Ошибки при покупке квартир на вторичке и в новостройках
Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке
Спрос Покупателей на квартиры вторичного рынка недвижимости остается стабильным и устойчивым. В 2018 году средняя цена квадратного метра на вторичном рынке выросла примерно на 6-7% по сравнению с предыдущим годом.
Рост цен свидетельствует о позитивных изменениях и стабилизации рынка, а также указывает на постепенное восстановление покупательской способности населения. В связи с этим каждому совершеннолетнему и платежеспособному россиянину следует знать, как правильно выбрать и приобрести вторичное жилье, а как делать не нужно.
к содержанию ↑Ошибка 1: желание сэкономить
Скорее всего, подозрительно низкая цена скрывает какое-либо несоответствие установленным стандартам и нормам. Речь идет про следующие ситуации:
- Продавец – мошенник, который получил квартиру нечестным путем и теперь хочет поскорее сбыть ее ничего не подозревающему Покупателю.
- Квартира имеет серьезный недостаток, который не удастся установить при первичном осмотре. Например, жилое помещение располагается на первом этаже, и в тихие часы (ночные, утренние) жильцы будут слышать постукивание колес метро. Продавец может занизить цену, но о самом недостатке предусмотрительно умолчать.
- У квартиры «непростая» история. Например, в ней произошел пожар, убийство или другое неприятное событие. Также вокруг квартиры могли или все еще могут вестись судебные тяжбы.
- На квартиру наложены ограничения и обременения. Подробнее: Что нужно знать о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке
Ошибка 2: недостаток юридических знаний
Проводилась ли в квартире перепланировка? Если да, то была ли она узаконена в Бюро технической инвентаризации (БТИ)?
Запросите технический план квартиры и сверьте документальную планировку с реально существующей планировкой.
Если этого не сделать, то велика вероятность, что уже после покупки именно вас обяжут возвратить квартиру к первоначальному виду за ваши же сбережения (п. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Сколько владельцев было у квартиры? Как часто они сменялись? Кто выступает собственником квартиры в настоящий момент?
Ваш прямой интерес – приобретение только юридически «чистой» недвижимости, на которую не наложены ограничения и обременения.
Будет лучше, если вы получите в Росреестре расширенную выписку из ЕГРН о переходе прав собственности на объект недвижимости. Так вы узнаете, сколько вообще собственников было у квартиры, и как часто она переходила от одного хозяина к другому.
Если владельцы менялись слишком быстро и через короткие промежутки времени, это может указывать на факт мошенничества.
Сколько жильцов прописано в квартире в настоящий момент времени? Кем они приходятся Продавцу? Не признан ли кто-то из них пропавшим без вести? Если сделка будет согласована, за какой период времени Продавец обязуется выписать всех жильцов из квартиры (включая себя)?
Она содержит сведения не только о прописанных, но и о временно выписанных лицах (например, служащих в армии или находящихся в местах лишения свободы).
Подписывайте договор купли-продажи только после того, как все жильцы (совершеннолетние и несовершеннолетние) окажутся выписаны из квартиры.
Числятся ли за квартирой долги по коммунальным платежам? Если да, то за какой период времени Продавец обязуется их погасить?
Подписывайте договор купли-продажи только после того, как убедитесь, что за квартирой не числятся долги по коммунальным платежам.
к содержанию ↑Ошибка 3: незнание нюансов приватизации
Покупателю необходимо помнить и знать, что по закону покупка неприватизированной квартиры невозможна. Вы не можете выкупить жилье, которым владеет государство. Даже если такая сделка окажется заключенной, впоследствии она будет признана недействительной.
Однако это – не единственная сложность, касающаяся приватизации. Если из выписки ЕГРН вы узнаете, что ранее квартира была приватизирована ее владельцами, у вас также появится повод насторожиться.
к содержанию ↑Ошибка 1: невнимательное изучение ДДУ
Безответственные и неблагонадежные застройщики научились виртуозно уходить от своих обязательств, прописывая в договорах невыгодные для клиента пункты. Например, некоторые девелоперы искусно включают в ДДУ пункт, согласно которому на Покупателя возлагаются дополнительные расходы.
к содержанию ↑Ошибка 4: неправильный выбор отопления
Вместе с другими техническими характеристиками приобретаемого жилья вас должна заинтересовать отопительная система здания. Поинтересуйтесь у Застройщика, каким образом отапливается дом – с помощью центрального отопления или с помощью индивидуального отопления (автономного котла).
Некоторые покупатели считают, что индивидуальная система отопления – это наиболее современный и технологичный вариант. Однако наличие в здании индивидуального отопления всегда влечет за собой дополнительные траты – за обслуживание, за смену старого котла на новый и пр.
Уточните данные вопросы у Продавца еще на этапе подготовки к заключению сделки, а также рассчитайте, сможете ли вы покрывать эти статьи расхода из собственного бюджета.
к содержанию ↑Ошибка 5: незнание района и туманность перспектив
Покупатель приобретает удобную квартиру по выгодной цене. И район кажется ему хорошим – новым, чистым, вот только без собственной инфраструктуры. Однако это не смущает Покупателя, ведь Застройщик уверяет его: все необходимые социальные учреждения появятся здесь «в самое ближайшее время».
Доверие Застройщику в этом вопросе – большая ошибка. Помните, что основная задача Девелопера – реализовать недвижимость.
В противном случае Девелопер вряд ли исполнит то, о чем говорит.
Еще одна ошибка: Покупатель сильно привыкает к району своего проживания, поэтому при выборе квартиры отдает предпочтение той новостройке, которая располагается в знакомом ему месте. С одной стороны, тут все свое, родное.
ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
Приобретение недвижимости один из важнейших моментов в жизни человека. Выбирая квартиру на рынке вторичного жилья, будущих жильцов заботит множество проблем – от состояния коммуникаций до адекватности соседей. Расскажем о наиболее распространенных ошибках покупателей вторичного жилья.
к содержанию ↑Погоня за низкой стоимостью
Данную оплошность можно без сомнений поставить на первую позицию в топ-5 рейтинга типичных ошибок при приобретении квартиры на вторичном рынке. Горький опыт тех, кто уже попался на удочку злоумышленников, позволяет утверждать что за чрезвычайно низкой ценой кроется подвох.
Неадекватно низкая стоимость в любом случае означает какое-либо несоответствие нормам. Либо продавец не чист на руку, и хочет в кратчайшие сроки реализовать квартиру.
Либо в доме произошло неприятное событие – пожар, убийство, неоднократный грабеж и т. д.
Безусловно, чем ниже цена, тем больше желающих. Каждый покупатель старается не опоздать и поскорее приобрести жилье.
Поэтому перед покупкой стоит тщательно проверить всю документацию на жилье, пообщаться с хозяином и соседями.
На выставке недвижимости грамотные риэлторы подскажут как определить неадекватную цену и объявления о несуществующих квартирах.
Нехватка знаний в области недвижимости
На втором месте по «популярности» недостаточное количество знаний о процессах купли-продажи и о сопровождающей сделку документации. Вторичное жилье зачастую имеет негативные моменты в истории своего существования.
Сколько владельцев было у жилья?
Для получения такой информации, следует обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимость за выпиской о собственниках объекта. Документ содержит данные о правообладателях квартиры и совершенных сделках.
Приобретение следует отложить до момента, когда все прописанные жильцы (совершеннолетние и несовершеннолетние) самостоятельно выпишутся.
к содержанию ↑Есть ли у собственника долги за коммунальные услуги?
Чтобы удостовериться в отсутствии долгов, попросите у нынешнего владельца квартиры выписку из Единого расчетного центра об отсутствии задолженности. Если продавец не сможет ее вам предоставить, значит за ним присутствую долги по оплате коммунальных услуг. Так как справку выдают только при отсутствии задолженностей.
Для максимальной уверенности в чистоте бумаг и правомерности действий предыдущих собственников, предпочтительнее обратиться в юридическую консультацию, чьи специалисты обладают всеми необходимыми для качественной проверки знаниями.
Приглашаем посетить семинар в рамках выставки недвижимости о юридических и организационных вопросах при покупке/продаже вторичной квартиры.
к содержанию ↑Покупка неприватизированного жилья
Согласно нормам законодательства, реализация жилья не прошедшего процедуру приватизации невозможна. В 90-е годы прошлого века появилось множество объектов недвижимости, в которых были прописаны несовершеннолетние, не участвующие в процессе приватизации.
Излишняя спешка в выборе подходящего варианта квартиры
Торопливый и поспешный образ жизни в мегаполисе накладывает свой отпечаток и на процесс выбора квартиры. В то время как поиск подходящего объекта недвижимости должен быть тщательно продуман от изучения документов до проверки состояния инженерных систем. Излишняя спешка может быть спровоцирована несколькими факторами:
- Во-первых, покупатели устают от тщательных проверок жилья. Действительно, после просмотра двух-трех подходящих вариантов, люди теряются в выборе, и отдают предпочтение любому из предложений. Но если уделить процессу поиска чуть больше времени и терпения, то можно подобрать наиболее подходящий вариант в пределах располагаемого бюджета.
- Во-вторых, продавцы зачастую намеренно устраивают искусственный ажиотаж вокруг реализуемого жилья. Подогревая интерес аудитории такими своеобразными мотиваторами как торг или ложное утверждение о большом количестве желающих приобрести недвижимость. Покупатели под давлением таких факторов принимают решение быстрее, упуская из виду более выгодные и привлекательные варианты.
Ольга Слободчикова
Автор сайта. Сопровождаю сделки с недвижимостью c 2006 года. Более 1000 успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Знаю процедуру регистрацию перехода права и права собственности. Имею большой опыт работы с Росреестром, оспариваю приостановки и отказы в регистрации сделок.
Приветствие автора
Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».
Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Ни одна из моих сделок не была оспорена.
На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.01.2020 года.
Однако, обращайте внимание на дату обновления информации — постоянно происходят изменения в законах!
Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.
Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.
PS. Если вы зашли на сайт с Яндекс браузера, у вас есть возможность оценить сайт и оставить отзыв о нем. В адресной строке есть звездочка — это ссылка для оценки.
к содержанию ↑Отличный обучающий курс для покупателей жилья «РАЗУМНАЯ ИПОТЕКА» (бесплатные уроки)
Из-за незнания законодательных нюансов и правил проведения операций на рынке недвижимости участники купли-продажи часто ошибаются. Потери могут быть непредсказуемы и даже фатальны. Рассмотрим самые распространенные ошибки при покупке квартир и проанализируем способы защиты.
Комментарий эксперта МИЭЛЬ
Конечно, при выборе квартиры хорошо помогают и жизненный опыт, и здравый смысл, но только если речь идет о поиске наиболее комфортного места будущего обитания. Что касается оформления документов и проверки юридической чистоты объекта, то здесь нужны специальные знания и профессиональный подход. Но считать, что промахи допускаются лишь на этапе оформления сделки — заблуждение, поскольку очень часто приобретатель допускает ошибки уже на этапе выбора жилья.
На первичном рынке покупатель, как правило, имеет дело с юридическим лицом и результатом сделки является переуступка прав требования, а на вторичке взаимодействие происходит между физлицами и речь идет о переходе прав собственности. Соответственно и нюансы для этих случаев разные.
к содержанию ↑Условия ДДУ
Проблема в том, что единой формы договора о долевом участии не существует, поэтому условия ДДУ могут в разных случаях различаться. Например, если договор застройщика не содержит в себе прописанных в законе требований, то он впоследствии будет признан ничтожным и не пройдет регистрацию в Росреестре.
А вот что касается деталей соглашения, то они могут включаться в документ на усмотрение застройщика, благодаря чему последние научились виртуозно уходить от обязательств. Так, некоторые фирмы умудряются включить в ДДУ пункты, возлагающие на дольщика дополнительные расходы.
к содержанию ↑Привлекательная цена
Профессионалы рынка утверждают, что главной ошибкой при покупке квартиры в строящемся доме является то, что покупатель смотрит в первую очередь на расположение и тип новостройки, а также на цену. При этом мало кто предпринимает попытки трезво оценить риски инвестиционной сделки, даже несмотря на обилие информации о несчастных обманутых дольщиках.
Договор купли-продажи
Весьма непредусмотрительно для покупателя использовать шаблонный формат договора, не учитывающий индивидуальных нюансов сделки. Если впоследствии что-то пойдет не так, будет не на что опираться в суде для защиты своих интересов. В шаблонных соглашениях часто отсутствуют или же прописаны некорректно:
- условия прав пользования жилплощадью со стороны продавца, его семьи;
- способ передачи денег;
- ответственность продающей стороны на случай возникновения интересов третьих лиц или обнаружения факта продажи квартиры с коммунальными долгами;
- подтверждение, что квартира не является совместно нажитым имуществом супругов, и т. д.
Нежелательные продавцы
Распространенная ошибка — покупка квартиры у лиц, явно входящих в группу риска, без надлежащей проверки личности продавца. Сюда относятся пожилые и одинокие люди, асоциальные граждане, наследники недвижимого имущества по завещанию, бывшие супруги квартиры, доверенные лица (при отсутствии возможности связаться с владельцем).
Ошибка 1. Соглашаться второпях
Бывают такие ситуации, когда, находясь в самом начале поисков квартиры, нам попадается привлекательный вариант. Внешне все устраивает и очень нравится. И, как назло, продавец поторапливает – мол, на квартиру уже очередь: либо решайтесь сейчас, либо упустите эту «уникальную» возможность.
Торопиться в любом случае не стоит. Мало ли, какие тонкости скрывает в себе объект, раз продавец так спешно хочет от него избавиться? В конце концов, отнеситесь к делу философски: если и упустите – значит этот вариант был не ваш, и квартира мечты еще где-то впереди.
Посмотрите несколько объектов недвижимости: так вы сможете выбрать из множества квартир с одинаковым месторасположением, метражом и уровнем комфорта лучшую.
к содержанию ↑Ошибка 3. Экономить на отделке
В целях экономии в последнее время стало популярным покупать квартиры без внутренней отделки. Такое жилье, как правило, может быть до 30% дешевле. Однако, разглядывая голые стены в помещении, которое вы планируете назвать домом, прикиньте, сколько в него придется вложить.
Ошибка 4. Все риелторы одинаковы
Зачастую, не желая заниматься бумажной волокитой и торговаться, мы обращаемся к риелторам. Но не нужно слепо доверять первому попавшемуся. На рынке недвижимости в кризис резко растет число аферистов, желающих наловить рыбки в мутной воде.
Чтобы не стать жертвой чужой жадности, стоит проверить всю информацию о человеке, с кем собираетесь работать. Кстати, если компания или сотрудник принадлежит к профессиональному объединению – Российской Гильдии риелторов – то на официальном сайте легко это проверить.
Соберите как можно больше информации о специалисте – его образование, опыт работы, фирма, где он работает. Ну, и конечно обратитесь за рекомендациями. Но помните: к тем, кого вам советуют друзья, также следует особо присмотреться. Быть может, он старался только для них, или же сделка была проще, чем ваша.
к содержанию ↑Ошибка 6. Верить на слово
Помните: все что касается купли-продажи (не только квартиры) должно быть письменно подтверждено. Хорошо, если и нотариально заверено. Прописать стоит такие вещи как получение аванса, срок освобождения квартиры и т.д.
Не забудьте узнать, сколько до вас уже было хозяев у этой квартиры и каковы причины ее продажи, если квартира с вторичного рынка. По возможности обратитесь за помощью к знакомому юристу, чтобы проверить чистоту сделки и грамотно зафиксировать все договоренности.
к содержанию ↑Ошибка 7. Не учитывать сезонность
Цены могут меняться за короткий срок. Во-вторых, время года также играет немалую роль при выборе квадратных метров.
Конец года, осень, весна – время деловой активности. А вот лето и январь-февраль обычно считаются тихим временем: здесь можно и поторговаться.
В мире недвижимости, особенно там, где речь идет о больших деньгах, всегда найдутся мошенники. Они придумывают все новые и новые способы обмануть покупателей ради наживы. Но, надеемся, вы прислушаетесь к нашим советам и будете внимательнее. Ведь предупрежден – значит вооружен. Удачи вам в покупках!
Мария ИВАНОВА, (Dom.76)
к содержанию ↑Другие публикации по теме:
Покупатели больше не ищут квартиры. На охоту за покупателями сегодня выходят продавцы. Рыночные реалии таковы: объем предложения еженедельно обновляет исторический рекорд, а срок экспозиции начал превышать полгода. Впрочем, если при реализации квартиры в кризис допускать ошибки, то квартира может «зависнуть» в продаже на еще более долгий срок.
Ошибка №1. Пытаться продать по завышенной цене
Выставить квартиру по завышенной цене сегодня и корректировать ее по мере отклика покупателей – стратегическая ошибка. Ждать первых откликов в изменившихся условиях придется не одну-две недели, а месяц. Продавец сможет убедиться, что цена завышена, только тогда, когда рыночная цена объекта упадет более чем на 40 тысяч рублей.
Есть и еще одно обстоятельство. Покупатели обращаются внимание на срок, который квартира находится в продаже. Если квартира не продается в течение длительного периода, то возникают подозрения, что это – неликвид, либо у квартиры есть проблемы юридического порядка.
к содержанию ↑Ошибка №2. Отказ делать скидку или предоставлять бонус
Еще несколько месяцев назад торговаться было принято в самый последний момент, после которого стороны готовы пожать друг другу руки и заключить сделку. Сегодня покупатели, почувствовав себя хозяевами положения, спрашивают о скидке при первом телефонном звонке.
Ошибка №4. Требование получить деньги до похода в Росреестр
В Екатеринбурге все продают на условии «утром – деньги, вечером – стулья». Иными словами, деньги за квартиру в полном объеме передаются сразу, а право собственности возникает (или не возникает) только через 10 дней.
Схема взаиморасчетов до похода в Росреестр используется для максимальной защиты интересов продавца. Однако есть, как минимум, две схемы, которые защищают обе стороны. Первая из них – проведение взаиморасчетов через банковскую ячейку (подробнее об этом можно прочитать здесь).
Второй метод – проведение сделки с обременением. На объект регистрируется ипотека в силу закона. Однако кредитором выступает не банк, а продавец. После регистрации права обременение будет снято только после того, как расчеты будут произведены в полном объеме. Причем, сделка классифицируется как ипотечная, срок регистрации вдвое короче, чем обычно.
к содержанию ↑Ошибка №5. Излишняя откровенность продавца
Продавцам рекомендуют сохранять интригу и загадочно улыбаться во время показа. Здесь работает правило: все сказанное может быть использовано против вас. Опытным путем установлено, что покупателей отпугивают истории об умерших в квартире родственниках, протекании потолка и неблагонадежных соседях.
Следующая
