О взыскании с Росреестра убытков за снос самовольной постройки

Исключения из правил

Закон предусматривает исключение из правил и предполагает иное отношение к таким постройкам, хотя формально они и считаются самовольными. Не всегда возведение таких объектов обуславливается сознательным нарушением закона, могут возникнуть ситуации, когда условия строительства вынуждают отойти от дозволенных параметров, например, если возникла срочная необходимость на возведение котельной, подстанции и прочих технических сооружений.

А процедура на официальное признание необходимости такого объекта и получение документов о праве собственности отнимает уйму времени и финансовых затрат.

к содержанию ↑

Судебная практика по вопросам сноса самовольных построек

При осуществлении судопроизводства по некапитальным строениям необходимо определиться с правовыми позициями и использовать все нормы законодательства, позволяющие отстоять право собственности и осуществить признание ее законности. В статье 51 ГК прописано, что разрешения на строительство выдаются органами местного самоуправления, в пункте 26 постановления ВС от 2010 года Верховный Суд дает пояснение для судов, что отсутствие разрешительных документов на строительство не должно являться аргументом для отказа во встречном иске на признание законных прав собственности на самовольное строение.

Кроме того, суд должен установить, предпринимались ли попытки и меры по узаконению самовольной постройки лицом, ее построившим. А также правомерен ли был отказ уполномоченных органов в выдаче разрешения на осуществление строительства или акта для начала эксплуатации.

Зачастую в таких ситуациях суды стали останавливать судопроизводство по таким искам. Такая судебная практика считается оптимальной, иначе получается, что суды по факту выполняют функции местных органов.

Могут возникнуть неправильные толкования судебных действий. Возникла бы ситуация, когда добросовестный застройщик, приступивший к строительству на законных основаниях, после получения всех разрешительных документов оказывался бы в неравном положении перед самовольным, который по суду в упрощенной форме легализует незаконное строение.

Это противоречит принципам гражданского права о равенстве сторон. Признание прав собственности на незаконное строение по суду в процессе судебного разбирательства считается исключительным методом защиты прав, тем самым предотвращая снос объекта владения.

Применяется такой метод защиты только к лицам, которые по исключительным причинам, независящим от них, были обделены возможностью получить разрешительные документы в установленном по закону порядке. Такие лица либо их юридические представители должны собрать доказательства предпринятых действий по легализации спорной постройки и доказать необоснованность отказов в выдаче разрешений уполномоченными органами до момента появления иска о самовольном строительстве, то есть до судебного разбирательства по иску, направленному на снос спорного объекта.

к содержанию ↑

Как предотвратить снос самовольной постройки

Для сохранности нелегальной собственности, когда нет предписанной документации, существуют определенные способы, которые помогут в дальнейшем осуществить признание легального строения, то есть обретение права собственности.
  1. При благоприятных обстоятельствах можно ссылаться на сроки исковой давности, пропущенные истцом к моменту подачи иска в судебные инстанции.
  2. В случае, когда единственным фактом на признание постройки самовольной считается отсутствие разрешений на строительство или на начало эксплуатации, то в рамках текущего разбирательства подается встречный иск, запрашивающий признание прав собственности для данной постройки. В таком случае встречный иск приводит к отзыву первоначального заявления. Здесь важно учесть, что ответчик, подающий встречный иск, обязан обладать бесспорным правом собственности на тот земельный участок, где воздвигнута самовольная постройка. Речь идет о вещном праве на участок — у владельца он должен числиться в собственности с пожизненным владением, с правом наследования, пользование бессрочное. На этом список вещного права исчерпывается, из этого следует, что арендованный участок, на котором возведен спорный объект, не относится к данной категории и к данному случаю отношения не имеет, также вопрос становится спорным в момент, когда происходит раздел имущества супругов, то есть в момент, когда окончательный собственник не определен окончательно.
  3. Можно сослаться на ненадлежащего истца. Отсутствие разрешений по самовольным постройкам является нарушением публичных интересов, соответственно такой иск могут подавать только уполномоченные лица.
  4. В случае, когда высказывается претензия, что строительство самовольной постройки нарушает градостроительные требования, можно попытаться добиться признания этих нарушений несущественными, предотвратив снос постройки.

В основном судебная практика демонстрирует непреклонность, особенно последнее время, и чаще всего требует осуществить снос по многочисленным искам по самовольным постройкам; очень строго относится к изучению прав на собственность земельных участков. Чтобы избежать судебных неприятностей необходимо скрупулезно относится ко всей документации, относящейся к земельной и иной собственности, и следить, чтобы возводимые объекты не приобрели в будущем признание самовольно возведенного объекта.

В декабре 2020 года Тушинский районный суд Москвы принял решение о признании премиального жилого комплекса Loft River самовольной постройкой и его сносе. На момент написания статьи решение обжалуется , но на его примере можно проиллюстрировать несколько важных тезисов:

  1. Если доказать, что Росреестр внес в ЕГРН незаконные или недостоверные сведения о здании, в результате чего оно будет снесено по решению суда, лица, которые приобрели эту недвижимость, положившись на достоверность сведений в ЕГРН, могут потребовать с Росреестра возмещение причинённых убытков.
  2. Запись в ЕГРН и ипотека банка не гарантируют отсутствие проблем с недвижимостью.
к содержанию ↑

Коротко о деле

Я не участвовал в этом споре и мои выводы основаны на решении суда и открытых источниках – данных Росреестра.

Вот, что следует из этих документов: еще в 2002 году ОАО «109 специализированное строительное управление» приватизировало 3 одноэтажных здания (складские помещения) на территории охраняемой природной зоны «Природно-исторический парк «Москворецкий». Потом эти здания приобрело ЗАО «Пост-М», и, без разрешения на строительство и необходимых экспертиз, на месте старых складов возвело современный премиальный жилой комплекс Loft River с подземным этажом.

Апартаменты были распроданы гражданам и юридическим лицам, многие из которых воспользовались ипотечным кредитованием.

Так как разрешительной документации нет, здания, по мнению Тушинского суда, являются самостроем и подлежат сносу. Кроме того, комплекс возведен на территории особо охраняемой природной территории – это недопустимо и нарушает закон.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Мы не знаем, устоит ли решение районного суда в вышестоящих инстанциях, но факт остаётся фактом: по крайней мере, суд первой инстанции считает, что Loft River – самострой.
к содержанию ↑

Как Росреестр мог зарегистрировать право собственности на эти здания?

Если коротко – никак, точнее, он не должен был это делать.

Таким образом, суд установил, что в Росреестр были внесены данные об изменении этажности и площади заданий, что является, как минимум, реконструкцией здания (согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Для регистрации подобных изменений в ЕГРН требуется представить в Росреестр разрешительную документацию и акт ввода в эксплуатацию.

Суд установил, что эти документы представлены не были.

П. 3 ч.1 Ст.

29 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – «Закон 218-ФЗ») устанавливает, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления регистрации или отказа в государственном кадастровом учете или государственной регистрации прав.

П. 216 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – «Регламент») устанавливает:

«При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:

  1. наличие всех необходимых документов;
  2. наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;
  3. необходимость направления межведомственного запроса;
  4. действительность поданных заявителем документов;
  5. соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;
  6. наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;
  7. соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;
  8. отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;
  9. наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации)».

Правовая экспертиза проводится в том числе в отношении документов, представленных для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, внесения изменений в записи ЕГРН, в том числе, в целях исправления технической ошибки…» (п. 217 Регламента).

Таким образом, Регистратор, выполняя установленный Регламент, мог и должен был выявить несоответствие представленных документов вносимым в ЕГРН изменениям относительно зданий, и отказать в регистрации в ЕГРН изменений, связанных с увеличением площади и этажности зданий.

Тем не менее, Росреестр зарегистрировал право собственности на вновь возведенные здания, а банки охотно брали эту недвижимость в качестве залога, выдавая гражданам и организациям ипотечные кредиты.
к содержанию ↑

Заблуждение №1. Запись о праве собственности на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) – гарантия его легитимности.

Так должно быть, но на практике это не всегда так.

Задача сотрудников Росреестра – проверить легитимность и достаточность представленных документов, и только после этого осуществить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Как было сказано выше, если бы регистратор действовал профессионально и добросовестно, он бы не зарегистрировал права на жилой комплекс без необходимой разрешительной документации, и тогда не пострадали бы граждане, купившие свои апартаменты, доверившись записи в ЕГРН.

Ст. 66, 67 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривают ответственность Росреестра и регистратора за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных нормативными актами.

Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации.

В п. 2.1., ст.

66 Закона №218-ФЗ, указывается, что в размер убытков, причиненных в связи с внесением по вине органа регистрации прав в ЕГРН незаконных или недостоверных сведений о здании и подлежащих возмещению лицу, которое приобрело такие здание, право собственности на которые ранее было зарегистрировано, в случае принятия в отношении таких объектов решения о сносе самовольной постройки … включаются:

  1. рыночная стоимость здания, сооружения или другого строения в случае их сноса;
  2. разница между рыночной стоимостью созданных здания, сооружения или другого строения и рыночной стоимостью таких здания, сооружения или другого строения, определенной исходя из их параметров, соответствующих установленным требованиям, в случае их приведения в соответствие с установленными требованиями;
  3. убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками здания, сооружения или другого строения обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода;
  4. расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями в случае, если такие снос или приведение в соответствие с установленными требованиями осуществлены указанным лицом».

Таким образом, у граждан и компаний, приобретших недвижимость в Loft River, есть шансы получить компенсацию от государства, если здания будут снесены.

Нужно сразу оговориться, что судебной практики по таким делам крайне мало. Придется доказывать причинно-следственную связь между действиями Росреестра и размером нанесённых убытков. Но если задания снесут, делать это все равно придётся, так как с застройщиков получить ничего не удастся в силу их очевидной неплатежеспособности

к содержанию ↑

Заблуждение №2. Наличие ипотеки банка гарантирует, что с недвижимостью все в порядке.

Распространенное заблуждение покупателей недвижимости гласит: «Если банк «работает с объектом» – выдает кредит под залог недвижимости – то с недвижимостью все в порядке».

Конечно, банковские юристы проверяют недвижимость перед тем, как банк одобрит кредит под ее залог. Но во всех банках делают это по-разному, в зависимости от компетентности юристов и отточенности бизнес-процесса. В частности, из решения Тушинского суда следует, что под залог помещений в жилом комплексе Loft River выдавали кредиты:

  • АО «КБ «Дельтакредит»
  • АО «КБ «Московское ипотечное агентство»
  • ООО «Коммерческий банк инвестиций и социального развития»
  • ПАО «Транскапиталбанк»
  • АО «Банк профсоюзной солидарности и социальных инвестиций «Солидарность»

Дело в том, что банк почти ничем не рискует. В случае если суд признает объект самовольным строением и обяжет владельца снести его, залоговое имущество, под которое выдавалась ипотека, будет потеряно, но это не снимет с заемщика обязательство вернуть кредит банку.

Всю сумму кредита придется вернуть вне зависимости от обстоятельств и возможностей владельца.

То есть человек, купивший такой объект, останется без собственных денег, внесенных в качестве платы за недвижимость, и будет, к тому же, должен банку, который потребует досрочно вернуть кредит, так как предмет залога утерян.

Конечно, если у человека не будет средств на погашение кредита, он может обратиться с заявлением о признании его банкротом и суд спишет долг. Но банку проще выдать несколько тысяч кредитов и потерять деньги на одном из таких уникальных проблемных объектов, как Loft River, чем налаживать у себя работу высококвалифицированных юристов по недвижимости.

Кому какое дело до людей, оставшихся без жилья? Спасение утопающих – дело рук самих утопающих.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Поэтому заемщики сами должны позаботиться о юридической проверке приобретаемого объекта, а не уповать на квалификацию и добросовестных банковских юристов.

Пример комплекса Loft River наглядно демонстрирует, что каким бы элитным не был жилой комплекс, какие бы банки не выдали ипотеку под залог этой недвижимости, если закон нарушен, недвижимость могут снести. Даже регистрация права в ЕГРН не поможет.

Как сказал Мэр Москвы Сергей Собянин: «Нельзя прикрываться бумажками о собственности, приобретенными жульническим путем».

Да, теоретически можно будет получить какое-то возмещение от государства, но в каком размере и удастся ли вообще?

Выход один: не уповать на регистрацию права в ЕГРН и компетентность банковских юристов, а заказывать самостоятельно полную юридическую проверку недвижимости у юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.
к содержанию ↑

Понятие самовольной постройки, самовольного строительства в правоприменительной практике

Самовольной постройкой (далее — СП) следует считать строение, обладающее любым из перечисленных признаков (ст. 222 ГК РФ):

  • оно создано без соответствующего на то разрешения;
  • с нарушением градо- и/или архитектурно-строительных норм;
  • возведено на непредоставленном земельном участке или построено на участке вопреки его целевому использованию;

Обратите внимание! С 03.08.2018 в ст. 222 ГК РФ законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ внесены изменения.

Теперь признак самовольной постройки применяется при условии, что требование, которому не соответствует постройка (разрешенное использование участка, правило о наличии разрешений и градо- и/или архитектурно-строительные нормы) установлено на дату начала возведения постройки и является действующим на дату ее выявления.

Приказом Минстроя России от 19.03.2020 № 169/пр утверждена форма уведомления муниципалитета о нахождении на его территории самовольной постройки, обнаруженной в ходе проведения проверки уполномоченным органом, а также перечень документов, подтверждающих наличие признаков того, что постройка самовольна.

О том, что включает в себя понятие СП, читайте также в статье «Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ».

В правоприменительной практике существует несколько позиций, в совокупности дополняющих правовую сущность СП, определенную в ст. 222 ГК РФ, а именно:

Как узаконить самовольную постройку, читайте в материале КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.
к содержанию ↑

Обязанность по снесению самовольной постройки как санкционная мера

Нормы ст. 222 ГК РФ помимо закрепления правового режима СП регулируют также введение последней в гражданский оборот и механизм устранения деликтов, связанных со строительством СП.

01.01.2015 в указанную выше статью была внесена норма, позволяющая органам местного самоуправления при определенных условиях принимать решения о сносе СП во внесудебном порядке.

В 2018 году данная норма подверглась коррективам. Сейчас муниципалитет может принять решение не только о сносе самовольной постройки, но и о приведении ее в соответствие с установленными правилами, если постройка расположена на участке земли:

  • в отношении которого отсутствуют необходимые правоустанавливающие документы либо вид разрешенного участка не допускает строительство объекта, при условии расположения такого участка в границах территории общего пользования;
  • вид разрешенного использования которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.

В силу п. 3 ст.

22 закона «О введении в действие ч. 1 ГК РФ» от 30.11.1994 № 52-ФЗ в редакции от 03.08.2018 не может быть принято решение о сносе частных жилых домов, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, расположенных в поселении землях для личного подсобного хозяйства, на дачных и садовых участках при наличии одновременно следующих условий:

  • права на данные дома и жилые строения зарегистрированы до 01.09.2018,
  • параметры домов соответствуют установленным,
  • дома возведены на участках земли, законными владельцами которых являются собственники таких домов.
к содержанию ↑

Административный порядок легализации

Административный порядок возможен только для самовольных построек, не нуждающихся в официальном вводе в эксплуатацию.

Примером административного порядка признания прав на самовольную постройку является так называемая «дачная амнистия», предусмотренная законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке…» . Для его применения достаточно:

  • заявления на госрегистрацию прав
  • правоустанавливающего документа на землю
  • технического плана строения

При этом, согласно Градостроительного кодекса РФ, получать разрешение на строительство не требуется.

к содержанию ↑

Особенности легализации в третейском суде

Кроме того, по желанию и выбору сторон иски по спорам о правах на самовольную постройку, подведомственные арбитражному суду или суду общей юрисдикции, могут быть рассмотрены в третейском суде независимыми арбитрами независимо от места нахождения арбитров или самовольной постройки.

Внимание! Третейский суд вправе разрешить спор о правах на самовольную постройку в случае, если спор вытекает не из публичных, а из гражданских правоотношений спорящих сторон.

Например, истец из Севастополя может предъявить к ответчику из Брянска иск о признании права собственности на самовольную постройку ответчика, расположенную на острове Сахалин. И такой иск вправе будет рассмотреть независимый арбитр из Ростова-на-Дону, например.

Для исполнения такого третейского решения (регистрации права в Росреестре) требуется получение исполнительного листа арбитражного суда или суда общей юрисдикции. Такие исполнительные листы выдаются взыскателю по его заявлению:

  • по месту жительства или месту нахождения должника
  • либо, если его место жительства или место нахождения неизвестно, то по месту нахождения имущества должника — стороны третейского разбирательства
  • по соглашению сторон третейского разбирательства заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда может быть подано в арбитражный суд или в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда
  • либо в соответствующий суд по месту нахождения стороны третейского разбирательства, в пользу которой принято решение третейского суда.

Например, на решение ростовского арбитра относительно права на самовольную постройку на Сахалине заявитель из Севастополя может получить исполнительный лист в соответствующем суде по месту жительства должника — в Брянске или по месту нахождения его имущества — на Сахалине, или по месту нахождения заявителя — в Севастополе.

к содержанию ↑

Внимание!

Если в третейский суд неправильно сформулирован иск и требования заявлены неверно, то с получением исполнительного листа могут возникнуть проблемы. В таких случаях государственные суды могут отказать в выдаче исполнительного листа.

Суд может указать, что независимый арбитраж или не вправе рассматривать эти иски из-за наличия публичного элемента. Или решение арбитража будет квалифицировано как нарушение основополагающих принципов российского права.

Важно! Поэтому особое внимание при формировании иска следует уделить части 2 ст. 222 ГК РФ , где указано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Реализация судебных решений о правах на самовольную постройку, вынесенных арбитражным судом или судом общей юрисдикции или третейским судом заключается в регистрации прав в соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Для этого требуется через территориальный офис Росреестра или МФЦ подать на регистрацию следующие документы:

  • заявление о госрегистрации
  • удостоверение личности заявителя или доверенность на представителя
  • решение арбитражного суда или суда общей юрисдикции о признании права или решение третейского суда о признании права вместе с определением о выдаче исполнительного листа

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
При этом надо учитывать, что без исполнительного листа и определения компетентного суда о выдаче исполнительного листа, регистрационные действия на основании третейского решения не производятся .

Таким образом, основанием для регистрации прав на самовольную постройку, признанную третейским судом, является определение госсуда на основании которого выдан исполнительный лист.

к содержанию ↑

Позиции судов

В действующей правоприменительной практике в настоящее время существует несколько позиций когда строение имеет признаки самовольной постройки, а именно:
  • самовольной постройкой может быть признан объект недвижимости, возведенный без согласия собственника земли ( определение ВС по делу № 305-ЭС15−6246 );
  • действия по созданию самовольной постройки являются виновными, если выявлено, что она отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной ( определение ВС № 69-КГ14−10 ).
Автор статьи
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Следующая
ЗаконыРазделение лицевого счета в приватизированной квартире по долям

Добавить комментарий

Adblock
detector