Основные меры безопасности при покупке и продаже квартиры

Отвечает нотариус Нотариальной палаты Анна Таволжанская:

Пожалуй, основной проблемой совершения этой сделки можно считать неучастие в приватизации квартиры дочери продавца, являвшейся на тот момент несовершеннолетней. Несмотря на то, что ранее закон допускал приватизацию жилого помещения на имя только совершеннолетних членов семьи, судебная практика признает такие договоры приватизации, а также и последующие договоры отчуждения жилого помещения недействительными.

То есть, купив подобную квартиру, покупатель может через некоторое время получить иск от бывшего несовершеннолетнего члена семьи продавца, на основании которого договор купли-продажи может быть признан судом недействительным. Определение срока исковой давности по таким искам в настоящее время является вопросом, не имеющим однозначного ответа.

При наиболее неблагоприятном стечении обстоятельств этот срок составляет 1 год с того момента, когда бывший несовершеннолетний узнал о нарушении своего права. Поэтому, решившись на покупку такого объекта, покупателям необходимо запастись доказательством того, что дочь продавца знала о том, что квартира была приватизирована без ее участия.

Это обстоятельство может быть подтверждено заявлением соответствующего содержания, подписанным дочерью. Желательно, чтобы в этом заявлении было указано, что ей известно об этом факте уже более года.

Подпись на заявлении рекомендуется засвидетельствовать в нотариальном порядке. Обмен сообщениями в социальных сетях в этом случае не является надежным доказательством.

При этом следует учитывать, что при возникновении подобного судебного спора 100% гарантию того, что суд откажет в удовлетворении исковых требований бывшего несовершеннолетнего, дать невозможно. Кроме того, лица, которые проживали в жилом помещении, но не участвовали в его приватизации, могут претендовать на сохранение за ними права пользования этим жилым помещением даже после его продажи.

В рассматриваемой ситуации таким лицом однозначно является дочь продавца, а также, возможно, его супруга. Для защиты прав покупателя при заключении договора купли-продажи квартиры от этих лиц необходимо получить документ, подтверждающий их отказ от права пользования квартирой после ее отчуждения.

Эти отказы также желательно оформить у нотариуса.

Справка о том, что участник сделки не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, не является гарантией того, что он отдает отчет своим действиям, полностью осознает смысл заключаемой сделки и искренне желает наступления соответствующих последствий. Более надежным доказательством этих обстоятельств может служить заключение врача-психиатра, полученное в день подписания договора.

Причем немолодой возраст участника сделки, наличие у него серьезных заболеваний, в том числе онкологических, являются факторами, осложняющими ситуацию. Дополнительной защитой для покупателя может послужить нотариальное удостоверение сделки.

В случае возникновения судебного спора нотариус подтвердит, что участники сделки находились в адекватном состоянии.

Также к осложняющим факторам можно отнести и участие в сделке представителя, действующего на основании доверенности. Первым важным моментом, который необходимо проверить в этом случае, является вопрос «Находится ли собственник помещения в живых на момент заключения договора купли-продажи?».

Ведь доверенность утрачивает силу с момент смерти доверителя. Покупатель может убедиться в том, что доверитель жив, пообщавшись с ним.

Кроме того, в случае нотариального удостоверения договора купли-продажи нотариус имеет возможность проверить соответствующее обстоятельство путем направления запроса в электронный реестр органов ЗАГС.

Вторым важным моментом является проверка отмены доверенности. Факт отмены нотариальной доверенности можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Еще желательно проверить не только факт отмены доверенности, но и сам факт ее выдачи, чтобы уберечься от подделки. Это можно сделать, обратившись к нотариусу.

При нотариальном удостоверении сделки нотариус обязательно запросит все необходимые сведения о доверенности из Единой информационной системы нотариата и проверит и факт ее оформления, и аутентичность ее содержания, и отсутствие распоряжений о ее отмене.

Так как в рассматриваемой ситуации договор приватизации заключен продавцом до 31 января 1998 года (до вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), существует вероятность того, что сведения о его праве собственности не включены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Иногда это обстоятельство порождает лишние сложности при регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре к покупателю.

Чтобы гарантировать беспроблемную регистрацию, необходимо попросить продавца зарегистрировать его право собственности в ЕГРН до продажи квартиры.

Стороны договора купли-продажи вправе согласовать любую цену продаваемой квартиры. Однако, если квартира продается по цене, которая явно ниже рыночной, покупателю для защиты от возникновения в будущем судебного спора, основанного на этом обстоятельстве, желательно получить от продавца заявление, в котором будет отражено, что продавцу известно о размере рыночной цены квартиры и цена в договоре определена им ниже рыночной осознанно.

Это заявление нужно попросить оформить собственника квартиры лично, а не через представителя по доверенности.

В завершение можно еще раз порекомендовать оформить договор купли-продажи в нотариальной форме. В случае нотариального удостоверения договора нотариус является гарантом законности сделки.

Он отвечает за соответствие сделки закону, в том числе изучает и анализирует все юридические аспекты, проверяет представленные документы, составляет юридически грамотный проект договора, разъясняет сторонам последствия сделки, гарантирует соответствие сделки намерениям ее участников. Кроме того, при нотариальном удостоверении договора купли-продажи документы на государственную регистрацию перехода права собственности может подать покупатель без участия продавца.

При заключении сделки в простой письменной форме документы на регистрацию должны подать обе стороны договора.

к содержанию ↑

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Конечно же, планируемая автором вопроса сделка и трудная, и оспариваемая. В частности, факт продажи «ниже рынка» в дальнейшем может быть сильным аргументом в руках тех, кто захочет признать ее недействительной.

Я бы рекомендовал оценить проведенную правовую экспертизу силами независимого специалиста. Он несет ответственность за результат в рамках заключенного с ним договора.

В любом случае следует обратить внимание на следующие нюансы:

  1. Онкологическое заболевание представителя продавца еще глубже загоняет и без того непростую сделку в зону риска. Принимаемые препараты могут влиять на дееспособность доверенного лица.
  2. Если продавец не может физически присутствовать на сделке, можно приехать к нему и подписать договор купли-продажи там, где ему удобно. Если это невозможно, следует проверить доверенность (не отозвана ли она) и провести сделку у нотариуса, который ее выдал.
  3. Представитель продавца — супруга — в силу своего возраста должна непосредственно перед сделкой пройти медицинское освидетельствование на предмет дееспособности и получить соответствующее заключение врача, в том числе справки из ПНД и НД.
Главный же риск, на мой взгляд, заключается в том, что несовершеннолетняя дочь не принимала участие в приватизации. Общение в соцсетях не является юридически значимым.

Нельзя выходить на сделку, не получив от нее нотариально оформленное согласие, в котором она должна подтвердить, что знает о предстоящей сделке, знает об ущемлении своих прав в процессе приватизации и что она согласна со всем происходящим и в дальнейшем не будет предъявлять претензий. Нотариусы имеют форму такого заявления.

к содержанию ↑

Отвечает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Юлия Мешкова:

В случае указания в договоре купли-продажи стоимости квартиры существенно ниже рыночной имеется риск признания указанной сделки недействительной по иску продавца, если последний докажет, что сделка совершена на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств. Срок для оспаривания такой сделки составляет 3 года.

С целью минимизации риска возможно заключить на указанный период договор страхования титула (риска потери права собственности).

Еще вам необходимо проверить зарегистрированных лиц на текущий момент, так как в случае наличия зарегистрированных лиц, находящихся под опекой и попечительством, процедура снятия их с учета довольно затруднительна. Рекомендуем, чтобы на момент заключения сделки зарегистрированные лица отсутствовали.

к содержанию ↑

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

​Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен.

Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности – соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.

к содержанию ↑

Что должно вызывать подозрение

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что.

Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

  • предлагают квартиру по очень низким ценам;
  • часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
  • технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
  • с вас требуют большую сумму задатка;
  • с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
  • сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

к содержанию ↑

Способы обмана

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

  1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
  2. сделку оформляют по фальшивым документам;
  3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
  4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
  5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

к содержанию ↑

Как избежать

Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения.

Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.

Фальшивые документы

По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем.

Цена такой бумаги нулевая.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта.

Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай.

Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

к содержанию ↑

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности.

В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

к содержанию ↑

Безопасность при покупке квартиры

Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец. Объясняется это просто.

Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных.

Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы.

Именно поэтому Покупателю следует позаботиться о безопасности сделки с квартирой в большей мере, чем Продавцу. Как именно? Сейчас поясним.

Меры безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы квартиру покупаем – на Откроется в новой вкладке.»>первичном или на Откроется в новой вкладке.»>вторичном.

На первичном рынке мы покупаем квартиру в строящемся доме. Правовая история такой квартиры отсутствует – ей еще никто никогда не владел, прав собственности на нее не оформлял, и прав пользования ею не имел.

А потому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке Откроется в новой вкладке.»>компании-девелопера.

Если финансовое положение Девелопера/Застройщика стабильно, его бизнес успешно развивается, а его дома строятся – значит, риск покупки квартиры у него минимален. Откроется в новой вкладке.»>Как проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ (по ссылке) – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Совсем другое дело – когда мы собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Здесь наша безопасность будет зависеть уже от многих факторов.

На вторичном рынке мы покупаем квартиру, на которую уже имеются чьи-то права. Сложность в том, что субъектов (носителей) этих прав может быть несколько, и не всегда они указаны в основных правоподтверждающих документах – в Откроется в новой вкладке.»>Свидетельстве о собственности на квартиру или в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру.

Например, в случае, когда квартира оформлена только на мужа, но по закону его жена тоже является собственником Откроется в новой вкладке.»>общего имущества супругов.

Дополнительную сложность в оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке создают права пользования на жилое помещение. Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства, и с правами собственности они могут не иметь ничего общего.

Например, в большой семье, проживающей в квартире, собственником является только один человек, а остальные в ней только прописаны. Тем не менее, для Покупателя будут иметь значение все эти люди.

Кроме того, права собственности Продавцов могут быть ограничены (обременены). И эти Откроется в новой вкладке.»>обременения прав на квартиру могут иметь разные последствия для Покупателя.

В одном случае обременение может вообще запрещать Продавцу любые действия по отчуждению квартиры без специального согласия обременителя (как в случае с банком-кредитором, например). В другом случае обременение может просто перейти от бывшего владельца квартиры к ее новому владельцу (как в случае с Откроется в новой вкладке.»>завещательным отказом, например).

Покупателю квартиры здесь придется очень постараться, чтобы обеспечить себе безопасность сделки. Как ему быть в таком случае? Как минимум – изучить специальный раздел нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см.

ссылку выше) для Покупателей квартир на вторичном рынке жилья. Конечно, это требует времени и некоторых усилий, но эти знания существенно снизят риски и повысят безопасность покупки квартиры.

А это – ключевой вопрос для каждого Покупателя.

Для Продавцов квартир вопросы безопасности решаются гораздо проще.

к содержанию ↑

На что обратить внимание, чтобы не попасться на опасные схемы мошенничества

Существует множество видов мошеннических схем, выявить которые не так-то просто даже опытным специалистам по правовым вопросам.

Важно помнить — аферисты всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами. Поэтому первые «звоночки» можно заметить еще на начальных этапах .

Прежде всего, стоит помнить — обычно мошенники завлекают доверчивых покупателей необычайно низкой ценой.

Второй важный фактор — отношения с агентствами. Известно, что мошенники как огня боятся профессиональных агентств недвижимости, способных вывести их на чистую воду еще при первом знакомстве.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Поэтому криминальные квартиры никогда не продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами. Мы предлагаем ряд рекомендаций, которые помогут обезопасить сделку.
к содержанию ↑

На вторичном рынке

Большинство мошеннических схем связано с продажей «вторичного жилья», поскольку реализовать их гораздо проще, сговорившись с собственником или запугав его.

Мошенники при покупке квартиры используют схемы, отработанные годами. Поэтому у покупателей есть возможность защититься, если не пренебрегать «техникой безопасности».

В ипотеку

Многие покупатели думают, что жилье, покупаемое в ипотеку, проверяет банк, и к моменту сделки ее юридическая чистота «доказана по умолчанию». Это совершенно не так.

Банк проверяет подлинность документов и сведений, которые в них значатся, но и только. К моменту оформления кредита и регистрации сделки риски заемщика уже не являются проблемами банка — его риски перекрывает страховая компания.

А кредит заемщику придется выплачивать независимо от того, насколько удачной оказалась покупка. Поэтому надежная защита от рисков мошенничества возможна только со стороны покупателя, его собственными силами.

к содержанию ↑

По переуступке

В этом случае покупатель приобретает не право собственности, а право требования — поскольку жилье еще не построено.

Такие сделки считаются высокорисковыми, потому что несут в себе:

  • риск двойной продажи;
  • риск получения «долгостроя» или недостроенного объекта у застройщика на грани банкротства.
И в том и в другом случае вероятность отдать деньги аферистам довольно высока, и без грамотного юридического сопровождения заключать такие сделки небезопасно.
к содержанию ↑

Не проводить сделок по доверенности от продавца

Заключайте договор только с самим продавцом или его законным представителем (при ограничении или отсутствии дееспособности продавца). Любые продажи по доверенности всегда сопряжены с высокими рисками.

Именно по доверенности чаще всего приобретаются криминальные квартиры у собственников, которые такие доверенности никогда не оформляли .

Кроме того, собственник может аннулировать доверенность во время сделки или даже оформить у нотариуса, лишенного лицензии.

На рынке немало благонадежных, но несведущих участников, не понимающих рисков покупателя.

Стоит попытаться убедить доверенное лицо в необходимости присутствия доверителя при подписании договора купли-продажи.

к содержанию ↑

Получить на руки подтверждение принятия денег

По обычаю делового оборота в нашей стране гарантией получения денег за проданное жилье служит расписка.

Но надежной гарантией она может считаться, только если написана продавцом от руки, без исправлений и в присутствии представителя другой стороны.

Поэтому для гарантии безопасности расчетов каждая сторона должна выполнить свои обязательства по сделке одновременно с другой стороной.

Именно для этого расчеты обычно производятся через банковскую ячейку или аккредитив, на котором средства блокируются до момента регистрации перехода права собственности.

Любые перечисления средств до регистрации или на имя третьих лиц сопряжено с риском потери покупателем всех перечисленных средств.

В этом случае сделка может быть расторгнута без каких-либо шансов возместить убытки покупателя.

к содержанию ↑

Не соглашаться на неполную стоимость в ДКП, даже если на нее согласен банк

Зная о практике ухода продавцов от налогов, банки иногда согласны на проведение сделок с указанием неполной суммы.

Но банк в этом случае ничем не рискует, а вот заемщик может дорого поплатиться за свою доверчивость.

Известны случаи, когда неполная стоимость указывалась продавцами вовсе не ради уменьшения налогового бремени.

Под видом ухода от налогов может преследоваться цель последующего расторжения сделки по суду с возвратом покупателю суммы, указанной в договоре.

Стоимость квартиры оценивалась в 9 млн. рублей, в договоре указывалась сумма в 1 млн, которая по решению суда возвращалась пострадавшим. Остальные средства мошенники оставляли себе.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Видео: как избежать обмана

Автор статьи
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Следующая
ЗаявленияВыселение шумного соседа снимающего квартиру или являющегося собственником

Добавить комментарий

Adblock
detector