Продажа доли несовершеннолетнего: что нужно знать, чтобы не нарушить закон

Законодательное регулирование

Правила заключения различных договоров, в том числе купли-продажи или дарения, установлены в Гражданском кодексе РФ. При этом процедура может отличаться в зависимости от типа имущества, которое передаётся от одного лица другому. Например, при оформлении недвижимости обязательна регистрация в Росреестре.

Если речь идёт об отчуждении имущества несовершеннолетних, следует обратить внимание на следующие нормы:

  • статья 37 ГК РФ. В пункте 2 данной нормы устанавливается требование о получении согласия органа опеки при распоряжении имуществом несовершеннолетнего. Однако речь идёт о сделках только по отчуждению;
  • статья 60 СК РФ устанавливает, что на родителей распространяется правило статьи 37 ГК РФ;
  • статья 28 ГК РФ определяет порядок действия законных представителей за лиц до 14 лет.

Дополнительно стоит обратить внимание на ФЗ «Об опеке и попечительстве», который устанавливает права и обязанности органов Опеки и особенности их функционирования.

к содержанию ↑

Ограничения по реализации имущества несовершеннолетних

Продажа имущества несовершеннолетнего ребенка возможна только при соблюдении законодательных ограничений. Так, на основании пункта 2 статьи 37 требуется согласие органа опеки.

Такое согласие может быть получено только в случае, если представитель несовершеннолетнего докажет, что сделка направлена на достижение определённой выгоды для ребенка. Например, если ему принадлежит доля в квартире, которую нужно продать, оформляется нотариальное обязательство о выделе ему доли во вновь покупаемом объекте.

При этом доля не должна быть меньше, чем в ранее принадлежащем ему объекте.

Получается, что вопрос, требуется ли разрешение органа опеки на отчуждение имущества, имеет всегда положительный ответ. Согласие обязательно. В остальном сделка проводится по общим правилам.

к содержанию ↑

Документы для предоставления в Орган Опеки и Попечительства

Для получения разрешения от Опеки нужно подготовить пакет документации, который включает:

  1. Заявление от представителя несовершеннолетнего, если ему ещё нет 14 лет, и от него самого в возрасте от 14 до 18.
  2. Согласие родственников или иных лиц, выражающее согласие на временное проживание до приобретения новой недвижимости. Речь идёт только о ситуациях, когда продаётся недвижимость, в которой несовершеннолетний был зарегистрирован.
  3. Копии паспортов и свидетельств о рождении всех участников будущей сделки.
  4. Копии документов на приобретаемую недвижимость, а также на отчуждаемую.
  5. Реквизиты счёта несовершеннолетнего, на который будут зачислены средства от продажи его имущества. Предоставляется только в том случае, если новое имущество не будет приобретаться взамен старого.

Могут потребоваться и другие бумаги, в зависимости от ситуации и типа отчуждаемого имущества.

Как правило, согласие оформляется в срок от 10 до 15 дней. Оно составляется в форме постановления и подписывается главой администрации соответствующего муниципального образования.
к содержанию ↑

Порядок оформления сделки

Отчуждение имущества несовершеннолетнего проводится в несколько этапов:

  1. Обращение в Орган Опеки за предварительным согласием на отчуждение. Для этого нужно будет представить все необходимые документы и дождаться ответа.
  2. Заключение договора купли-продажи или иной сделки. Если отчуждается недвижимость, то договор должен быть заверен у нотариуса (часть 2 статьи 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
  3. Подготовка документации для перерегистрации объекта. Обязательно нужно подготовить договор, согласие Органа Опеки и оплатить пошлину.
  4. Подать документы на регистрацию в МФЦ или отделение Росреестра.
  5. Получить документы о переходе права собственности.

После этого представителям несовершеннолетнего остаётся выполнить свои обязательства, если они имелись. Например, если они предоставляли в Опеку оформленный нотариусом документ, обязывающий их предоставить несовершеннолетнему долю во вновь приобретаемом объекте, то необходимо осуществить такой выдел.

Гораздо проще оформлять объект сразу на нескольких собственников, то есть указывать приобретателем новой недвижимости несовершеннолетнего наравне с остальными лицами. Это позволит не выполнять отчуждение отдельным действием.

к содержанию ↑

Особенности в зависимости от типа имущества

Реализация недвижимости всегда требует государственной регистрации перехода права, поэтому процедура представляется такой сложной. Однако, закон устанавливает ограничения по продаже любых объектов, принадлежащих лицу, не достигшему возраста полной дееспособности.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Например, если речь идёт об отчуждении его транспортного средства, то такое разрешение также потребуется. Однако, в случае со сделками, оформляющимися в простой письменной форме, ситуация несколько сложнее.

С одной стороны, стороны самостоятельно договариваются об условиях, с другой — при отсутствии разрешения опекунского совета договор может быть впоследствии признан недействительным, но только в судебном порядке.

При этом инициатором судебного дела может быть заинтересованное лицо. Им могут выступать представители несовершеннолетнего, а также Прокуратура или Орган Опеки.

Реализовать собственность лица, не достигшего возраста совершеннолетия, можно. Однако для этого в обязательном порядке необходимо обратиться в Орган Опеки и Попечительства и оформить разрешение на совершение такой сделки.

В противном случае договор или вовсе не будет зарегистрирован (если речь идёт о недвижимости) или может быть впоследствии признан недействительным.

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Проведение любой сделки требует внимания и особых знаний, особенно это касается сделок купли-продажи недвижимости, в которых задействованы несовершеннолетние. Что представляет собой сделка по продаже жилья с участием несовершеннолетнего? Что нужно знать потенциальным покупателям, прежде чем договариваться о покупке? Как правильно оформить подобную сделку по закону? Мы подготовили ответы на все вышеперечисленные вопросы.

к содержанию ↑

Специфика владения недвижимостью несовершеннолетним лицом

Дети, не достигшие 18-летнего возраста, согласно действующему законодательству, признаются несовершеннолетними и особо «защищены» законом. Поэтому рядовая сделка по продаже недвижимости становится сложнее, если собственником одной из долей, или, тем более, единоличным собственником является несовершеннолетний гражданин России.

В соответствии со статьей 26 Гражданского кодекса РФ (ГК), малолетние несовершеннолетние граждане фактически не могут быть признаны дееспособными, и любую юридическую (и прочего рода) ответственность за них несут их законные представители. Законными представителями ребенка «автоматически» признаются родные родители ребенка.

В иных случаях – опекуны.

За малолетних детей (граждан РФ в возрасте менее 14 лет) расписываются их родители или представители, а дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) имеют право подписи. Однако и здесь есть нюанс: такое право дается исключительно с письменного, нотариально заверенного согласия родителей или законных представителей.

Законные представители несовершеннолетних граждан устанавливаются в соответствии с Семейным кодексом РФ, а опекуны и попечители несовершеннолетних граждан признаются в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ от 24.04.2008 года, одними из основных задач государственного регулирования деятельности по опеке и попечительству являются:
  • защита прав и законных интересов подопечных;
  • обеспечение достойного уровня жизни подопечных;
  • контроль за сохранностью имущества и управлением имуществом граждан, находящихся под опекой или попечительством.

Согласно статье 60 Конституции Российской Федерации, гражданин России может самостоятельно, в полном объеме осуществлять свои права, и нести полноправную ответственность с 18-летнего возраста. Поэтому если владельцем одной из долей в продаваемой квартире является малолетний гражданин, то соответствующие органы РФ досконально контролируют процесс осуществления сделки.

Органы опеки ведут контроль в отношении возможного ущемления или нарушения прав несовершеннолетних граждан, в том числе, и со стороны из законных представителей.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Именно поэтому в сделках с участием несовершеннолетних детей существует столько нюансов. Самым главным, из которых, является: обязательное получение согласия органов опеки на сделку с продажей доли несовершеннолетнего в недвижимости.
к содержанию ↑

Особенности продажи недвижимости с участием несовершеннолетних

Любая сделка купли-продажи недвижимости подлежит обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Специалисты Росреестра при приеме всех необходимых документов для регистрации сделки с участием несовершеннолетних граждан, первым делом обращают внимание на наличие и достоверность документов, подтверждающих согласие органов опеки на данную сделку.

Самым главным критерием при продаже доли несовершеннолетнего является гарантия на покупку равноценного или, в идеале, улучшенного варианта собственности для малолетнего гражданина – владельца отчуждаемого имущества. За выполнением данного критерия особо тщательно следят органы опеки. Специалисты не только уточняют данный факт, но и запрашивают множество подтверждающих документов.

Условно говоря, если продается 1/2 доля несовершеннолетнего гражданина в двухкомнатной квартире, то в альтернативе должна приобретаться доля, равная не меньше 1/2 доли двухкомнатной квартиры, не уступающая по площади отчуждаемой недвижимости.

То есть, даже если несовершеннолетний гражданин «продает» 1/5 доли в новостройке, а взамен, ему родители покупают небольшой жилой домик в отдаленном от города поселке (без особых удобств), то, скорее всего, опека не даст разрешение на проведение данной сделки.

Представители органов опеки учитывают не только соотношение площади, но также и комфорт, жилищные условия, коммуникации, рыночную стоимость, которые у будущего жилья не должны уступать отчуждаемому имуществу несовершеннолетнего.

Еще одним важным условием на одобрение сделки является соблюдение временных рамок купли-продажи жилья для несовершеннолетнего ребенка. То есть, ребенок не должен на длительное время терять собственность. Покупка «альтернативного» жилья не должна затягиваться. В идеале, совершить «двойную сделку»: то есть продать и купить имущество в один день.

Существенная заминка может произойти в случае, если доля несовершеннолетнего продается со вторичного жилья, а новое жилье планируется приобрести в новостройке. То есть, фактически, невозможно будет в ближайшее время представить органам опеки документы, свидетельствующие о праве собственности нового жилья.

В этом случае, органы опеки, как правило, не дают разрешение на продажу, даже если родители имеют на руках договор долевого участия с участием несовершеннолетнего (если договор долгосрочного характера).

Исключением является лишь гарантия того, что новостройка будет «сдана» в ближайшем месяце, и будут представлены все необходимые документы о готовности ввода жилья в эксплуатацию. Одновременно с этим условием, должно удовлетворяться и следующее: на время «паузы» между сделками, малолетний гражданин должен быть прописан в жилом доме (например, у родственников или друзей семьи).

Аналогичная проблема с получением разрешения на продажу может возникнуть в ситуации, когда семья с маленькими детьми меняет постоянное место жительство (то есть, переезжает в другой город). Так как нельзя в короткое время осуществить продажу и приобрести новое жилье, органы опеки могут дать разрешение на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, при исключительном условии, что родители ребенка в течение определенного установленного срока после продажи обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней долю ребенку равную, или большую отчуждаемой.

Разумеется, органам государственной исполнительной власти будет недостаточно словесного обещания выполнения условий от законных представителей. Для установления «договоренности» необходимо будет нотариально оформить свои обязательства перед органами опеки. Только лишь при предоставлении специалистам исполнительной власти нотариально заверенного обязательства можно будет надеяться на получение согласия опеки на проведение сделки по продаже недвижимости с отчуждением доли несовершеннолетних детей.

Например, такое нотариальное обязательство оформляют законные представители несовершеннолетних детей, когда покупают недвижимость с использованием средств семейного (материнского) капитала.

В официальном документе – разрешении органов опеки на сделку – должны быть четко прописаны все условия, при выполнении которых законные представители смогут осуществить продажу имущества несовершеннолетнего ребенка.

Любое требование органов опеки является обязательным для выполнения. В противном случае, неизбежно судебное разбирательство, административная, и даже уголовная ответственность.

к содержанию ↑

Как получить согласие от органов опеки на сделку?

Если законные представители ребенка запланировали продажу квартиры с его участием, то первым делом им необходимо проконсультироваться со специалистами органов опеки обо всех нюансах и последовательности действий с их стороны. Если же будущую сделку будет готовить риэлтор, то, при должной компетенции вопроса, как правило, такую консультацию со своими клиентами проводит непосредственно он.

Для получения согласия опеки на ту или иную сделку с участием несовершеннолетних граждан необходимо собрать немало соответствующих документов. Каждый случай индивидуален, поэтому и перечень документов варьируется от ситуации к ситуации, и меняется в зависимости от сложности сделок.

Как правило, органы опеки запрашивают минимальный стандартный пакет документов для разрешения на сделку с отчуждением доли несовершеннолетнего, а именно:
  1. Заявление от родителей ребенка и их паспорта (в случае отсутствия одного из родителей, подтверждающий документ – например, свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав);
  2. Правоустанавливающие документы по отчуждаемой квартире (например, свидетельство о государственной регистрации права);
  3. Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (документы, подтверждающие наличие права собственности);
  4. Технический паспорт обоих объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого);
  5. Кадастровые паспорта на обе квартиры, участвующие в сделках;

Кроме стандартных документов, в зависимости от юридической ситуации, запрашиваются и дополнительные, такие как:

  1. Справка из Бюро технической инвентаризации о рыночной стоимости отчуждаемой и приобретаемой квартир;
  2. Выписки из домовой книги;
  3. Копии финансово-лицевого счета;
  4. Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (в случае, когда вместо доли в квартире, несовершеннолетнему ребенку перечисляются деньги в пропорциональном размере);
  5. Заявление от несовершеннолетнего гражданина (если он достиг возраста 14 лет).

Собирая перечень необходимых документов, следует запастись и копиями бумаг, так как в некоторых случаях оригиналов будет недостаточно. В сложных ситуациях, требующих дополнительного обсуждения, орган государственной власти «берет» время для вынесения решения: давать разрешение на сделку, либо нет.

Окончательное решение принимает специальная комиссия при муниципалитете, и, в случае положительного решения, выдает специальный документ – разрешение на ту или иную сделку с подписью главы муниципалитета.

В официальном документе должно быть четко прописаны все условия, при соблюдении которых сделка может быть совершена законными представителями.
к содержанию ↑

В каких случаях органы опеки могут запретить продажу?

Если родители (законные представители) решили продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, следует осознавать, что нет гарантии того, что опека даст «добро» на данную сделку с имуществом. В российской практике существует масса примеров, когда опека запрещает проводить сделку, опираясь на документальные факты и обосновывая свое решение законодательным регламентом.

Основными, и самыми весовыми фактами, влияющими на отрицательное решение органов исполнительной власти, являются:

  1. Ущемление прав и интересов несовершеннолетнего ребенка в рамках проведения сделки отчуждения доли в недвижимом имуществе (когда законные представители по каким-то причинам не «обещают» выделение доли ребенку в новом, приобретаемом жилье);
  2. Новое жилье хуже предыдущего хотя бы по одному критерию сравнения;
  3. Несовершеннолетний ребенок по факту является прямым наследником недвижимого объекта, но еще не успел вступить в право наследования имущества;
  4. Нет возможности где-либо прописать малолетнего гражданина в период «временного разрыва» альтернативной сделки;
  5. Квартира в новостройке, которая покупается в качестве нового жилья, находится на начальном этапе строительства.

Родители несовершеннолетнего имеют равные права в отношении ребенка как в части его воспитания, так и в части распоряжения принадлежащими ему объектами недвижимости. Все эти вопросы решаются между родителями совместно по взаимному согласованию.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Если родители хотят продать квартиру ребенка, или его долю в общей квартире, они получают согласие органов опеки и регистрируют сделку в Росреестре. Это идеальный пример.

Но в практике случаются ситуации, когда один из родителей не поддерживает второго супруга и препятствует совершению сделки: не является на регистрацию или вовсе не дает своего согласия на ее совершение. С такой проблемой столкнулась наша доверительница.

к содержанию ↑

СИТУАЦИЯ И ДОСУДЕБНАЯ РАБОТА

Супруги в браке приобрели квартиру, которую оформили в долевую собственность на себя и несовершеннолетнего сына — по 1/3 доли.

Расторгнув брак в 2016 году, мать и ребенок переехали в другую квартиру, определив место жительства сына с ней. В старой квартире остался проживать отец ребенка.

После переезда наша доверительница приняла решение продать принадлежащую ей и сыну доли в квартире, которую они приобретали в браке. Для этого она обратилась с предложением выкупить доли к бывшему супругу, поскольку он обладает преимущественным правом покупки .

Однако бывший супруг, не разделяя позицию матери, отказался от покупки долей и не дал своего согласия на продажу доли ребенка, полагая, что при этом будут ущемлены права несовершеннолетнего.

Получив отказ бывшего супруга юристами фирмы совместно с доверителем было принято решение обратиться в органы опеки с просьбой предоставить согласие на совершение сделки по отчуждению доли несовершеннолетнего. Однако органы опеки, сославшись на возражения отца ребенка относительно продажи, отказали в даче своего согласия на совершение сделки.

к содержанию ↑

СПОСОБ ЗАЩИТЫ

Получив от органов опеки, в лице администрации Топчихинского района, отказ на совершение сделки, было решено обращаться в суд. Достичь нужной цели — продать долю несовершеннолетнего, по мнению юристов фирмы, возможно было двумя способами:
  1. Возложить на отца ребенка обязанность не чинить препятствий в продаже имущества несовершеннолетнего;
  2. Признать незаконным отказ органов опеки в порядке административного производства.

Обсудив варианты действий с доверителем и оценив возможный риск, мы приняли решение первоначально обратиться с исковым заявлением к отцу ребенка. А в случае отказа в удовлетворении требований, подать административное исковое заявление к администрации Топчихинского района.

к содержанию ↑

СУДЕБНОЕ РАЗБИРАТЕЛЬСТВО — ПЕРВОЕ РАССМОТРЕНИЕ

Описанный порядок действий был обусловлен необходимостью: во-первых, установить факт злоупотребления отцом ребенка своими правами; и, во-вторых, получить поддержку органов опеки в судебном процессе.

Позиция истца. В судебных заседаниях интересы доверительницы представлял Роман Виноградов . В обоснование доводов искового заявления Роман приводил факты, свидетельствовавшие о том, что при совершении сделки права несовершеннолетнего не будут ущемлены.

Было отмечено, что ребенок на момент рассмотрения спора имеет в собственности долю в другой квартире большей площади, а денежные средства от продажи его доли в спорном жилом помещении доверительница обязалась внести на сберегательный счет в банке, открытый до совершеннолетия ребенка.

Позиция ответчика. Отец ребенка против удовлетворения иска возражал, указывая на то, что, по его мнению, истец преследовала корыстный интерес в совершении сделки и что в результате продажи доли ухудшилось бы имущественное положение несовершеннолетнего.

Позиция органов опеки. Привлеченный к участию в деле Комитет по образованию администрации Топчихинского района неоднократно менял свою позицию. При этом в конечном итоге с учетом приведенных истцом доводов поддержал заявленные требования в полном объеме, указав, что сделка не противоречит интересам несовершеннолетнего.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Однако, несмотря на представленные суду доказательства и позицию органов опеки, решением Топчихинского районного суда в удовлетворении требований было отказано . Суд указал на неверно избранный истцом способ защиты нарушенного права.
к содержанию ↑

Сложности при продаже доли: что говорит законодательство

Главная сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.

Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника. Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.

к содержанию ↑

Как продать долю, если остальные собственники против этого

Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества. Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части.

Уведомление об отправке письма и будет служитель доказательством того, что собственник сделал положенное предложение, если недовольные совладельцы решат обратиться в суд.

Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.

Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.
к содержанию ↑

Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений. Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально.

Это означает, что продать долю недвижимости ребенка можно только при условии, что он зарегистрирован и проживает по другому адресу, то есть продаваемая доля не является единственным жильем.

Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено . Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов).

Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством .

Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.

к содержанию ↑

Необходимые документы и базовое правило

Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет.

Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье.

В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.

Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

к содержанию ↑

Согласование сделки с органами опеки

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.

Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя. Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров.

В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

к содержанию ↑

Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:

Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки.

Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.

Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации). То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.

Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.
к содержанию ↑

Решение органов опеки можно обжаловать в суде

Если имеется стойкое убеждение в неправомерности отказа, можно обжаловать действия органов опеки в суде, обязательно заручившись адвокатской поддержкой, поскольку такие тяжбы не относятся к числу простых и однозначных. Кроме пакета документов, в качестве доказательств улучшения жизни ребенка сначала в попечительских инстанциях, а затем, при необходимости, в судебных органах, можно использовать следующие аргументы (конечно, если они обоснованы):

• улучшение экологической обстановки или климатических условий;

• получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;

• документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.

Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок — две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов.

В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

к содержанию ↑

Нотариальное заверение: обязательное условие

Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом. Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно — соответствующее разрешение можно получить через суд. Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу).

После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

к содержанию ↑

Когда разрешается продажа доли недвижимого имущества несовершеннолетнего?

Без согласия попечительского совета не обойтись

Основная загвоздка при подготовке к совершению сделки — добиться разрешения на нее у попечительского совета. И только в этом случае возможен последующий процесс заключения договора о продаже.

Имейте в виду, обязательным условием, проверяемым органом опеки, является предоставление в собственность ребенку равной по цене доли новой квартиры либо иного недвижимого имущества. Отсутствие согласия попечительского совета влечет аннулирование законности сделки и ее судебное расторжение, с возложением на ее стороны ответственности согласно законам РФ.

По существующему законодательству предусматривается только два варианта:

  1. если отчуждая квартиру с долей ребенка, Вы не планируете приобретать другую недвижимость, на Вас ложится
  2. обязанность отдать несовершеннолетнему эквивалентно равную долю иной жилплощади. Как вариант, в бабушкиной квартире или в дедушкином доме.
  3. если с продажей Вы одновременно покупаете другую квартиру, незамедлительно оформляется в собственность ребенка равнозначная по цене доля в новой жилплощади.

Таким образом, лишить ребенка недвижимости, совладельцем которой он оформлен, не предоставив ничего взамен, не представляется возможным.

к содержанию ↑

Как юридически уменьшить долю несовершеннолетнего в недвижимости

Уменьшить долю недвижимости ребенка нельзя

До начала процедуры оформления отчуждения имеющейся квартиры, уточните у органа опеки, на приобретение какого типа недвижимости они смогут выдать разрешение. Вам необходимо будет предоставить для анализа документы на собственность, совладельцем в которой является несовершеннолетний.

Так, если размер доли несовершеннолетнего составляет ¼ от общей площади недвижимости, то аналогичный размер, отписываемый в пользу несовершеннолетнего ребенка в приобретаемом жилье должен быть не менее ¼ доли. Самовольно уменьшать размер доли ребенка запрещено.

Доскональное соблюдение этого правила позволит избежать возникновения проблем с попечительским советом в дальнейшем. Так, например, если родители взамен продаваемой квартиры покупают недорогую комнату, стоимостный размер доли несовершеннолетнего может заставить оформить ее полностью на ребенка.

В таком случае последует безусловный отказ органа опеки в совершении сделки, поскольку метров жилплощади для проживания двух человек недостаточно, а жить самостоятельно, без матери, несовершеннолетний ребенок юридически не вправе.
к содержанию ↑

Процедура подготовки документов к отчуждению недвижимости

Для соблюдения всех установленным законом требований к сделке, необходимо получить нотариальное разрешение на продажу принадлежащей ребенку доли недвижимости. Такое же согласие должен подтвердить и попечительский совет. При выдаче разрешения обязательно присутствие обоих родителей или опекуна несовершеннолетнего.

Если один из законных представителей интересов ребенка не явился из-за развода или информация о месте его пребывания неизвестна, а равно в случае его отказа соглашаться на отчуждение доли несовершеннолетнего, вопрос направляется на судебное рассмотрение. Избежать такого исхода возможно следующими способами:

  1. Добившись согласия второго родителя, заявленного в письменной форме;
  2. Лишив отсутствующего законного представителя родительских прав на несовершеннолетнего;
  3. Получив соответствующее постановление суда, в случае пропажи второго родителя безвести;
  4. Предоставив соответствующее свидетельство, в случае смерти второго родителя;
  5. Предоставив удостоверенное в предусмотренном нормами закона порядке разрешения второго родителя/опекуна, в случае его территориального отсутствия в стране.

Несмотря на существование общего списка обязательных документов для получения согласия органов опеки на продажу доли ребенка, он может изменяться в зависимости от региональной принадлежности муниципалитета. Этот момент желательно дополнительно уточнить.

Продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка очень непросто

Общепринятым можно назвать предоставление следующих документов:

  • паспортов обоих родителей;
  • копии свидетельства о рождении ребенка (с обязательным предъявлением оригинала) и копии паспорта (при условии, что ребенок его уже получил);
  • документов, подтверждающих получение несовершеннолетним в собственность аналогичной доли в другой недвижимости;
  • заявления;
  • свидетельства о заключении брака (о расторжении, в случае развода родителей);
  • правоустанавливающих документов на отчуждаемую недвижимость;
  • нотариальной лицензии на продажу;
  • разрешения на продажу собственности законными представителями, удостоверенного в нотариальном порядке;
  • выписок по лицевым счетам продаваемой и приобретаемой квартир;
  • выписок из домовой книги отчуждаемой и покупаемой недвижимости;
  • квитанции об уплате государственной пошлины;
  • договора на приобретение нового жилья.

О продаже недвижимости, совладельцем которой является ребенок, попечительский совет должен быть уведомлен в письменной форме. Совет опеки обязан предпринять максимум мер по защите прав несовершеннолетнего при заключении сделки с принадлежащей ему недвижимостью.

Недопустимо ухудшение его жилищных условий, уменьшение принадлежащей ему доли собственности, нарушение интересов несовершеннолетнего. Законные представители ребенка под роспись уведомляются об обязанности не нарушать его права. Такое заявление обязательно удостоверяется инспектором УЗСН.

к содержанию ↑

Случаи отказа в выдаче разрешения попечительским советом

  1. приобретение осуществляется в рассрочку, с предварительной продажей всей недвижимости, находящейся в собственности;
  2. сделка — одновременно и продажа, и дарение;
  3. покупаемая недвижимость является не до конца построенным объектом, право владения на который еще не возникло;
  4. приобретаемое жилье значительно уступает в размере отчуждаемому;
  5. новая недвижимость лишена определенных удобств, коммуникаций, инфраструктуры.
Попечительский совет выдаст разрешение с большей долей вероятности, если новые условия проживания несовершеннолетнего будут лучше прежних. В частности, это может проявляться в:
  • более экологичной окружающей среде;
  • более развитой инфраструктурной сети;
  • лучших климатических условиях;
  • наличии лучше оплачиваемой работы для родителей.

Соблюдение вышеописанной процедуры необходимо до достижения несовершеннолетним 18 лет, впоследствии он получает право на самостоятельность при заключении любых сделок, как всякий полноправный гражданин. Существуют варианты, когда полную дееспособность можно получить до достижения совершеннолетия, а именно с 16 лет:

  • при официальном оформлении такого гражданина на работу (обязательно с предоставлением полного соцпакета);
  • в случае занятия 16-летнего гражданина индивидуальным предпринимательством;
  • в случае официальной регистрации брака с ним.

При наличии перечисленных условий лицо наделяется полной дееспособностью и в согласии органа опеки на совершение сделки более не нуждается.

к содержанию ↑

Окончательное завершение сделки с недвижимостью

Процессы отчуждения старого жилья и приобретение нового должны совпадать

В случае принятие органами опеки положительного решения, выносится соответствующее постановление. Происходит это в течение 2 недель я момента подачи заявления. Разрешение привязывается к адресу отчуждаемой недвижимости и содержит адрес покупаемой квартиры. Законные представители подлежат снятию с регистрации и выписывают несовершеннолетнего.

Согласие попечительского совета на выписку ребенка обязательно, даже если он не совладелец недвижимости. Далее заключение сделки осуществляется в привычном порядке, предполагающем нотариальное заключение договора купли-продажи между двумя сторонами, с составлением акта приема-передачи собственности и регистрации права собственности сторон сделки в установленном порядке.

Процесс отчуждение старой квартиры и приобретения новой недвижимости должен совершаться одновременно. Далее следует обязательная процедуры регистрации ребенка по месту нового проживания.

Для подтверждения соблюдения прав несовершеннолетнего, копии документов о получении им равнозначной доли недвижимого имущества в собственность, направляются в адрес попечительского совета.

Законодатель определил, что согласие органов опеки и попечительства на сделки с недвижимостью в этих случаях обязательно должно быть получено. Очевидность и справедливость такого законного требования очевидны и не подлежат обсуждению. Если бы такое условие отсутствовало, то недобросовестные родители могли бы проявить различные злоупотребления.

Такое разрешение получить несложно, если у родителей действительно благие намерения, которые документально подтверждены. Публикуемая статья дает исчерпывающие советы нашим читателям, которыми следует воспользоваться.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Также можно обратиться к профессиональным юристам по сделкам с недвижимостью и семейному праву. Для этого на нашем сайте размещены номера бесплатных телефонов и формы обратной связи. Все консультации проводятся для наших читателей бесплатно.

Как купить/ продать квартиру с ребенком-собственником? Подскажет видео:

Когда несколько собственников владеют частями одной недвижимостью, сделки по отчуждению доли в квартире характеризуются рядом особенностей. Рассмотрим основные моменты и заключения таких договоров.

Под отчуждением доли недвижимого имущества с юридической точки зрения понимают сделку, связанную с переходом прав собственности или владения на другое лицо.

Это может быть дарение, мена, купля-продажа, практически любая сделка, допускаемая законом в области недвижимости. Владелец переоформляет имущественное право на другое лицо по установленному законному механизму.

к содержанию ↑

Отчуждение доли в квартире — правовое регулирование

Как происходят сделки с долями недвижимости?

Понятия долей, их выделение, права и обязанности совладельцев, принцип сделок регламентирует Гражданский кодекс (часть первая, раздел II, гл. 16).

Требования к регистрации доли, договорные нюансы и характерные правовые ситуации устанавливают:

  • ФЗ № 122 «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Не обходит стороною долевые сделки налоговое законодательство. Размер и сроки уплаты налоговых платежей, госпошлин за юридически значимые действия содержит Налоговый Кодекс.

к содержанию ↑

Когда возникает долевая собственность?

Право долевой собственности возникает при:

  • приватизации объекта несколькими владельцами;
  • совместном приобретении жилья членами семьи;
  • разделе квартиры при разводе между супругами;
  • одновременное вступлении в наследство на объект несколькими лицами.

Доля в квартире – владелец без определенной территории

Как выделить натуральную величину доли недвижимости?

Говоря о квартирных долях, важно понимать, что собственностью выступают ее юридически выделенные части.

Право подтверждается документально с обозначением имущества дробным числом: 1/2, 2/4, 1/5 и т.д.

Зачастую доли сложно территориально разграничить и определить часть в натуре. К примеру, студийная планировка, однокомнатная квартира, несколько совладельцев многокомнатного жилья.

Здесь разыгрываются настоящие баталии между правообладателями, когда только суд в состоянии разрешить ситуацию с выделением собственности каждому участнику.

Но главная особенность «долевки» — в ограничениях единоличного распоряжения частью имущества.

к содержанию ↑

Преимущественное право выкупа

У кого есть преимущественное право выкупа доли квартиры?

Правовые действия, затрагивающие интересы участников долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех сторон (ст. 246 ГК).

В какой-то степени постулат нарушает право свободного распоряжения собственностью. Однако защита от посягательств на квартиру проходимцами всех мастей оправдывает неудобства.

Порядок преимущественного выкупа при отчуждении части постороннему субъекту излагает ст. 250 ГК. Как все происходит на практике?

  1. Продавец определяется с ценой продажи.
  2. Затем письменно предупреждает остальных участников права долевой собственности о своих намерениях. В уведомлении в обязательном порядке указывается стоимость отчуждаемого имущества и условия предстоящей сделки.
  3. Совладельцы в течение месяца должны принять решение о приобретении части квартиры на указанных условиях либо отказаться от сделки.
  4. Если в установленные сроки адресаты не уведомили продавца о решении, он вправе реализовать имущество третьему лицу.
  5. Письменный отказ от доли раньше 30 суток позволяет приступить к продаже.

Преимущественный выкуп необходим и при обмене.

Невыполнение требований статьи 250 чревато иском от ущемленного совладельца по переводу на него прав покупателя.

Оспорить сделку в суде можно в течение 3-х месяцев с момента ее заключения. Государство контролирует выполнение нормы путем обязательного наличия извещения совладельцев о продаже при регистрации права в Росреестре (ст. 24 ФЗ 218).

Преимущества в покупке не действуют в случае реализации доли через публичные торги.

к содержанию ↑

Отчуждение в пользу бывшего супруга

По закону бывшие супруги в категорию родственников не попадают. Но, как сделать такой отчуждение доли в квартире? После официального разрыва это чужие люди. Однако пара в браке успела приобрести общее имущество, которое нужно справедливо разделить.

В совместной квартире выделяются доли, после чего возможно отчуждение недвижимости по частям как между разведенными, так и в пользу третьих лиц.

В юридическом плане опираться нужно на нормы заключения договоров между посторонними гражданами.

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Закон разрешает такой вид собственности если недвижимость приобретается в период брака. При договоренности сторон и при отсутствии материальных претензий друг к другу возможно перераспределение долей путем заключения соглашения.

В этом соглашении стороне, которой остается недвижимость назначается целая доля в размере 100%, а второй стороне 0%.

Права, полученные по заключенному соглашению, так же подлежат государственной регистрации.

к содержанию ↑

Нотариальное удостоверение сделки

С января 2016 года отчуждение долей в квартире без нотариального участия невозможно (ст. 24, ФЗ 122).

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Первоначально собственников обязали удостоверять договора между сторонними лицами. Однако с января 2017 года любая сделка долевого отчуждения поводится с нотариальным сопровождением.
  • правовую экспертизу представленных документов;
  • составление договора, регистрацию сделки купли-продажи;
  • сопутствующую техническую работу по сопровождению сделки (запросы в государственные и другие инстанции, распечатку, копирование документов).

Изменение механизма долевых сделок увеличивает затраты граждан: госпошлина, оплата работы нотариуса. Но и степень правовой безопасности таких сделок выше.

к содержанию ↑

Что делать, если отец ребенка не дает разрешение на продажу квартиры?

При отказе отца ребенка дать разрешение на то, чтобы квартира была продана, можно обратиться в суд с иском. Требования истцом могут быть заявлены следующие:

  • о том, чтобы суд разрешил совершить сделку купли-продажи доли ребенка без согласия его отца;
  • об обязании отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего.
Иск должен быть аргументирован, в том числе тем, что мать ребенка действует в интересах несовершеннолетнего, и продажа его доли в квартире направлена, например, на улучшение его жилищных условий. При отсутствии аргументации суд может отказать в иске.

ПОЛЕЗНО: составление иска при наличии разногласий с отцом лучше доверить адвокату.

При обращении в суд с иском о понуждении отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире и его удовлетворении, далее, при неисполнении ответчиком добровольно решения суда, следует получить в суде исполнительный лист и обратиться к приставам для исполнения ответчиком требований исполнительного документам.

к содержанию ↑

Отзыв о нашем жилищном адвокате в Екатеринбурге

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим

Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

  • с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
  • с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
  • до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.

В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18 лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки в сделке не требуется.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году включает в себя обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства. Без него сделку могут признать незаконной и аннулировать.

Чтобы получить разрешение на продажу, нужно подать в органы опеки и попечительства заявление. Сотрудники органов опеки и попечительства могут всячески проверять сделку, например, беседовать с ребенком и родителями, опекунами, изучать документы на приобретаемую недвижимость, запрашивать другие бумаги, осматривать жилье.

к содержанию ↑

Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

  • Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
  • Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.
к содержанию ↑

В каких случаях возможно отступление от норм права

Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

  • Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
  • Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
  • Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
  • Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Важно! У сотрудников органов опеки и попечительства нет четкого регламента действий, которого они обязаны неукоснительно придерживаться. В каждом случае рассматриваются все нюансы сделки, и опека действует в интересах ребенка.

Если органы опеки и попечительства заподозрят, что вы пытаетесь «прикрыться» одной из вышеперечисленных ситуаций для получения личной выгоды, сделка затянется или вовсе не будет разрешена.

к содержанию ↑

Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним, имеющим права на нее

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

  • несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
  • ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
  • несовершеннолетний прописан в квартире;
  • ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Автор статьи
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Следующая
Судебная практикаКак объединить лицевые счета в квартире в 2020 году

Добавить комментарий

Adblock
detector