатационное предприятие или бывшее ЖЭУ. Его еще могут называть эксплуатационным участком. Разница с управляющей компанией заключается в том, что ЖЭУ не заниматься управлением, это юридическое лицо выполняет функций санитарного содержания и выполнения мелких ремонтных работ на многоквартирных домах. Все слесари, технички, дворники, паспортисты трудоустроены именно в эту организацию. Предприятие действует как подрядчик управляющей компании и получает денежные средства от нее, а не от жильцов. От жильцов ЖЭУ может получать денежные средства только за счет выполнения дополнительных работ, не связанных с содержанием общедомового имущества, например, починка крана в вашей ванной. Эксплуатационный участок — это структурная единица в управлении ЖКХ созданная для экономии на налогах и чаще всего полностью подконтрольна УК. Собственники подписывают договор с обслуживающей организацией, только тогда, когда это ТСЖ или всеми вопросами они занимаются самостоятельно.

ЖЭУ ответственно за исполнение только того вида работ, для которого его нанимает управляющая компания.

Так как чаще всего управляющие компании родились из естественных монополий обычно это крупные компании которые обслуживают если не весь, то существенную часть фонда в населенном пункте. Отличительной их особенностью является территориальный охват.

В отличие от мелких локальных предприятий, созданных на базе нескольких десятков домов, такие организации могут предоставить более широкую ресурсную базу, способную выполнять наиболее сложные работы без привлечения никому не известных посредников. А широкий штат сотрудников позволяет лучше реагировать на технические неисправности и жалобы квартиросъемщиков.

Государственная система всячески поощряет создание крупных компаний. Они способны качественно осуществлять свою деятельность и их проще контролировать.

к содержанию ↑

Нормативно правовая база

Управляющие компании, являясь самостоятельными коммерческими организациями, никому не подчиняются. Их деятельность регулируют нормативно-правовые акты.

По сути, основным правовым положением в сфере ЖКХ выступает Жилищный Кодекс. Именно в нем определен точный список того, чем может заниматься жилищное хозяйство по типу УК.

Однако, помимо ЖК не менее важным документом является договор на управление и предоставление эксплуатационных услуг.

Каким законами регулируется деятельность:

Управляющей компанией может быть только юридическое лицо, осуществляющее свою деятельность на коммерческой основе. Хозяйственные взаимоотношения регулируются следующими законами:
  • Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»
  • Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам помещений в МКД»

Основные статьи Жилищного кодекса РФ касаемо деятельности УК:

В договоре указывается точный список тех услуг, которые обязаны выполнять организации по содержанию жилфонда в указанном домовладении. Договор подписывается на основании запротоколированного решения общего собрания жильцов.

Лицензионные требования к управляющей организации

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Для управления МКД УК должна получить лицензию на его управление. Определяется это статьей 193 ЖК РФ от 2015 года. Без наличия лицензии управлять домом она не имеет права.

Согласно Постановлению Правительства №731 управляющие компании обязаны информировать заинтересованных о результатах проведенных работ по дому и оказанных объемов коммунальных услуг. Обычно, такими документами являются отчеты по результатам управления многоквартирным домом, содержащий список выполняемых за период работ и общее количество оказанных дополнительных сервисных услуг.

к содержанию ↑

Что такое региональная УК?

Существует реестр управляющих компаний, содержащий информацию обо всех официальных агентствах, действующих на территории Российской Федерации. По Закону, приступать к исполнению своей деятельности организация может только после подписания двустороннего договора с жильцами.

Сами владельцы квартир наделены правом выбора фирмы, которая в дальнейшем будет осуществлять управление зданием. Поэтому агентство не может навязать свои услуги.

Структура таких организаций подразумевает, что существуют локальные компании, которые обслуживают по несколько домов (как правило, расположенных в едином городском районе), а также региональные фирмы, охватывающие большую площадь обслуживания.

Получение услуг от региональной управляющей компании имеет ряд существенных преимуществ. К ним относятся:

  • такие фирмы должны иметь больший капитал, что свидетельствует о возможности осуществления больших финансовых вложений;
  • количество клиентов, а соответственно и опыт сотрудничества, больше;
  • тарифы, как правило, примерно одинаковы, но региональные фирмы предлагают меньшую стоимость в силу своей загруженности;
  • на базе таких агентств работают профильные специалисты по разным направлениям деятельности.
С другой стороны, нужно учитывать тот факт, что исполнение управленческих функций сразу по большому количеству домов, может сказаться на скорости работы предприятия.
к содержанию ↑

Является ли коммерческой организацией и юридическим лицом?

Структура управляющей компании включает обязательное наличие директора и учредителя (нередко это одно и то же лицо). Также есть наемный персонал, исполняющий организационные и управленческие функции.

Поскольку наем работников может производить только гражданин, ведущий предпринимательскую деятельность и зарегистрированный в Налоговой службе, то УК обязательно должна являться юридическим лицом.

Альтернатива – учреждение такой компанией физическим лицом со статусом индивидуального предпринимателя. Но в таком случае на практике будут возникать сложности с набором персонала (существуют ограничения по количеству человек).

Поскольку по Уставу управляющей компании она исполняет должные обязанности на платной основе, то такая фирма будет относиться к категории коммерческих агентств, получающих прибыль от официальной деятельности.

Учитывая эти факты, можно выделить следующие преимущества:

  • при выявлении нарушений или преступлений УК они могут привлекаться к ответственности в рамках юридических норм;
  • деятельность агентств будет регламентироваться положениями Законов и внутренних распорядительных документов;
  • на действия посредника можно пожаловаться в Роспотребнадзор, прокуратуру и суд.

Реестр домов управляющих компаний формируется только из числа организаций, которые надлежащим образом оформлены и зафиксировали свою деятельность документально.

к содержанию ↑

Суть, цель и назначение

Как уже отмечалось выше, основная цель деятельности агентства – посредничество между жильцами, органами ЖЭК и другими организациями в сфере обслуживания домов и придомовых территорий. Исполняя свои функции за фиксированную оплату, УК освобождает собственников квартир от необходимости самостоятельного улаживания конфликтов с городскими компаниями, организацией ремонтных работ, облагораживанием территорий и получением основных коммуникаций ЖКХ.

Основное преимущество привлечения посредника в том, что фирма будет действовать исключительно в рамках договора и в соответствии с пожеланием большинства жильцов дома. Как показывает практика, самостоятельно улаживать конфликты собственникам удается не всегда.

В 2018 году сделать правильный выбор управляющей фирмы поможет список УК, зарегистрированных в государственном реестре. В перечне представлено описание, резюме и опыт работы. Владельцы личного жилья в многоквартирном доме голосованием выбирают желаемую организацию и подписывают договор. После этого начинается исполнение вверенных обязанностей.

  • вывоз мусора, уборка нежилых помещений внутри здания и придомовых территорий;
  • контроль за работой приборов отопления и вентиляции;
  • защита от повреждений крыши и подвалов от затопления;
  • проверка целостности труд, проводки и канализации, устранение неполадок и предотвращение поломок;
  • получение платы за коммунальные платежи и их перевод на счет провайдера услуг;
  • устранение задолженности по платежам;
  • организация капремонта или придомового строительства (общение с застройщиками и контроль их деятельности).

К каждому дому предусмотрен персональный подход, в зависимости от расположения постройки, года возведения, количества квартир.

УК должна быть постоянно в курсе текущих событий, а также осведомлена о планируемых проверках работы коммуникации и временном отключении сервисов ЖКХ. Задача УК – своевременно предупреждать обо всех планируемых мероприятиях минимум за 10 дней до оговоренного срока.

к содержанию ↑

Какие виды и типы УК бывают?

В едином реестре лицензионных компаний представлен не только список действующих компаний, но также их специализация. Некоторые управляющие компании работают лишь в сфере ЖКХ, а другие занимаются организацией уюта на придомовых территориях.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
В таком случае, чтобы не платить дважды и получать полный комплекс желаемых сервисов, нужно выбирать агентство, которое в совокупности реализует поставленные задачи.
  1. Жилищные объединения,
  2. Частные управляющие компании,
  3. Государственные Унитарные Предприятия (ГУП),
  4. Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ),
  5. Непосредственное управление собственниками

Организовывать свою деятельность фирмы должны по следующими этапами:

  • сбор информации о доме и о придомовой территорий;
  • анализ полученных сведений;
  • разработка методов улучшения работы по ухода за зданием.

По характеру участия самих жильцов в организации ухода за домом, могут быть выделены следующие виды управления:

  • прямое участие, то есть без привлечения единой компании, а каждый владелец квартиры самостоятельно выбирает управляющую фирму и подписывает с ней соглашение (допускается только в многоквартирных домах, численность квартиры в котором не превышает 40 штук);
  • совместное подразумевает, что часть вопросов решаются индивидуально, а вторая часть – вместе по обоюдному согласию или голосованию;
  • пользовательское участие, когда жильцы не принимают участие в практических вопросах управления.
Автор статьи
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Следующая
ЗаконыОсобенности трехстороннего договора аренды нежилого помещения

Добавить комментарий

Adblock
detector
Поделиться с друзьями: