Скрытые собственники — кто это такие и как «не нарваться» на них при покупке квартиры?

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
  • документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.
к содержанию ↑

Налог в 2020 году на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

  • Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
  • Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

  • приватизации;
  • наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
  • договора пожизненного содержания с иждивением
к содержанию ↑

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

  • в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
  • налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
    • для граждан РФ — 13%;
    • для иностранных граждан — 30%.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

к содержанию ↑

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

  • если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
  • если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

  • инвалиды 1-й и 2-й группы;
  • инвалиды детства;
  • пенсионеры.
к содержанию ↑

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

  1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
  2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
  3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

к содержанию ↑

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство.

После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • паспорта лиц, участвующих в сделке;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • документы из Росреестра:
    • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
  • кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
  • справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

к содержанию ↑

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

  • При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
  • Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

  • сведения о сторонах сделки;
  • стоимость квартиры;
  • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
  • срок и способ передачи денег.
После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.
к содержанию ↑

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

На рынке жилой недвижимости квартиры, полученные по наследству, пользуются недоброй славой. Покупатели обходят стороной такие предложения и даже сниженную цену воспринимают как «подвох». Почему?

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Оправдана ли такая предосторожность со стороны покупателей? Можно ли оградить себя от рисков при покупке наследственного жилья? Что нужно знать, чтобы не стать жертвой квартирных мошенников? На эти вопросы отвечает данная статья.
к содержанию ↑

По закону

Наследование по закону предполагает раздел родственников на очереди (по степени родства – от ближайшей до дальней). Так, первыми на наследство претендуют родители, дети, супруги.

Если претендентов из первой очереди нет, к наследованию приглашают вторую очередь – братья и сестры, дедушки и бабушки. Аналогично, претенденты третьей очереди – тети и дяди – приглашаются к наследованию, если нет никого из первой и второй очереди.

И так далее — в силу ст. 1141 ГК РФ.

Случается так, что родственники ничего не знали о смерти наследодателя, потому не вступили в наследственные права. Случается и так, что наследники ничего не знали (или умышленно умолчали) о других родственниках.

Чаще всего случаются следующие ситуации:

  • Собственник жилого помещения давно не жил вместе с мужем/женой, но брак не расторгал. В число наследников первой очереди супруга/супругу включить забыли, сам законный наследник в нотариальную контору вовремя не явился, поскольку не знал о смерти «второй половинки»;
  • Ни мужа/жены, ни детей у собственника квартиры не осталось, поэтому к наследованию были приглашены представители второй очереди, хотя на наследство по праву представления имели право живые внуки, которые не знали о смерти бабушки/дедушки;
  • Один из наследников был признан судом недостойным, его доля должна быть перераспределена между другими законными наследниками.

Это лишь несколько примеров. На самом деле жизненные ситуации могут быть самыми разнообразными, но суть их сводится к одному — спустя некоторое время наследники могут заявить притязания на имущество, особенно, на самое дорогостоящее — недвижимое. И если оно уже продано, судебного разбирательства не избежать.

Нотариусы не обязаны искать наследников – как правило, они «доверяют» тем, кто вовремя пришел в нотариальную контору и вступил в наследство.
к содержанию ↑

По завещанию

Даже если наследование происходит по завещанию, риск неожиданного появления наследников уже после совершения сделки с унаследованной недвижимостью тоже есть. Дело в том, что помимо лиц, указанных в завещании, правом на наследство обладают такие лица, как несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные родители, муж или жена, другие иждивенцы.

Их доля невелика – всего половина от доли наследников по закону, но потребовать денежной компенсации за нее они могут (см. «Обязательная доля в наследстве«).

Еще один возможный вариант развития событий. Если завещанием был установлен завещательный отказ, выполнять его условия, вполне возможно, придется новому владельцу имущества – все зависит от того, какие условия поставил первоначальный владелец перед смертью (ст. 1137 ГК РФ).

к содержанию ↑

Срок давности и риски при покупке

Законодатель подразумевает, что полугодового срока, установленного для вступления в наследство – вполне достаточно. Но на деле все бывает не так просто.

Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие – проживают далеко, проходят лечение больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы. Иными словами, имеют уважительные причины для пропуска срока.

Каков срок давности для заявления притязаний?

к содержанию ↑

Доверенность и риски

Иногда продавцом наследственной квартиры оказывается не сам владелец, а его представитель по доверенности.

Юристы предупреждают – никогда не соглашайтесь на заключение сделки по доверенности!

  • Во-первых, если Вас не хотят или не могут познакомить с собственником недвижимости, это «пахнет» мошенничеством. Он может оказаться болен, зависим от алкоголя или наркотиков, психически нездоров, обманут, принужден к продаже… Впоследствии сделка, совершенная по доверенности, может быть признана недействительной.
  • Во-вторых, доверенность может быть отозвана или отменена в одностороннем порядке. Например, если на момент передачи денежного задатка представителю доверенность была действительна, то после этого она может быть отменена. Вернуть денежные средства, переданные постороннему человеку, может оказаться очень сложно. А если речь идет не о задатке, а о полной стоимости квартиры?
к содержанию ↑

Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Первое, в чем должен быть достоверно уверен потенциальный покупатель – факт смерти владельца недвижимости. Попросите у продавца свидетельство о смерти.

Может быть, он пропал без вести? Не исключено, что человек, который даже судом признан умершим, через некоторое время «оживет» и потребует возврата собственности или денежной компенсации (см. «Схемы мошенничества при покупке квартиры«).

После того, как Вы убедитесь в смерти собственника, поинтересуйтесь «судьбой» всех наследников. Как уже упоминалось выше, самые непредсказуемые семейные перипетии могут сыграть не в Вашу пользу.

Как минимум – нужно подробно расспросить продавца о всех реальных и потенциальных наследниках, еще лучше – получить подтверждающие документы:

  • Свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
  • Нотариально заверенное согласие мужа/жены продавца (если он состоит в зарегистрированном браке) на совершение сделки;
  • Выписка из домовой книги (справка о составе семьи) — желательно расширенная, с указанием всех постоянно и временно зарегистрированных (снятых с регистрации) в жилом помещении граждан.

Одним из главных условий законности сделки считается дееспособность сторон. Вполне возможна ситуация, когда недееспособный продавец оформляет договор купли-продажи, а потом сам (или с помощью родственников, опекунов и попечителей) оспаривает его в суде.

Как проверить дееспособность? Сделать запрос в психоневрологический диспансер или в орган опеки и попечительства.

Попросите продавца показать техническую документацию БТИ на недвижимость. Такие документы могут быть выданы только собственнику или лицам, зарегистрированным в жилом помещении.

Прежде чем подписывать договор купли-продажи, сверьте данные о недвижимости, указанные в договоре, с данными, содержащимися в правоустанавливающих и технических документах.

Кстати, о деньгах. Вас должна насторожить низкая (на 20% ниже средней по региону) цена недвижимости. Какие бы правдоподобные объяснения не давал продавец (срочность, проживание в другом городе) – будьте предельно внимательны и осторожны!

Рекомендуем почитать наблюдения юристов «Как обманывают при покупке квартиры«.

к содержанию ↑

Судебная практика

Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить – причины, которые приводят покупателей к крупным потерям.

Но следует отметить, что в последнее время судебная практика по делам с признанием сделок с наследственным жильем недействительными – становится на сторону добросовестного покупателя. Да, закон гарантирует права наследников (например, на обязательную долю, на восстановление пропущенного срока вступления в наследство), но при рассмотрении дела суд изучает обстоятельства со всех сторон.

У добросовестного покупателя квартиры появляется все больше шансов сохранить право собственности на жилье.

Надо сказать, что именно в данном случае заниженная стоимость недвижимости может оказаться фактом не в пользу покупателя — суд может квалифицировать сделку недобросовестной. Поэтому следует всегда указывать в договоре полную стоимость объекта сделки: во-первых, это подтверждение ее достоверности, во-вторых – гарантия возврата всех средств в случае признания ее недействительной.

Еще одна важная норма закона содержится в Постановлении Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9, согласно которой наследник, несвоевременно принявший наследство, имеет право только на денежную компенсацию, если возврат наследственного имущества в натуре невозможен, независимо от причин, по которым он невозможен.

При этом стоимость наследственного имущества определяется на момент открытия наследства. Иными словами, если после продажи наследственной квартиры вдруг появится новый запоздалый наследник, он может получить только денежную компенсацию доли, причем обращаться за ней ему нужно не к добросовестному покупателю, а к наследникам, которые продали квартиру.

Смотрите видео о рисках покупки квартиры, доставшейся покупателю по наследству:

к содержанию ↑

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
к содержанию ↑

Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов из «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.

Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых».

Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», – констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части.

Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2–3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5–2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5–10%.

Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.

Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».

1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7–10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.

2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников.

Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.

Текст: «Юридический центр адвоката Олега Сухова»

Ежедневно заключается огромное количество сделок купли-продажи недвижимости. Однако среди этих сделок не так уж многих тех, что связаны с покупкой унаследованных квартир и домов.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Поскольку такие договоры связаны с большим, нежели обычные, количеством рисков, хотя и привлекают потенциальных покупателей несколькими, весьма существенными плюсами. Попробуем же разобраться в нюансах, чтобы понимать, о чем собственно идет речь.
к содержанию ↑

Покупка квартиры по доверенности: основные правила

Многих интересует: насколько вообще велик риск приобретения недвижимости по доверенности? Безусловно, такая операция чревата серьезными рисками. И правильнее все-таки познакомиться с человеком, который является владельцем недвижимости и выписал доверенность представителю. К тому же следует помнить, что выписавший доверенность вправе отменить ее в любой момент в одностороннем порядке.

А это чревато для покупателя все тем же судебным разбирательством, отменой сделки и долгими мытарствами с возвратом собственных денежных средств.

Важную роль играет и дееспособность владельца квартиры, выписавшего доверенность. Если она (дееспособность) под сомнением, сделка будет также аннулирована в суде. И вот тут с деньгами незадачливый покупатель сможет распрощаться уже навсегда. А квартира непременно вернется недееспособному гражданину.

Каким образом проверить дееспособность продавца? Попросить у него водительское удостоверение или навести справки в местном психоневрологическом диспансере.
к содержанию ↑

Возможные риски при приобретении унаследованной квартиры

Объекты недвижимости могут быть переданы по наследству на основании предусмотренной законом очереди или согласно положениям завещания.

В первом случае наследное имущество распределяется между родственниками покойного в зависимости от степени родства.

В первую очередь, учитываются интересы супруга умершего гражданина, его детей и родителей. Если нет наследников первой очереди, имущество переходит к претендентам второй очереди.

Бывает, что близкие родственники не сразу узнали о смерти наследодателя и не смогли вовремя заявить о своих правах на его имущество.

При передаче наследства по закону возможны следующие неприятные нюансы:

  • покойный жил довольно далеко от родственников или не поддерживал с ними отношения. Те, в свою очередь, не знали, что родственник умер, поэтому вовремя не обратились к нотариусу. Если в суде они смогут подтвердить наличие уважительной причины, то возможно восстановление срока вступления в наследство;
  • покойный длительное время не проживал совместно с супругой или супругом, при этом официально брак не был расторгнут. Муж или жена не знали о смерти супруга, поэтому вовремя обратиться к нотариусу не смогли;
  • если у наследодателя не осталось наследников первой очереди, и его имущество было передано преемникам второй очереди, хотя свои права могли реализовать его внуки по праву представления, но они не знали о кончине бабушки или дедушки;
  • если один из наследников был признан недостойным, то его доля распределяется между оставшимися законными претендентами;
  • после смерти собственника может быть обнаружено завещание, которое было составлено давно и о его существовании родственники не знали. В этом случае, наследниками могут стать совсем другие люди;
  • неприятные последствия могут возникнуть, если кто-то из наследников по закону решит оспорить завещание, составленное наследодателем.

Это наиболее частые риски при покупке наследной квартиры. Однако могут возникнуть и другие неприятные ситуации.

Покупателю советуют тщательно изучить информацию и подумать, как правильно оформить сделку купли-продажи, или найти другой более подходящий вариант.

Существует категория граждан, которые могут рассчитывать на обязательную долю в наследстве, даже при наличии завещания в пользу иных лиц. Если такие наследники обратятся в суд, то им будет выделена доля в проданной недвижимости.

Если в ходе судебного разбирательства наследник, продавший квартиру, будет признан недостойным, сделка будет аннулирована. При этом возврат денег покупателю останется под вопросом. Вернуть потраченные средства можно будет через суд и судебных приставов, но это займет много времени.

Сумма в договоре получается заниженной. Покупатели при этом рискуют, ведь если будет судебное разбирательство и сделка купли-продажи будет объявлена недействительной, вернуть можно будет лишь средства, указанные в договоре.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Завещатель также может обязать своих наследников позволить проживать на территории квартиры определенным лицам. Соответственно, покупатель может приобрести жилье, вместе с этими «обязательными» жильцами. Расторгнуть такую сделку довольно проблематично.
к содержанию ↑

Как минимизировать риски?

Прежде чем подписывать какие-либо документы покупателю рекомендуют получить как можно больше информации о квартире:

  • сделать запрос на выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все сделки с указанной недвижимостью, начиная с 1998 г., а также сведения о наличии или отсутствии обременения;
  • обратиться к нотариусу, который предоставит информацию о завещательных отказах;
  • получить выписку из домовой книги с информацией о гражданах, зарегистрированных на территории этой жилплощади;
  • по возможности поговорить с соседями, узнать о наличии супругов, детей и прочих родственников, имеющих права на наследство.

Если обратиться в паспортный стол, то можно получить информацию о самом продавце, наличии или отсутствии у него судимости, подтвердить сведения о смерти прежнего собственника.

Насторожить покупателя должен и отказ продавца представить все необходимые документы и справки. Сделка купли-продажи недвижимости может быть впоследствии признана недействительной, если продавец не получил справку о дееспособности, хотя на момент продажи ему более 70 лет.

Если объект недвижимости переходит по наследству нескольким правопреемникам, то дать свое разрешение на его реализацию должен каждый из них.

В документе купли-продажи также должны быть подписи владельцев всех долей.

Изначально необходимо убедиться в том, что прежний владелец жилплощади действительно умер. Если продавец отказывается предъявить документ о смерти наследодателя, то этот факт должен насторожить потенциального покупателя.

к содержанию ↑

Если недвижимость находится в собственности продавца менее 3 лет

В случае продажи объекта недвижимости, полученного в наследство, в течение первых 3 лет владения наследнику необходимо заплатить налог в 13% от стоимости сделки.

Юристы предупреждают покупателей недвижимости, что соглашаться на это нельзя ни при каких условиях.

Если возникнут непредвиденные обстоятельства (объявятся иные наследники, будет оспорено завещание), то покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая установлена в документе. Доказать, что за квартиру заплатили больше, будет невозможно.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

к содержанию ↑

Права собственников жилья

Права и обязанности собственника жилья закреплены в Жилищном кодексе Российской Федерации. Среди них – право распоряжаться своей недвижимостью, например, продавать ее. Однако, не нарушая при этом прав иных собственников или лиц, прописанных в квартире.

Недобросовестные продавцы скрывают собственников недвижимости, чтобы провести сделку поскорее. Но для покупателя такая спешка может обернуться долгосрочной судебной тяжбой с лицом, объявившимся уже после закрытия сделки.

к содержанию ↑

Как проверить недвижимость на скрытых собственников

Проще всего проверить квартиру на скрытых собственников через юристов или риэлторов. Юридическая экспертиза объекта позволит выявить все подводные камни. Покупатель заодно сможет убедиться в отсутствии обременений на квартиру и иных моментов, которые могут помешать заключению сделки или стать причиной ее аннулирования в дальнейшем.

Выявить скрытых собственников можно и самостоятельно. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРИП – в ней будет отражена вся история операций с недвижимостью за период с 1998 года (с этого момента ведется учет).

В выписке будут отражены аресты на квартиру, переходы права собственности, запреты на совершение сделок и т.п. – все, что имело место за эти годы (а это свыше 20 лет, что немало).

Также непременно стоит обратиться в паспортный стол и заказать расширенную выписку из домовой книги. Вас интересует форма 9 и форма 12. В первой будет отраженно, кто прописан в квартире в настоящий момент, во второй – кто был зарегистрирован здесь ранее. Справка выдается бесплатно. Заказать ее можно также через сайт Госуслуги.

к содержанию ↑

Какие есть опасности

Чтобы не встретиться с мошенниками и не остаться без денег и жилплощади, нужно заранее знать, с чем можно столкнуться при покупке вторичного жилья:
  • внезапно объявившиеся наследники. На принятие доли отводится срок в полгода со дня смерти. Затем принявшие становятся собственниками своих частей. Но не всегда в этот период объявляются все претенденты на наследство. Если потенциальный преемник не писал отказ и имеет уважительную причину, он может восстановить пропущенный срок через суд. Этот же суд признает недействительными все последующие сделки с имуществом и признает новое соотношение долей между преемниками. А если квартира уже продана? Закон не запрещает отнять квартиру у покупателя и вернуть права на нее наследникам. А вот полученные от сделки деньги забрать будет гораздо сложнее;
  • если планируется покупка квартиры по наследству, оформленной менее 3 лет назад, риски для покупателя еще выше. 3 года со дня вступления в наследство — тот период, когда родственники могут затребовать через суд передел наследства. Раздел наследства может быть инициирован по разным причинам. По истечении этого периода иски, связанные с перераспределением наследственной массы, менее вероятны;
  • квартира, полученная продавцом по завещанию, тоже должна быть тщательно проверена, особенно в первые 3 года владения. Завещание может быть оспорено законными наследниками, если они соберут и предоставят доказательства. Автор завещательного распоряжения мог написать его, находясь в неадекватном состоянии или под давлением. Срок исковой давности по оспариванию завещаний — до 3 лет со дня открытия наследства.

к содержанию ↑

Как избежать проблем при покупке квартиры, полученной по наследству?

Понравилась квартира? Устраивает все, в том числе цена? И все-таки не спешите заключать сделку и подписывать договор. Для начала изучите подлинную «историю» недвижимости.

Сделать это несложно, достаточно соблюсти пошаговую инструкцию:

  1. Запросить выписку ЕГРП. В ответе будут указаны сделки с квартирой, начиная с 1998 г и по сей день. «Бонусом» станут сведения об обременениях.
  2. Заказать выписку из домовой книги, в которой содержится информация обо всех прописанных на жилплощади.
  3. Сведения о завещательных отказах выдаст нотариус.
  4. А дополнительную информацию о детях-супругах, родственниках можно получить от разговорчивых соседей.

В паспортном столе также можно узнать информацию о самом продавце. Во всяком случае о его возможных судимостях — наверняка. И там же стоит поинтересоваться: а действительно ли умер владелец квартиры? Мошенников сейчас полно и год от года они становятся все изобретательнее.

к содержанию ↑

Схемы мошенников

В сфере недвижимости работают одни и те же схемы на протяжении многих лет. На уловки мошенников люди попадаются по незнанию вопроса. Поэтому основные схемы, связанные с покупкой полученной по наследству квартиры, нужно знать:

  • подделка бумаг. Завещательное распоряжение здесь стоит на первом месте. О том, является ли оно настоящим, нужно поинтересоваться у нотариуса, который его составлял: у него тоже хранится экземпляр, а также есть запись в реестре. Поддельные договоры и документы из регистрационной палаты тоже встречаются. Всю информацию о пути получения квартиры продавцом можно узнать в Росреестре;
  • продажа по генеральной доверенности. Следует сразу отказаться от такой сделки, на которой не присутствует владелец квартиры. Мошенники, пользуясь доверчивостью пожилых людей и оказывая им финансовую поддержку при жизни, сразу после их смерти умудряются продать недвижимость. Сейчас такие схемы практически не встречаются, потому что любые сделки с квартирами нужно проводить через нотариуса. Но все же лучше быть начеку.
к содержанию ↑

Как обезопасить себя

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Чтобы проверить квартиру на «чистоту», нужно проявить бдительность:
  • выписка из ЕГРП. Этот документ можно заказать в Росреестре или через МФЦ. В нем можно найти информацию о последних владельцах (с 1998 года и до дня получения выписки), имеющихся обременениях и т.д. Нужно сравнить данные о владельце с данными продавца;
  • сведения из нотариального кабинета. В свидетельстве о наследстве указан нотариус, выписавший бумагу, и его координаты. Чтобы сделка прошла успешно, нужно сходить к этому нотариусу и поинтересоваться наследственным делом: сколько всего родственников претендовало на имущество, от скольких есть отказы или принятия и возможно ли возникновение новых наследников;
  • сведения из домовой книги. В управляющей компании, к которой относится приобретаемая квартира, выдадут по запросу выписку о прописанных.

Лучше все документы заказывать и получать лично, не доверяя бумагам, которые предоставит продавец. Если он убеждает, что, например, выписка из ЕГРП вам не нужна, она стоит денег, а он ее уже заказал и предъявляет, то лучше не иметь никаких финансовых дел с этим человеком.

Также стоит задуматься и все перепроверить, если цена на квартиру значительно ниже рыночной.

Важно! Срочные продажи недвижимости — гораздо более редкое явление, чем можно представить.

к содержанию ↑

Данный переход возможен двумя способами:

  1. По завещанию в этом случае имущество может быть передано как родственникам, так и абсолютно чужим людям.
  2. Или по закону, законодательство предусматривает передачу наследства в порядке очереди которая образуется в связи с родственными узами наследодатели и приемников.

В обоих случаях получение наследства происходит после обращения в нотариальную контору по месту проживания наследодателя. Нотариус открывает наследственное дело и в течении полугода происходит оформление собственности на нового владельца.

к содержанию ↑

Порядок зависит от того на сколько ближе узы, то есть от близких родственников к дальним. ГК РФ предусматривает 8 очередей:

  • наследники первой очереди — это супруги если в разводе, то не считаются, дети родные и приемные и родители;
  • к приемникам второй очереди относят братьев и сестер даже если у них только один родитель общий, а также бабушки и дедушки;
  • третьей считаются дядюшки и тетушки;
  • 4 и последующие очереди редко вступают в наследственные права так как обычно находят родных более близких по узам.

Родственники приглашаются к наследованию по очередности, если отсутствуют претенденты впереди стоящей приглашают приемников из следующей очереди. Но бывают случаи, когда люди не знают о том, что стали наследниками или от них скрыли этот факт другие родственники.

ВНИМАНИЕ . Получив наследство по закону, риски, что появятся еще наследники достаточно велики так, как нотариусы не занимаются поисками возможных претендентов на наследство.

То есть после смерти наследодателя имущество может перейти к его ребенку от бывшей жены, но окажется, что помимо этого ребенка у него еще есть ребенок на стороне, от которого он не отказался и дал свою фамилию, что дает ему полное право претендовать на часть собственности покойного. Или муж и жена расстались, не развелись, супруг скончался, а она не знала, наследство досталось брату покойного, относящемуся ко второй очереди.

Но через полгода объявилась наследница и потребовала свое имущество. Ситуации подобного рода может быть множество и каждая приведет к разбирательству в судебном порядке.

к содержанию ↑

Если покупатель все же рассматривает квартиру, которую продавец получил по завещанию стоит ознакомиться с некоторыми возможными рисками:

  • завещание может быть опровергнуто, подать документы на оспаривание волеизъявления наследодателя может любой из наследников по очереди;
  • завещатель мог оставить дополнительные указания, касающиеся того чтобы наследники выполнили ряд обязательств в отношении иных лиц. Это может быть предоставление права проживания третьим лицам на территории жилой площади на какой-то определенный скок и т.д. Данное волеизъявление не аннулируется в случае продажи недвижимости, и покупатель может вместе с жильем приобрести еще и соседа;
  • в соответствии с законодательством в частности ГК РФ ст.1149 учтены категории лиц, имеющих право на выделение обязательной части в наследстве к ним, относятся: дети, являющиеся нетрудоспособными или не достигшими возраста совершеннолетия, второй супруг и родители скончавшегося признанные нетрудоспособными, нетрудоспособные иждивенцы, находящиеся на попечении покойного не менее одного года. Независимо от того, что в завещании, они не были указаны они вправо получить часть наследства, она равна половине от той доли которая могла бы быть получена по закону в порядке очередности.
к содержанию ↑

Существует также возможность того что составленное завещание будет признано не действительным, для этого должны быть основания:

  • если завещатель в период составления документа был признан недееспособным;
  • в момент составления завещания находился под воздействием алкоголя, наркотических веществ и т.д.
  • на завещателя оказывалось давление со стороны третьих лиц в момент составления бумаги.

Наиболее распространенные случаи, которые могут возникнуть при приобретении наследственного имущества:

  • вероятность того что в течении первых нескольких лет после приобретения недвижимости могут объявиться родственники, которые не знали о наследстве и в судебном порядке восстановить сроки принятия;
  • возможно появление лиц, имеющих право на обязательную долю в имуществе, но узнавших об этом не своевременно;
  • также со стороны нечестных продавцов может быть скрыт факт наличия распоряжения наследодателя дающего право проживания на территории продаваемого объекта постороннему лицу;
  • есть риски того что лицо продающее недвижимость может быть признано недостойным после совершения сделки о продаже;
  • при оформлении наследства не учли наличие доли второго супруга. Такое возможно в случае если супруги разъехались много лет назад, а официально отношения не прекратили
  • аннулирование написанного завещания.
Наступление любого из этих обстоятельств, скорее всего приведет к тому что права законных наследников на жилье могут быть восстановлены. Что является неприятнейшим моментом для покупателя. Первые годы риски оспаривания наследства наиболее высоки.
к содержанию ↑

Покупатель может снизить риск возникновения возможных проблем если:

  • приобретать недвижимость будет у наследника, который владеет жильем более 6 лет, в таком случае появление нежданных наследников сводится к минимуму;
  • подробно изучить все бумаги на жилое помещение. Можно обратится к юристу, который занимался наследством и уточнить круг возможных наследников. Также можно подстраховаться и попросить продавца составить документ, по которому в случае возникновения судебных тяжб, связанных с появлением нежданных наследников все будет оплачено стороной продавцом;
  • ни при каких обстоятельствах не занижать цену в договоре о купле продаже. Так как последствия такой сделки выйдут боком покупателю, если вдруг возникнет потребность в возврате имущества.
к содержанию ↑

Собираясь купить квартиру у наследников следует очень тщательно подойти к покупке изучить внимательно все документы, которые потребуются для проведения сделки:

  • следует ознакомиться со свидетельством о смерти, важно чтоб смерть была установлена медицинским учреждением, а не судом. Факт установки смерти через суд, возможен только для лиц безвестно пропавших, что не гарантирует того что такое лицо вернется и заявит права на собственность;
  • стоит также ознакомиться с кругом возможных претендентов правопреемников, желательно чтоб были предоставлены свидетельства о разводе, рождении, браке, кончине возможных наследников;
  • если продавец состоит в браке потребуется заверенное соглашение со стороны второго супруга;
  • следует также запросить выписку из домовой книги, в которой указаны все жильцы когда-либо зарегистрированные на продающейся площади;
  • важно чтоб продаваемая квартира принадлежала продавцу по праву собственности. Оформление, которой возможно только по истечению установленного срока, который равен полугоду с даты кончины наследодателя. Регистрация проводится в ЕГРН и после выдается свидетельство на собственность;
  • при наличии завещания стоит его прочесть, чтобы исключить возможность появления нежданных жильцов и т.д.
  • приобретение только части наследства, то есть доли принадлежащей одному из наследников следует убедиться в наличии у продавца письменных отказов со стороны остальных владельцев, так как статья ГК РФ гласит, что в первую очередь необходимо предложить свою часть остальным совладельцам имущества;
  • продажи несколькими наследниками требует подписания договора о продаже всеми продавцами;
  • ну и потребуется стандартный набор — это паспорт владельца квартиры, документы из БТИ и кадастра.

ВНИМАНИЕ . Важно уточнить нет ли у покойного близких родственников за границей которые могут просто не знать о его смерти и объявятся после того как сделка о продаже будет оформлена. В их случае суд восстановит срок вступления в право наследства, и жилье придется вернуть законным правообладателям.

Для того чтобы обезопасить себя при проведении сделки с квартирой, полученной по наследству следует прибегнуть к помощи квалифицированных специалистов нотариуса, юриста. Они помогут избежать возможных сложностей изучив документы, смогут сказать стоит ли рисковать и приобретать такое жилье или лучше поискать другое.

Приобретение недвижимости у наследников достаточно рисковая покупка, но если такая квартира находится во владении уже достаточно долгое время лучше если около десяти лет, то приобретение ее вполне безопасно. Во всех остальных случаях стоит внимательно отнестись к проверке документов на недвижимость, особенно если приобретение будет осуществляться через ипотеку.

Для того чтобы снизить риски потерять денежные средства, затраченные на приобретение, ни в коем случае не указывать в договоре цену ниже действительной. Также стоит прибегнуть к помощи юриста он поможет разобраться с документами и исключить обман со стороны продавцов.

Риэлтерская практика показывает, что на вторичном рынке недвижимости большая часть продаваемых квартир находится в наследстве у собственников. Как правило, люди продают такие квартиры, чтобы обезопасить себя от нежданных наследников, который также претендуют на имущество.

Среди покупателей квартир существует общее мнение, что наследственное имущество всегда подразумевает не одно количество преемников. Поэтому потенциальные покупатели сразу же пытаются продать недвижимость, чтобы позже купить приватизированную квартиру или приобретенную на основании договора купли-продажи.

Эксперты утверждают, что количество «чистых» квартир сейчас находится на низком уровне и риск быть обманутым очень высокий. Сейчас очень сложно найти жилье, которое не проходило наследственный цикл.

Однако, при соблюдении определенных условий риск получения незваных преемников гораздо ниже, чем при покупке квартиры на основании коммерческих сделок.

В юридической практике по наследственному процессу отмечается множество случаев, когда преемники объявляются спустя несколько лет, требуя освободить квартиру. При этом потенциальные наследники имеют с собой свидетельство о праве на получение наследства. В таком случае добросовестному покупателю остается только обращаться в суд.

На сегодняшний день судебные инстанции адекватно подходят к решению дел с наследственной недвижимостью. Как правило, все больше и больше отказов получают вдруг появившиеся наследники.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Чаще всего проблемы решаются через выплату компенсации, что помогает добросовестному покупателю защититься от незваных преемников. Денежная компенсация в таком случае рассчитывается с момента открытия наследства.

Эксперты предупреждают, что самые рисковые приобретения — это квартиры, унаследованные 2-3 года назад. Обычно цены на такую недвижимость значительно ниже — примерно на 5-10% от рыночной стоимости квартиры.

В наиболее рисковые покупки также подходят квартиры, унаследованные от пожилых людей по завещанию. При этом наследник — это дальний родственник, рассчитывающий на получение имущества в скором времени.

Судебная практика показывает, что больший процент оспариваемых дел связан с квартирами, унаследованными от мужчин, где о правах собственности заявляют внебрачные дети. При этом стоит помнить, что стопроцентная гарантия при покупке наследственной квартиры невозможна.

Эксперты дают несколько советов для снижения рисков при покупке наследственных квартир. Во-первых, лучше всего рассматривать варианта, унаследованные 7-11 лет назад. Появление нежданных гостей при этом не отменяется, но вероятность такого события значительно ниже.

Во-вторых, покупатель должен самостоятельно изучить всю историю перехода прав на имущество. Для этого у продавца нужно запросить данные о возможных наследниках. Обычно в таком случае оформляется доверенность от имени продающей стороны для того, чтобы обезопасить покупателя от претензий и затрат в случае судебного разбирательства.

В-третьих, при оформлении договора купли-продажи обязательно указывается реальная цена квартиры. Если стоимость завышена, то суд может признать покупателя недобросовестным и истребовать недвижимость.

Подписывайтесь на канал «Правда недвижимости», мы о многом узнаем первыми)

Встройте «Правду.Ру» в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Добавьте «Правду.Ру» в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google

Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках.

Завещанное имущество переходит в полное распоряжение наследника. Для того чтобы им начать распоряжаться, если это недвижимость, наследнику следует оформить и зарегистрировать права собственности.

После этого им можно пользоваться и отчуждать третьим лицам, если иное не вытекает из условий завещания. В статье рассказано, как можно реализовать полученное наследство.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !
к содержанию ↑

Можно ли сбыть недвижимость?

Вступление в наследство – сложная гражданская процедура. Согласно статье 1111 ГК РФ, она может проходить:

  • через принятие завещанного имущества;
  • в порядке очередей по закону.

Оба способа вступления в наследство равнозначны в юридическом смысле. Наследование по завещанию происходит, если:

  1. Покойный собственник квартиры оставил нотариально удостоверенное завещательное распоряжение, на случай своей смерти.
  2. Оно составлено и удостоверено надлежащим образом.
  3. Завещание не ущемляет законных прав третьих лиц, в том числе – близких родственников, которым положена обязательная доля.

Так как по завещанию передаётся право собственности на квартиру, ранее принадлежавшее покойному, наследник получает вещное право на неё в том объёме, в котором обладал им наследодатель. Соответственно, став правопреемником покойного по завещанию, наследник вправе распоряжаться полученным недвижимым имуществом на правах собственности, в том числе – продавать её, соблюдая нормы Гражданского кодекса, указанные в § 7 главы 30 ГК РФ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

к содержанию ↑

Когда можно реализовать полученное наследство?

Некоторые граждане ошибочно считают, что продать квартиру можно сразу же после оглашения завещательного распоряжения в нотариальной конторе, которое происходит при открытии наследства. На самом деле это не так: прежде чем вступить в права собственности, требуется подождать 6 месяцев, в течение которых утверждается круг наследников, а завещание проверяется на правоспособность.

Это положение указано в п.1 статьи 1154 ГК РФ.

Нередко родственники, которым могла перейти квартира в порядке очереди, пытаются оспорить завещание в суде.

Для этого используются следующие аргументы оспоримости завещания:
  • признание покойного недееспособным, задним числом;
  • формальное нарушение завещательной процедуры, если оно есть;
  • доказательство того, что завещание нарушило наследственные права родственника.

Если судебные прения будут проходить с обжалованием в вышестоящих инстанциях, дело может не прекратиться в течение полугода. В этом случае срок вступления в собственность будет зависеть от того, когда очередное решение суда не будет подлежать оспариванию со стороны неудовлетворённых наследников.

Если по истечении 10 дней родственники не подадут апелляцию, то на основании решения суда, но раньше, чем через полгода, допускается вступление в собственность.

Кроме полугодичного срока вступления в наследство, нужно рассчитывать на то, что полученная квартира должна пройти регистрацию на имя нового собственника. На эту процедуру также может потребоваться время в пределах одного календарного месяца.
к содержанию ↑

Порядок действий

После того как было открыто наследство и озвучен текст завещания, начинается нотариальная процедура вступления в наследство. При благоприятных обстоятельствах, через полгода она завершается тем, что нотариус выписывает свидетельство о наследстве, в которое входит данная квартира.

Могут возникнуть сопутствующие ситуации:

  • в завещании на этот объект было указано несколько лиц;
  • кроме лица, в чью пользу оформлено завещание, близким родственникам была выделена обязательная доля.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
В этих случаях квартира передаётся в солидарное владение и указывается в свидетельстве о собственности как наследственная масса, которая делится между всеми лицами, указанными в завещании. Раздел происходит:
  • по соглашению, если стороны договорились о размерах долей;
  • через суд, если между ними произошёл спор.

Когда в завещании указано лиц больше чем двое, можно заменить часть права, получаемого в квартире, другим имуществом на ту же сумму. Или – выкупить доли других правопреемников за счёт унаследованных денег, личных сбережений, или займа.

Автор статьи
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Следующая
КвартираАукцион квартир или как купить квартиру напрямую у государства. Возможные риски и альтернативы

Добавить комментарий

Adblock
detector