Перечень документов, необходимых для продажи квартиры в 2021 году
Кто может выступать продавцом?
Право на заключение договора о продаже квартиры имеют только официальные владельцы жилого помещения. Это те лица, которые указаны в выписке ЕГРП или свидетельстве о собственности.
Тогда от его имени выступает законный представитель по нотариально заверенной доверенности.
В качестве стороны продавца на сделке могут выступать все взрослые дееспособные лица. Если же владельцем квартиры является ребенок, все определяется его возрастом.
При этом его представители должны выразить свое согласие письменно.
к содержанию ↑Необходимые документы
Существует список документов, без которых нельзя заключить сделку и подать заявление на регистрацию прав. Но он во многом зависит от источника денег, которые идут на оплату недвижимости.
Они требуются всегда.
Список основных документов выглядит таким образом:
- паспорта всех собственников и свидетельства о рождении детей младше 14 лет;
- договор о продаже квартиры;
- разрешение от опеки, если в качестве собственника выступает несовершеннолетний;
- согласие супруга, если жилье приобреталось в браке;
- нотариальная доверенность, если продавец лично не может участвовать в совершении сделки;
- выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;
- акт о приеме-передаче квартиры, подписанный обеими сторонами.
Когда квартиру покупают за наличные
Это наиболее простой вариант совершения сделки. Для регистрации договора в Росреестре необходимо предоставить основной список документов. Но покупатель может проверить юридическую чистоту сделки и запросить следующий пакет документов:
- выписка из лицевого счета, которая подтвердит отсутствие долгов по квартплате;
- технический паспорт на жилье;
- выписка из домовой книги с указанием зарегистрированных лиц;
- архивная выписка из домовой книги с указанием ранее зарегистрированных;
- выписка из ЕГРП;
- справка из наркологического и психоневрологического диспансера.
Продажа квартиры несовершеннолетними
Если в качестве владельца или совладельца квартиры выступают несовершеннолетние лица, требуется разрешение на продажу. Оно выдается органами опеки и попечительства.При этом не имеет значения, является ли несовершеннолетний собственник единственным владельцем недвижимости или владеет только долей.
Разрешение необходимо получить обязательно, чтобы не ущемить ребенка в правах. Это же нужно, чтобы не ухудшить условий проживания несовершеннолетнего. Обычно органы опеки отказывают в продаже недвижимости, если не будет приобретено новое жилье. При этом оно не должно быть хуже предыдущего.
Чтобы получить разрешение, представители ребенка должны явиться в органы опеки. В качестве таких лиц могут выступать родители или официальные опекуны. Родители должны действовать совместно, даже если они разведены или ранее не состояли в браке. В опеку вместе с заявлением подается следующее:
- свидетельство о рождении на детей до 14 лет;
- паспорт ребенка, который достиг 14 лет;
- выписка из домовой книги с указанием места регистрации ребенка;
- выписка из ЕГРП на квартиру;
- техпаспорт на продаваемую квартиру;
- техпаспорт на приобретаемую квартиру.
Технический паспорт имеет право заказать только владелец жилого помещения. Это можно сделать по личному заявлению как через БТИ, так и через МФЦ. Этот срок дается на проверку новых условий проживания, чтобы не ущемить в правах детей.
Заявление рассматривается 14 дней. Этот срок дается на проверку того, не будут ли дети ущемлены в правах.
В назначенный день можно забрать письменное разрешение, заверенное печатью и подписью ответственного лица.
к содержанию ↑Важные нюансы
Процедура заключения договора на продажу квартиры не изменилась. Но необходимо руководствоваться следующими важными моментами:
- Необходимо составить акт приема-передачи. Он нужен для подтверждения фактической передачи недвижимости от старого собственника к новому. В данном документе прописывается информация о том, что продавец получил оплату за квартиру от нового собственника. Документ подписывают обе стороны.
- Если в квартире остаются зарегистрированные лица, их список указывается в договоре. Также указывается, могут ли данные лица сохранить возможность проживания после смены собственника.
Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.
Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.
Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?
к содержанию ↑Шаг 3. Составление предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.
При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия. Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей.
В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.
Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.
Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка.
В договоре ставится дата и подписи сторон.
к содержанию ↑Шаг 3. Расчеты за квартиру
При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.
Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.
Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.
После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.
Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.
О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.
к содержанию ↑Кто может продавать квартиру?
Продать любую недвижимость могут только законные владельцы помещения. Они зафиксированы в свидетельстве о собственности и выписке из ЕГРН. Иногда владелец не может сам заключать сделку с покупателем. В подобном случае он вправе оформить доверенность на своего представителя. Ее необходимо официально заверить у нотариуса.
Если собственнику жилья еще нет 14 лет на момент продажи, то в его интересах могут выступать его родители или законные опекуны. Собственник старше 14 лет (при условии наличия у него паспорта) может самостоятельно принимать решения относительно имущества. Родители письменно подтверждают свое согласие.
к содержанию ↑Типовой набор документации
При совершении операций по продаже жилплощади, продавцу придется предоставить ряд документов:
- паспорт владельца жилого помещения. Если сделку заключают на основании предоставленной доверенности, то потребуют паспорт лица, на которого оформлена эта доверенность и ее оригинал, составленный в нотариальной конторе;
- от несовершеннолетних владельцев жилья вправе потребовать подлинник документа о рождении и паспорт (если таковой имеется);
- бумаги, доказывающие законность прав собственника на жилплощадь и свидетельство о регистрации;
- если семейная пара приобретала недвижимость в период брака, то нужно обязательно предъявить свидетельство о заключении брака и заверенное согласие от мужа или жены в письменном виде;
- при реализации жилья, которым законно владеет несовершеннолетний гражданин, обязательно официальное разрешение органов опеки. Оно подтверждает, что при продаже недвижимости не были нарушены права ребенка;
- выписка из домовой книги. Срок ее давности не должен превышать одного месяца до оформления продажи;
- технический паспорт жилплощади, срок давности которого не должен быть более 5 лет. Если документ просрочен, то новый можно получить в БТИ;
- нужны 3 экземпляра договора о продаже жилья. Каждой из сторон выдается собственный экземпляр, а третий – в регистрационный орган;
- выписка с лицевого счета как доказательство того, что по данному адресу нет задолженности за коммунальные услуги;
- выписка из ЕГРН, которая отражает тот факт, что продавец является непосредственным собственником квартиры на законных основаниях, отсутствуют претензии на жилплощадь от прочих граждан и жилое помещение не находится в залоге;
- акт приема-передачи;
- квитанции об оплате необходимых счетов.
Если заблаговременно подготовить весь пакет документов, то оформление сделки по продаже жилых помещений не отнимет много времени.
к содержанию ↑Дополнительный набор документов
При реализации жилья в 2021 году в зависимости от особенностей совершаемой операции могут потребоваться следующие бумаги:
- перечень лиц, имеющих регистрацию по данному адресу;
- копия лицевого счета, срок давности которой не должен превышать одного месяца;
- расширенный вариант выписки из ЕГРН;
- документ о том, что в дееспособности владельца нет сомнений;
- подтверждение из налоговой инспекции, что все налоги уплачены (если квартира перешла к собственнику по договору дарения или по наследству);
- если недвижимость считалась совместным имуществом супругов, но одного из них нет в живых, понадобится свидетельство о его смерти;
- при реализации материнского капитала нужна справка о том, что права детей не будут нарушены;
- документ о предварительной оценке квартиры. Этот пункт учитывается при приобретении жилья по ипотеке;
- письменный отказ от возможности преимущественной покупки, если жилплощадь находится в долевой собственности. Продавец должен письменно уведомить дольщиков и предложить им купить свою долю, указав точную сумму сделки. При получении отрицательного ответа или его отсутствии через 30 дней квартиру можно выставлять на продажу и приступать к поиску покупателя.
Расширенная выписка из ЕГРН и домовой книги помогут убедиться в законности совершаемой сделки. Эти документы позволяют проследить историю всех операций, совершенных с жилым помещением; узнать о лицах, зарегистрированных в квартире, выставленной на продажу; проверить, наложен ли арест на недвижимость; есть ли какие-либо препятствия ее продаже.
Если вовремя не получить информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире, то они могут изъявить желание проживать в ней с новым собственником.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .
Если продаваемая жилплощадь находится в ипотеке
При продаже подобной квартиры, важно соблюдать такую последовательность:
- собственник обязан устно или письменно уведомить банковскую организацию о своем желании продать недвижимость. Без такого уведомления сделку совершить невозможно, продажа будет признана недействительной;
- важно обосновать свое желание о продаже жилья. Это могут быть затруднительные жизненные обстоятельства, изменение места жительства. Необходимо предоставить подтверждение. Банковским организациям не выгодно досрочное погашение кредита, так как они хотят получить максимальный процент от кредита;
- затем собственник может приступать к поиску потенциальных покупателей;
- покупателю необходимо передать задаток, сумма которого равна сумме задолженности банку. Важно документально оформить передачу денег;
- сделка регистрируется, с собственника снимается задолженность;
- продавец получает от покупателя все оставшиеся средства, оформляет сделку и происходит регистрация нового собственника.
Опытные юристы помогут корректно составить договор о передаче задатка, в котором будет указана точная сумма, условия и сроки ее получения.
к содержанию ↑Если ипотечную недвижимость приобретают в ипотеку
- уведомить кредитную организацию о продаже недвижимости;
- на основании договора о задатке продавец получает сумму, равную его задолженности перед банком. Часть средств предоставляется наличными, часть – банковским переводом, где оформляет ипотечный кредит покупатель;
- банку передают сумму для полного погашения кредита;
- бывший собственник получает документальное подтверждение о снятии с него задолженности;
- покупатель предоставляет всю оставшуюся сумму и происходит регистрация нового владельца квартиры.
В некоторых ситуациях банк самостоятельно занимается поисками возможных покупателей. Сотрудники банковской организации сами собирают нужные документы и предоставляют форму договора о задатке. Далее процедура совпадает с упомянутыми ранее вариантами.
Продажа квартиры собственником, может казаться довольно простым мероприятием, но следует учесть, что и тут могут быть свои нюансы. Чтоб продажа квартиры не затянулась, лучше заранее побеспокоиться и узнать, какие документы нужно собрать.
Не всегда владелец квартиры может лично присутствовать в момент совершения сделки. Тогда он вправе доверить действия от своего имени другому лицу, в виде нотариальной доверенности. Выступать представителем собственника может любое лицо как родственное, так и риэлтор.
Список документов для продажи квартиры в 2021 году
Сбор всех бумаг перед сделкой по продаже квартиры является залогом ее успешности. Важно лишь знать, какие могут потребоваться обязательные и дополнительные документы от собственника жилья.
В пакет документов для продажи квартиры в 2021 году, включаются:
- Удостоверение личности собственника: паспорт или в случае несовершеннолетнего владельца, его свидетельство о рождении. Копии всех страниц и оригинал документа.
- Документы доказывающие право собственности на квартиру (подробнее).
- Технический паспорт на квартиру. В 2021 году техпаспорт является не обязательным документом, обычно его требуют, если покупатель приобретает недвижимость за счет ипотечных средств. В случаи утраты можно заменить выпиской из ЕГРН, так как техплан в ней имеется (подробнее).
- Выписка из ЕГРН. Требуется со сроком не более 30 дней. Свежую выписку можете заказать здесь в течении 5 мин.
- Договор купли-продажи (три экземпляра).
- Чек об оплате госпошлины.
- Нотариальная доверенность. Если интересы собственника представляет иное лицо.
- Свидетельство о браке. Нужен в двух случаях: если жилплощадь приобреталась в браке или разная фамилия в документах.
- Согласие супруга. Потребуется если жилье приобреталось в официальном зарегистрированном браке (подробнее).
- Свидетельство о разводе или смерти супруга(при наличии).
- Разрешение органов опеки, если владельцем является лицо недееспособное или не достигшее совершеннолетия (подробнее).
В случае приобретения квартиры с привлечением ипотечного займа потребуется произвести оценку ее стоимости. Заказывается оценка за счет покупателей у организации, аккредитованной банком и на ее основании банк одобряет сумму кредита. В этом случае продавцу необходимо предоставить техпаспорт и выписку из ЕГРН.
Регистрируется сделка в органе Росреестра на основании оригиналов и копий этих документов.
к содержанию ↑Дополнительные справки
Дополнительно могут быть затребованы различные справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Продавец обязан перед совершением сделки погасить образовавшуюся задолженность или договориться о погашении с покупателем и прописать этот пункт в договоре сделки. А так же выписать всех из квартиры.
Бывает, что требуется подтверждение уплаты имущественного налога, что заверяется справкой из ФНС.
Может потребоваться и выписка из ПНД, которая скажет, что продавец квартиры не находится на учете в психоневрологическом диспансере.
к содержанию ↑Документы, подтверждающие права собственности
К таким документам можно отнести договор основания, свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН.
Свидетельство о гос. регистрации права.
Тем, кто приобрел квартиру до 15 июля 2016 года, в результате регистрации права собственности выдавали свидетельство на цветном бланке с печатью регистрирующего органа и голографическим элементом. Затем с 2016 года правоустанавливающая официальная бумага приняла иной вид: в виде распечатки на обычном листе формата А4, заверенной печатью органа Росреестра.
В 2021 году собственник на руки после регистрации получает выписку из Единого реестра недвижимости (ЕГРН).
Технический паспорт объекта (Кадастровый паспорт)
В этом документе изложены все существенные характеристики квартиры, включая год постройки и ввода в эксплуатацию жилого дома, количество этажей, материал стен, площадь продаваемой квартиры и ее помещений и т.д.
Обычная продажа квартиры не ограничивает срок действия техпаспорта. Его замена необходима только в случае произведенной перепланировки.
Получить документ можно, обратившись с заявлением в БТИ. К заявлению прикладывается ряд документов:
- паспорт владельца;
- свидетельство о гос.регистрации или выписка из ЕГРН на квартиру;
- платежный документ о внесении госпошлины.
После обращения на место выходят инженеры и производят замеры. Обработка полученных данных и выдача на руки документа занимают около двух недель.
к содержанию ↑Согласие супруга на продажу
Даже при разводе приобретенная в период брака квартира может быть продана только с согласия супруга. Если жилье приобретено до вступления в брак или получено по договору дарения одним из супругов, согласие не требуется.
Получить согласие можно только у нотариуса, он и зафиксирует своей подписью юридическую силу документа. При обращении предоставляются паспорта обоих супругов, правоустанавливающие документы на жилую площадь и свидетельство о браке.
к содержанию ↑Разрешительные документы органов опеки и попечительства
Когда одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребенок до 18 лет, квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки. Получить его могут законные представители (родители, опекуны) по письменному обращению в эту структуру и представленным документам.
Здесь же нужно указать, что взамен продаваемой жилплощади приобретается другая, при этом доля ребенка не уменьшается.
Таким образом, органы опеки разрешат продажу жилья только в случае соблюдения прав ребенка и приобретения квартиры равной или большей по площади взамен продаваемой. Ситуация аналогична и в случае с недееспособным гражданином, права которого защищены государством.
Срок рассмотрения и выдачи ответа составляет примерно месяц.
к содержанию ↑Способы подачи документов
Законодательством предусмотрено несколько способов подачи документов на регистрацию при продаже квартиры:
- Лично в отделение Росреестра. Специалисту передаются документы, о чем выдается соответствующая расписка и назначается дата получения копии договора (обычно в течении 10 дней).
- Лично через офис МФЦ. Способ аналогичен предыдущему, здесь МФЦ выступает посредником между гражданином и Росреестром по передаче документов.
- Через онлайн форму на официальном сайте регистрирующего органа.
- Почтовым отправлением в адрес Росреестра. В этом случае следует учитывать, что все документы должны быть заверены нотариально и отправлены заказным письмом с вложенной описью.
