Переуступка прав аренды нежилого помещения

Аренда от города: как получить помещение?

Заполучить в длительное распоряжение помещение по выгодной ставке можно несколькими путями. Первый – участие в соответствующих торгах.

Дело в том, что муниципалитет выделяет строго определенное количество помещений, которые могут быть сданы, поэтому аренда нежилых помещений от города выставляется на аукцион. Победить в нем достаточно сложно ввиду большого количества желающих.

В обход торгов получить помещение могут предприятия, чья деятельность относится к списку приоритетных направлений (здравоохранение, социальное и бытовое обслуживание, образование и так далее).

Третий вариант – переуступка прав аренды. Она заключается в том, что владелец предприятия, которое все же получило право снимать помещение на льготных условиях, фактически продает его и передает новому владельцу договор аренды с муниципалитетом.

Новый гендиректор в дальнейшем может распоряжаться предприятием как угодно: переименовывать, изменять род деятельности, перепродавать.

к содержанию ↑

ППА в Москве: переуступка прав аренды

ППА – это переуступка или продажа права аренды (это одно и то же). Она заключается в приобретении организации, которая заключила с городом сделку долгосрочной аренды.

Конечно, продавец прекрасно осведомлен о выгодах нового владельца, поэтому потребует за бизнес цену выше рыночной. Однако такой договор все равно имеет преимущества – новый владелец остается в выигрыше, несмотря на дополнительное вознаграждение продавцу.

Чтобы максимально выгодной была переуступка прав аренды москва позволяет выбрать наиболее удобное помещение именно под ваш бизнес.

Единственным нюансом, который следует учитывать уже на этапе подбора желанных квадратных метров – если здание в ближайшем будущем подлежит сносу или глобальной реконструкции, вас вскоре попросят освободить помещение. Конечно, вам будет предложена другая аренда от города или компенсация, но вопрос поиска нового места дислокации снова станет актуальным.

Поскольку право аренды переуступается вместе с продажей компании, новый ее владелец получает право снимать существующее помещение на тот срок, что указан в договоре с муниципалитетом. Особенно ппа в москве для оборонных и промышленных предприятий, НИИ, поскольку им предоставляются максимально выгодные условия – разница в сравнении с рыночной стоимостью аренды может быть до пяти раз.

к содержанию ↑

Главные обязанности арендатора:

  • использование помещения по назначению, обеспечение его нормального технического и санитарного состояния;
  • своевременный расчет по всем платежам, включая стоимость полного выкупа;
  • перепланировки и субаренда только с согласия арендодателя.

Как уже указывалось, возможна продажа ппа, досрочное прекращение договора или же погашение выкупной стоимости раньше оговоренного срока. При этом после подписания сторонами соглашения, претензии относительно видимых недостатков помещения (которые невозможно не заметить во время обычного осмотра) не принимаются.

Если вы приняли решение куплю ппа, это будет хорошим началом для вашего собственного дела. Обратите внимание, что приобретая права на аренду, вы получаете вместе с ними и соответствующие обязанности, поэтому с ними стоит ознакомиться максимально подробно, проанализировать данные, указанные в текущих документах.

В столице поиск рабочих помещений становится серьезной проблемой для предпринимателей, не владеющих подходящей собственностью. Покупка таковой требует высоких затрат, аренда коммерческой недвижимости у частных владельцев стоит дорого. А вот аренда от города выгодна, однако найти и оформить нужное помещение сложно.

Распределением муниципальной и городской недвижимости заведует специальный орган исполнительной власти, и сделки такого характера ведутся через специальную систему торгов. Это долгий, сложный процесс, который отнимает много времени и требует специфических знаний от предпринимателя.

Поэтому в городе развивается направление бизнеса «переуступка права аренды». Сотрудники компаний, которые руководят такими проектами, находят интересные объекты недвижимости, создают организацию и участвуют в торгах. Затем организацию вместе с правом на аренду продают.

к содержанию ↑

Как получить права аренды на городское имущество?

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Наша компания предоставляет услугу переуступки прав аренды. В базе предприятия имеются объекты городского или муниципального имущества с разными характеристиками, и к ним относятся не только офисные помещения. Выбирайте аренду таких вариантов:
  • офис, здание офисного типа;
  • ресторан, кафе;
  • автомойка, автомастерская;
  • салон красоты, парикмахерская, развлекательный центр;
  • производственное предприятие.

Мы даем своим клиентам выбор, достаточный для осуществления любых начинаний. Если же требования к недвижимости специфичны и среди имеющихся объектов нет подходящего, то сотрудник подберет вам такой вариант у сторонних организаций.

Переуступка прав аренды ведется с учетом законодательных требований и выгодна для предпринимателя. А в нашей компании сервис предоставления услуги налажен и позволяет клиентам получать желаемое быстро, с минимальными затратами и без каких-либо сложностей.

к содержанию ↑

Что мы педлагаем?

Наша компания предоставляет эту специфическую услугу, имея практический опыт подобных операций и опираясь на профессионализм сотрудников. В первую очередь наши клиенты знают, что все операции проводятся в рамках закона, с точным соблюдением всех норм и правил.

И такое сотрудничество дает арендаторам ряд преимуществ, которые затем становятся отличной стартовой площадкой для их бизнеса.

Цена аренды. Арендная ставка при использовании городской недвижимости даже с учетом услуг нашей компании ниже, чем при обращении к коммерческим объектам. Мы же стремимся сделать сотрудничество ещё более выгодным, предлагая бесплатное сопровождение каждой сделки. Экономия от такого взаимодействия оборачивается крупными цифрами.

Доступность подходящих объектов. Вам не нужно самостоятельно участвовать в долгих и сложных в оформлении торгах. Вы подписываете стандартный договор, и получаете отличное помещение по адекватной цене. При этом усилия с вашей стороны будут такими же, как если бы вы оформляли аренду обычного коммерческого помещения.

Выбор вариантов. Так как продажа прав аренды это наш бизнес, то в базе находятся варианты разного типа зданий, помещений. Они различаются и по своему уровню, и по характеристикам, и по местоположению. Выбрать подходящее здание для вас не составит труда.

Сопровождение сделки. Базовой сложностью при самостоятельном поиске помещений считается оформление любой сделки. Оно требует грамотного ведения документооборота, и вынужденно арендаторы прибегают к дорогостоящим услугам юристов.

А в нашей компании работают профессионалы, действует собственная юридическая служба и все договоры и приложения к ним прорабатываются ее сотрудниками. Ваше участие в подготовке сделки минимально.

Поэтому покупка прав аренды в нашей компании экономит время, деньги и собственные усилия. Создавайте надежную основу для своего бизнеса, начиная с выгодной аренды площади.

к содержанию ↑

Чем выгодна сделка

Такая ситуация типична при найме площадей в центре города или в деловых районах. Нежилые помещения в офисных, торговых центрах часто сдает муниципальное управление. Предложение пользуется спросом, так как ставки здесь ниже, чем в коммерческих структурах. Помещение сдают в аренду организациям или частным лицам, выигравшим аукцион.

Участие в аукционе не гарантирует получение необходимой площади. Однако предприниматель может заключить сделку с выигравшим участником, передав ему отступные.

Переуступка прав аренды нежилого помещения выгодна по многим причинам:

  • договор заключают на любой возможный срок;
  • новый собственник может воспользоваться своим правом на льготы и добиться выгодных условий найма;
  • арендные права целиком переходят к новому владельцу;
  • при перенаеме можно использовать права как уставной капитал.

Если нежилую площадь сдают на длительный срок, современный ремонт, раскрутка площадки могут превратить ее в привлекательный объект для инвестирования. И тогда переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве превращается в выгодный бизнес.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Важно! Если срок контракта по перенаему менее года, не требуется нотариальное заверение или регистрация. Соглашение подтверждается в письменном виде. При более длительном сроке – сделка регистрируется в Росреестре.

к содержанию ↑

Законодательная основа

Переуступка прав регламентируется ст. 615 Гражданского кодекса РФ и другими законодательными актами. Все возможности и обязанности принадлежат новому владельцу в полном объеме. Он может:

  • сдавать площадь в субаренду или переуступать права;
  • передать помещение в безвозмездное пользование;
  • использовать арендные права как залог по обязательством;
  • передать их в уставной капитал компании;
  • реконструировать объект в пределах, ограниченных соглашением.
Тем не менее арендные права сильно отличаются от возможностей владельца. Арендатор не может использовать эту площадь как обеспечение по кредиту, заключать сделки с обременением, продавать.
  • вместе с правами передают и все финансовые обязательства, наподобие долга перед коммунальными службами;
  • если сделку заключают юридические лица, дарение арендных прав запрещается;
  • перенаем возможен только при согласии арендодателя. Владелец должен дать письменное разрешение.

Важно! Договор аренды может включать пункт о запрете на ППА. В этом случае перенаем невозможен, а права нового арендатора признаются недействительными.

к содержанию ↑

Требования к договору

Переуступка выполняется посредством заключения возмездного соглашения. Проведение регламентируют ст. 388–390 ГК РФ. Сделку можно заключать с физическими лицами, предпринимателями и юридическими лицами.

Образец договора переуступки прав аренды нежилого помещения можно найти на соответствующих сайтах. Форма его произвольна. Но чтобы документ был действительным, он должен включать следующие пункты:

  • наименование или ФИО владельца, арендатора и третьего лица, а также ИНН. При участии юридических лиц указывают номер и дату госрегистрации;
  • предмет сделки – нежилая площадь, права на которую передают;
  • метод вычисления арендной платы, график выплаты;
  • условия расторжения договора;
  • дополнительные пункты, связанные с выполнением определенных обязанностей;
  • подписи участников и дата.
к содержанию ↑

Особенности договора по ППА на нежилое помещение

Предметом контракта являются права на аренду (найм) недвижимости. Соглашение, подтверждающее наличие правоотношений, составляется на основании существующего договора аренды. Если документом прописана процедура получения согласия собственника о возможной переуступке, то получение разрешения будет являться обязательным.

Переуступка или перенаём права аренды объекта возможны посредством заключения возмездного соглашения. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК РФ).

Законодатель регламентирует правоотношения ст. 615 ГК РФ, к примеру:

  • вновь заключенное соглашение может носить длительный период либо краткосрочный,
  • при превышении срока найма более 12 месяцев, регистрация сделки обязательна,
  • менее одного года – правоотношения закрепляются письменным соглашением,
  • при наличии льгот съемщик имеет право использовать их для найма,
  • возможность сдачи в субаренду, если договором прописано условие передачи объекта (согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66 п. 18).

Существуют два возможных варианта получения в найм муниципального помещения:

  1. Принять участие в торгах среди многочисленных желающих.
Правила проведения аукциона по договору о переуступке права требования определены ст.477 ГК РФ и Законом №135-ФЗ. Организацию торгов проводит арендатор, он же устанавливает цену переуступки, условия использования недвижимого имущества, проводит сам аукцион.

Обычно победителем становится потенциальный арендатор, предложивший максимальную оплату за эксплуатацию помещения по договору о переуступке права требования.

  1. Сделать переуступку арендных прав с действующим съемщиком, заплатив ему «комиссионные».
Конечно, второй вариант на сегодня выглядит реалистичней. Однако здесь возникают некоторые нюансы. К примеру, если новый съёмщик начнет реконструкцию, то сделает ее только после дачи на это разрешения арендодателем.
к содержанию ↑

Основные права нанимателя

ППА нежилого помещения влечёт за собой ряд ограничений на дальнейшее использование собственности хозяином, поэтому его согласие обязательно.

Арендатору представляются права:

  • передача нежилого помещения в субаренду согласно условиям соглашения,
  • возможность долевого внесения объекта в уставной капитал,
  • залог,
  • безвозмездное использование.

к содержанию ↑

Требуемая документация для подписания соглашения

При заключении контракта на переуступку права найма нежилого помещения необходим стандартный набор документов – оригиналы и копии:
  • действующее основное соглашение аренды/найма,
  • акт приема передачи объекта,
  • договор по ППА, согласно основному контракту аренды (три экземпляра),
  • акт приема передачи помещения новому съёмщику,
  • документы, подтверждающие оплату, а также отсутствие задолженностей,
  • разрешение собственника имущества на ППА.
к содержанию ↑

Обязательные пункты договора

Правоотношения предусматриваются в соответствие действующим правоустанавливающими документами. В обязательном порядке должны присутствовать пункты соглашения, касающиеся следующего:

  • идентифицирующая информация о сторонах,
  • ИНН,
  • документальное подтверждение государственной регистрации для организаций,
  • сведения из ЕГРЮЛ,
  • указание предмета соглашения по договору о ППА,
  • условия, способствующие расторжению сделки,
  • формулы расчёта арендных платежей, суммы, тарифы, графики погашения,
  • датированные подписи сторон.

Форма соглашения по ППА должна быть такой же, как и основной договор. Такая же форма соглашения может применяться под выкуп помещений, уже с налаженным бизнесом. Если первоначальный документ проходил регистрацию в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру.

С 2018 года законодатель упразднил использование свидетельства о праве собственности для арендодателей. Всю информацию о собственниках содержит Росреестр. Документ о праве собственности не печатается на гербовых бланках с 2016 года. Заменой ему является выписка из Росреестра.

к содержанию ↑

Регистрация

Для регистрации в уполномоченном органе необходимо представить следующие документы:

  • заявление (форма предлагается регистрирующей организацией),
  • документ, подтверждающий оплату,
  • учредительную документацию,
  • протоколы, решения соответствующих органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку,
  • документы на лицо, уполномоченное на заключение сделки,
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика,
  • договор аренды,
  • соглашение ППА,
  • техническая документация: паспорт, план, экспликация помещений.

Автор статьи
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Следующая
Образцы документовПереоформление приватизированной квартиры после смерти владельца

Добавить комментарий

Adblock
detector