Правила проживания в коммунальной квартире, или Как установить цивилизованные отношения

Отвечает адвокат Максим Никитин:

Ситуация, когда один из собственников комнаты в коммунальной квартире не живет в ней и сдает посторонним лицам в аренду, а второй не хочет иметь под боком меняющихся время от времени соседей, не редка.

Попробуем разобраться, имеет ли собственник право сдавать свою комнату в аренду без согласия другого собственника и можно ли этому помешать. Нормы российского законодательства не дают четкого ответа. Судебная практика также не однозначна и зависит от того, на нормы гражданского или жилищного законодательства ссылается сторона.

Право собственника владеть и распоряжаться своей собственностью гарантировано Конституцией России и, казалось бы, незыблемо, но и тут есть свои нюансы. Можно ли, осуществляя свои права, нарушать права соседей? Ведь, если комната сдается в аренду, жильцы не только занимают саму комнату, но и пользуются общими помещениями: кухней, коридором, ванной и туалетом.

Тут-то и возникает конфликт между соседями по коммунальной квартире.

Согласно Жилищному кодексу, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право собственности на общие помещения в ней, однако порядок пользования ими не определен. Его регулируют нормы Гражданского кодекса, согласно которым порядок пользования общими помещениями должен быть установлен соглашением собственников.

А если они к такому соглашению прийти не могут, то судом. Причем на практике суды не разъясняют, к какому именно соглашению должны прийти собственники и какой порядок пользования общими помещениями необходимо установить.

Да и вряд ли это возможно на практике. Как можно установить часы пользования туалетом, например? И как суд предлагает следить за исполнением такого соглашения, какие меры ответственности применять к нарушителю? Опять же, если собственник комнаты пользуется общими помещениями безо всякого соглашения, почему наниматели должны его заключать? Все эти вопросы суды оставляют без внимания и выносят решения о запрете сдавать комнату в аренду, мотивируя их необходимостью получения согласия владельца других комнат в коммуналке.

Противоположенную позицию занимают суды, отказывая в исках о запрете сдавать комнату. В своих решениях они исходят из того, что законодательство не предусматривает обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, а общие помещения в квартире, такие как кухня или ванная, не являются самостоятельными объектами права и следуют судьбе права собственности на комнату.

По моему мнению, при разрешении таких споров судам следует руководствоваться нормой Гражданского кодекса о том, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. То есть суды не должны ограничивать собственника формальной обязанностью получить согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, фактически ставя собственников в неравное положение и зависимость от получения такого разрешения.

Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.

Если арендаторы нарушат права соседа, он может подать в суд соответствующий иск и руководствоваться нормами о том, что собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.

Так, если арендаторы не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, последний имеет право на защиту своих прав и выселение нарушителей из квартиры.

Таким образом, если Вы не хотите, чтобы соседка сдавала комнату в аренду, Вам придется подать в суд исковое заявление. Решение суда будет зависеть от того, на каких нормах будет основан иск и конкретных обстоятельств дела.

Не забудьте заявить требование о выселении арендаторов из комнаты, иначе Вы не сможете принудительно исполнить решение суда и выселить неугодных соседей.
к содержанию ↑

Отвечает юрист Василий Катынкин (Екатеринбург):

Необходимо выяснить правовой статус комнат в данной коммунальной квартире. Возможны два варианта.

  1. Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Например, одному собственнику принадлежит 2/3 доли в праве собственности, а другому 1/3 доли. Квитанция по оплате коммунальных услуг в этом случае, как правило, общая, если не произведен раздел лицевых счетов.
  2. Комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными, на каждую из них выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Квитанции по оплате коммунальных услуг, как правило, раздельные.

В первом случае объект является общим, соответственно, при вселении временных или постоянных жильцов при предоставлении регистрации по месту жительства необходимо получать письменное согласие второго собственника на вселение. Во второй ситуации объекты являются самостоятельными друг от друга и получать согласие необязательно.

В случае спора можно вызвать участкового, чтобы он установил личность вселившегося лица, а также основания его вселения. Далее можно написать второму собственнику претензию, в которой нужно указать, что не было получено согласие на вселение с требованием о выселении.

Если на претензию получен отрицательный ответ или просьбу проигнорировали, тогда можно предъявить исковое заявление в суд с требованием о выселении лица.

Безусловно, необходимо учитывать большое количество факторов: количество собственников и размер их долей, количество зарегистрированных лиц, количество фактически проживающих, общую площадь квартиры, наличие лиц с нарушениями здоровья (серьезными заболеваниями, инвалидностью и т. д.).

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Также нужно учитывать, что собственник вправе вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без получения согласия остальных собственников и проживающих лиц.
к содержанию ↑

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Поставьте соседку в известность о своей позиции в этом вопросе, уточнив, что Вы будете предупреждать любого пришедшего осмотреть комнату, что не пустите арендатора в места общего пользования, что будете вызывать милицию для вывода из квартиры посторонних людей каждый раз, когда они в квартире появятся. Также можете предложить соседке компромиссное решение: Вы дадите ей разрешение сдавать комнату, если арендаторы будут также оплачивать аренду Вам и вашим общим соседям за места общего пользования, например.

Тогда вряд ли кто-то вообще снимет эту комнату. Но имейте в виду, что своим отказом отношения с соседкой Вы испортите окончательно и бесповоротно.

Лучше скажите ей, что дадите разрешение, только если лично познакомитесь с арендатором и он вам понравится.

к содержанию ↑

Коммунальная квартира: определение, категории жильцов

Коммунальная квартира — это объект недвижимости, состоящий из нескольких жилых помещений, которые принадлежать нескольким собственникам. Как правило, в квартире проживает несколько семей, которые используют совместно места общего пользования: кухню, коридор, ванную комнату, туалет.

Закон допускает, что в квартире одновременно могут проживать и собственники своей доли, и наниматели. Каждая сторона имеет право на владение и пользование своей территорией, а собственники еще могут и распоряжаться имуществом (ст. 30 ЖК РФ).
к содержанию ↑

Права каждого домохозяйства в коммунальной квартире

Лица, являющиеся собственниками жилых помещений в коммунальной квартире, имеют право проживать в них самостоятельно или сдавать в аренду. При этом согласие соседей на вселение третьих лиц по договору аренды не требуется. При необходимости они могут сделать регистрацию в жилье арендаторам.

В случае получения жилья по договору социального найма сдать свою территорию в аренду окажется сложнее. Для этого должен быть соблюден ряд требований:

  • соблюдение норматива жилой площади (12 кв. метров на 1 человека);
  • письменное согласия наймодателя;
  • согласие соседей по коммунальной квартире.

И собственники, и наниматели могут поселить к себе жильцов на безвозмездной основе. Согласие других сторон не требуется.

Такое правило распространяется и на гостей. В Правилах пользования жилым помещением нет ограничений на количество гостей и время их пребывания.

Они могут пользоваться общими местами в коммунальной квартире наравне с собственниками или нанимателями. Однако их срок проживания без регистрации не должен превышать 90 дней.

Для всех жильцов едины правила проживания в коммунальной квартире. Закон не предусматривает привилегии ни одной из сторон.

к содержанию ↑

Места общего пользования: права и обязанности

Каждая сторона вправе пользоваться общей территорией. По умолчанию на ней можно расположить мебель или другие предметы, но чтобы не ущемлять права других жильцов.

Загромождать общую территорию нельзя. Общее имущество не подлежит реализации.

Все проживающие имеют одинаковые права.

При продаже своей доли в квартире продавец лишается права пользования общими помещениями. Все вопросы, связанные с общей территорией, решаются через суд.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Ремонт общего имущества ложится на плечи всех сторон. Решение о проведении ремонтных работ может быть принято собственниками долей или привлеченными экспертами.

По факту работ составляется смета. Каждый владелец помещений в квартире оплачивает ремонт пропорционально своей доле.

Если сторона отказывается платить, что деньги на ремонт взыскиваются через суд.

Режим тишины установлен с 23:00 до 07:00. В этот период шум не должен превышать 45 децибел, что характерно для спокойного разговора. При нарушении шумового комфорта соседи имеют право вызвать полицию. Днем жильцы имеют право повышать уровень шума до 55 децибел. Претензии других сторон к ним не законны ( Гражданский Кодекс РФ).

Действия, нарушающие тишину в ночное время в коммунальной квартире, сводятся:

  • к использованию радиоприемников, усилителей, магнитофона, телевизора при превышении уровня шума;
  • к игре на музыкальных инструментах, пению и крику;
  • к выполнению ремонтно-строительных работ с использованием мощного инструмента, повлекшего к повышенному шумообразованию;
  • к использованию пиротехники;
  • иные действия, которые нарушают тишину.

На нарушителя может быть наложен штраф в размере до 2000 рублей.

к содержанию ↑

Курение

Законов, запрещающих курение в коммунальной квартире нет. Однако использовать места общего пользования для курения нельзя, так как соседи вынуждены «вдыхать дым тлеющих изделий» (ФЗ № 87 «Об ограничении курения табака»). Соседи могут попробовать на курящих жильцов подать в суд или вызвать участкового для поучительной беседы.

Животные

Правила проживания в коммунальной квартире с животными не нашли отражение в Постановлении Правительства № 25 « Об утверждении Правил пользования жилым помещением». Ранее допускалось проживание кошек и собак только с письменного согласия всех жильцов.

Сейчас такой нормы нет. Собственники и наниматели могут держать на своей территории животных, если у соседей нет противопоказаний к ним.

В противном случае необходимо их согласие.

Стоит отметить, что владельцы животных несут полную ответственность за санитарно-гигиеническую чистоту. Если права других сторон ущемляются при проживании в коммунальной квартире животных, например: собака лает по ночам, то они могут обратиться в суд.
к содержанию ↑

Уборка

Эта процедура регулируется нормами ЖК РФ и ГК РФ. Правила проживания в коммунальной квартире, «кодекс ответственности» за которые закреплен законодательно, лишь дополняют данные нормативно-правовые акты.

Каждый жилец обязан нести финансовое бремя за содержание имущества квартиры (ст. 43 ЖК РФ). Гражданский Кодекс лишь дополняет, что ответственность должна быть пропорциональной доле в общем имуществе.

При уборке общих мест пользования учитывается число проживающих в каждом помещении и доля собственника в квартире. На практике уборка производится в соответствии с установленным графиком.

к содержанию ↑

Оплата коммунальных услуг

Жильцы оплачивают коммунальные услуги соразмерно своей доли в общем имуществе.

Вариант 1 — индивидуальных приборов учета нет. В этом случае производится по соглашению сторон, например: в зависимости от занимаемой площади или количества проживающих лиц.

Вариант 2 — приборы учета есть. Каждая сторона оплачивает услуги по своим счетчикам, а коммунальные услуги за пользование общей территорией распределяются по договоренности.

Если соседи не нашли компромисс, то правила оплаты услуг таковы:

  • оплата отопления производится пропорционально доле в имуществе квартиры;
  • платежи за воду и газ распределяются из расчета количества проживаемых лиц и гостей, которые занимают помещение больше одного месяца;
  • электроэнергия оплачивается из расчета мощности прибора в каждой комнате и их количестве;
  • статья «Содержание и ремонт» оплачивается из расчета фактического помещения (й) и доли в местах общего пользования.

Законодательство не устанавливает обязанность жильцов об уплате коммунальных услуг за недобросовестного соседа-неплательщика.

к содержанию ↑

Перепланировка

Имущество коммунальной квартиры является общей собственностью, поэтому осуществление перепланировки возможно только с согласия всех собственников и нанимателей. Причем их жест доброй воли должен быть оформлен письменно и заверен нотариально. В противном случае за такое деяние грозит внушимый штраф и требование вернуть былую конфигурацию жилья.

Одного разрешения соседей не достаточно. Потребуется разрешение соответствующих органов. Для его получения необходимо подготовить эскиз перепланировки и документы, подтверждающие право собственности на долю. В перепланировке будет отказано, если она затрагивает несущие стены.

к содержанию ↑

Права на освободившуюся комнату

Жилое помещение достается нанимателям или собственникам, если на момент его освобождения они признаны малоимущими. Если таких нет, то комната достается семье, в которой в расчете на одного человека не соблюдается норматив обеспеченности жильем.

При отсутствии этой категории проживающих комната может быть выкуплена по рыночной цене любыми соседями. Если они отказываются от привилегии, то она продается людям «с улицы».

к содержанию ↑

Тонкости приватизации помещения

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Приватизация распространяется только на помещения, арендуемые по договору социального найма. Наниматель может перевести в свою собственность одно или несколько помещений, но не коммунальную квартиру в целом.

Для осуществления приватизации потребуется согласие всех членов семьи. Если хотя бы один из них не хочет становиться собственником, то он должен предоставить нотариально заверенный отказ.

Если в комнате проживают несовершеннолетние дети, то дополнительно потребуется согласие органов опеки и попечительства. Их решение зависит от доводов в пользу интересов ребенка. Должны быть соблюдены следующие требования:

  • ребенку предоставят жилье, равнозначное предыдущему;
  • на новом месте будут соблюдены санитарные и гигиенические требования.

При приватизации согласие соседей не требуется.

к содержанию ↑

Что делать с нарушителями порядка

Правила проживания в коммунальной квартире и борьба с нарушителями тесно взаимосвязаны. Каждый человек имеет право на защиту своих интересов в сфере жизни и деятельности (Конституция РФ).

При невозможности решения проблемы мирным путем единственным вариантом устранения проблемы является подача иска в суд. Именно с коммунальными квартирами связано понятие негаторного иска.

Он имеет место при нарушении прав жильцов на места общего пользования. При вынесении судебного приговора контролировать исполнение обязательств по нему будут приставы.

Что касается тишины, то здесь следует обращаться в правоохранительные органы. Желательно отправлять обращение в письменной форме. В компетенцию данных органов относятся и вопросы, связанные с курением в местах общего пользования, хранением токсических веществ, порче имущества и т.д.

При незаконной перепланировке, угрожающей целостности конструкции дома, жильцы могут обратиться в БТИ.

По статистике около 18% граждан до сих пор живут в коммунальных квартирах. Отношение с соседями разумнее выстраивать на дружеской ноте, так как судебные разбирательства только накалят обстановку.
к содержанию ↑

Реализация комнаты в коммунальной квартире

Соседи имеют преимущественное право выкупа доли в коммунальной квартире. Продавец обязан в письменной форме уведомить остальных собственников жилья о своих намерениях, подробно описав условия предполагаемой сделки. У соседей имеется месяц на выкуп доли в квартире. По истечении данного срока продавец может реализовать жилье.

Отказ от покупки может быть оформлен и раньше у нотариуса либо лично при регистрации сделки в УФРС. Если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин, то необходимо получить согласие на совершение сделки органов опеки.

Если продавец не предоставит в органы УФРС подтверждение уведомления соседей о реализации жилья, то регистратор приостановит сделку. Если по каким-либо причинам договор купли-продажи все-таки был зарегистрирован, то любой из соседей имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Собственника: Правовым основанием для прописки в комнате собственника является полученное им свидетельство о государственной регистрации его права. Вместе с паспортом оно подается в регистрирующий орган.

Причин для отказа собственнику в регистрации не существует.

к содержанию ↑

Причины отказа

Отказать в регистрации в коммуналке могут в том случае, если квартира является муниципальной и вселение в нее дополнительных жильцов уменьшит полагающуюся каждому норму жилой площади.

Но определять это должна не миграционная служба, а собственник жилого помещения, то есть муниципальные власти.

Отказать же собственнику комнаты в прописке в нее родственников или любых других граждан никто не вправе.

При получении такого неправомерного отказа можно обжаловать решение чиновников ФМС через суд.

к содержанию ↑

Особенности проведения ремонта

В своих комнатах граждане могут выполнять ремонтные работы в любое удобное время. Если внешний вид коридора или другого помещения, которым пользуются все жильцы, находится в неудовлетворительном состоянии, то принимается решение о необходимости проведения ремонта.

Выполняется процесс либо самими гражданами, либо с помощью приглашенных специалистов. Для осуществления процедуры формируется расходная смета. Полученная сумма затрат распределяется между всеми жильцами, для чего учитывается их доля в коммуналке.

Нередко между гражданами возникают серьезные споры относительно выбора отделочных материалов, времени проведения ремонта или стоимости покупаемых элементов. Некоторые вопросы не могут быть решены даже через суд, поэтому приходится вмешиваться домовому комитету.

к содержанию ↑

Программа расселения коммунальных квартир в Москве в 2020 году

Если сосед по коммунальной квартире занимается самоуправством: Если сосед по коммуналке занимается самоуправством, его можно привлечь к ответственности соответственно с положениями ст.19.1 КоАП РФ. Если нарушения имеют систематический характер, и на судебные решения нарушитель не обращает внимания, возможно инициировать процедуру выселения его из занимаемой жилплощади.

Для этого стоит обращаться к юристам, которые помогут узнать, как именно это сделать.

Приглашаются риэлторы, оценивающие комнаты и впоследствии их выкупающие. При этом каждая российская семья может надеяться, что получит на руки свою часть денежных средств, а также оформит субсидирование от государства, исчисляемое в 30%-ной величине от общей стоимости жилой площади.

к содержанию ↑

Что такое коммуналка?

Коммунальная квартира представлена объектом недвижимости, права на который есть у нескольких лиц, не связанных родственными узами. Имеется несколько комнат, которыми могут пользоваться все жильцы, представленные коридором, кухней и санузлом.

Чтобы знать обо всех нюансах использования такого жилья, надо изучить Жилищный кодекс. Коммунальная квартира, правила проживания в которой содержатся в ст.

30 ЖК, может иметь нескольких владельцев или арендаторов. Они могут сами жить в недвижимости или сдавать ее в аренду, но в последнем случае на этот процесс надо получить согласие от других граждан.

к содержанию ↑

А если это мешает соседям?

По закону, использование вами табачных изделий не должно ставить под удар здоровье окружающих, способствовать нарушению их прав. Если эти условия не соблюдаются, соседи вправе написать на вас заявление в полицию или ЖЭУ.

В качестве подтверждения факта ущемления прав граждан обычно используются результаты экспертной диагностики состава воздуха в квартире некурящих соседей, врачебное заключение, подтверждающее наличие у них/ребёнка астмы или аллергической реакции на продукты горения.

Получение вышеперечисленных документов — процедура сложная, длительная, но реальная. Поэтому, чтобы не обострять отношений с соседями, рекомендуем вам установить качественную систему вентиляции и обеспечить герметичность окон/дверей в своей квартире.

В противном случае соседи могут обжаловать ваше курение и добиться его запрета — в судебном порядке, используя статьи 1064 и 1065 ГК России.

Россия наряду с другими странами бывшего СССР обладает огромным количеством коммунальных квартир. В советское время при помощи коммуналок решались жилищные проблемы миллионов граждан, и до сих в подобных условиях проживают тысячи российских семей.

Жизнь в коммуналке имеет свои особенности. И если вы решили приобрести комнату, нужно знать, с какими правами и обязанностями вам предстоит столкнуться.
к содержанию ↑

Правила проживания в коммуналке

Правила проживания в коммунальной квартире установлены согласно с положениями ЖК РФ. Конечно же, относительно коммуналок закон большей частью молчит, но ряд обязательных правил все же устанавливает.

Если кто-то не придерживается их, нарушителя вполне можно привлечь к ответственности по решению суда.

Изначально против нарушителя будут применены административные меры наказания, но если этого будет мало, его вполне можно выселить.

к содержанию ↑

Как продать комнату в коммуналке, нужно ли уведомлять соседей

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
При продаже комнат в коммунальной квартире нужно помнить о положениях и рекомендациях ст.250 ГК РФ. Здесь указывается, что соседи по коммуналке будут обладать преимущественным правом покупки.

Таким образом, если собственник решает продать свою долю в коммуналке, он обязан уведомить об этом своих соседей, которые в любой момент могут воспользоваться своими преимущественными правами. Причем сделать это нужно в письменной форме.

Если соседи не хотят выкупать долю, они должны написать письменный отказ. В случае, когда письменного отказа нет, лучше направить на их имена письменные извещения о продаже. Так собственник сможет в случае возникновения проблем доказать, что все соседи были оповещены о продаже комнаты.

к содержанию ↑

Что такое коммунальная квартира?

Согласно жилищному кодексу, под коммунальной квартирой понимается объект жилой недвижимости, состоящий из несколько жилых помещений, отделенных друг от друга.

В квартире имеются места общего пользования, которыми жильцы могут пользоваться сообща, это кухонное помещение, коридор, сушка, санузел.

Соблюдение тишины

Режим тишины нужно соблюдать с 11 часов вечера и до 7 часов в утреннее время, шум в данный период должен составлять 45 дБ.

Уровень шума в дневное время может повышаться до 55 дБ, в этом случае претензии других сторон не будут иметь законных оснований.

Ночью в коммунальной квартире нельзя использовать магнитофоны, телевизоры и радиоприемники, которые создают повышенный уровень шума. То же самое относится к крику, пению, ремонтным работам и игре на любом музыкальном инструменте.

Запрещено использовать пиротехнику и совершать действия, которые способны нарушить тишину в квартире.

Нередко причиной конфликта становится шумное поведение соседей по коммуналке, нарушителей в этом случае ждет административное наказание.

Читайте статью, как узнать, когда будет капремонт вашего дома, тут.

к содержанию ↑

Прием гостей

Любой из жильцов вправе принимать у себя гостей, причем закон не предусматривает ограничение на их количество, а также на сроки их пребывания.

Гости имеют право, общие места в такой квартире использовать наравне с ее собственниками и нанимателями, однако они обязаны соблюдать установленные правила, не должны шуметь, сорить в помещениях.

Находиться без регистрации в коммунальной квартире можно не более 90 дней.

к содержанию ↑

Кто имеет права на свободную комнату?

Согласно ст.250 ГК РФ, если комната, пользование которой происходило по договору о социальном найме, освобождается, то право на свободную жилплощадь имеют:
  1. В первую очередь лица из числа владельцев или нанимателей данной квартиры, которых законодательство признало малоимущими, либо нуждающимися в повышении качества условий их жилья;
  2. Во вторую очередь – лица, у которых размер площади на одного члена семьи, не соответствуют принятым нормам;
  3. Когда в коммунальной квартире не нашлось лиц, подходящих под вышеперечисленные условия, жилье передается гражданину, который нуждается в жилой площади и стоит на очереди.

В коммунальной квартире соседи по закону имеют преимущества при покупке комнаты перед другими покупателями, продавец обязан предложить свою комнату сначала соседям.

При отказе соседей от покупки комнаты, нужно получить письменный отказ, этот документ потребуется при регистрации сделки купли-продажи.

При отсутствии письменного ответа от соседей в течение месяца считается, что они отказались от сделки.

к содержанию ↑

Ответственность за нарушение порядка

Все без исключения жильцы «коммуналки» имеют право защищать свои интересы.

Нарушение тех или иных правил порядка в коммуналке – явление нередкое.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Самый простой выход для решения таких вопросов – спокойно договориться с соседями, попросив их больше не нарушать правила, прописанные в законодательстве.

Если же мирным путем решить вопрос не удалось, то для устранения проблемы можно обратиться к работникам суда, подав негаторный иск. Такой иск обычно составляется тогда, когда происходит нарушение прав жильцов по использованию мест общего пользования.

По вопросам нарушения тишины, курения в общественных местах, порчи имущества и хранения ядовитых веществ можно составить обращение в органы правопорядка, подав заявление в письменной форме.

Если же соседи затеяли перепланировку, которая может угрожать целостности квартиры или дома, то жильцы коммунальной квартиры могут обратиться к работникам БТИ или в жилищную комиссию.

Зачастую нарушения правил проживания влекут за собой наложение штрафов, но если такие проступки носят периодический характер, то человека могут кратковременно лишить свободы, а при регулярных злостных нарушениях жилец вполне может быть принудительно выселен из квартиры.

Лучшим вариантом при проживании в коммунальной квартире будет выстраивание дружеских отношений с соседями, желательно не усугублять обстановку в квартире обращением в суд и делать это только в самых экстренных случаях.

Советы покупателям при выборе комнаты в коммуналке, предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Коммунальные квартиры дошли до нас как отголосок далёкого прошлого, когда во время разрухи после гражданской войны производили уплотнительные подселения жильцов в дома, где некогда жили «буржуи». Впоследствии стали строить дома с планировкой под коммуналки, то есть квартиры, где люди живут коммуной.

Такой способ устройства жилища предполагает наличие общего имущества, которым являются все структурные части квартиры, расположенные за пределами индивидуальных комнат.

к содержанию ↑

Особенности проживания

Общее имущество есть у жильцов всех многоквартирных домов. Только для владельцев отдельных квартир в совместной долевой собственности находятся лестницы, чердаки, подвалы и придомовая территория, а для жильцов коммунальных квартир в совместном владении находятся ещё и кухни, санузлы и коридоры.

Если владельцы отдельных квартир пользуются общей собственностью раза два-три в день, а то и реже, то жителям коммуналок приходится пользоваться таким имуществом значительно чаще. Это формирует особенности взаимодействия людей.

Жизнь в коммунальной квартире, конечно, является испытанием для любого человека. Одних она учит терпимости, сдержанности, и толерантности. У других такая жизнь вызывает раздражение, повышенный уровень агрессии, желание отвоёвывать себе место под солнцем.

Психологическая напряжённость при пользовании совместным имуществом требует принятия специальных правовых актов. Конечно, владельцы комнат сами придумывают правила совместного пользования имуществом, но надеяться только на мудрость жильцов нельзя.

По этой причине и родились специальные правила, регламентирующие совместное проживание людей в коммунальных квартирах, в том числе и на уровне федеральных законов.

к содержанию ↑

Права проживающих

Как следует из Постановления Правительства РФ № 25 (21.01.2006 г.), пользоваться любыми жилыми помещениями могут люди на основании прав:
  • нанимателя (социальный, государственный или коммерческий наём);
  • собственника;
  • члена жилищного или строительного кооператива;
  • арендатора.

Эти основания в полной мере относятся и к коммунальным квартирам. В современных условиях в них живут люди как наниматели муниципальной собственности, собственники после приватизации или приобретения недвижимости. Разрешено жителям коммуналок и сдавать свои комнаты в аренду.

Однако отличительной особенностью прав жителей таких квартир является слишком большая зависимость от совместного использования мест общего пользования.

Признаки коммуналок сейчас появляются и у некоторых квартир, в которых по суду или соглашению произошло разделение помещения на части. Несмотря на то, что в изначально коммунальных квартирах и в их поздних подобиях существует деление на индивидуальную и общую жилую площадь, коммунальной считается лишь та недвижимость, которая значится таковой в кадастровых документах.

Жители коммуналок имеют право без согласований с соседями:

  • использовать совместное имущество по назначению;
  • регистрировать на своей жилплощади людей в пределах норматива;
  • продавать, дарить, обменивать, завещать и другим образом распоряжаться своей частью недвижимости;
  • принимать гостей без нарушения санитарно-гигиенических правил.

Получать разрешение всех соседей придётся в том случае, если человек захотел завести домашнее животное, которое будет пахнуть, нуждаться в трате ресурсов на уход, выходить в зону общего пользования. Завести без проблем можно разве что рыбок, потому что они молчат, не пахнут и сидят в аквариуме.

Никто не имеет право препятствовать другим жильцам и их гостям пользоваться помещениями, предметами, оборудованием и устройствами, находящимися в общей собственности. Некорректное поведение кого-либо не является основанием для запрета на размещение вещей в подсобках, кладовках и коридорах, а также для пользования туалетом, кухней или ванной.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Юридическая разница реализации прав пользования общим имуществом заключается в том, что в коммуналках правила определяются нормативными актами различного ранга, а правила пользования разделённой квартирой определяются судом для конкретной ситуации.
к содержанию ↑

Жилищный кодекс о правилах проживания

Данный федеральный закон не занимается регулированием взаимоотношений людей, проживающих в коммунальных квартирах, он определяет лишь основные права и обязанности жителей. Статья 30 посвящена правам и обязанностям владельцам любых жилых помещений.

Все граждане, владеющие жилой недвижимостью, могут распоряжаться ею, то есть передавать в аренду, отдавать в пользование, продавать, дарить. Коммунальная недвижимость не является исключением из этого правила.

Эта же статья обязывает любых собственников:

  • обеспечивать содержание индивидуальной и общей части недвижимости;
  • поддерживать имущество в функциональном состоянии;
  • соблюдать правила пользования помещениями и оборудованием;
  • не нарушать законные интересы соседей.

Особое значение уделяется проблеме пользования совместным имуществом, поскольку для коммуналок эта тема является наиболее актуальной.

Статья 41 утверждает, что общей долевой собственностью в квартирах коммунального типа являются помещения, которые используются для обеспечения потребностей жителей всей совокупности комнат. Любые изменения этой собственности, ведущие к отступлению от технического плана, должны производиться с письменного согласия всех официальных жителей и, конечно, при одобрении государственных органов, контролирующих перепланировку и переустройство.

В 42-й статье описан механизм формирования долей в праве на общее имущество. Это право формируется так же, как и для жителей отдельного жилья.

Каждый владелец недвижимости имеет в собственности часть общего имущества, величина которого пропорциональна площади индивидуальной собственности. При продаже, дарении и других видах передачи недвижимости автоматически передаётся и эта часть.

Владельцы коммунальной недвижимости по сравнению с владельцами индивидуальных квартир несколько ущемлены в своих правах. Они могут пользоваться общей собственности, но не могут выделять её в пространстве.

Из этого и следует вывод о том, что в коммуналке никто не может изолировать общее пространство или иное имущество, препятствуя допуску к нему других жильцов.
к содержанию ↑

Какая квартира считается коммунальной?

Итак, коммунальная квартира – это жилой объект, который состоит из нескольких обособленных жилых помещений. Каждое помещение в коммунальной квартире имеет отдельного собственника или нанимателя. При этом все жители в коммуналке пользуются общими службами: кухней, санузлом, коридором.

Использование мест общего пользования и порождает зачастую массу конфликтных ситуаций между жильцами. Наряду с этим, споры могут возникать и по ряду других причин: громкий шум, шум в ночное время, музыка, содержание домашних животных, курение в помещении и прочее.

На самом деле причин для конфликта может быть огромное количество. Иногда достаточно небольшого повода, чтобы ситуация переросла в невыносимое проживание в коммуналке.

к содержанию ↑

Право распоряжения помещением

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Все жильцы коммунальной квартиры делятся на собственников, которым принадлежит часть жилого помещения на праве собственности и на нанимателей, которые проживают в квартире на основании договора социального найма.
  • передавать принадлежащую часть помещения в найм другим лицам;
  • регистрировать (прописать) любого человека как на постоянной основе, так и временно;
  • отчуждать свою долю путем продажи, дарения или обмена.
  • передавать часть помещения по договору поднайма (с согласия наймодателя и проживающих в квартире соседей).

Наниматели не могут распоряжаться недвижимостью (например, продавать, дарить), так как часть квартиры им не принадлежит.

к содержанию ↑

Использование жилого помещения по назначению

Другой часто встречающейся проблемой, из-за которой происходит масса споров, является использование квартиры не по назначению. Поскольку коммунальная квартира является объектом жилого фонда, то и использоваться она должна исключительно для проживания в ней.

Однако, некоторые люди пренебрегают этим правилом, и вопреки всему используют свою комнату как нежилое помещение (например, как офис). Безусловно, это не может не приносить массу неудобств другим жильцам. Также это можно расценивать как нарушение Хилищного кодекса и норм законодательства.

к содержанию ↑

Что такое «коммунальная квартира»

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:

В помещении находится несколько комнат, которыми разрешается пользоваться всем соседям. В типовую «коммуналку» входят:

Использование коммунального жилья осуществляется по Жилищному кодексу. Правила проживания подробно описаны в статье 30 ЖК. Помещение может сразу принадлежать нескольким владельцам, которым дано право сдавать его арендаторам. Для этого собственнику требуется получить письменное согласие соседей.

Жители «коммуналки» обязаны соблюдать правила общежития. Все жильцы и квартиранты имеют конкретные права. Для создания нормальной жизни на соседей возлагается ряд обязанностей:

  • ремонт;
  • оплата ЖКХ;
  • использование квартиры.
Чтобы жить в нормальных условиях, каждый человек в «коммуналке» должен учитывать действующий закон, согласно которому сохраняется мирное сосуществование владельцев помещения.
к содержанию ↑

Где разрешается курить

Действующее законодательство предусматривает ограничение курения сигарет в общественном месте. Иначе говоря, по умолчанию это разрешается делать только в собственной комнате. Такие действия категорически запрещаются проводить на территории общественного пользования.

Если соседи оказались курильщиками, разрешается курить в отдельных помещениях, которые они согласовали между собой. На этой площади должны обязательно соблюдаться правила пожарной безопасности.

Заметим, что действующие нормативы, касающиеся коммунальной квартиры, нигде не говорят о курении. Однако если курильщик создает дискомфортные условия проживания соседям, у них остается право потребовать прекратить табакокурение.

Если сосед игнорирует эти просьбы, жильцы могут попросить помощи у участкового по месту жительства. Конечно, такой вариант лучше использовать только в самом крайнем случае. Юристы советуют решить вопрос мирным путем без привлечения силовых структур.
к содержанию ↑

Как оплачивается ЖКХ

Оплата за проживание в коммунальной квартире может осуществляться несколькими способами. Все зависит от имеющейся ситуации:

  1. Квитанция будет общей. Жильцы платят поровну или в определенной пропорции, согласно имеющейся договоренности между ними.
  2. У каждого жильца имеется право оформить собственный лицевой счет, чтобы платить только за себя. Это позволит избежать конфликтных ситуаций с соседями.

Автор статьи
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Следующая
КвартираКупля-продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам от предыдущего собственника

Добавить комментарий

Adblock
detector
Поделиться с друзьями: