Разбираемся в нюансах аренды: переуступка прав на нежилое помещение, образец договора

Чем отличается от субаренды?

Договоры о переуступке права аренды и о субаренде очень похожи между собой. Разница заключается в том, что в первом случае прежний арендатор после заключения договора не имеет арендных прав на арендованное имущество и не имеет больше обязанностей перед арендодателем.

Во втором случае права на арендованное пространство и обязанности перед арендодателем прежнего арендатора не прекращаются. Арендатор остается одним из участников соглашения. В основном он передает права аренды помещения еще одному или более человеку, а затем выплачивает деньги собственнику.

В основном эта практика применима для больших офисных и корпоративных помещений – торговых центров, салонов красоты, бизнес-центров. Владелец организации сдает в аренду всю территорию, затем арендатор по договору субаренды сдает отдельные кабинеты, комнаты третьим лицам и в обязательном порядке выплачивает арендную плату владельцу.

к содержанию ↑

Законодательная база

Арендатору официально разрешено:

  • Передавать арендованное помещение в пользование кому-либо без получения оплаты (безвозмездно).
  • Передавать легальные возможности на съем в залог.
  • Передавать легальные возможности на съем в уставный капитал коммерческих организаций.
  • Заключать сделки субаренды.
  • Передавать права и обязанности на съем другим лицам (перенаем).

Зачем это необходимо?

Перенаем может быть отличным выходом в затруднительной ситуации, когда прежний арендатор не имеет возможности снимать помещение в дальнейшем. В этом случае он может предложить владельцу помещения другого кандидата, которому будут переданы права на аренду.

Также переуступка может произойти в любых других случаях, когда арендатором решает прекратить арендовать помещение или срок действия соглашения о съеме заканчивается, и он не планирует продлевать. Для владельца перенайм выгодный, ведь ему не придется заниматься поиском нового кандидата.

Скорее всего, он должен будет заплатить так называемые комиссионные прежнему арендатору, зато он экономит свое время и усилия.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы такого решения

  • Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
  • Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
  • Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.
  • Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ, Закон №135-Ф3). Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.
  • Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.

к содержанию ↑

Как грамотно осуществить процедуру?

Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения. В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ, передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями 388,389 и 390 Гражданского Кодекса РФ.

  1. Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
  2. После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:

  • Соглашение об аренде.
  • Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
  • Бумаги на объект.
  • Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.
  • Зарегистрировать соглашение в соответствующем государственном органе, если оговоренный срок превышает 1 год.
  • к содержанию ↑

    Уведомление арендодателя

    Арендатор имеет некоторые ограничения при заключении соглашений, в которых фигурирует арендованное помещение. Например, при составлении соглашения субаренды или переуступки прав необходимо согласие владельца.

    В этом случае согласие не требуется, так как этот вопрос оговаривался заранее на этапе заключения соглашения.

    Торги

    Если помещение принадлежит государству, то переуступка может быть произведена только после проведения соответствующих торгов. Порядок аукциона изложен в статье 17 Закона «О защите конкуренции» №153-Ф3.

    Сделки такого плана обычно выгоднее, чем если арендовать помещение у частного владельца. Арендная плата за государственные помещения ниже, чем за частные.

    Поле проведения аукциона необходимо подготовить перечень документов:

    • Подтверждение проведенных торгов.
    • Ксерокопии публикаций в СМИ о торгах.
    • Подготовленное должным образом и подписанное владельцем и выигравшим торги кандидатом соглашение.

    Даже выиграв аукцион, новый арендатор должен получить согласие в письменном виде от владельца, если договором с прежним арендатором не предусмотрено другое.

    к содержанию ↑

    Договор

    Договор перенайма в обязательно порядке должно содержать:

    • Установленный и оговоренный порядок перенайма.
    • Условия об арендной оплате, порядок оплаты.
    • Условия пользования арендованным имуществом, его содержания.
    • Иные важные условия и обязательства.

    Форма договора переуступки права аренды должна быть идентичной первоначальному договору аренды.

    Регистрация

    Соглашение необходимо зарегистрировать в соответствующем уполномоченном государственном органе, например, Росреестре.

    Для регистрации понадобятся следующие документы:

    • Заявление. Образец можно получить у представителей выбранного государственного органа.
    • Документ, подтверждающий факт произведенной оплаты.
    • Подтверждение намерения сторон заключить договор перенайма: протоколы и решения уполномоченных органов сторон.
    • Учредительные документы.
    • Договоры перенайма и аренды.
    • Документы представителя, которые подтверждают право на заключения договора.
    • Свидетельство ОГРН, идентификационный номер налогоплательщика.
    • Техпаспорт помещения, план, экспликация.
    к содержанию ↑

    О целесообразности ППА

    Мнение эксперта
    Кузьмин Иван Тимофеевич
    Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
    Говоря простым языком, переуступка прав аренды на нежилую собственность предполагает смену арендатора, и подтверждение этого события письменно.

    В договоре прописывается новое лицо, приступающее к арендованию помещения, здания. Оно наделяется идентичными с прежним арендатором правами, такими же обязанностями, что у бывшего арендующего лица.

    к содержанию ↑

    Как выигрывают стороны от переуступки?

    В ситуации с нежилым помещением, когда возникают непредвиденные обстоятельства, договор-переступка становится единственным оптимальным решением.

    Выгода в цене: новый арендатор получает помещение по той же цене, что и прежнее договорное лицо. Практика данных видов субаренды пользуется успехом при задействовании в договорных обязательствах нежилых помещений, расположенных в фешенебельных районах Москвы. Это дает возможность получать хорошие дивиденды.

    Новому временному пользователю проще вступить во временное пользование таким имуществом: срок действия договора 5 лет, и за это время здания нарабатывают определенную положительную репутацию в районе.

    Нередко роль лиц, сдающих здания в аренду, берут на себя муниципальные органы. Низкие расценки – серьезный повод обратить внимание на такие предложения на рынке. «Ценник» во много раз снижен по сравнению с ценами коммерческих предприятий.

    Если бизнесмен или фирма решает снять государственное помещение нежилого типа, он может воспользоваться двумя путями.

    — Подписать договор-переуступку с арендатором, выплатив ему компенсацию.

    По второму сценарию события развиваются чаще, нужно только учитывать некоторые тонкости. Пример: новый арендатор решает прибегнуть к реконструкции под собственные цели, в таком положении дел субарендатор действующий неохотно идет на сделку.
    к содержанию ↑

    «Рецепт» грамотного оформления сделок

    В чем отличительные особенности субаренды?

    Дело в передаче прав: арендатор, передавая помещение в аренду новому лицу, лишается арендных прав. Значит, и документы соответствующе изменят свой характер. Во избежание досадных недоразумений требуется подумать о следующем.

    Согласование условий

    Участникам надо заранее договориться по поводу сделки. Обычно это происходит устно. На этом этапе определяется, следует ли оформлять переуступку. Требуется решить все вопросы. Разрешается присутствовать доверенному лицу любой стороны. Доверенность должна быть нотариально заверенной. Но обычно условия обсуждаются без 3 лиц.

    Получение разрешения на замену стороны, снимающей объект

    Мнение эксперта
    Кузьмин Иван Тимофеевич
    Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
    Если собственником объекта считается государство, проводится конкурс на определение арендатора с лучшими условиями для переуступки. Оценку результатов проводит комиссия. Когда арендодатель частное лицо, то комиссия оценивает условия.

    При публичном аукционе требуется соблюдение закона №135 «О защите конкуренции». Желающий оформить аренду может оценить помещение, его пригодность для конкретных целей. В этом случае учитывается ст. 477 ГК РФ.

    к содержанию ↑

    Необходимые документы

    Нужно создать письменное соглашение перенайма. Желательно это делать после консультации со специалистом. Если договор неправильно составить, то его не примут даже при уплате пошлины. Из документов требуется:
    • заявление;
    • подтверждение оплаты госпошлины;
    • разрешение от комиссии;
    • свидетельства ОГРН, ИНН;
    • соглашение об аренде;
    • договор о переуступке;
    • бумаги на нежилое помещение;
    • физические лица должны предоставить паспорт, а юридические – учредительные свидетельства.
    к содержанию ↑

    Основания для отказа

    По ст. 615 ГК РФ, арендатор может отдавать объект недвижимости иным лицам. Но в нескольких случаях возможен запрет на такие сделки. Переуступка не оформляется при:

    • судебных спорах из-за недвижимости;
    • долгах перед владельцем;
    • наличии нарушений законов и строительных норм при строительстве недвижимости;
    • наличии долговых обременений у помещения.
    Что делать в случае отказа, зависит от причины. Например, если есть долги перед собственником помещения, то их необходимо отдать. Тогда процедура переуступки снова будет доступна.
    к содержанию ↑

    Обязательные пункты соглашения при замене арендатора

    1. Предмет договора. Эта часть включает то, какое обязательство получает во владение следующий пользователь. Пример: Деятельность участников, касающаяся переуступки прав на объект по договору аренды №125 от 21.02.2020г.
    2. Передача прав и обязанностей. В этой части указывается, какие передаются документы и права на обязательство.
    3. Права и обязанности. Пример: Арендодатель предоставляет арендатору переуступку прав третьему лицу. Договоренность обладает юридической силой в течение действия первого договора.
    4. Ответственность. Указываются последствия за скрытие правдивых сведений и прочих нюансов.
    5. Дата и разрешение сторон на передачу прав и обязательства по извещению, а также срок передачи документации и извещения.

    Соглашение нужно сделать в 3 экземплярах. Иногда нужна 4 копия, которую отдают в Росреестр.

    к содержанию ↑

    Выгоды сделки

    Сделка заключается на выгодных условиях. Эта процедура обычно применяется для коммерческой недвижимости, которая приносит хороший доход. Преимущества предоставляются прежнему и новому арендатору. Процедура переуступки предоставляет новому арендатору несколько преимуществ:

    1. Получение выгодной коммерческой недвижимости в обход конкуренции.
    2. Хорошие условия. Часто наем объекта первым арендатором выполняется при незначительной востребованности на выгодных условиях. Благодаря переуступке появляются права пользоваться, как и при такой же сделке.
    3. Не нужно оформлять субаренду помещения.

    Преимущества предоставляются не только стороне, в пользу которой выполняется уступка прав, но и той, которая выполняет их передачу. Сделка выгодна для продавца из-за следующих нюансов:

    1. Можно отдать в аренду объект заинтересованному человеку при условии, что недвижимость не нужна арендатору. Тогда не нужно оплачивать неустойку за досрочное расторжение сделки.
    2. Будет дополнительный доход. Лицо, которому передается переуступка, оплачивает большие отступные прежнему арендатору.
    Проблемой сделки является то, что требуется выполнять условия предыдущего соглашения. Обычно они не подходят для нового арендатора. Но изменить условия прошлой сделки можно не всегда.

    Большинство юридических лиц или индивидуальных предпринимателей ведут свой бизнес в арендованных помещениях. Иногда возникают обстоятельства, когда исполнять свои обязательства перед владельцем недвижимости больше невозможно.

    В этом случае переуступка права аренды нежилого помещения может оказаться гораздо выгоднее простого расторжения договора. В статье рассказываем об особенностях подобных сделок, правовых нюансах и законодательных требованиях к процедуре их проведения.
    к содержанию ↑

    Суть и особенности переуступки

    Переуступка прав аренды (ППА) предполагает передачу права пользования коммерческим помещением третьему лицу. Законодательно – это сделка гражданского характера.

    ППА представляет собой вариант субаренды, при котором плата передается напрямую владельцу недвижимости, минуя предыдущего арендатора. Последний после подписания договора ППА получает отступные и полностью утрачивает права/обязанности относительно помещения.

    Иными словами, при согласии владельца торгово-производственной площади происходит замена одного арендатора другим. Такие сделки в Москве составляют около 25% от всех случаев аренды коммерческих помещений.

    Переуступка договора аренды нежилого помещения осуществляется по нескольким причинам:

    Мнение эксперта
    Кузьмин Иван Тимофеевич
    Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
    изменение финансовых возможностей арендатора – он больше не может оплачивать право пользования коммерческими площадями или они перестают быть нужны;

    планируется разместить в удобном помещении дочернее предприятие;

    первоначальный арендатор становится новым юридическим лицом;

    оформляется продажа бизнеса, расположенного в помещении.

    Дополнительно ППА может выступать способом извлечения прибыли, ведь предыдущий арендатор получает плату от нового. Такие сделки наиболее популярны в отношении высокодоходных объектов с удачным расположением и планировкой при подписании договора на 1-5 лет.

    к содержанию ↑

    Главные особенности

    ППА: что это такое? Этот вопрос часто задают бизнесмены, которые выбирают доступную по цене нежилую недвижимость, рассматривая разные варианты. Кратко перечислим нюансы процедуры.
    • Переуступка ПА коммерческой организации – исключительно на возмездных договорных условиях (дарение запрещено законодательством).
    • Долгосрочная, краткосрочная аренда нежилых помещений.
    • Госимущество переуступается только после проведения аукциона (конкурса).
    • Если договор заключается на срок более 12 месяцев, по законодательству требуется внести соответствующие сведения в Росреестр.
    • Получение собственником арендных платежей облагается налогом.
    к содержанию ↑

    Отличия перенайма от субаренды

    B — Все обязанности (включая долги) переходят к правопреемнику

    C — Оплата непосредственному собственнику

    B — Долг по арендной плате остаётся за арендатором (если стороны не договорились об ином)

    C — Оплата арендатору, который затем передает оговоренную сумму владельцу помещения

    Что такое ППА?

    ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

    На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.
    к содержанию ↑

    Арендные права и ограничения

    После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

    Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца.

    Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

    Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

    Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

    к содержанию ↑

    Что это?

    Прежде, чем рассматривать порядок осуществления переуступки, давайте более детально рассмотрим, что такое ППА (переуступка прав аренды).

    Нежилое помещение, которое находится в пользовании арендатором может быть передано в собственность третьему лицу.

    Осуществить это можно двумя способами:

    1. Подписание договора субаренды. В данном случае договор заключается между арендатором и субарендатором. В последующем, субарендатор несет ответственность перед арендатором (оплачивает ежемесячную аренду), а тот в свою очередь оплачивает аренду и выполняет другие обязательства перед владельцем.
    2. Подписание договора переуступки. Этот документ подписывается арендатором и субарендатором, однако субарендатор несет ответственность за здание и совершает перечисление арендной платы непосредственно владельцу недвижимости.
    Стоит отметить, что оба вида сделки довольно схожи между собой. Единственным отличием является тот факт, что арендатор не выступает посредником между владельцем и третьим лицом.

    Законодательная база

    Арендатору официально разрешено:

    • Передавать арендованное помещение в пользование кому-либо без получения оплаты (безвозмездно).
    • Передавать легальные возможности на съем в залог.
    • Передавать легальные возможности на съем в уставный капитал коммерческих организаций.
    • Заключать сделки субаренды.
    • Передавать права и обязанности на съем другим лицам (перенаем).
    к содержанию ↑

    Порядок проведения процесса

    Продажа прав аренды нежилых помещений в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России осуществляется согласно следующим правилам проведения процесса переуступки.

    Для физических лиц и юридических лиц (если недвижимость является частной собственностью):

    1. Получение соглашения от владельца недвижимости. Владелец помещения, действующий арендатор и заинтересованный субъект обязаны встретиться и оговорить последующее сотрудничество и передачу прав.
    2. Подписание договора. Если и владельца, и третье лицо, и арендатора устраивают условия переоформления договора аренды, тогда между всеми тремя сторонами подписывается соглашение.
    3. Передача прав на недвижимость. После того, как сделка будет совершена, новому арендатору предоставляется недвижимость. Сопровождается этот процесс заполнением и подписанием акта приема-передачи.
    к содержанию ↑

    Что такое продажа прав аренды?

    Мнение эксперта
    Кузьмин Иван Тимофеевич
    Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
    В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение.

    Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.

    1. При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
    2. При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
    3. Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
    4. Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
    5. Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.
    к содержанию ↑

    Преимущества ППА для арендатора

    • Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
    • Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
    • Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

    На что необходимо обратить внимание при подписании договора?

    Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена.

    Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.

    Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.

    Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:

    • Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
    • Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
    • Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
    • Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.
    Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.

    [box type=»download»]Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к.

    прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что приводит к обязанности платить налог на прибыль.[/box]

    Множество организаций вынуждены арендовать нежилые помещения для ведения своей коммерческой деятельности. В отдельных случаях возникает необходимость переуступки права аренды занимаемого нежилого помещения другим лицам.

    В статье разберем порядок заключения такой сделки, права и обязанности сторон, а также особенности процедуры.

    к содержанию ↑

    Правовые нормы, регулирующие сделку

    Независимо от предмета переуступки, она представляет собой гражданско-правовой договор.

    Поскольку цессия, по сущности, относится к субарендному соглашению, то также к такому соглашению применяется ст. 615 Гражданского кодекса, содержащая общие права и обязательства арендатора.

    В случае аренды нежилого помещения у государства, то переуступить права на него допускается только через аукцион. Порядок проведения аукционных торгов указаны в Федеральном законе от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».

    к содержанию ↑

    Уступка прав по договору аренды нежилых помещения

    Оформление договора переуступки права аренды нежилым объектом может быть достаточно выгодным, если в аренду берется объект недвижимости, принадлежащий государству.

    Однако перед этим потребуется одержать победу на торгах, правила проведения которых содержатся в ФЗ № 135.

    Договор цессии может быть выгодным, поскольку стоимость аренды нежилых помещений, принадлежащих муниципалитету или государству ниже, чем цена на объекты частных лиц.

    Но, помимо победы на аукционе, для заключения сделки необходимо подучить согласие от собственника нежилого помещения. Согласие оформляется в письменной форме и должно содержать указание на реквизиты основного договора аренды.
    к содержанию ↑

    Физическими лицами

    Торги необходимо проводить, если:

    1. Объект недвижимости принадлежит государству.
    2. Сторонами договора являются организации.

    В случае, если сторонами цессии являются физические лица, то торги не проводятся. Можно прийти к договоренности по всем значимым для сделки условиям и подписать документ.

    Предметом сделки является право владения интересующим нежилым помещением.

    Сделка может оформляться на длительный или короткий срок, он определяется самими сторонами договора.

    Мнение эксперта
    Кузьмин Иван Тимофеевич
    Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
    Поскольку арендуется объект недвижимости, то, в соответствии с действующим законодательством, соглашение должно быть зарегистрировано в установленном порядке в Росреестре.

    Подписывая договор, необходимо детально изучить все его пункты, включая ответственность сторон, порядок расчета, размер арендной платы, а также другие условия.

    Без таких условий договор будет считаться недействительным.

    В договоре должны содержаться сведения о сторонах, а также подробное описание нежилых помещений, на которые уступается право аренды.

    к содержанию ↑

    Кому выгодна

    Переуступка аренды на нежилое помещение достаточно распространена в настоящее время в РФ.

    Данная сделка выгодна как для арендодателя, так и для арендатора:

    Последний арендатор получает права пользования по уступке на интересующие его помещения, которые требуются ему для ведения бизнеса и получения прибыли
    Цена аренды в порядке цессии может быть немного ниже, чем при аренде напрямую у собственника в результате того, что первый арендатор мог оформить сделку по специальным льготным условиям. В этом случае и третье лицо имеет права на те же условия
    Договор может быть заключен на любой срок на усмотрение сторон на практике, зачастую стороны подписывают соглашение на срок 3 — 5 лет

    В каждом конкретном случае при переуступке права аренды на помещение возможны и другие условия, по которым они приходят к соглашению.

    к содержанию ↑

    Последовательность действий

    Оформляя какую-либо гражданско-правовую сделку необходимо придерживаться определенной установленной процедуры.

    Порядок заключения сделки переуступки также прописан в законе.

    Для заключения сделки без риска признания в дальнейшем ее ничтожной, следует выполнить ряд действий:

    В первую очередь, 3 стороны договора должны осудить условия договора цессии когда они приходят к договоренности, следует подать заявку в специальную комиссию и попросить согласовать передачу права аренды на нежилое помещение другому лицу
    В случае принятия одобрения комиссией стороны оформляют 3х-сторонний договор между собой
    Организация аукциона является обязанностью арендатора порядок и правила его проведения содержится в статье 477 Гражданского кодекса, а также в Федеральном законе № 135
    Комиссия указывает в решении перечень необходимых условий, без выполнения которых переуступка не допускается арендатор собирает все требуемые документы, и организует аукционные торги
    Победитель аукциона, предложивший наибольшую цену за право аренды вступает в права арендатора, после чего заключается договор цессии

    Торги проводятся либо в форме конкурса, либо в форме аукциона.

    • Победителем аукциона является лицо, которое готово предложить наибольшую стоимость платы за аренду.
    • Победителем конкура является участник торгов, предложивший наилучшие условия по договору, что определяется комиссией.

    На практике, несмотря на то, что арендатору проще организовать аукцион, зачастую проводится конкурс.

    Сложность проведения конкурса для арендатора состоит в следующем:

    • необходимо сформировать специальную компетентную комиссию;
    • ему придется организовывать все сопутствующие мероприятия, связанные с прохождением этого конкурса.

    Сформированной комиссией принимается решение на основе конкурсных обстоятельств. После принятия решения, комиссия занимается подготовкой всей документации, которая потребуется для оформления договора уступки прав аренды на помещение.

    Арендатор несет обязанность по уведомлению всех участников проводимого конкурса.

    Он, как организатор, должен подать объявление в определенные СМИ, не позже чем за месяц до дня проведения торгов.

    Вслед за установлением победителя конкурса, с ним заключается договор переуступки арендных прав на объект недвижимости.

    Данный договор уже является 2-сторонним. За передачу права аренды цессионарий уплачивает арендатору определенную плату, т.е. договор не является безвозмездным.

    В соответствии со ст. 575 ГК РФ, запрещается дарение в отношениях между коммерческими юридическими лицами. Договор должен быть подписана обеими сторонами, и зарегистрирован в службе Росреестра.

    Для государственной регистрации нужно подготовить определенные документы:

    1. Копии извещений, сделанных организатором торгов в СМИ;
    2. Документация по торгам;
    3. Подписанный договор.

    На госрегистрацию переуступки прав аренды представляются соглашения уступки прав, которые заключены в письменной форме.

    к содержанию ↑

    Независимая оценка нежилых помещений

    Для определения возможной стоимости арендной платы, нужно выполнить процедуру независимой оценки стоимости недвижимого имущества, права на которое уступается по договору цессии.

    Для чего следует обратиться за услугами организации, имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности.

    Оценочная компания (или независимый оценщик) должны иметь допуск саморегулируемой организации. Без свидетельства СРО отчет оценщика будет являться некомпетентным.

    На итог оценки оказывают влияние ряд факторов. К основным из них относятся:

    Месторасположение объекта недвижимости транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры
    Площадь нежилого помещения и планируемая прибыль, которая может быть получена
    Права и обязанности, передаваемые по сделке прочие обстоятельства, зависящие от конкретного договора цессии
    к содержанию ↑

    Ответственность контрагентов

    Данный параграф также рекомендуется включать в договор переуступки прав аренды. Подробно указываются санкции, которые применяются к сторонам за нарушение условий этого соглашения.

    Величину штрафа за просрочку внесения арендной платы, а также пени
    Условия расторжения сделки в одностороннем порядке по инициативе собственника или арендатора
    Досудебная процедура урегулирования спорных ситуаций условия подачи искового заявления в суд
    Условия признания договора незаключенным
    В случае процедуры судебного производства, исковое заявление должно быть подано в Арбитражный суд субъекта РФ, который рассматривает спор по существу.

    Об ипотеке по договору переуступки на квартиру во вторичке, смотрите здесь.

    Видео: Переуступка. Что это такое и как с этим работать?:

    Автор статьи
    Кузьмин Иван Тимофеевич
    Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
    Следующая
    КвартираКак переписать квартиру на жену и сделать это правильно — все нюансы процедуры

    Добавить комментарий

    Adblock
    detector