Проверка на банкротство: зачем изучать финансы продавцов при сделках

Какие риски есть у покупателя?

Речь идет не об отдельном нормативно-правовом акте, а о внесении изменений в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно нововведениям, которые вступили в силу с 1 октября 2015 года, банкротами могут признаваться физические лица.

Для покупателей недвижимости эти изменения только повысили риски, а именно:

  • Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в последующие три года, если продавец в течение этого срока признается банкротом;
  • Ответственность за недобросовестное поведение продавца перед кредиторами ложится на покупателя недвижимости;
  • И напомним, что отсутствие убедительных доказательств, что приобретатель предпринимал необходимые меры, для выяснения обстоятельств продажи квартиры по цене, ниже рыночной, усугубляет его вину.

К сожалению, принцип добросовестности в случае признания продавца банкротом не спасает покупателя. Вообще же, чтобы вернуть деньги, уплаченные за квартиру, покупатель обязан доказать, что действовал добросовестно.

В противном случае, он несет существенные финансовые потери – недвижимость возвращается, а деньги нет. Но когда продавец признан банкротом, деньги вернуть просто неоткуда.
к содержанию ↑

Квартира возвращается в конкурсную массу,

но продавец не может вернуть деньги

Кроме того, нужно учесть, что банкротом признаются физические лица, которые:

  • Имеют просроченную задолженность по кредитам. Причем размер неисполненных обязательств в этом случае значения не имеет.
  • Не проводят оплату по этим кредитным договорам, договорам займа или иным договорам, по которым просрочены обязательства более 3 месяцев.

То есть при покупке жилья у лица, которое имеет денежные обязательства, приобретатель рискует пострадать от недобросовестных действий продавца в течение последующих трех лет:

  • Заемщик может перестать выполнять денежные обязательства;
  • Кредиторы поднимут вопрос о реализованной квартире.

Поэтому нужно соблюдать некоторые правила, которые позволят предупредить нежелательные последствия для покупателя и финансовые потери.

к содержанию ↑

Как защитить покупателя недвижимости от риска банкротства продавца?

При покупке квартиры на вторичном рынке рекомендуется придерживаться следующих правил (с точки зрения риска банкротства):

  1. Отказываться от сделок с недвижимостью, у которой сомнительная история и стоимость которой существенно ниже рыночной;
  2. Внимательно рассмотреть семейную ситуацию владельца квартиры, оценить возможность его неплатежеспособности.
  3. Если на момент продажи недвижимости просроченных обязательств у продавца этой недвижимости нет, то вернуть квартиру в конкурсную массу не потребуют, поэтому если Вы видите неисполненные обязательства, проследите, чтобы до продажи Продавец их исполнил.
  4. Проверить наличие у продавца неисполненных денежных обязательств пред разными кредиторами (как это сделать – указано ниже)

Возражение продавца или его представителя, что все указанные выше требования касаются личной жизни лица, должны решительно отвергаться. Покупатель рискует больше всех, он имеет право вести себя предусмотрительно. Отказ выполнять его требования может расцениваться, как намеренное введение его в заблуждение и недобросовестность со стороны продавца.

к содержанию ↑

Чем более заманчивое предложение, а продавец проявляет чрезмерную торопливость,

Как проверить продавца квартиры на банкротство?

Сведения об участнике сделки можно получить в следующих организациях и их веб-ресурсах:

  1. Через Службу судебных приставов получается информация о наличии исполнительных производств;
  2. Через Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве проверяется

наличие открытых или завершенных процедур несостоятельности;

  1. Через Арбитражный Суд уточняются открытые или завершенные процессы банкротства;
  2. Через Бюро кредитных историй выясняются данные по просроченным займам.
В последнем случае, чтобы проверить продавца квартиры на банкротство, требуется получить разрешение лица, которое проверяется. Оно обязательно оформляется в письменном виде. Отказ в нем – повод задуматься о целесообразности сделок.
к содержанию ↑

сопровождение сделок «под ключ»

Могут ли забрать квартиру, если продавец признан банкротом после сделки?

Ответ на этот вопрос утвердительный. Отъем жилья осуществляется на основании положений указанного выше закона о несостоятельности. Причины изложены в ст.ст.61.2-61.3, к ним относятся:

  1. Договор отчуждения имущества заключен не позже, чем за год до принятия заявления о признании продавца несостоятельным (банкротом), при этом, если стоимость покупки (сделки) ниже рыночной и имеются признаки подозрительной сделки;
  2. При совершении сделки намеренно ущемлялись имущественные права кредитора. Ключевое требование к таким договорам – заключались в течение трех лет до признания продавца несостоятельным;
  3. Продажа квартиры проводилась в интересах одного кредитора и с ущемлением интересов остальных.

Например, приобретенную жилую недвижимость вернут продавцу при наличии следующих обстоятельств:

  1. Сделка проведена за 1,5 года до его несостоятельности;
  2. У него была задолженность перед банком, которая не была погашена до признания его банкротом;
  3. Квартира могла быть реализована намного дороже, и это позволило бы рассчитаться с банком полностью или частично.

То есть, лишиться приобретенного жилья реально.

к содержанию ↑

СПИК тщательно проверяет квартиру и продавца

и несет за свою работу материальную ответственность

Подводя итог, можно прийти к следующему выводу:

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
При покупке квартир необходимо тщательно проверять ее историю перехода прав собственности, с подозрением относится к любым «выгодным» предложениям.

Кроме того, нужно прибегать к помощи юристов по недвижимости, которые проверят сделку на чистоту, дадут рекомендации в каждом конкретном случае, выполнение которых снизит риски финансовых потерь.

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

к содержанию ↑

Как минимизировать риски

Даже отсутствие продавца в Едином реестре еще не дает 100 % гарантий отсутствия проблем – вполне может быть, что продавец оформит банкротство в тот же день, когда вы подпишете договор. Поэтому при покупке квартир стоит придерживаться следующих правил:

  • Избегайте приобретения квартир по заведомо заниженным ценам – очень часто за такими предложениями стоят как минимум банкроты, а то и настоящие мошенники.
  • Выясните о продавце как можно больше, поговорите с его соседями и родственниками. Постарайтесь узнать по открытым каналам, не связан ли он с мошенническими схемами (социальные сети и поисковые системы хранят очень много личной информации). Полезно будет выяснить его должность и социальный статус – если продавец квартиры занимает высокое положение в обществе, то вряд ли будет рисковать репутацией и свободой.
  • Заручитесь помощью хорошего юриста, особенно имеющего опыт судебных тяжб по имущественным вопросам. Он не только поможет составить договор, но и сможет защитить вас в суде.
  • Постарайтесь оформить титульное страхование сделки в компании, которая признает банкротство продавца страховым случаем. Так вы сможете вернуть большую часть средств, вложенных в покупку. Правда, в этом случае вам придется отказаться от идеи доказывать мошенничество со стороны продавца, иначе страховая не выплатит компенсацию.
  • Обращайтесь в риэлтерские конторы с хорошей репутацией, они часто сами проверяют хозяев предлагаемых ими объектов.
  • Особенно строгую проверку владельцев проводят службы безопасности банков. Финансовые организации иногда имеют доступ к документам, закрытым для физических лиц. Поэтому стоит рассмотреть возможность провести платеж в ипотеку.
к содержанию ↑

В каких случаях существует риск?

При банкротстве продавца недействительными будут признаваться только сделки, соответствующие определенным параметрам:

— сделки с квартирами, цена которых в договоре купли-продажи значительно ниже рыночной стоимости такого же объекта (такой порядок действует для сделок, совершенных за год до подачи заявления о банкротстве);

— сделки, в результате которых кредиторам был причинен ущерб (например, если в преддверии банкротства продавец старается избавиться от своего имущества и поэтому дарит его родственникам или продает квартиру бизнес-партнеру по заведомо низкой цене).

Как правило, это сделки между родственниками, коллегами, друзьями. Предполагается, что покупатель в этом случае был заодно с продавцом и понимал, что эта сделка может быть незаконной. Одно из оснований, по которым такую сделку можно оспорить, — тот факт, что продавец после продажи продолжает жить в этой квартире.

Именно по такой причине могут оспорить сделки, совершенные продавцом за три года до того, как подано заявление о банкротстве. В зону риска попадают сделки продажи квартиры между близкими родственниками, совершенные менее трех лет назад.

Снизить этот риск вы можете, если рассмотрите для покупки варианты квартир, которые находятся в собственности более трех лет.

Учитывайте также, что оспариваться может сделка, которая совершена не только самим должником, но и вторым супругом с совместным имуществом, которое было нажито в браке.

к содержанию ↑

Судебная практика

За все время действия закона заявление о признании сделки недействительной в отношении физлица в Красноярске подали только один раз (дело № а33–25984/2015). Требование не удовлетворили, так как арбитражный управляющий не смог доказать, что стороны были в сговоре и что кредитору был причинен ущерб.

«Как правило, такие требования предъявляют к индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, — объясняет адвокат Юлия Михайлова. — Но это не значит, что не надо проверять сделки! Делать это следует обязательно.

Учитывая ситуацию в экономике, количество тех, кто признается банкротом, будет расти, а значит, появится больше случаев, когда финансовый управляющий будет обращаться за признанием сделки недействительной».

к содержанию ↑

Как получить еще большую гарантию?

Получить полную гарантию того, что человек не станет банкротом, из открытых источников нельзя (долги продавца могли просто не дойти еще до судебных приставов), большую уверенность вы получите, если попросите самого продавца предоставить выписку из его кредитной истории. Такой документ раз в год совершенно бесплатно можно запросить в Бюро кредитных историй.

Из нее должно быть видно, что продавец вовремя платит по всем взятым на себя обязательствам. Специалисты также советуют включать в договор купли-продажи пункт о том, что на момент совершения сделки продавец не объявил себя банкротом и не планирует делать этого в дальнейшем.

Эта запись увеличит ваши шансы на защиту своих интересов, если дело все-таки дойдет до суда.

Недвижимость на вторичном рынке чаще всего покупают с участием риэлторов или юристов. И это неспроста. Без специалиста сложно заключить безопасную сделку, если не знаешь, на что обращать внимание. В статье расскажем о том, как проверить продавца, чтобы не купить квартиру, которую потом отберут.

к содержанию ↑

Проверьте семейное положение собственника квартиры

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Если у продавца квартиры в паспорте стоит штамп о регистрации брака, убедитесь, что супруг дал свое согласие на сделку. Необходимость этого согласия проистекает из права каждого из супругов распоряжаться совместно нажитым имуществом.

Это нужно сделать, даже если в выписке из ЕГРН собственником указан только один супруг. А если супруг бывший, а квартира приобреталась в период брака, его согласие так же необходимо.

Исключение — получение квартиры в собственность до брака или брачный договор. Так же под необходимость согласования не попадают сделки с унаследованной, полученной в дар или приватизированной квартирой.

Согласие представлено в виде письма-заявления, удостоверенного нотариусом. Супруг должен четко обозначить в нем свою волю и указать, что не возражает против продажи жилья. Если согласия не было, то супруг имеет право оспорить сделку через суд.

к содержанию ↑

Проверьте вменяемость и дееспособность

Дееспособность продавца подтверждается справками из ПНД и НД. Их не требует Росреестр для регистрации сделки, но наличие справок обезопасит покупателя.

При этом даже две такие справки не могут полностью избавить покупателя от рисков. Гражданский кодекс предусматривает возможность признать сделку недействительной, если ее заключил человек, который не способен в принципе или в момент сделки не мог понимать смысл своих действий и управлять ими.

При этом не обязательно, чтобы он считался недееспособным, достаточно его невменяемости в тот момент, когда был подписан договор.

Напротив, если по справкам вы увидите, что продавец состоит на учете в одном из этих учреждений, это не всегда говорит о его недееспособности. По закону, только суд может признать таковым гражданина.

При этом он ставит в известность органы опеки и попечительства, у которых можно узнать о дееспособности точнее. Но такую информацию они обычно не предоставляют третьим лицам.

Еще один способ обезопасить себя — заверить сделку у нотариуса в присутствии медицинского работника, который письменно подтвердит вменяемость продавца в момент сделки.

Важно! Даже у недееспособного продавца можно покупать квартиру. Для этого необходимого согласие его законного опекуна или попечителя, а также разрешение органов опеки.
Автор статьи
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Следующая
АрендаКакие положены субсидии многодетным семьям в 2020 году и как их получить

Добавить комментарий

Adblock
detector