Какие обязанности несет собственник жилого помещения и чем грозит нарушение правил пользования жильем?
Что входит в состав общего имущества МКД
- Помещения общего пользования (ПОП), которые не являются частью жилых помещений и обслуживают более одной квартиры:
- коридоры, лестничные площадки и лестницы;
- лифты, шахтовые объемные пространства;
- технические этажи и подвалы, в т. ч. и встроенные гаражи;
- мусоропроводы, котельные и др. объекты (ч. 2, р. I пост. № 491).
- Крыши.
- Фундаменты, плиты перекрытий, балконные плиты, несущие стены и др. несущие и ограждающие конструкции;
- Конструкции и оборудование для беспрепятственного доступа инвалидов в МКД.
- Земельный участок с установленными границами, благоустроенный и озелененный, находящийся на кадастровом учете.
- Автоматизированная система учета потребления коммунальных ресурсов.
- Гаражи, автостоянки, детские площадки, теплопункты, трансформаторные будки и др. объекты общедомовой территории, предназначенные для эксплуатации МКД и его благоустройства.
- Внутридомовые инженерные системы (ИС) МКД (ч. 5 — 7 р. I):
- ИС гор. и хол. водоснабжения (стояки; ответвления до первого отключающего устр-ва; первые запорные вентили на внутриквартирных отводах от стояков; отключающие и запорные устройства; общедомовые контрольные приборы учета (КПУ), др. сантехническое и инженерное оборудование);
- ИС водоотведения (канализационные сливы, водостоки, отводы, патрубки, заглушки, переходники, тройники, ответвления до первого стыка и пр.);
- СГС (система газоснабжения): газопровод от резервуарной/баллонной газовой установки со сжиженным газом или ГРУ центральной системы газоснабжения до запорного крана на ответвлении к газовому оборудованию квартиры; сами автономные дворовые газовые установки; ГИО (газоиспользующее оборудование) МКД (кроме квартирного); тех. устр-ва, в т. ч. запорные/регулирующие вентили; общедомовые КПУ общего газопотребления и газа, используемого для отопления и подогрева коды; датчики утечки газа и т.д.
- система отопления (стояки, обогревающие устройства, арматура, общедомовые КПУ тепловой энергии);
- СЭС (система электроснабжения): вводные распределительные устройства, шкафы, коридорные щитки, защитные и контрольные эл-ты; освещение коридоров и подъездов; системы пожарной сигнализации в лифтах; системы автоматического закрытия двери; система дымоудаления; электрические кабели от внешней границы дома (внешней стороны стены МКД) до индивидуального счетчика электроэнергии.
Внешние границы систем отопления, водоснабжения и водоотведения, информационных сетей и телекоммуникаций проходят по внешней стороне стен дома. Внешняя граница СГС — соединение первого запорного клапана с ГРУ или резервуаром с сжиженным газом.
Соединение общедомовых приборов учета (при их наличии) с входными инженерными коммуникациями — это граница ответственности:
- за эксплуатацию систем до приборов учета ответственность несут ресурсоснабжающие организации;
- все, что находится от общедомового КПУ (или отключающего вентиля) до ответвления в квартиру, находится под ответственностью управляющих компаний, кооперативов, товариществ.
Общее имущество товариществ собственников жилья
- благоустроенный земельный участок с зелеными насаждениями;
- вся дворовая инфраструктура (гаражи, площадки и пр.);
- ОИ, допускающее по строительному проекту совместное использование (например, участок инженерных коммуникаций, последовательно соединяющих системы нескольких МКД).
Требования к содержанию ОИ МКД
Основные требования содержания общего имущества:
- Соблюдение требований законодательства, в т. ч. и санитарно-эпидемиологических норм:
- соблюдение безопасности МКД, здоровья и жизни жильцов;
- обеспечение свободного доступа людей к жилым и нежилым помещениям, в т. ч. и для инвалидов;
- соблюдение законных прав собственников и пользователей ЖП;
- удовлетворительное рабочее состояние всех инженерных коммуникаций;
- сохранение архитектурного облика дома;
- забота об энергосбережении и энергоэффективности.
- Содержание ОИ с учетом конструктивных особ-стей, износа, тех. состояния, геодезических и климатических факторов:
- периодические осмотры и выявление несоответствия текущего состояния ОИ МКД правилам постановления № 491 и законодательству РФ;
- поддержание готовности СЭС к электроснабжению;
- соблюдение необходимой температуры и влажности в помещениях общ. исп-ия;
- уборка и выполнение сан.-гигиенических мероприятий в ПОП и на земельном участке МКД;
- сбор и вывоз жидких и твердых отходов;
- сохранение и сдача на утилизацию вышедших из строя ртутьсодержащих ламп;
- поддержание площадок по сбору мусора в надлежащем состоянии;
- обеспечение пожаробезопасности;
- уход за зелеными насаждениями, забота о благоустройстве двора МКД;
проведение текущих и капитальных ремонтов, сезонная подготовка объектов; - принятие мер по энергосбережению в домах;
- установка общедомовых счетчиков и контроль за их правильной эксплуатацией;
- учет потребленных коммунальных ресурсов на общедомовые нужды, кроме случаев, когда они включены в общую коммунальную плату.
Текущие и капитальные ремонты в МКД
Решение о текущем или капитальном ремонте принимается на общем собрании собственников:
- Текущий ремонт предназначен для поддержания ОИ в нормальном техническом состоянии и предотвращении износа, а также устранения дефектов отдельных составных частей (замена несущих конструкций и лифтов не проводится).
- Капитальный ремонт необходим, когда износ достигает предельно допустимых значений, что ставит под угрозу надежность конструкций, безопасность жильцов. Может потребоваться замена оборудования, несущих/ограждающих конструкций, лифтов и т.д.
Техническая документация на дом
О состоянии общего жилого имущества можно судить по технической документации МКД, включающей:
- сведения о текущем состоянии ОИ;
- документы об установке, замене, контрольных проверках приборов учета;
- акты о проведенных осмотрах и ремонтах;
- документы о проверке рабочего состояния и испытаниях инженерных систем, устанавливаемого оборудования;
- акт о подготовке к отопительному сезону;
- инструкция с правилами эксплуатации, разработанная фед. исполнительным органом, с рекомендациями от застройщика;
- другие документы (копия кадастрового плана, выписка из реестра, копия градостроительного плана, копия проектной документации, реестр собственников и др.)
Полный список требований к содержанию ОИ МКД — в разделе II постановления № 491.
к содержанию ↑Многодомовые ТСЖ
Напоминаем, что согласно п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ товарищество собственников жилья или недвижимости может быть создано собственниками в нескольких МКД, расположенных по соседству. Это допускается, если данные МКД расположены на земельных участках с общей границей, в пределах которых имеются инженерные сети или другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования владельцами помещений в этих домах.
Отметим также, что решение о создании подобного ТСЖ принимается в каждом МКД отдельно. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от 100% собственников помещений в МКД.
ТСЖ, которое не соответствует указанным требованиям, должно быть реорганизовано до 1 июля 2016 года (ст.5.1 ФЗ №189 от 29.12.2004), если члены товарищества из числа собственников помещений в МКД на общем собрании не избрали другой способ управления такими домами.
к содержанию ↑Изменения в правилах содержания общего имущества в многодомовых ТСЖ
Постановление Правительства РФ от 30.05.2016 №480 вступает в силу с 1 июля 2016 года. Документ вносит изменения в Правила содержания общего имущества в МКД, устанавливая требования к определению перечня общего имущества, которое предназначено для совместного пользования собственниками в нескольких МКД, находящихся под управлением одного ТСЖ.
Таким образом, в Правилах появляется новый раздел, в котором определяется состав общего имущества для таких МКД. В него входят:
- земельный участок, на котором находится МКД, с элементами озеленения и благоустройства (пп.«е» п.2);
- объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, необходимые для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором находится многоквартирный дом (пп.«ж» п.2).
А также общее имущество, отвечающее какому-либо из следующих требований:
- общее имущество, совместное использование которого допускает техническая или проектная документация, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт МКД;
- общее имущество (инженерные сети, оборудование и устройства), работоспособность которого в одном МКД достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом МКД.
То есть, в этот перечень включается общее имущество, в отношении которого общее собрание членов товарищества приняло решение о возможности совместного использования.
к содержанию ↑Последняя редакция Постановления Правительства РФ N491
К общему имуществу многоквартирного дома относятся инженерные системы водоснабжения горячей и холодной воды, газоснабжения (п. 5 ПП РФ 491), отопления (п. 6 ПП №491) и электроснабжения (п. 7 ПП №491).
Согласно второго пункта первого раздела Постановления №491, в эту категорию также входят нежилые помещения, общедомовые приборы учета, фундамент, придомовая территория, несущие конструкции здания. Во втором разделе данного Постановления приведены все требования к содержанию общедомового имущества.
Выполнение их обеспечивает надежность и безопасность проживания в МКД, постоянную готовность инженерных коммуникаций, учетных приборов и прочего оборудования к подаче необходимых ресурсов, соблюдение законных прав и интересов собственников квартир.
Постановление Госстроя РФ N170
Постановление Госстроя России №170 было принято 27 сентября 2003 года. Оно утверждает нормы и правила технической эксплуатации жилищного фонда.
Сказано, что подобные мероприятия могут быть начаты только после получения разрешений от уполномоченных органов.
Не допускается перепланировка квартиры, если она повлечет за собой ущемление законных прав и интересов других жильцов МКД. В пункте 1.9 Постановления №170 описывается порядок содержания домов, находящихся в муниципальной или государственной собственности.
Вторая глава данного документа посвящена обслуживанию и техническому ремонту жилых помещений. В ней сказано, что для контроля над состоянием зданий создаются районные или объединенные диспетчерские службы. Они рассматривают заявки о неисправностях инженерного оборудования и принимают соответствующие меры.
Также в Постановлении Госстроя №170 приведены правила содержания квартир, лестничных пролетов, чердаков, подвалов, выдвигаются требования к внешнему благоустройству территорий около дома.
к содержанию ↑Основные правила содержания мест общего пользования в МКД
Согласно правил содержания общедомового имущества жилого дома, владельцы квартир по договоренности имеют право самостоятельно ухаживать за помещениями и инженерными системами, которые находятся в общей собственности, производить их ремонт своими силами либо путем найма рабочих.
При непосредственном управлении граждане заключают договоры на отопление, вывоз мусора, энерго- и водоснабжение с ресурсообеспечивающими компаниями. Это позволяет экономить финансовые средства. Но чаще всего управление, обслуживание и эксплуатация здания поручается третьим лицам. Это может быть ЖСК, УК.
К основным правилам содержания мест общего пользования в МКД стоит отнести такие:
- поддержание здания в нормальном состоянии. Это означает, что нужно убирать в подъездах, на придомовой территории, кровле. Обычно для этого нанимаются работники;
- владельцы помещений вносят плату за проведение обслуживания и ремонта общедомового имущества. Ее размер зависит от площади объекта и определяется с учетом положений Постановления правительства России №354. На величину оплаты не влияет число лиц, прописанных в квартире. Расходы несут даже те жильцы, которые не используют принадлежащее им на общих правах помещение.
Обязанности УК перед собственником
Если собственники жилого дома заключают договор с управляющей компанией, то последняя обязуется содержать общедомовые помещения в надлежащем состоянии. Качество ее работ контролируется владельцами квартир МКД и органами надзора. Если УК не справляется со своими задачами, тогда граждане могут подать на нее жалобу в Жилищную инспекцию.
Работа управляющей компании регулируется рядом нормативно-правовых актов, к основным из них стоит отнести:
- Жилищный кодекс России;
- Постановление правительства РФ №354;
- ФЗ №210;
- Постановление Государственного комитета России №170.
Управляющая компания обязана выполнять следующие работы:
- проводить профилактический осмотр общедомовых помещений и коммуникаций;
- готовить придомовые территории и здания к летнему либо зимнему сезону;
- организовывать проведение влажной уборки общедомовых помещений;
- очищать придомовую территорию от мусора;
- следить за поддержанием в МКД оптимальной температуры и влажности;
- проводить текущий ремонт;
- принимать меры противопожарной безопасности;
- поддерживать в рабочем состоянии инженерные сети и коммуникации;
- устранять различные аварии и их последствия;
- покупать коммунальные ресурсы у компаний-поставщиков;
- собирать и утилизировать бытовые отходы.
Что входит в текущий ремонт общедомового имущества?
Содержанию общедомового имущества МКД посвящена статья №39 ЖК России. Что именно входит в текущий ремонт общедомового имущества Жилищный кодекс не описывает. В рассматриваемой части нормативно-правового акта лишь сказано, что собственники квартир несут бремя расходов за содержание общего имущества дома.
Перечень того, что относится к текущему ремонту, приведен в МДК 2-04.2004, в список включены такие работы:
- восстановление и укрепление участков фундамента, отмосток, вентиляции, подвальных входов, которые повредились;
- возобновление работоспособности систем центрального отопления, водоснабжения, канализации;
- заделка участков межквартирных перегородок;
- окрашивание фасада, потолка и стен;
- герметизация стыков;
- замена лампочек;
- ремонт поручней и перил;
- замена или восстановление электрощитов на этажах и т.п.
Ответственность и ограничения
- запрет на организацию в жилой квартире промышленного производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ);
- запрет на выделение и отчуждение доли в праве на общедомовую собственность;
- запрет на проведение перепланировки или переустройства жилого помещения без согласования с инженерной службой БТИ.
Кроме того, собственник помещения несет ответственность:
- за соблюдение прописанными в квартире лицами санитарных норм;
- за соблюдение законных прав соседей;
- за соблюдение прав проживающих в квартире несовершеннолетних лиц;
- за выполнение требований противопожарной безопасности.
Все юридически значимые действия с жилплощадью, на которой прописаны несовершеннолетние, включая отчуждение, перепланировку или увеличение количества проживающих, собственник должен совершать при наличии положительного заключения сотрудников опеки. Такое заключение оформляется в виде решения главы местного муниципалитета.
к содержанию ↑Помещение заняли без соответствующего решения ОСС
ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к банку – собственнику одного из помещений в МКД. В иске товарищество потребовало:
- освободить вестибюль,
- привести помещение в первоначальный вид,
- демонтировать кондиционер, систему видеонаблюдения, информационное табло и банкомат,
- передать вестибюль обратно товариществу.
Суду ТСЖ предоставило экспликацию к поэтажному плану первого этажа. Так оно доказало, что вестибюль МКД, в котором банк сделал ремонт, входит в состав общего имущества МКД. Между тем банк использовал его по своему усмотрению и не платил арендную плату, подписывать договор аренды отказался.
Собственники помещений в МКД владеют общим имуществом дома на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Часть 2 этой же статьи говорит, что собственники пользуются и распоряжаются общим имуществом, на то оно и общее.
Изменили первоначальный вид помещения
Кредитор, чьи права были нарушены, может защищать их любым способом, который не нарушает закон (п. 2 ст. 1 ГК РФ). В нашем случае ТСЖ потребовало через суд, чтобы банк привел вестибюль в исходное состояние, убрал банкомат и систему видеонаблюдения.
Банк попробовал протестовать и сослался на то, что он собственник помещения в многоквартирном доме, поэтому может распоряжаться общим имуществом. При этом он забыл, что такое же равное право на владение и беспрепятственное пользование вестибюлем имеют и все остальные собственники помещений МКД.
Аргумент, что в спорное помещение имели свободный доступ все собственники, суд признал несостоятельным.
к содержанию ↑Отказались платить за аренду
Ещё суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии у банка неосновательного обогащения, ведь арендную плату он товариществу не платил. Основанием для этого стало решение ОСС, которым установлена арендная плата за использование мест общего пользования – 500 рублей за 1 м² для собственников нежилых помещений. Банк как раз такой собственник.
Решение ОСС обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 44 ЖК РФ). Когда собственники не получают арендную плату за использование мест общего пользования, это нарушает их право на получение дополнительных доходов от сдачи общего имущества в аренду.
Для поддержания нормального состояния многоквартирных домов приняты нормативы их обслуживания и ремонта, следовать которым должна обслуживающая дом организация. Контроль за соблюдением нормативов по содержанию общедомового имущества осуществляется со стороны собственников помещений и органов жилищного надзора.
Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.
к содержанию ↑Нормативы содержания общедомовой собственности
Правила проведения таких мероприятий регулируются:
Согласно п. 2 раздела 1 Постановления № 491, к общему имуществу собственников многоквартирного дома принято относить:
- помещения дома вне жилых квартир;
- фундамент и несущие конструкции здания;
- придомовой земельный участок;
- общедомовые приборы учета;
- межквартирные коммуникационные кабели, трубы и соединительные узлы;
- инвентарь, техника и оборудование, предназначенные для обслуживания дома.
Такой техникой может являться переносной генератор, газонокосилка или снегоуборочная машина, находящаяся в пользовании ТСЖ или УК, но приобретенная за счет средств жильцов.
к содержанию ↑К помещениям дома вне квартир и нежилых площадей, находящихся в собственности частных лиц, относятся лестничные пролеты, коридоры, лифты, а также чердаки, подвалы и технические этажи.
Принципы и порядок содержания многоквартирного дома
Обслуживание и ремонт общих помещений основывается на принципах:
- обеспечения безопасного и комфортного проживания собственников и нанимателей жилья в многоквартирном доме;
- обеспечения бесперебойных поставок коммунальных услуг;
- стабильной работы общедомового оборудования и инженерных систем, обеспечивающих нормальное состояние дома;
- поддержания чистоты в общих помещениях и на придомовой территории;
- поддержания достойного внешнего облика жилого здания.
Важно учесть, что комфортное проживание должно быть обеспечено также для жильцов с ограниченными возможностями путем строительства пандусов для инвалидов, специальных площадок и т.д.
В целях соблюдения данных принципов по содержанию общедомового имущества обслуживающая организация (ТСЖ, УК или коллектив собственников) выполняет следующие работы:
- профилактический осмотр общих помещений и коммуникаций;
- подготовка здания и придомовых территорий к зимнему или летнему сезону;
- проведение влажной уборки внутренних общих помещений и очистка придомовой территории от мусора;
- обеспечение необходимой температуры и влажности в жилых помещениях за счет регулировки систем вентиляции и отопления;
- текущий ремонт поломок внутридомового оборудования и коммуникаций;
- сбор и утилизация бытовых отходов;
- приобретение коммунальных ресурсов у поставщиков;
- организация поставок коммунальных ресурсов в общие помещения и квартиры жильцов;
- принятие мер противопожарной безопасности.
Подготовка к летнему сезону включает в себя работы по консервации отопительной системы, проверке и налаживанию поливочной системы, а также прочистке ливневых канализаций.
Текущий ремонт общих помещений и оборудования является неотделимой частью обслуживания здания и включает в себя следующие работы:
- устранение неисправностей лифтов и мусоропроводов;
- замена перегоревших ламп в подъездах;
- утепление окон и замена выпавших стекол;
- утепление и ремонт подъездной двери;
- замена перил на лестничных пролетах;
- устранение щелей в подвальных и чердачных перекрытиях;
- устранение затопления подвалов;
- ремонт фасада здания и детских площадок.
Содержание и ремонт общедомового имущества производится по установленным законом правилам обслуживающей дом организацией, выбранной на общем собрании собственников помещений. Качество работ контролируется самими жильцами и органами жилищного надзора и зависит от компетентности руководящих органов обслуживающей дом структуры и условиями договоров с жильцами.
Казалось бы, понятие коммунального ресурса на содержание общего имущества (КР СОИ), введенного с 01 января 2017 года вместо понятия ОДН (общедомовые нужды), действует уже почти 3 года, и все спорные вопросы должны были быть разрешены и разъяснены за это время. Но Верховный суд РФ любит преподносить новые «сюрпризы» в виде толкования тех или иных норм жилищного законодательства РФ при рассмотрении спорных ситуаций.
Часто по судебным спорам по КР СОИ возникает вопрос о том, какие площади должны быть правильно использованы для целей расчета этих расходов. Органы государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) в этом вопросе придерживаются того мнения, что для расчета этих площадей необходимо придерживаться только данных технического паспорта.
Но уже не один год градостроительные нормы не требуют оформления данного документа при окончании строительства. Однако бОльшая часть жилого фонда в регионах состоит все-таки из домов застройки прошлого века, когда технический паспорт должен был быть у каждого МКД.
Должен, да не обязан… В период становления законодательства по ЖКХ, а также войн за дома, задолго до лицензирования деятельности управляющих организаций (УО), технические паспорта сохранились не у всех и не везде.
27 Правила 491) техническая документация должна содержать актуальную информацию. И делаться это должно за счет платы за содержание общего имущества (СОИ) МКД, то есть, за счет собственников.
«. При расчете по формуле 26 приложения № 2 к Правилам № 306 нормативов потребления коммунальной услуги по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды учитывается общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяемая как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам».
Так органы ГЖН и толкуют данные вопрос о площадях МКД для целей расчета КРСОИ по водоснабжению и водоотведению. Хотя в силу пункта 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу МКД относится, в том числе и:
помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Состав ОИ содержится и в пункте 2 Правил 491, который включает в себя также:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В пункте 29 Постановления Правительства № 306 от 23 мая 2006 г. «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее — Правила 306) нормативы потребления КРСОИ в МКД по каждому виду коммунальных ресурсов включают .
также объем коммунальных ресурсов, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ и при использовании входящего в состав общего имущества оборудования, предназначенного для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан.
К таким работам можно отнести также: очистку, промывку загрузочных клапанов стволов мусоропроводов, мусоросборной камеры и ее оборудования; очистка кровли и водоотводящих устройств от грязи, промывку участков водопровода после выполнения ремонтно-строительных работ на водопроводе, промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений, промывка систем водоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений,поливка летом газонов (зеленых насаждений).
В пункте 23 Перечня 290 указано, что работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме следующие: сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;мытье окон; очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов), а в пункте 24 Перечня 290 указано о промывке урн возле подъездов.
Также не стоит забывать об уборке после проведения ремонтов в подъездах МКД. А органы ГЖН и суды очень даже активно применяют Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Правила 170), правомерность применения которых весьма спорна.
Например, в Правилах 170 (пункт 3.2.7) указано про мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т.д., которые следует производить не реже чем через пять дней, а стен — не менее двух раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей в этом случае необходимо выполнять не реже одного раза в месяц.
В пункте 3.3.1 указано об обязанности УО обеспечить чистоту и доступность прохода ко всем элементам чердачного помещения, а в пункте 3.4.1 — чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья. Пункт 3.6.10, 3.6.11 Правил 170 также говорит об обязанности УО мыть тротуары, поливать их в жаркое время не реже 2 раз в сутки., пункты 3.8.3, 3.9.1 — обязанность обеспечения сохранности зеленых насаждений (газоны, цветники, деревья, кустарники), в том числе и их полива.
В пункте 4.2.3.9 Правил 170 установлена обязанность очистки и промывки фасадов МКД (на этот счет имеется даже судебная практика), в пункте 4.6.1.24. — очистка водостока и водосточных воронок, в том числе и промывка водой.
По мнению ГЖН, при начислении за июль 2017 года собственникам помещений в многоквартирном доме расчет платы за коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, отведение сточных вод), потребляемые в целях содержания общего имущества (в платежном документе отображены строками «Содержание жилья (холодная вода на ОДН)», «Содержание жилья (горячая вода на ОДН)», «Содержание жилья (водоотведение на ОДН)») осуществлен с учетом площади помещений, указанных в перечне состава общего имущества для определения нормативов потребления данных коммунальных ресурсов (необходимо исключить из расчета данной платы площадь машинных отделений, лифтов, мусоросборников, теплоузлов (тех. подполья), пожарных выходов)…
Особенный интерес вызывает вопрос о лифтах и мусоросборниках, мытье которых вообще-то включено в Перечень 290. Да и помещения теплоузлов, техподполий, пожарных выходов должны содержаться в чистоте, так как они также относятся к ОИ МКД.
Или, по мнению ГЖН, их можно вообще никогда не мыть? За грязь в лифтах или в мусоросборниках при проверке ГЖН по этому факту однозначно укажет на нарушения Правил 491 и остальных НПА, и легко составит протокол об административном правонарушении за нарушение лицензионных требований и влепит штраф.
Пункт 9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Пункт 9.1. Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством РФ.
Пункт 27 Приложения № 1 Правил 306: Общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственника.
Но, несмотря на явные «косяки» органа надзора в правовом обосновании своего предписания, суды всех инстанций дружно встали на сторону надзорного органа, особо не заморачиваясь, исходя их понятий только Правил 306, которые в общем то противоречат ЖК РФ в этом вопросе и не включают все площади МКД, на которые расходуется вода при выполнении работ. Остальные помещения и места в МКД, по мнению, нормотворцев не нуждаются в воде для целей КРСОИ.
Ведь надзорные органы у нас априори правы для судов, какие бы, бредовые порой, предписания не выносили.
«. Суды пришли к выводу, что указанный расчет площади мест общего пользования для определения размера платы за холодную и горячую воду в целях содержания общего имущества противоречит Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг.
. Таким образом, Правительством РФ для расчета платы за горячую и холодную воду на ОДН многоквартирного жилого дома приняты площади не всех помещений, поименованных в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, перечень их индивидуализирован для расчета конкретной услуги.
Проанализировав обстоятельства дела в совокупности с исследованными судами доказательствами, суд кассационной инстанции соглашается с выводами нижестоящих судов о том, что включение площадей спорных помещений для платы за потребления данных коммунальных ресурсов является неправомерным.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о соответствии оспариваемого предписания требованиям жилищного законодательства и отсутствии нарушений прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности».
Тогда как ассоциация в своем расчете использует площадь 5816,2 кв.м, добавляя к площади лестниц, коридоров, колясочных, площадь машинных отделений, лифтов, мусоросборников, теплоузлов (технического подполья), пожарных выходов, что повлекло завышение платы за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества многоквартирного дома.
. С учетом установленных обстоятельств суды признали оспариваемое предписание соответствующим нормам действующего законодательства и не нарушающим права и законные интересы ассоциации в сфере предпринимательской деятельности.Приведенные заявителем доводы были предметом рассмотрения судами и получили надлежащую правовую оценку.
Существенного нарушения норм материального права, а также требований процессуального законодательства, повлиявших на исход судебного разбирательства, судами не допущено. Иное толкование заявителем норм права не свидетельствует о неправильном применении их судами или допущенной судебной ошибке».
Вот такое дело, то есть, лифты, мусоросборники и иные площади ОИ МКД, которые по Правилам 170 и Перечню 290 требуют очистки и мытья, можно теперь не мыть. Но почему-то меня «терзают смутные сомнения» в том, что, когда дело коснется чистоты этих мест, надзорные органы и суды резко поменяют свое мнение при рассмотрении дел по привлечению управляющей организации к административной ответственности за нарушение лицензионных требований, выразившихся в нарушении Правил содержания общего имущества МКД и иных норм закона.
Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на «Закрытую ветку-2020». Заявка и вся необоримая информация здесь .
Постановление 491 с последними изменениями 2021 о коммунальных услугах является основополагающим узконаправленным актом, фиксирующим два комплекса норм: по содержанию общего имущества многоквартирных домов и по порядку установления цены услуг управляющих компаний в этой сфере. Все, кто намерен выяснять отношения с этими учреждениями по поводу стоимости их обслуживания и ненадлежащего качества работы должны ознакомиться с данным документом.
к содержанию ↑Цель принятия, что регулирует
Многоквартирные дома (далее по тексту МКД) являются наиболее распространенной формой жилья со своей спецификой, обусловленной тесным сосуществованием большого количества жильцов.
В таком объекте есть своя инфраструктура, коммуникации (лифт, подвалы, крыши, кабельные шахты, лестничные марши, подъезды счетчики и пр.). То есть, кроме частных владений в этих комплексах есть и общая собственность, обеспечивающая удобства жильцам.
Уход за домом и обеспечение функционирования всех его структур и элементов (лифты, подача воды, электроэнергии) осуществляют управляющие компании, которые пришли на смену ЖЭКам. За это граждане платят им определенные суммы денег указанные в договорах обслуживания
Для регулирования правоотношений, связанных с указанными выше вопросами, а также для урегулирования споров по поводу качества работ и платы за них существует целая отрасль в Жилищном праве, а главным актом в ней является рассматриваемый нами документ.
- Постановление № 491;
- Жилищный кодекс (Гл. 30, а также отдельные статьи, например, ст. 30);
- Правила предоставления коммунальных услуг;
- Инструкция по эксплуатации МКД.
Все вышеперечисленное исчерпывающе регулирует правоотношения собственников жилых объектов и организаций, оказывающих коммунальные услуги.
к содержанию ↑Структура
Рассматриваемый документ являет собой два комплекса правил: по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и по изменению размеров тарифов за содержание жилого помещения.
Постановление принято в 2006 г., последние изменения в него внесли 27.03.2018 г., оно состоит из таких разделов:
Раздел | Что регулирует, статьи |
Постановление | Утверждает основной текст (правила), очерчивает сферу применения, нормы по вступлению в силу. |
Правила содержания общего имущества в МКД | · состав общих владений;
· нормы по определению объектов совместного использования в нескольких МКД; · условия содержания строений и участков, на которых они арсположены; · общие затраты владельцев на указанные цели; · полномочия по контролю в процессе содержания дома. |
Правила изменения размера оплаты за содержание жилого помещения | Состоит из 16 пунктов, среди которых есть порядок и формула уменьшения платы УК, а также полномочия по оспариванию ненадлежащего и предоставления. |
Полномочия по управлению
На имущество МКД, связанное с обеспечением работы всех систем объекта (кроме частного, то есть квартир и приватизированных помещений), распространяется собственность особой разновидности — общая долевая. Это значить, что все вопросы по нему решаются посредством общих совещаний (собраний) жильцов (владельцев).
На практике указанные собрания проводят крайне редко, так как эти полномочия делегируются организациям по обслуживанию. Но даже если есть УК, жильцы вправе собираться на свое усмотрение когда угодно.
То есть, граждане управляют МКД и непосредственно, но конечно же, у них отсутствуют навыки по техническому обслуживанию, кроме того, это требует значительных затрат времени и усилий, поэтому они нанимают специальные организации (УК) или создают объединения граждан (ТСЖ).
Оформив соглашение или Устав, указанные учреждения берут на себя ответственность по содержанию и уходу за общей недвижимостью. Это не отнимает у жильцов права проводить осмотры и проверять состояние строения, следить за ним и контролировать выполнение ремонта. Они взаимодействуют с УК или ТСЖ.
к содержанию ↑Какого имущества касается
Правила, перечисленные в документе, касаются следующего:
- помещений общего использования. А именно, площадей, за границами квартир и предназначенных для функционирования всего строения или его частей: лестниц, подъездных площадок, сборников мусора, лифтов, коридоров, подвалов, крыш, чердаков;
- конструкций ограждающего характера, несущего предназначения (стен, перекрывающих панелей);
- ограждающих ненесущих элементов для больше чем одного этажа;
- вспомогательных элементов для инвалидов;
- земельных участков строений в границах по кадастру;
- объектов благоустройства;
- общих механизмов и инструментов учета;
- внутридомовых водообеспечения (от стояков до начальных соединений), газоснабжения (от источников до конечных точек), систем отопления, электроснабжения (от внешних границ до учетных механизмов);
- иного имущества совместного пользования, или такого, что предусмотрено проектной документацией.
Изменения в правилах содержания общего имущества в многодомовых ТСЖ
Постановление Правительства РФ от 30.05.2016 №480 вступает в силу с 1 июля 2016 года. Документ вносит изменения в Правила содержания общего имущества в МКД, устанавливая требования к определению перечня общего имущества, которое предназначено для совместного пользования собственниками в нескольких МКД, находящихся под управлением одного ТСЖ.
Правила дополняются разделом I (1) «Требования, в соответствии с которыми определяется перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах».
Таким образом, в Правилах появляется новый раздел, в котором определяется состав общего имущества для таких МКД. В него входят:
- земельный участок, на котором находится МКД, с элементами озеленения и благоустройства (пп.«е» п.2);
- объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, необходимые для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором находится многоквартирный дом (пп.«ж» п.2).
А также общее имущество, отвечающее какому-либо из следующих требований:
- общее имущество, совместное использование которого допускает техническая или проектная документация, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт МКД;
- общее имущество (инженерные сети, оборудование и устройства), работоспособность которого в одном МКД достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом МКД.
То есть, в этот перечень включается общее имущество, в отношении которого общее собрание членов товарищества приняло решение о возможности совместного использования.
к содержанию ↑Перерасчет
- если собственник или зарегистрированный в жилье на протяжении длительного периода не пользуется им. В этом случае необходимо предоставить письменные доказательства такого обстоятельства (справку из органов местного самоуправления иных регионов, из места работы, если оно расположено в отдаленных местностях и подобное);
- если помещение не оснащено индивидуальными учетными и контролирующими приборами. При этом технические возможности для их установки должны отсутствовать, то есть, если ситуация такая, что их нельзя смонтировать по независящим от гражданина обстоятельствам;
- при обнаружении некачественности услуг, проведенного ремонта, брака или недостатков в смонтированном оборудовании.
Порядок снижение платы за коммунальные услуги
Размер оплаты снижается в пропорциональной зависимости полных календарных дней нарушения от цены некачественно выполненной работы или услуги (п. 10 Правил изменения размера платы … ).
Интересующимся законодательством в описываемой сфере следует учесть, что с принятием новой редакции постановления № 491 утратили силу нормативные акты, которые были основным по вопросам тарифов и цен, а именно постановления №№ 89 и 392. Теперь рассмотренный нами документ заменил их и является основным по этой теме.
Здравствуйте, уважаемые читатели блога “Кооперативы против бедности”!
При устройстве, когда экономика каждого коммерческого субъекта, зависит от прибыли, получаемой в результате деятельности в том или ином секторе экономики капиталистического государства, владельцам общего имущества в многоквартирном доме сложно проследить, и вовремя остановить коммерческую организацию-управляющую компанию, или любую другу организацию, которая стремиться без согласия собственников общего имущества в многоквартирном доме использовать это имущество для получения прибыли её владельцами. Публикуемая статья поможет разобраться с некоторыми вопросами, связанными с использованием общего имущества многоквартирного дома, и привести в соответствие с российским законодательством имеющиеся нарушения.
Следующая