Квартира или коммерческая недвижимость: что купить для сдачи в аренду

Выбираем наиболее ликвидный вариант и доводим его до ума

Сдача квартиры в аренду сейчас не приносит большого дохода, однако многие все же рассматривают такой заработок на квадратных метрах. Кто-то покупает квартиру для подрастающих детей и планирует сдавать квартиру, пока не придет время отдать ее ребенку.

Другие рассчитывают на прибавку к пенсии в будущем и рассматривают жилье как актив, который сможет приносить пусть небольшой, но стабильный и предсказуемый доход. Редакция IRN.RU выяснила, как купить подходящую квартиру и подготовить ее к сдаче в аренду.
к содержанию ↑

Сколько можно заработать

По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, сдача квартиры в аренду в среднем сейчас приносит 4-5% годовых. При этом для действительно ликвидных квартир доходность, по словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, может достигать 7% в год.

По оценке аналитиков «Метриум Групп», однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,3 млн рублей. А средняя ставка аренды столичных «однушек» этого же класса – 33 тысячи рублей в месяц. Таким образом, срок окупаемости составляет около 16 лет.

к содержанию ↑

В погоне за новизной

Квартиры в новых домах пользуются большим спросом, чем жилье в старом жилом фонде. Однако здесь разница не такая существенная, как при продаже: примерно 5% против 10%.

То есть нет смысла обязательно покупать для сдачи в аренду квартиру в доме возрастом менее 10 лет. Вполне подходящими и востребованными, по словам Марии Жуковой, являются «брежневки» 1980-х годов.

Купить квартиру в современном доме по цене более старой «вторички» и таким образом выиграть за счет повышенной арендной ставки можно на стадии строительства. Однако, по словам Марии Литинецкой, необходимо оценивать не только стоимость жилья, но и упущенную за время ожидания сдачи дома выгоду.

«Если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два, а то и два с половиной года. А за это время можно было бы получить около 1 млн рублей арендных платежей».

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
При этом большого прироста в цене по мере повышения строительной готовности уже не наблюдается, поэтому лучше рассматривать новостройки на поздних стадиях.

Имеет смысл отдать предпочтение квартире в панельной новостройке: во-первых, они быстрее строятся, во-вторых, в них меньше затраты на отделку, поскольку обычно не нужно делать стяжку на полах и выравнивать стены. А для арендаторов конструктив дома не важен, в отличие от покупателей, которые приобретают жилье на длительный срок.

В идеале надо выбирать новостройку с отделкой. Это, по словам Марии Литинецкой, позволит сэкономить около 10% на ремонте.

К тому же в доме, который сдается без отделки, выше риск ускоренной ротации арендаторов: из-за ремонтов у соседей люди могут быстро разочароваться в снимаемой квартире. При этом, если покупатели квартир в новостройках более придирчивы к качеству и стилю отделки от застройщика, для арендаторов то, что обычно предлагают застройщики, является оптимальным вариантом: просто и нейтрально, но при этом аккуратно и достаточно современно.

к содержанию ↑

Ремонт нужен

Если рассматривать квартиры в новостройке без отделки или жилье с давним ремонтом на вторичном рынке, нужно иметь в виду, что для успешной сдачи в аренду понадобится ремонт. Это тоже важное отличие жилья для аренды от жилья для продажи: во втором случае ремонт не окупается и стоит сделать разве что небольшие косметические улучшения.

Для того чтобы квартиру было проще сдать, лучше выбирать нейтральные, ни к чему не обязывающие обои: без ярких принтов, цветочных узоров или навязчивых орнаментов. Хорошее решение – обои под покраску. После очередного жильца можно быстро освежить ремонт, просто перекрасив стены.

к содержанию ↑

2. Какую квартиру выгоднее всего сдавать в аренду?

Самый ходовой товар на рынке – это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40% спроса.

Еще четверть арендаторов хочет жить в «двушках». Соответственно, на эти два типа квартир приходится 2/3 спроса.

Востребованность в свою очередь «тянет» вверх и ставки: традиционно быстрее всего растут цены на однокомнатные квартиры, на втором месте – объекты с двумя комнатами. Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду имеет смысл выбирать между этими двумя вариантами.

Кроме того, нужно учитывать и необходимость ремонта в новостройке. В одно- или двухкомнатной квартире и финансовые, и временные затраты будут ниже.

Соответственно, они быстрее окупятся.

к содержанию ↑

4. Квартира или апартаменты?

Несмотря на то, что стартовые цены на квартиры в Москве сегодня находятся на беспрецедентно низком уровне, апартаменты по-прежнему можно приобрести на более выгодных условиях. При более низком пороге входа арендные ставки на апартаменты будут такими же, как и на квартиры. Соответственно, вернуть свои вложения вы сможете быстрее.

Более того, многие апартаментные комплексы «заточены» под арендный бизнес. В них можно приобрести недвижимость не только с отделкой, но и с меблировкой, и с возможностью передачи функции сдачи в аренду управляющей компании.

Жилье в статусе квартиры более интересно для тех, кто в перспективе планирует в него переехать сам или переселить родственников.

к содержанию ↑

6. А может быть вообще сдать «голые стены» в обмен на ремонт?

Сдача квартир без отделки в новостройках за символическую плату и в обмен на ремонт довольно распространена на рынке. На практике же этот вариант может обернуться серьезной головной болью для владельца квартиры.

Зачастую последствием подобных бартерных отношений между арендодателем и съемщиком является растянувшийся на неопределенный срок низкокачественный ремонт. Нередко на такие объявления откликаются бригады ремонтников из стран ближнего зарубежья, которые используют квартиру как общежитие, параллельно занимаясь другими объектами за «живые» деньги.

При этом «по месту жительства» работы производятся спустя рукава, поскольку никакого финансового интереса здесь нет.

к содержанию ↑

7. Как обставить квартиру с минимальным ущербом для бюджета?

Путь, по которому идти не нужно , – это обстановка квартиры старой мебелью, которая за ненадобностью хранится на даче. Одно из важных преимуществ арендных квартир в новостройках – это именно новизна.

Поэтому стоит приобрести хоть и недорогую, но все же новую и качественную мебель. Идеально для этого подойдет продукция знаменитого шведского производителя.

А чтобы случайно не купить лишнего, имеет смысл выставить «пустую» квартиру с пометкой, что все необходимое будет приобретено под нанимателя. Не исключено, что на такое объявление обратит внимание арендатор со своей мебелью, как раз находящийся в поисках квартиры без обстановки.

к содержанию ↑

10. Сможет ли заработок от аренды перекрыть размеры выплат по ипотеке?

Если говорить о «старой» Москве, новостройках в финальной стадии строительства и рядом с метро, то, скорее всего, нет. На сегодняшний день самая доступная «однушка» в готовом доме в пешей доступности от станции подземки обойдется в 7,92 млн рублей.

При средних процентной ставке и сроке кредитования (12,68% годовых и 15 лет), а также первоначальном платеже в размере 20% от стоимости недвижимости, ежемесячный платеж составит 78,8 тысячи рублей. Средняя ставка на однокомнатные квартиры в этом районе сегодня равна 33,7 тысячи рублей в месяц.

И даже если учесть качественные характеристики сдаваемой квартиры – новый дом с высококлассной инфраструктурой, рациональные планировки, свежий ремонт, сдать ее больше чем за 60 тысяч рублей в месяц вряд ли удастся. Говорить об окупаемости ипотеки арендой можно только в том случае, если первоначальный взнос составляет половину и более стоимости квартиры.

Сейчас, когда понизилась ключевая ставка, а вслед за ней упали и проценты по вкладам в банках, вложения в жилье становятся все более актуальны. Кроме того, сегодня все чаще покупку квартиры рассматривают как инвестиции в старость. Когда, сдавая жилье в аренду, можно получить ежемесячную прибавку, примерно равную среднему размеру пенсии.

Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали, сколько могут получить в процентах российские рантье. Специалисты взяли для исследования данные об однокомнатных квартирах и студиях площадью меньше 32 квадратных метров в 70 городах страны с населением более 300 тысяч человек.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
При этом они не стали учитывать плату за квартиру, уплачиваемые за нее налоги, простои между выселением одного арендатора и заселением другого и затраты на ремонт.

Череповец стал абсолютным лидером рейтинга: тут малогабаритки стоят чуть больше миллиона рублей, а сдаются в среднем за 12,5 тысяч в месяц. В результате их доходность очень высока — почти 13 процента годовых, а отбить вложения в такое жилье всего за восемь лет.

При этом ему буквально наступают на пятки Нижний Тагил, Магнитогорск и Мурманск. Доходность маленьких «однушек» и студий там приближается к 11 процентам, а окупаемость составляет 9 лет.

Около 10 процентов доходности и 10 лет окупаемости приносят квартиры-малютки в Челябинске, Ленинградской области, Новокузнецке, Рязани, Саратове, Ярославле, Омске, Краснодаре и Владикавказе.

У Московской области средние позиции в рейтинге. Выгода рантье в этом регионе 8,9 процента, а окупаемость — 11 лет.

В столице, как известно, жилье обходится особенно недешево. А потому Москва оказалась на предпоследнем месте с доходностью 5,9 процента годовых. Окупится студия там за 17 лет.

Меньше всего выгоды от покупки малогабаритки под аренду во Владивостоке. Там средняя цена маленькой «однушки» больше трех миллионов. Доход маленький — всего 5,3 процента. А окупаемости придется ждать почти 20 лет.

В среднем, как выяснили аналитики, доходность малогабаритки по стране в целом составляет 8,4 процента годовых, а окупаемость — 12 лет. Такое жилье сдавать выгоднее по сравнению с обычной квартирой, доходность которой в среднем равняется всего 5,6 процента, но менее выгодно, чем комнату с ее 10 процентов годовых.

Как покупать жилье под аренду, какие квартиры выгодно сдавать, основные типы арендаторов жилплощади, ценовые сегменты рынка аренды жилья, какой доход приносит сдача квартиры жильцам, какой ремонт достаточен арендатору

к содержанию ↑

Какой доход от сдачи городского жилья

Для понимания дохода от арендной квартиры необходимо разобраться со средними расценками по рынку рентной недвижимости. Рассматриваются однушки двух типов:
  1. на городской окраине с простым ремонтом и стандартным комплектом техники/мебели (эконом-класс);
  2. типичная «бабушкина» квартира близ инфраструктурного центра.

Сдавать простые однокомнатные квартиры в городах с населением менее полумиллиона человек дороже 7-8 тыс. руб. затруднительно.

При средних жизненных потребностях и при наличии собственного жилья арендодателю понадобится около 15 тыс. рублей на жизнь, которых хватит на продовольственную корзину и оплату коммуналки.

Заметим, что названные уровни цен будут актуальны при условии порядочности съемщиков жилплощади и постоянной занятости квартиры (без простоев).
к содержанию ↑

Ценовые сегменты рынка аренды жилплощади

Инвестируя в жилье для арендной сдачи, собственники недвижимости должны определить для своих квартир оптимальный ценовой сегмент, очерчивающий круг перспективных съемщиков.

Дешевые квартиры. Это однокомнатное жилье на окраинах, вдалеке от школ, крупных торговых точек и остановок, расположенное в старом, возможно полуаварийном жилфонде. Ремонта в подобных квартирах практически нет.

Круг арендаторов – небогатые, подрабатывающие самостоятельно студенты и гастарбайтеры, чаще нерезиденты РФ. Разумеется, надеяться на порядочность таких квартиросъемщиков не приходится, однако и восстанавливать повреждения после них – недорого.

Квартиры эконом-класса. Этот формат арендной жилплощади характеризуется достаточно свежим косметическим ремонтом, исправной техникой и мебелью (не новыми). Минимальная комплектация мебелью/техникой рассмотрена здесь. Но из-за удаленности от центра – квартиры эти дешевы. Поиск арендаторов для однушек уровня «эконом» проблем не составляет.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Средний класс. Эти квартиры чаще однокомнатные, иногда – двухкомнатные. Отличие от эконом-класса заключается в боле-менее современном ремонте и меблировке, комплектации бытовой техникой.

Расположенное в районах с развитой инфраструктурой и относительно недалеко от центра, такое арендное жилье находит спрос у студентов с хорошей родительской поддержкой и молодых работающих семей.

Средний класс большей жилплощади. В отношении ремонта, оснащенности мебелью и техникой и расположением эти квартиры идентичны малогабаритному эконом-классу. Разница – большее число жилых комнат (двушки, трешки).

Потребность в просторном жилье среднего класса имеется у семей с детьми, арендующих квартиры на долгий срок. Однако поиск таких квартиросъемщиков – непростая задача.

Элитный класс квартир. Критериями такого жилья являются стильный ремонт при индивидуальном дизайнерском оформлении, наиболее полная оснащенность современной бытовой техникой и удобное расположение в центральных городских районах.

Вне зависимости от площади и числа помещений находить арендаторов (особенно «долгих») будет сложно. Зато арендная ставка – самая большая по рынку. Для сдачи в аренду элитных квартир подходят либо столичные города, либо миллионники с деловыми кварталами.

Ориентировать инвестиции в арендное жилье элитного класса невыгодно.

Аренда дорогая, поиск жильцов занимает время, надолго сдать «элиту» очень трудно. Результат – частый простой недвижимости впустую, отсутствие прибыли.

Жилье премиум-класса выгоднее покупать для себя, а под аренду сдавать квартиры, отвечающие требованиям желаемой категории арендаторов (т.е. состояние жилплощади). При этом нести крупные ремонтные затраты – невыгодно. Отметим, что «бабушкину» квартиру можно подготовить для сдачи за небольшие деньги.

к содержанию ↑

Выбор аудитории арендаторов

Планируя обеспечение долговременным пассивным доходом от приобретения жилья с последующей сдачей арендаторам, важно оценить потребности определенных групп квартиросъемщиков. Это позволит определиться с ориентацией ремонта, мебельного и технического оснащения жилплощади.

Что ищут студенты. Интерес к жилью у обучающихся и прибывших на заработки граждан ориентирован на дешевые однушки, находящиеся вблизи транспортной развязки, либо поблизости от ВУЗов и рабочих мест гастарбайтеров.

Что ищут семьи. Арендная квартира в представлении молодой семьи должна быть двух-трехкомнатной, с недавним косметическим ремонтом и очень близко (идеал – шаговая доступность) от объектов социальной инфраструктуры и транспортной развязки (также от автостоянки).

Что ищут группы. Студенческим и рабочим группам лиц необходимо трехкомнатное жилье уровня «эконом» при минимуме комфорта.

Лучшими арендаторами жилплощади эконом-класса считаются:

  • Студентки. Они больше ориентированы на учебу, поэтому квартирой будут пользоваться аккуратно. Если аренду выплачивают родители квартиросъемщицы, то арендодателю лучше подстраховаться и взять родительские контакты студентки для разрешения конфликтных ситуаций в перспективе;
  • Семейные пары возрастом от 23 лет. Работающие супруги этого возраста заинтересованы в карьерном развитии и стремятся улучшить материальный статус. Шумные развлечения занимают в их жизни малое время;
  • Семьи с детьми. Испытывая потребность в арендном жилье на долгий срок, эти арендаторы очень удобны квартировладельцам. Однако вопрос возмещения порчи ребенком отделки арендуемого жилья нужно обсуждать с семейными арендаторами заранее.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Перед инвестицией в жилье под сдачу квартиросъемщикам, нужно выбрать район местоположения недвижимости под интересы определенной аудитории жильцов.
к содержанию ↑

Критерии покупки квартиры для последующей сдачи в аренду

Основными приоритетами выбора будут местоположение недвижимости, ее планировка и площадь, состояние ремонта, оснащенность бытовой техникой и мебелью. Рассмотрим подробно, какое жилье наиболее подходит под рентный заработок.

Важный нюанс: держите в памяти, что квартира приобретается для арендаторов определенной аудитории. Т.е. характеристики жилья должны соответствовать потребностям жильцов, не менее и не более того.
к содержанию ↑

Выбор городского района

От правильности подбора по этому критерию зависит размер арендной платы и длительность простоев жилья, а значит – окупаемость затрат на его приобретение и содержание.

Лучшими будут квартиры, расположенные вблизи:

  • высших (средне специальных) образовательных учреждений с хорошей репутацией у горожан;
  • остановок общественного транспорта (идеал – метро), что привлечет арендаторов и позволит несколько повысить стоимость аренды;
  • парковок (вариант под семейное и элитное жилье);
  • полноценной социальной инфраструктуры, т.е. аптек, поликлиник, магазинов, детсадов и школ (вариант под семьи с детьми);
  • делового центра (вариант под деловых людей и семейных арендаторов).
Следуя названным принципам подбора жилья, приобретаемого в качестве инвестиции и сдачи в аренду, вы достигните стабильного спроса от арендаторов и постоянность дохода.
к содержанию ↑

Выбор площади и планировки квартиры

Согласно многолетней статистике рынка арендной недвижимости, в ТОПе спроса – однушки, реже двушки. В целом рейтинг жилья под аренду таков:

  1. двухкомнатная, трехкомнатная квартира. Приобретать такое жилье под квартиросъемщиков выгодно лишь при хорошей скидке (например, хозяева торопятся с отъездом). Однако поиск арендаторов на эту жилплощадь будет непрост, а обслуживать (ремонт, коммуналка) двушки и трешки дороже, чем однокомнатные квартиры.
  2. многокомнатное жилье – с позиции арендодателя это худший вариант. В эконом-классе спросом эти квартиры пользуются слабо, а в дешевом сегменте (группы студентов или рабочих) риск порчи имущества и отделки крайне высокий.
  3. комната в квартире – для сдачи съемщикам этот вариант абсолютно непригоден. Приобретать отдельную комнату или комнаты под арендаторов нельзя, т.к. споры из-за съемщиков с владельцами остальной жилплощади будут постоянными.

На рынке аренды жилья лучшими являются квартиры с функционально-классической планировкой – правильная геометрия, изолированность помещений, отсутствие проходных комнат. Среднестатистическому арендатору интересна жилплощадь с просторной кухней, с отдельной кладовкой.

Квартиры «европланировки» – сглаженные углы, изогнутые помещения, эркеры и террасы – малопривлекательны съемщикам.

к содержанию ↑

Отделка квартиры под аренду

Дорогой ремонт не подходит совершенно – арендной платы особо не повышает, тогда как обновлять его каждые 5 лет будет дорого. Заметим, что новизна обоев и линолеума – уже достаточный аргумент в обосновании повышенной ставки аренды.

В организации отделки арендной квартиры лучше следовать этим правилам:

  • потолки комнат окрашиваются водоэмульсионкой. Если квартира готовится под сдачу в элит-классе, ставятся натяжные потолки (не более 2-х ярусов);
  • стены жилых комнат оклеиваются обоями – моющимися, не слишком светлыми, с простым орнаментом;
  • плиточная отделка кухни и санузла;
  • ванная оборудуется душевой кабинкой, как занимающей меньше места и дешевле ремонтируемой;
  • осветительные приборы встраиваются в потолок. Свисающие светильники легко бьются, придется их часто менять;
  • гипсокартонные перегородки непригодны в арендном жилье, т.к. легко повреждаются и требуют объемного ремонта (как минимум переклейки обоев после заделки отверстий);
  • все стройматериалы, использованные в отделке съемной квартиры, нужно приобретать с 15-25% запасом, ориентируясь на будущий мелкий ремонт (потребуется ежегодно, даже чаще);
  • окна завешиваются жалюзи – они служат долго, легко чистятся, хорошо смотрятся и стоят дешевле штор. Если же используются шторы, то только плотные (ночные);
  • межкомнатные двери выбираются либо самые дешевые (под периодическую замену), либо массивные и крепкие, способные держать повреждения;
  • входная дверь понадобится прочная и высоконадежная. Учтите периодическую потребность замены замков на ней – сложные замочные системы не подойдут.
Квартиросъемщики всегда интересуются состоянием сантехники и бытовой техники, поэтому их требуется содержать не только исправными, но и в приличном внешнем виде.
к содержанию ↑

Нюансы в сдаче жилплощади

Просторную квартиру (число комнат неважно), имеющую эксклюзивный ремонт и расположенную близ делового центра выгоднее сдавать посуточно.

Состоятельные арендаторы, особенно европейские менеджеры высокого звена, предпочитают снимать нестандартную недвижимость – мансардную, полуподвальную или с необычной планировкой. И они готовы доплачивать за нестандартность.

Кстати, с такими арендаторами удобно иметь дело, поскольку поиском временного жилья для них обычно занимаются местные компании-наниматели, поэтому спорные вопросы разрешаются проще.

Доход от сдачи квартиры часто сопряжен с риском столкнуться с недобросовестным жильцом, причиняющим серьезный вред арендованному имуществу. Для минимизации этого риска обязательно готовьте договор аренды с подробным описанием состояния имущества квартиры.

Чтобы облегчить себе поиск выгодных инвестиционных вариантов недвижимости под бизнес аренды жилья, обратитесь к риэлторам нашей ассоциации.

к содержанию ↑

Задать вопрос

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Если вы располагаете крупной суммой денег, то не раз задавались вопросом, как же ее сохранить. А еще лучше – получить дополнительный доход. Можно доверить деньги банку, купить валюту или ценные бумаги. Но часто оптимальным способом получить максимальную прибыль становится вложение в недвижимость. Каковы преимущества?

  • Жилье на первичном рынке дорожает: особенно в пределах Санкт-Петербурга (исключение: локация Девяткино ввиду переизбытка предложения на рынке);
  • Квартирой можно распоряжаться любым способом: сдать, продать, обменять;
  • Можно использовать для собственного проживания;
  • Минимальные риски потери имущества.
Однако не всякое жилье окажется удачным с точки зрения инвестиций. Для ответа на вопрос, какую купить квартиру для сдачи в аренду, рассмотрим несколько критериев.
к содержанию ↑

Класс жилья

Для того, чтобы вложение оказалось наиболее выгодным, ваши изначальные затраты должны быть минимальными. Это простое правило применимо и к классу жилья.

При сдаче жилья премиум-класса вам придется назначить высокую стоимость аренды. Потянуть такие траты сможет не каждый арендатор. Поиск подходящих клиентов займет длительный период. А значит вы потеряете потенциальный доход, пока тратите время на поиск. Поэтому чаще всего такие квартиры приобретают для собственного проживания.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Взгляните на ситуацию глазами арендатора. Для него при выборе жилья имеют значение другие критерии, нежели принадлежность квартиры к определенному классу. Важнее местоположение дома и состояние самой квартиры.

Инвестору следует обратить внимание на недорогое жилье, которое пользуется массовым спросом. В частности, на комфорт-класс, который строится недалеко от метро. Эконом-класс едва ли подойдет: он, как правило, расположен не в самых удачных районах.

Недорогие квартиры быстрее окупятся, так как спрос на них выше, чем на премиум-сегмент. Поэтому сдавать две квартиры эконом или комфорт-класса зачастую выгоднее, чем одну элитную.

Лучшими квартирами для сдачи в аренду могут быть недорогие варианты недалеко от метро, которые будут обладать рядом преимуществ для арендаторов.

к содержанию ↑

Район и местоположение

Один из основных критериев, которым руководствуется арендатор при выборе жилья – местоположение квартиры. От него зависит и стоимость арендных платежей, следовательно, и срок окупаемости.

Зачастую не так важно в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду, сколько ее транспортная доступность. Для мегаполисов, в том числе для Санкт-Петербурга, определяющим фактором является наличие станции метро.

Чем ближе к метро, тем больше спрос. Конечно, цены на такие квартиры выше, но вы без проблем найдете себе арендатора, а значит и стабильный доход.

к содержанию ↑

Что выбрать: апартаменты или квартиру?

В последние несколько лет в Петербурге появляется все больше апарт-отелей, в которых можно купить апартаменты – нежилые помещения, которые фактически представляют из себя квартиры. В них есть все условия для проживания.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Но с юридической точки зрения такая недвижимость является нежилой: при строительстве к ней предъявляются меньшие требования, такие дома не нужно обеспечивать социальными объектами и постоянно прописаться собственнику в них нельзя.

Покупка апартаментов может стать выгодным вложением для дальнейшей сдачи в аренду. Какой же вариант самый выгодный: квартира для сдачи в аренду или апартаменты?

  • Более низкая стоимость кв. м., по сравнению с жилыми помещениями;
  • Вложение окупится быстрее;
  • Управляющие компании апарт-отелей предлагают услуги по привлечению арендаторов,
  • Высокий уровень сервиса (услуги по уборке, аренды транспорта и т.п. )

Наряду с преимуществами, есть и недостатки:

  • Размер платы за коммунальные услуги выше, чем в квартире;
  • Невозможно постоянно прописаться в апартаментах, только временно;
  • Выше ставка налога на недвижимость;
  • Перевести в жилой фонд крайне сложно, необходимо согласование с органами власти.
Иначе говоря, вариант покупки апартаментов подойдет тем, кто нацелен на стабильное получение дохода от квартиры в долгосрочной перспективе.

Таким образом, прежде чем купить квартиру для сдачи в аренду, обратите внимание на транспортную доступность новостройки, на окружающий район, а также на характеристики самой квартиры: количество комнат, планировку и ремонт. Ориентируйтесь на покупку недорогого жилья в удобной локации: этим вы обеспечите постоянный спрос арендаторов, и сдача окажется экономически выгодным вложением.

Сдавая квартиру, можно получать стабильные выплаты, однако с точки зрения окупаемости инвестиций аренда является довольно спорным инструментом. «Срок окупаемости вложений в таком случае составляет около 15–20 лет, и поэтому сдают в аренду чаще всего квартиры, которые достались в собственность, например, по наследству», — считает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

С другой стороны, нередки случаи, когда квартира покупается в целях сохранения средств, а не для проживания. Такая покупка позволяет не только сохранить деньги (надёжнее вложения в недвижимость пока что ничего не придумано), но и заработать на росте цен.

В таком случае сдача квартиры в аренду — способ получения дополнительного дохода, от которого не стоит отказываться.

к содержанию ↑

Время — деньги

Главной ошибкой будущих арендодателей является то, что они покупают жильё «под себя». Нужно учитывать, что потребности арендаторов далеко не всегда совпадают с вашими.

Снимают жилплощадь люди, приехавшие в Москву работать, и самым важным для них обычно является месторасположение жилья. Чаще всего арендаторы стремятся выбрать квартиру поближе к месту работы, а значит, жильё в далёком Подмосковье, какими бы оно ни обладало достоинствами, сдаваться будет плохо.

«Я бы рекомендовал рассматривать территории, находящиеся в пределах Третьего транспортного кольца или непосредственно прилегающие к нему. В этой зоне сосредоточено большое количество престижных деловых комплексов.

Таким образом, арендодателю здесь гарантирован стабильный поток платёжеспособных клиентов», — считает Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties. Лучше всего сдаются квартиры, расположенные рядом со станциями метро или электричек.

Поэтому, вкладывая средства в недвижимость, нужно свериться с планами правительства по строительству транспортной инфраструктуры.

к содержанию ↑

Вторичный или первичный рынок?

Стоимость сдачи в аренду квартир на вторичном и первичном рынке примерно одинаковая и больше зависит не от возраста дома, а от месторасположения и других, общих для любой недвижимости факторов. Чаще всего в квартирах на вторичном рынке уже есть ремонт, а значит, их можно сразу начать сдавать.

Кроме того, такое жильё расположено в районе со сложившейся инфраструктурой, что повышает стоимость аренды. С другой стороны, квартира в новостройке на начальной стадии строительства стоит на 20–30 % меньше готового жилья, а значит, такая покупка может быть выгодной.

К тому же свежий ремонт будет иметь значение при сдаче квартиры.

к содержанию ↑

«Панель» и апартаменты

Арендная ставка в панельном и монолитном доме различается не сильно, а вот время строительства первого составляет порядка 8–12 месяцев, а второго — 1,5–3 лет. Значит, квартиру в панельной новостройке можно будет начать сдавать быстрее, а не терять время и деньги, ожидая окончания строительства.

Также стоит обратить внимание и на апартаменты. Это жильё находится в собственности, но в то же время в нём нельзя прописаться.

Если для постоянного проживания отсутствие прописки может быть решающим фактором, то для арендаторов она не столь важна. Стоит также отметить, что арендная ставка для апартаментов не сильно отличается от ставки при сдаче квартиры, а стоят они на 20–30 % дешевле.

к содержанию ↑

Риски при сдаче квартиры

Сдача квартиры в аренду связана с различными рисками, которые нередко вынуждают собственников отказаться от неё. Во-первых, аренда связана с риском потери времени: не каждый захочет тратить несколько дней, а то и недель на поиски подходящего арендатора.

Во-вторых, существует опасность, связанная с порчей арендаторами имущества. Помочь избежать неприятностей сможет грамотно составленный договор, включающий в себя опись имущества.

Покупка недвижимости для сдачи в аренду — один из самых популярных финансовых инструментов приумножения капитала во всём мире.

Недвижимость — это физический актив. Он застрахован от кризисов в банковском и финансовом секторах экономики. При грамотном управлении недвижимость быстро окупается и даёт высокую доходность.

При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаёт вопрос — во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.

Большинство книг об инвестировании рекомендует приобретать жилую недвижимость для сдачи в аренду. Стоит отметить что они написаны зарубежными авторами: Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Эти книги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимости в нашей стране.

Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбора объекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы и прочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования в России: жилая или коммерческая.

к содержанию ↑

Доходность и окупаемость

Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющие привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.

Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости и дохода от сдачи помещения в аренду.

Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в России составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем за 8 — 10 лет.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 6 — 8 %. Средняя окупаемость жилой недвижимости составит 15 лет.

По критериям окупаемости и доходности преимущество у коммерческой недвижимости. Подробно эта тема описана в статье: Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость.

к содержанию ↑

Ликвидность помещения

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Ликвидность объекта недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или реализовать его, если вам понадобятся денежные средства.

В общем по рынку, жилая недвижимость ликвиднее коммерческой. Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже, на окраине города будет менее ликвидна, чем небольшое торговое помещение на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

к содержанию ↑

Коммунальные платежи

Тарифы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе жилых домов как правило не отличаются от тарифов жилой недвижимости.

Значительно выше расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес центров. Это нужно учитывать при выборе объекта инвестирования.

Текущий и капитальный ремонт помещения

С течением времени любое помещение требует вложений в ремонт.

При этом стоит отметить, что многие арендаторы коммерческой недвижимости, особенно федеральные сети делают ремонт своими силами и за свой счет в соответствии с фирменным стилем.

Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает собственник.

По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.

к содержанию ↑

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользование помещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Аренда квартиры всегда носит временный характер. И арендная плата как правило не индексируется.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей по аренде.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньги на ремонт и так далее.

По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременности поступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.

к содержанию ↑

Дополнительные расходы

Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость в новостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 5000 – 8000 рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей – сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

В вопросе дополнительных расходов преимущество за коммерческой недвижимостью.

к содержанию ↑

Налоги

Собственники жилой и коммерческой недвижимости платят одинаковый процент с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду.

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13 % от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6 % с доходов по упрощенной системе налогообложения.

Но в целом, касаемо налогообложения, нет разницы какой объект недвижимости вы сдаете в арену – коммерческую или жилую недвижимость.

Критерий Жилая недвижимость Коммерческая недвижимость
Доходность и окупаемость +
Ликвидность +
Эксплуатационные расходы +
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей. +
Дополнительные расходы +
Налоги + +

Таким образом, считаю выбор между жилой или коммерческой недвижимостью очевиден. Главное правильно подобрать объект инвестирования. Об основных критериях выбора коммерческого помещения читайте в статье Как выбрать и купить коммерческую недвижимость без риелтора. 7 шагов.

к содержанию ↑

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Книга — концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости.

Для кого написана и кому будет полезна эта книга:

  • Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
  • Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
  • Риелторам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.

От того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать.

При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических действий.

Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.

к содержанию ↑

Участник программы «‎Работаю честно»

Давайте признаем суровую
правду о российской действительности — чтобы достойно встретить старость на
пенсию от государства рассчитывать не приходится!
Поэтому покупка квартиры для сдачи в аренду — это один из вариантов
обеспечить себе достойную жизнь на склоне лет. Но как это сделать?


Для столичного жителя
купить квартиру и сдавать в аренду – отличная возможность получения регулярного
неплохого дохода. В среднем ежегодный доход со сдаваемой в наем жилплощади
составляет 9-12% от ее стоимости.

То есть, даже если купить квартиру в районе метро
в ипотеку, можно ежегодно получать некоторую прибыль, которая будет перекрывать
ипотечные платежи, а в течение 8-10 лет полностью закрыть долг. Огромным плюсом
такого вложения является и стабильность стоимость жилья.

А если выбирать
перспективный район Москвы для покупки квартиры, то вполне можно рассчитывать
на рост цен 6-8% ежегодно.

В каком районе купить квартиру?

Москва – город, полный достопримечательностей,
исторические места сегодня мало интересуют людей, приехавших в столицу с целью
улучшения своего материального положения. Их интересует – в первую очередь –
инфраструктура и расположение – как можно ближе к месту работы.

Поэтому
оптимальный выбор – это купить квартиру в районе с хорошей транспортной
доступностью – вблизи метро, остановок общественного транспорта.
При этом не обязательно гнаться за жильем в центре
столицы.

Если вы планируете купить квартиру для сдачи в аренду и получать с нее
регулярный доход, лучше рассмотреть недорогие варианты на окраинах города и в
ближайшем Подмосковье – отобьются они гораздо быстрее в силу меньшей (на 50% и
более) стоимости. Но при этом разница в арендной плате между жильем в центре
или на окраине редко превышает 10-20%.


Какую квартиру купить для сдачи в аренду?

Купить квартиру под сдачу в аренду в Москве на
первый взгляд довольно просто – ведь желающих арендовать жилое помещение в
столице всегда достаточно. Но, если вы планируете сделать доход регулярным,
следует сразу определиться с категорией граждан, на которых вы будете
ориентироваться.

Так, если речь идет о студентах или вахтовых рабочих, то для
них не столь важна площадь жилья и удобства, но определяющее влияние имеет
расположение – вблизи метро или остановок общественного транспорта.
Для семейных людей уже важны удобства и
комфортабельность квартиры, обязательным является наличие хотя бы минимальной
обстановки, бытовой техники, желательно расположение вблизи учебных учреждений,
детсадов, больниц и поликлиник, других важных инфраструктурных объектов.

Какая квартира приносит наибольший доход от сдачи
в аренду?
В сегменте массового жилья наибольший доход
приносят однокомнатные квартиры, так как цена их покупки гораздо меньше, чем
двухкомнатных и трехкомнатных квартир. А спрос на такие квартиры всегда
стабильный.

Чем меньше площадь квартиры, тем меньше коммунальные расходы на ее
содержание и налоги, что оказывает значительное влияние на доходность квартиры.
К тому же арендаторам свойственно стремление к экономии, поэтому они гораздо
быстрее согласятся снять 1 комнатную квартиру, чем 2 комнатную, 3 комнатную
или даже 4 комнатную квартиру.

Какие есть недорогие районы Москвы для покупки квартиры?

Вопросом, какой район Москвы выбрать для покупки
квартиры, задаются многие, допуская при этом одну и ту же ошибку – выбирая
жилье «под себя». При этом, часто, не учитываются типичные предпочтения
арендаторов.

Так для большинства важнейшими аспектами являются размер арендной
платы и расположение недвижимости.
В этом случае следует рассматривать наиболее
дешевые районы Москвы для покупки квартиры, расположенные вблизи Третьего
транспортного кольца или прилегающие к нему.

Здесь расположено большое
количество бизнес-центров и офисных комплексов, а значит, поток желающих
арендовать квартиру, неплохо ознакомиться с планами строительства и
градоустройства. Возможно, район, который вы даже и не планировали
рассматривать, в ближайшее время получит свою станцию метро или электрички.

То
есть привлекательность жилья сразу же вырастет, как и его потенциальная цена.

Выгодно ли купить квартиру в Московской области
для аренды?

Где купить квартиру для сдачи в аренду?

Если вы планируете сделать арендную плату –
постоянным источником своего дохода, необходимо подойти к выбору жилплощади как
можно тщательнее. То есть, обратиться к специалистам, которые не только
расскажут, как выбрать район для покупки квартиры, но и помогут учесть другие
важные факторы.

Жилая недвижимость – один из самых популярных источников для капиталовложения. Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве составляет от 4,5 % до 7% годовых, окупаемость – от 8 до 15 лет, в зависимости от класса жилья.

Но, как заявляют некоторые эксперты, в скором времени ситуация может кардинально измениться и покупать жилье для сдачи в аренду будет не выгодно. Так ли это на самом деле?
Автор статьи
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Следующая
ЗемляПродажа квартиры по ипотеке: особенности, риски продавца и покупателя

Добавить комментарий

Adblock
detector