Методические рекомендации по формированию земельных участков под строительство многоквартирных домов

Общие сведения

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Жилищное законодательство указывает на то, что общедомовой участок земли, введение в эксплуатацию которого было совершено до 2005 года, переходит в общедолевое владение жильцов дома на безвозмездной основе.

Такой вид передачи земли в общее пользование происходит при соблюдении определенного ряда условий:

  • участок имеет план с обозначением граничащих рамок, установленных местным органом власти;
  • работы по землеустройству были завершены до 2005 года, когда в действие вступил Жилищный кодекс РФ;
  • участок, на котором находится многоквартирный дом, внесен в Росреестр и разработанный кадастровый план.

Если указанные выше условия не были соблюдены, то земельный надел будет считаться не переданным в собственность жильцов многоквартирного дома. Что касается жилья в новых домах, построенных после указанного гола, владельцы квартир буду являться собственниками на автоматической основе.

к содержанию ↑

Как выделить доли, раздел участка

Общедолевая собственность часто не позволяет собственнику в полной мере использовать свое право, поэтому возникает необходимость выделить свою часть земли из общего надела.

Наиболее часто встречающаяся причина, которая толкает сособственников на раздел земли, – это желание продать свою долю надела или желание обособиться от соседей.

Продавать невыделенную часть сложно. Покупатель не понимает, на что он будет тратить свои с таким трудом заработанные деньги: на часть участка, где такие стройные сосенки и симпатичная солнечная полянка, или на это болото с кишащими над ним мошками.

Покупателю не нужна идеальная доля, подавай реальную. Кроме того, после раздела участка прекращается преимущественное право покупки других участников.

Вы решили построить на своей доле (пока не выделенной) дом своей мечты, разбить прекрасный сад, но вам уже видится, как в этот сад соседи ходят выгуливать своих домашних питомцев, а под окнами вашей спальной сосед паркует свой старый чадящий дизельный автомобиль. Поэтому надо выделить долю, разделить участок, чтобы быть уверенным, что теперь никто, кроме дорогих гостей, на ней не появится.

Предлагаем ознакомиться Как перевести общежитие в многоквартирный дом

Земельный участок, который находится в общей долевой собственности, может быть поделен между участниками. При этом общая долевая собственность перестанет существовать для всех бывших сособственников, каждый из них обретет индивидуальную собственность на часть участка, что соответствует его доле.

Кроме того, возможна ситуация, когда один или несколько участников решат выделить свои доли из общей собственности. Тогда индивидуальную собственность обретет этот участник или участники, а остальные останутся сособственниками оставшейся территории земельного участка, сохранят на нее право общей долевой собственности.

Выделение доли или раздел надела не всегда возможен. Например, из-за невозможности организации подъезда к одной из выделяемых долей.

Также выделение (раздел) может противоречить закону. Это в первую очередь касается ситуаций, когда площадь выделяемой доли меньше минимальной, установленной для данной категории земель в этом регионе.

К примеру, минимальные площади участков, установленные в Санкт-Петербурге:

  • для строительства индивидуального дома – 300 кв. м.;
  • для садоводства – 200 кв. м.;
  • для огородничества – 200 кв. м. и т. д.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Если размер какой-нибудь доли менее минимально допустимого значения, то остается только вариант выкупа ее остальными собственниками. Сумму выкупа определяют по согласию или через суд.

Государство оставило только лазейку для себя любимого, позволив не учитывать размер участка при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд.

к содержанию ↑

Способы

Как вы уже догадываетесь, существует два способа поделить участок, который находится в долевой собственности:

  1. По соглашению сторон.
  2. Через суд.

В первом случае сособственники заключают соглашение, в котором указывают:

  • данные участка: кадастровый номер, адрес, категорию земель, назначение;
  • паспортные данные участников собственности;
  • информацию о размерах долей;
  • план участка с нанесенными на нее желаемыми (согласованными) границами долей;
  • согласие участников на процедуру выделения (раздела).

Во втором случае инициатор раздела подает в суд исковое заявление, прикладывая к нему документы, подтверждающие собственность, свои исковые требования и описания действий, которые он предпринимал для решения вопроса.

к содержанию ↑

Техника

В процессе выделения доли или раздела участка собственники сталкиваются с необходимостью проведения межевания – процесса определения границ и их документального закрепления для вновь появляющихся участков, на которые делится первоначальный.

Регулируется данный процесс Федеральным законом РФ “О землеустройстве”.

Межевать должна землеустроительная геодезическая компания. Тут не обойтись без дополнительных расходов, сами вы межевание произвести не сможете. Нанятые специалисты:

  • проводят исследование и освидетельствование границ участка,
  • составляют предварительный план участка,
  • производят геодезическую съемку,
  • обрабатывают результаты и подготавливают окончательный вариант плана,
  • составляют землеустроительное дело.
На вашей совести останется не очень порой приятный аспект этой работы – согласование границ с собственниками земель, которые граничат с вашим новым участком.

Результаты межевания пройдут регистрацию в кадастровой палате, и участку будет присвоен свой кадастровый номер. Вот тогда вас можно будет поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.

к содержанию ↑

Законодательная база

К законодательным актам, затрагивающим вопросы прав собственности недвижимости, относятся:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • Федеральное законодательство под № 189 от 29.12. 2004 г., № 221 от 24.07.2007 г., № 191 от 29.12.2004 г.;
  • Постановления Правительства № 576 и 1223.

Земля под многоквартирным домом

На законодательном уровне существует множество тонких моментов, касающихся земель под многоквартирными домами.

Среди них можно выделить:

  • К такой собственности принадлежат все помещения дома, не являющиеся жилыми, но необходимые для полноценной эксплуатация квартир, включая коридоры, крыши, земельные участки и пр.
  • Собственники квартир дома имеют право использовать долевую собственность в своих целях, если это прямо не ущемляет права соседей и иных граждан.
  • Распоряжение землей относится к праву только владельцев квартир, но полноценное владение допускается только в рамках Жилищного кодекса РФ.
  • Передача в собственность подразумевает возложение ответственности за содержание территории.
  • Любые изменения, касаемые придомовой земли, решаются и принимаются на общем собрании всех жителей дома, для принятия правомерного решения, требуется собрать более половины голосов от общего числа жителей.

Владельцы общедомовой территории могут ограничить участок в части использования. Например, такое ограничение может коснуться использования двором субъектов, не входящих в состав жильцов дома.

Читайте о перечне работ по текущему ремонту многоквартирного дома. Какие права и обязанности у консьержа в многоквартирном доме? Смотрите тут.
к содержанию ↑

Как узнать, кому принадлежит?

Выяснить, в чьей собственности земля под многоквартирным домом, можно двумя способами:

  • Зайти на официальный сайт Росреестра и нажать на вкладку, где показывается кадастровая карта — здесь можно рассмотреть территорию города, разделенного на сектора, изучить детально информацию об участке.
  • Вторым способом является проверка наличия налоговых платежей, по правилам, владельцы домов обязаны ежегодно уплачивать налог на землю.
к содержанию ↑

Полезное видео

Чтобы узнать, чья земля под многоквартирным домом, необходимо перейти на сайт Росреестра, который содержит детальную информацию о каждом участке города.

Важно помнить, что приватизация не несёт с собой огромных преимуществ, однако она позволяет полностью защитить двор от самовольных построек и лучше следить за его чистотой.

Метки: долевой, земля, многоквартирный, собственность

Формирование

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Формирование участка, на территории которого располагается многоквартирный дом, относится к полномочиям органов власти. Ориентиры участка определяются с учетом требований земельного и градостроительного законодательства.

Порядок формирования участка предусматривает следующую последовательность действий:

  • Выбирается правомочное лицо на собрании владельцев квартир. Выбранное лицо наделяется полномочиями касаемо обращений в органы власти с соответствующим заявлением, предусматривающим прошение о формировании участника и проведении в отношении него кадастрового учета.
  • Формируются границы участка. На основании поступившего заявления, орган местной власти в месячный срок должен обеспечить работу по формированию границ надела и утвердить схему его расположения.
  • Земельный участок ставится на кадастровый учет. Процедура начинается после завершения формирования участка. Представленная документация должна содержать указание о том, что на земле находится именно многоквартирный дом. Это означает, что схема расположения участка должна содержать указание на вид разрешенного использования, например, «для размещения многоквартирного дома».

Учет земельных наделов сопровождается с процедурой, включающей сведения о правомочиях на такие участки. Кадастровый документ содержит указание на вид владения, сведения о собственнике и иные особые отметки.

к содержанию ↑

Размеры и границы

Нормы земельного права определяют размеры участков. Рассчитываются они с учетом фактических объемов пользования землей и утвержденных правил градостроения.

Формула должна учитывать:

  • процент (коэффициент) застройки;
  • доступность прохождения транспортных средств;
  • общее занимаемое пространство помещений, расположенных в доме;
  • количество этажей и пр.

Порядок оформления в общую долевую собственность

Оформление участка для передачи его владельцам на общих долях проходит в следующем порядке:

  • проводится сбор жильцов дома, на повестку выносится вопрос о проведении процедуры по регистрации земли в собственность;
  • подписывается протокол, в котором отражается итог принятого решения;
  • в местный орган власти подается заявление с прошением перевести землю под многоквартирным домом в общее долевое владение;
  • предоставляется заявление в местное самоуправление с просьбой о формировании участка;
  • после проведения работ по устройству земли, утверждается проект границ участка;
  • проводится формирование участка.

Межевание участка может потребоваться, если изначально он не имел ориентиров, то есть, границ. Проектная документация отдается на утверждение в местный орган власти.

На основании подготовленного межевания, принимается решение о передаче надела во владение на началах долевой собственности. Закрепляется право в порядке регистрации в Росреестре.

Перевод земли в собственность имеет определенные плюсы и минусы. К плюсам можно отнести:

  • возникновение гарантии того, что без разрешения владельцев использование участка запрещается;
  • не допускается отчуждение участка без получения согласия собственников;
  • дополнительная прибыль (собственники могут сдавать часть участка в аренду или для возмездного пользования);
  • полученные средства можно направить на благоустройство территории.

Узнайте о начислении оплаты за отопление в многоквартирном доме. До скольки можно шуметь в многоквартирном доме? Информация здесь.

Когда делают ремонт кровли в многоквартирном доме? Подробности в этой статье.

Отрицательные моменты включают:

  • возникновение налоговых обязательств – наличие во владении доли увеличивает кадастровую стоимость, а параллельно приносит и налоговое бремя;
  • ответственность – дольщики должны отвечать за содержание участка, находящегося во владении.

Безусловно, положительных моментов больше. Соответственно, перевод земель в долевую собственность – это выгодный вариант для жильцов многоквартирного дома.

к содержанию ↑

Список необходимой документации

Перечень документов для оформления территориии в долевую собственность достаточно обширен, и его подготовкой следует начать заниматься заранее. Эта обязанность лежит на представителе, которого выбирают на общественном сборе жильцов МКД.

В список должна входить документация, необходимая для учета по кадастру и оформления прав владельцев квартир, их перечень включает:

  1. Протокол общего сбора жильцов МКД.
  2. Документы, доказывающие принадлежность всех квартир дома жильцам, в которых должна указываться площадь недвижимости.
  3. Документ для подтверждения личности представителя или его уполномоченного лица.
  4. Заявление для постановки части земли на конкретной местности на учет по кадастру и регистрирования права.
  5. Оплаченную квитанцию на госпошлину в сумме 200 рублей за регистрирование доли.
  6. Документы, подтверждающие формирование участка земли в конкретном государственном органе либо муниципалитете.
  7. Технический паспорт для МКД.
  8. Дополнительные документы при необходимости.

Предлагаем ознакомиться Нужно ли межевание если есть кадастровый номер? Зачем делать межевание земельного участка?

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по «межеванию», «приватизации», «регистрации» земельного участка.

В настоящее время приобретение жилья автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом — разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе строительства.

Как указано в части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по «межеванию», «приватизации», «регистрации» земельного участка.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Если на земельном участке расположены несколько МКД и собcтвеники собственники помещений одного или всех домов могут провести межевание, т.е. разделить один общий земельный участок на несколько по количеству МКД.

Если собственникам помещений МКД совcем уж нечем занятmся, они могут даже зарегистрировать право собственности на земельный участок в ЕГРП:

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Министерством юстиции Российской Федерации, письмом от 21 апреля 2006 года № 04/3201-ЕЗ, были даны разъяснения, согласно которым если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации (пункт 2 статьи 8 и статья 223 Гражданского кодекса РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (п. 5 ст.

16 Федерального закона № 189-ФЗ), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, жилищное законодательство устанавливает возникновение права на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, вне зависимости от наличия государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

При регистрации права собcтвенности на земельный участок в ЕГРП в подразделе № 3-3 будут указаны все собственники квартир, которые проживают в МКД расположенном на этом земельном участке, но при этом они не могут выделить «свой» участок из общей долевой собственности, то есть на него возникнет собственность с ограничением совместного сервитута. Кроме того, для проведения такого мероприятия требуется личное участие 100% собственников помещений МКД.

Зачастую желание собcтвенников помещений МКД зарегистрировать свое право собственности на земельный участок обьясняется незнанием законов, а именно:

Что, согласно статьи 273 Гражданского кодекса РФ, “при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования”.

И самое главное – в Жилищном кодексе РФ четко указано, что земля под многоквартирным домом – это коллективная собственность жильцов.

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Поскольку земельный участок под домом является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме с момента возникновения у них права собственности на такие помещения, то право собственности на земельный участок под МКД юридически связан с правом собственности на помещения в этом доме и следует его судьбе. Приобрести помещение в МКД можно только с долей земельного участка.

И продать – только с долей. (ст.

38 ЖК РФ).

Так что при приобретении дольщиками в собственность квартир переход права собственности на земельный участок происходит автоматически, в силу закона.

Поэтому дополнительно подтверждать свое право на земельный участок путем его регистрации в ЕГРП нет ни какой необходимости.

Для поиска кадастрового номера земельного участка можно воспользоваться публичной кадастровой картой России

Если после прочтения статьи у Вас осталось непреодолимое желание зарегистрировать право на общедолевую собственность в росреестре, то Вам следует предпринять следующие шаги:

Согласно п. 1 ст.

36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ст.

36 Земельного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом. Участок признается неделимым.

Доля собственника в праве общей собственности на имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащему ему помещения и не может быть выделена в натуре.

На основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное собранием лицо (заявитель) вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ст. 16 федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются на основании проектов межевания. С момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества бесплатно переходит в общую долевую собственность.

Главная » Земля » Кому принадлежит земля под многоквартирным домом?

Можно понять желание жильцов многоквартирного дома установить во дворе своего дома и прилегающей к нему территории вместо детской площадки гаражи для размещения своих автомобилей, построить какое-либо строение для ведения бизнеса или просто ограничить в свой двор доступ посторонним лицам, оградив придомовую территорию забором.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Насколько эти их действия соответствуют закону и могут быть признаны правомерными? Ведь именно этот участок земли становится причиной многочисленных конфликтных ситуаций между собственниками квартир, нежилых помещений в доме и органами власти.

В законе не содержится указаний насчет того, как определить пределы придомовой территории. Главное, что при этом следует соблюдать нормы противопожарной безопасности, градостроительные и санитарные нормы. И не должно быть никаких препятствий для обеспечения нормального функционирования жилого дома.

к содержанию ↑

Как узнать, кому принадлежит земельный участок под многоквартирным домом

Получить информацию о владельце земельного участка можно онлайн на сайте Росреестра. Для этого найдите на нем вкладку «Публичная кадастровая карта».

На этой карте выберите свой регион, ознакомьтесь с картой города (поселка), найдите и кликнете на интересующий вас участок земли. После чего всплывет окошко со всей имеющейся в кадастровом учете информацией.

Подтверждением факта нахождения земельного участка в чьей-либо собственности могут служить данные о налоговых платежах.

В квитанции, присылаемой владельцам жилья, указывается сумма налога на недвижимость. Если такие данные имеются в уведомлениях, это означает, что у земельного участка есть собственник, права которого уже оформлены надлежащим образом.

к содержанию ↑

Земельный участок под МКД – чья собственность?

Наверняка вы думаете, что земля общего пользования в многоквартирном доме находится в собственности жильцов или, в крайнем случае, у коммунального объединения.

Закон предусматривает безвозмездную передачу придомовой территории в общедолевую собственность жильцов.

Значит ли это, что земля под домом обязательно принадлежит вам? Нет.

к содержанию ↑

Какой земельный участок можно оформить в общую долевую собственность?

Границы и размеры дворовой территории определяют местные власти, руководствуясь Жилищным и Земельным Кодексом РФ.

Земля под многоквартирным домом включает детские площадки, автостоянки, различные спортивные площадки и всю территорию, за которой ухаживают жильцы.

Конечно, участок под МКД имеет небольшие размеры. Зачастую местные власти стараются ограничить придомовую территорию, сделав её как можно меньше.

Особенно это касается крупных городов и мегаполисов, в которых каждый квадратный метр представляет собой огромную материальную ценность. Поэтому во время приватизации жители могут столкнуться с серьёзным противодействием и ограничениями со стороны чиновников.

Если же двор состоит из общественной собственности, скажем, занимает часть улицы или двора другого дома, то его приватизировать нельзя. Официальные размеры придомовой территории в таком случае будут уменьшены по отношению к фактическому размеру.

к содержанию ↑

Законодательство о земле под МКД

Все вопросы, касающиеся земли под МКД регулируются на основании Жилищного Кодекса и нескольких отдельных законов.

Существует множество тонкостей и оговорок относительно участка под МКД.

Можно выделить несколько основных пунктов:

Приватизированная территория под многоквартирным домом считается общедолевой собственностью.

К ней относятся все элементы и помещения дома, которые не являются жилой площадью, однако необходимы для эксплуатации квартир и ухода за зданием, включая крышу, несущие элементы, коридоры, лестничные площадки, технические здания, земельный участок многоквартирного дома и много другое.

Распоряжаться землёй имеют право лишь владельцы квартир, однако делать это они могут только в рамках Жилищного Кодекса РФ. Приватизация автоматически возлагает ответственность за содержание территории. Это логично, ведь люди сами заинтересованы в том, чтобы их двор был чистым и ухоженным.

Любые изменения относительно придомовой земли могут быть приняты лишь на общем собрании жильцов дома, при этом, чтобы решение было правомерным, необходимо более половины голосов от числа жильцов многоэтажки.

Для проведения каких изменений требуется разрешение общего собрания? Например, для сдачи небольшой части территории в аренду физлицу. Нередко это делают с целью получить прибыль, которую можно использовать для облагораживания территории и ремонта дома.

Другим важным изменением является уменьшение земельного участка.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Иногда об этом может попросить городской совет или застройщик, желающий использовать часть участка вашего дома для реализации определённого проекта.

Оценить выгоду таких предложений и принять решение можно также только на общем собрании жильцов многоквартирного дома.

Владельцы общедолевой собственности могут обременить участок под МКД правом ограниченного использования. Что это значит? Жильцы могут принять решение ограничить пользование двором лицам, которые не проживают в доме.

Они могут даже установить забор вокруг двора, однако он не должен мешать жителям соседних домов. Если наложенное ограничение будет нарушать права других граждан, госслужбам придётся изменить решение жильцов дома.
  • При случайном повреждении или разрушении дома вследствие стихийного бедствия, боевых действий и т. д., за владельцами квартир остаётся право собственности на общедолевую землю с элементами озеленения, техническими постройками и другими элементами.
  • Подведём итог. Придомовая земля находится в общедолевой собственности владельцев квартир.

    к содержанию ↑

    Условия признания земельного участка под МКД общим имуществом

    ВС РФ и ВАС РФ отразили в Пленуме от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позицию относительно земельных участков (пункты 66, 67 Пленума 10/22)

    1. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
    2. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
    к содержанию ↑

    Таким образом, земельный участок будет входить в состав общего имущества в доме при наличии:

    • формирования земельного участка (представляет собой процедуру образования земельного участка как объекта прав с определенными границами)
    • постановки на кадастровый учет (представляет собой процедуру внесения сведений о границах образованного земельного участка в реестр недвижимости)

    Если земельный участок не сформирован — его может продать администрация города?

    Если участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (например у администрации города, на территории которого расположен домм).

    Однако, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, а собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

    Более 100 миллионов граждан проживают в многоквартирных домах, это примерное 2/3 от общего числа населения Российской Федерации. Не удивительно, что вопрос придомовых земельных территорий в многоквартирных домах волнует многих. Собственники квартир должны знать, как узнать, кому принадлежит участок и как оформить его в собственность в 2020 году.

    к содержанию ↑

    На видео об оформлении участка под МКД

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Вопрос о том, кому принадлежит земля под многоквартирным домом, возникает на общих сборах жильцов, когда речь заходит о спорных ситуациях, участниками которых становятся как сами жильцы, так и сотрудники управляющих компаний. Многие считают, что земля под многоквартирным зданием является общественной собственностью граждан, живущих в данном строении, но это мнение считается верным лишь отчасти.

    Нередко участок земли не оформляется так, как это необходимо делать с учетом законодательства. В таких случаях не совсем понятно, кому именно он принадлежит.

    По закону территория может передаваться в долевую собственность жильцов, но при проведении этой процедуры нужно помнить о важных нюансах и особенностях законодательства, которые подробно рассматриваются в данной статье.

    к содержанию ↑

    Что представляет собой участок земли под МКД: правовые нормы

    Согласно действующим ФЗ 188 и 189 от 29.12.2004 года земельным участком под многоквартирным домом считается та территория, на которой стоит многоквартирный дом, а также ряд дополнительных объектов, требующихся для его полноценной эксплуатации и благоустройства. К этому перечню обычно относят элементы озеленения, детские площадки, котельные и прочие объекты общественного назначения.

    Определение границ и площади такой территории контролируется соответствующими нормами земельных и градостроительных законов.

    Важно! В ЖК РФ четко сказано, что в общественную долевую собственность может перейти только та территория МКД, которая прошла процедуру кадастрового регламента и оформлена надлежащим образом.

    Переход территории в общую собственность осуществляется бесплатно с момента ее формирования, то есть сразу после введения здания в эксплуатацию при наличии всех необходимых документов. Покупатель квартиры, являющийся ее владельцем, автоматически становится совладельцем придомового участка, если во время строительства не были допущены серьезные нарушения со стороны застройщика.

    Наличие кадастрового номера у территории под МКД свидетельствует о том, что он уже принадлежит собственникам квартир.

    к содержанию ↑

    В чем разница между новыми и старыми МКД

    В Жилищном кодексе также отдельно оговаривается другой нюанс, касающийся года постройки многоквартирного дома. Согласно правилам земля под домами, построенными до 2005 года, должна автоматически становиться общественной долевой собственностью всех жильцов квартир МКД.

    Тем не менее любой человек, купивший вторичное жилье такого типа, должен самостоятельно проверить, входит ли территория под МКД в его собственность. Для проведения бесплатной передачи прав необходимо, чтобы:
    1. Территория под МКД была с четкими границами и имела кадастровый план, установленные органом самоуправления местного типа.
    2. Землеустроительные работы завершились до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, то есть до 2005 года.
    3. Участок возле дома внесли в Росреестр.

    При невыполнении всех условий, указанных выше, земля будет оставаться в собственности муниципалитета или государства, поскольку участок пока еще не сформирован. В этом случае жильцам придется приватизировать его самостоятельно.

    Если речь идет о новом доме, который был введен в эксплуатацию после 2005 года, земля под таким МКД автоматически становится собственностью всех владельцев квартир. Первичным владельцем всегда является застройщик, но после продажи квартиры право владения переходит к жильцу.

    к содержанию ↑

    Как узнать, кто является владельцем территории под МКД

    Иногда собственнику требуется получить точную информацию о том, кто становится собственником земельного участка, расположенного под многоквартирным домом. Узнать это можно несколькими способами, но чаще всего жильцам рекомендуют подавать запрос в режиме онлайн на портале Росреестра.

    Мнение эксперта
    Макаров Игорь Тарасович
    Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
    На этом ресурсе нужно выбрать раздел «Публичная кадастровая карта». Там максимально подробно представлена территория конкретного города или поселка, которая поделена на секторы.

    Помимо плана конкретного земельного участка, в этом разделе также можно посмотреть детальные данные, касающиеся принадлежности территории, расположенной под МКД. По закону владельцы участка должны каждый год оплачивать налоговый взнос, по наличию которого тоже можно выяснить, является ли земля под домом приватизированной.

    Если это действительно так, собственникам квартир в МКД обычно приходят отдельные квитанции для оплаты налога один раз в год.

    к содержанию ↑

    Как оформить территорию под МКД в собственность

    Владелец любой квартиры может самостоятельно сделать личную долю в земельном участке под жилым домом своей частной собственностью. Стоит учитывать, что эта процедура занимает много времени и является достаточно затратной в финансовом плане.

    По этой причине разумнее объединить свои усилия с другими жильцами или обратиться за помощью к представителям муниципалитета. Процедуру лучше разделить на несколько важных этапов, которые включают:
    • организацию собрания всех владельцев квартир в МКД, опрос и сбор подписей, подтверждающих их согласие на проведение процедуры оформления прав на территорию под конкретным домом, включая выбор официального представителя;
    • подготовку и передачу заявления на формирование участка земли в госорганы;
    • запрос к кадастровому инженеру, который должен подготовить межевой план;
    • подготовку полного перечня документов для процедуры учета по кадастру и регистрации прав на собственность;
    • окончание процедуры по регистрации в Росреестре.

    После того как сведения о территории под домом будут внесены в общий кадастр, собственникам территории выдается специальный документ – кадастровый паспорт, содержащий все сведения о земельном объекте. Наличие такого документа позволяет осуществлять любые сделки с участием этого объекта.

    В случае с конкретной территорией его правообладателями становятся все собственники квартир в МКД, часть владения каждого из которых рассчитывается с учетом величины площади принадлежащей ему квартиры, учитывая п.1 статьи 37 ЖК РФ.

    к содержанию ↑

    Нужно ли платить налог на территорию под МКД

    После приватизации земельной территории под МКД она автоматически подвергается налогообложению, поскольку становится частной собственностью. Многих интересует, сколько нужно платить жильцам, и как правильно оформить и организовать выплаты.

    Налоги уплачиваются начиная от даты проведения кадастрового учета земли, расположенной под домом. Сумма налога делится пропорционально долям каждого собственника жилья.

    Размер такой доли будет равен частному после деления личной площади помещения жильца по метрам и общей площади всех помещений, принадлежащих жильцам.

    Налоговой базой участка является его кадастровая стоимость, рассчитываемая с учетом анализа рыночной стоимости различных земельных владений на территории РФ. Если владельцем квартиры является ИП или юридическое лицо, ему необходимо рассчитывать сумму налога самостоятельно.

    Если речь идет о физических лицах, им будут направляться уведомления из налоговой инспекции с уже готовыми расчетами. Граждане, относящиеся к льготным категориям, освобождаются от оплаты такого налога.

    Минстрой выпустил Приказ от №153/пр от 07.03.2020 «Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома». Как следует их материалов, данные методические рекомендации разработаны в целях оказания методологического содействия органам государственной власти и местного самоуправления при проведении работ по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (далее также — образуемые земельные участки) и которые не были образованы ранее.

    к содержанию ↑

    В целях формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (МКД), органам государственной власти и органам местного самоуправления рекомендуется провести следующие мероприятия:

    • подготовить и утвердить проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка (земельных участков), на котором (на которых) расположен (расположены) многоквартирный дом (многоквартирные дома);
    • провести работы по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков) (далее — кадастровые работы);
    • представить в уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав (далее — орган регистрации прав), документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков).
    к содержанию ↑

    Определение местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей:

    • под каждым многоквартирным домом рекомендуется образовывать отдельный земельный участок;
    • границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном МКД и других многоквартирных домах;
    • границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в МКД, были расположены в границах образуемого земельного участка;
    • при определении границ образуемого земельного участка рекомендуется учитывать, что данный земельный участок, а также смежные с ним земельные участки должны отвечать требованиям статьи 11 Земельного кодекса;
    • в границы образуемого земельного участка не рекомендуется включать земли или земельные участки, в отношении которых у третьих лиц имеются права (собственности или иное законное право), земли или земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования.
    к содержанию ↑

    Размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из:

    • площади МКД, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме;
    • территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади МКД, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в МКД, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам;
    • плотности застройки элемента планировочной структуры, в границах которого расположен соответствующий МКД;
    • наличия на прилегающей к МКД территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников помещений в МКД в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.
    к содержанию ↑

    При образовании земельного участка, на котором расположен МКД, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности

    В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания МКД.

    При образовании земельных участков рекомендуется учитывать будущее градостроительное развитие территорий, на которых расположены МКД, зафиксированное в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и иных документах, определяющих направления развития соответствующей территории, а также результаты инвентаризации дворовых территорий, проведенной в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды».

    Образование земельных участков под МКД, расположенными в границах территорий, на которых в соответствии с правилами землепользования и застройки предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, в том числе развитию застроенных территорий, комплексному развитию территорий по инициативе их правообладателей или органов местного самоуправления, рекомендуется осуществлять на основании утвержденного в отношении такой территории проекта межевания и (или) проекта планировки территории в рамках осуществления деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности и земельным законодательством.

    Образование земельных участков под МКД, включенными в региональные и (или) муниципальные программы, направленные на переселение граждан из признанных аварийными МКД, рекомендуется осуществлять по границе (контуру) признанного аварийным МКД по истечении срока, установленного органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, для осуществления собственниками помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции.

    к содержанию ↑

    Муниципальные участки через аукцион

    Общая собственность превращается в индивидуальную

    Позиция судов противоречит закону, решила Коллегия Верховного суда по экономическим спорам (КЭС) и подробно разъяснила ошибки судов в недавно опубликованном определении.

    Согласно ст. 289 ГК РФ и ст.

    36 Жилищного кодекса (ЖК), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности и общее имущество (в том числе и земельный участок под ним), сразу напомнила КЭС. А когда именно участок переходит в общую долевую собственность, судьи ВС решили объяснить очень детально.

    Ответ можно найти в ст. 36 ЖК и ст.

    16 Закона 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса». Право общей долевой собственности в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета, объяснила КЭС.

    Момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество, а также момент перехода доли в праве – дата государственной регистрации права собственности на квартиру.

    Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен дом.

    При этом, если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок, уточнила КЭС. Существование долевой собственности на имущество более невозможно, и она с учетом положений пп.

    2 и 4 ст. 8.1 ГК должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь.

    Как еще раз акцентируется в определении ВС:

    при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка.

    «КЭС указала, что моментом трансформации права общей долевой собственности на индивидуальную является регистрация права собственности на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме», – комментирует выводы ВС Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость.

    Мнение эксперта
    Макаров Игорь Тарасович
    Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
    Строительство» «Инфралекс». Таким образом, КЭС связывает с моментом внесения записи в публичном реестре о праве собственности на последнее помещение наступление трех юридических фактов.

    Первое – собственно переход права собственности на это помещения. Второе – прекращение права общей долевой собственности на земельный участок под домом.

    Третье – возникновение права индивидуальной собственности у лица, который приобрел такие помещения. «Такой подход, очевидно, упростит процедуру оформления земельно-правовых отношений застройщиками, которые ведут комплексную застройку кварталов и микрорайонов и осуществляют поэтапное расселение отдельных домом», – считает Шумилов.

    При этом вывод нижестоящих судов о том, что для приобретения права на земельный участок новый собственник всех помещений должен был преобразовать все в единый объект, не основан на положениях закона, уточнила КЭС. Суды в подтверждение своей позиции ссылались на п.

    8 Постановления Пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Однако там говорится о праве лица совершить такие действия, а не об обязанности, пояснила КЭС.

    Это уточнение, по мнению Шумилова, также важно: «Применение указанного подхода на практике исключит необходимость прохождения бессмысленных процедур по кадастровому, техническому учету и государственной регистрации в целях преобразования помещений и общего имущества многоквартирного дома в единый объект».

    к содержанию ↑

    О гибели

    Основания прекращения права собственности на земельный участок приведены в ст. 44 Земельного кодекса (ЗК), и такого мотива, как уничтожение здания на земельном участке, там нет, продолжала разбирать по полочкам ошибки судов КЭС.

    Многоквартирный дом и земельный участок – это разные объекты, и гибель дома не ведет к прекращению права частной собственности на земельный участок, возникшей до сноса дома.

    Более того, ч. 6 ст.

    36 ЖК уточняет, что и в случае разрушения дома собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. А значит, сохранил право собственности на землю после сноса дома и «Териберский берег».

    «Иное бы означало незаконное изъятие имущества (земельного участка) из собственности общества», — уточняется в определении.

    Ст. 44 ЗК и 36 ЖК относятся только к жилому многоквартирному дому.

    Поэтому, по словам Сергея Шумилова, не ясно, будет ли в будущем этот вывод КЭС применяться к иным объектам недвижимости: объектам коммерческой недвижимости, многофункциональным комплексам и т. п., где тоже есть общее имущество с аналогичным правовым режимом.

    «На текущий момент в практике арбитражных судов по иным объектам недвижимости преобладает позиция о том, что в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (ст. 1 ЗК) разрушение объекта недвижимости (ст.

    235 ГК) влечет прекращения прав на земельный участок», – рассказывает юрист.

    Автор статьи
    Макаров Игорь Тарасович
    Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
    Следующая
    Образцы документовЗайм под залог недвижимости между физическими лицами: договориться по-хорошему

    Добавить комментарий

    Adblock
    detector