Какие документы нужны для проведения оценки квартиры для ипотеки? Список необходимых документов 2020 года

Где заказать оценку квартиры для ипотеки?

Требование провести оценку квартиры предусмотрено п. 1 ст.

9 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данной норме предусмотрено, что в договоре в обязательном порядке должен быть прописан предмет ипотеке (то есть объект недвижимости), его стоимость, срок действия кредита и общая сумма.

Также в контракте может быть прописан порядок взыскания задолженности.

Выбрать оценщика может сам заемщик, но обычно у банка есть собственный список специалистов, к которым он может порекомендовать обратиться. Настаивать на конкретном оценщике банковская организация права не имеет, но обращение к одобренному финансовой организацией эксперту ускорит процесс рассмотрения заявки по ипотеке, так как банку не придется проверять квалификацию неизвестного специалиста.

Оценку объектов недвижимости при ипотечном кредитовании имеет право производить аккредитованный специалист, который соответствует целому ряду требований:
  • является представителем зарегистрированной организации оценщиков недвижимости;
к содержанию ↑

Что такое рыночная и ликвидная стоимость?

Рыночная стоимость – это цена, по которой жилье может быть продано в обычном режиме. Ликвидная стоимость – это стоимость, по которой продавец может срочно реализовать недвижимость в случае вынужденной продажи. Как правило, ликвидная стоимость составляет около 80% от рыночной цены.

Банки обращают внимание на ликвидную стоимость, то есть ту цену, за которую они смогут реализовать заложенное имущество.

к содержанию ↑

Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

На данный момент более половины представленных на рынке недвижимости квартир имеют те или иные изменения. По закону перепланировкой считается даже изменение формы дверных проемов или отказ от кладовки в коридоре или спальне.

С точки зрения банка все неузаконенные изменения являются недостатками, которые негативно влияют на стоимость квартиры. Соответственно, уменьшается ликвидная стоимость квартиры, а заемщик может рассчитывать на меньшую сумму ипотечного кредита.

Каждый случай с перепланировкой рассматривается отдельно. Сложно или практически невозможно узаконить следующие виды перепланировок:

  • демонтаж всех перегородок внутри квартиры;
  • снос или частичный демонтаж несущих стен;
  • монтаж системы «теплый пол» с питанием от общедомового централизованного отопления;
  • размещение кухни, ванны или туалета над жилыми комнатами соседей;
  • демонтаж стены между комнатой и балконом с установкой радиатора отопления с питанием от централизованной системы;
  • демонтаж систем вентиляции или закрытие противопожарных люков в случае их наличия.

Иногда заказчики просят не указывать в экспертном отчете факт наличия перепланировки. Сокрытие подобной информации чревато для самого эксперта лишением аккредитации в банке, а для заемщика – требованием банка досрочно погасить кредит.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
В худшем случае банк может предъявить иск с требованием возместить весь нанесенный ему ущерб. Учитывая серьезность последствий, добросовестные оценщики никогда не идут на столь серьезное нарушение.
к содержанию ↑

Пакет бумаг от физических лиц

Для проведения предварительной оценки недвижимости заемщик, являющийся физическим лицом, должен направить в экспертную компанию следующие документы:

Наименование документа Где и кем выдается
Свидетельство о праве собственности на залоговое имущество или же выписка из ЕГРН. Росреестр или МФЦ.
Правоустанавливающий документ (указывает, на каком основании закладываемая недвижимость стала собственностью потенциального заемщика):

  • Договор ДУ с застройщиком – при покупке жилья в новостройке;
  • Договор купли-продажи – если квартира приобретается на вторичном рынке;
  • Договор дарения – если залогом выступает не объект покупки, а любое другое жилье, которое заемщик получил в дар;
  • Нотариальное свидетельство о получении наследства – в аналогичной ситуации.
Имеется у владельца.
Технический паспорт на квартиру + разрешение на ее перепланировку (если она проводилась). Жилищный комитет или любой другой орган местной администрации, имеющий схожие полномочия.
Технический паспорт на жилое помещение, включающий этажный план и экспликацию. БТИ
Форма № 9 с указанием всех лиц, прописанных на данной жилплощади. Жилищная контора или паспортный стол по месту регистрации заявителя. Выдается сразу же по предъявлению паспорта.

Кроме того этот документ можно заказать через МФЦ, но тогда придется ждать и посещать его дважды.

Выписка, подтверждающая отсутствие обременений на закладываемый объект недвижимости. Росреестр или МФЦ.
Внутренний паспорт гражданина РФ. Имеется у владельца.
Фотографии оцениваемой квартиры, подъезда и прилегающей к дому территории – должны быть качественными, четкими, сделанными в светлое время суток.

Без этих снимков банк может не одобрить заявку на ипотеку, поэтому потенциальный заемщик должен самостоятельно убедиться в их наличии.
Их делает сам оценщик.

Список необходимых документов считается общим и зависит от того, какая контора занимается оценкой залогового имущества. Все бумаги подаются в виде оригиналов. В дальнейшем с каждой из них нужно будет снять копии, которые прикладываются к итоговому отчету.

На заметку! Единственным подтверждением вашего сотрудничества с оценщиком является официальный договор. Если банк откажет в выдаче кредита по причине неправильно составленного заключения, вы сможете вернуть деньги и провести повторную оценку.

к содержанию ↑

Полезные советы

Во время подготовки перечня документов, необходимых для оценки жилья, прислушайтесь к рекомендациям опытных специалистов.

Совет 1. Некоторые бумаги следует заказывать заранее, ведь их подготовка занимает довольно много времени (например, справка БТИ и технический паспорт готовятся от 7 до 21 дня).

Совет 2. Многие документы имеют ограниченный срок действия, узнать который можно в соответствующей организации.

Совет 3. Большинство бумаг должен собрать сам заемщик или собственник квартиры, но некоторые из них можно заказать оценщику (например, выписку из ЕГПР о наличии или отсутствии обременений на квартиру).

Совет 4. Некоторые справки (например, технические свидетельства из БТИ) выдают только при наличии паспорта владельца и свидетельства о собственности или договора, на основании которого это право можно установить.

к содержанию ↑

Что получает клиент по результатам проведения оценки?

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Согласно законодательству, действующему в 2020 году, по завершению процедуры заказчику будет выдан отчет, содержащий в себе следующие сведения:
  • Размер общей и жилой площади квартиры;
  • Наличие парковочных мест у жилого дома;

  • Состояние перекрытий;
  • Высота потолков;
  • Особенности планировки;
  • Сведения о дворе, месте расположения и т. д.;
  • Наличие газа, канализации, водопровода, электричества;
  • Стоимость 1 кв. м. в квартире;
  • Близость к станции метро, магазинам, остановкам общественного транспорта и прочим социальным объектам;
  • Наличие или отсутствие балкона/лоджии, а также их остекления;
  • Состояние фасада и подъезда;
  • Мнение эксперта о необходимости проведения ремонтных работ;
  • Выявленные изъяны (подтверждаются фотографиями);
  • Строительный материал, из которого возведен дом;
  • Другая информация.
  • Как видите, для проведения оценки закладываемой недвижимости потенциальному заемщику предстоит собрать внушительный пакет документов. Однако это вполне оправдано, так как позволит экспертам правильно рассчитать стоимость залогового объекта.

    Оформление и выдача любого банковского кредита начинается с подачи заявки потенциального заемщика. Он обращается в те банки, которые предлагают подходящие для него условия сотрудничества.

    После этого банк начинает полномасштабную проверку кандидата, особенно тщательно проводя анализ в отношении ипотечных заемщиков. Банк должен убедиться в благонадежности и платежеспособности нового клиента, который без сбоев обязан будет выплачивать ипотечные платежи в течение нескольких десятков лет.

    Если кандидатура заемщика не вызывает никаких нареканий или подозрений со стороны банка, кредитное учреждение одобряет ипотечную заявку.

    Но когда одобрили ипотеку, что делать дальше? Дальше кандидат в сжатые сроки должен будет пройти несколько бюрократических этапов, прежде чем он сможет получить кредитные деньги и купить свое жилье.
    к содержанию ↑

    Как получить одобрение по кредитной заявке?

    Прежде чем описывать действия заемщика после одобрения кредитной заявки, нужно остановиться на самом начале всей этой процедуры. Процедура начинается с подачи кредитной заявки.

    Гражданин имеет право обратиться сразу в несколько кредитных учреждений для того, чтобы повысить свои шансы на успех и подобрать в сравнении более выгодные условия погашения займа.

    Одобрение кредитной заявки – это лишь предварительный положительный исход по кандидатуре заемщика. Банк выносит свое решение лишь на представленной гражданином анкете, проверяя изложенные в ней данные и кредитную историю заемщика. Окончательное же решение банк примет только после того, как кандидат представит в банк все необходимые документы.

    Обычно подача заявки происходит в несколько этапов:

  • Поиск кредитного учреждения. Обращаться можно в несколько банков. Перед этим рекомендуется проверить отсутствие долгов по действующим кредитам и с помощью кредитного калькулятора подобрать индивидуальные условия кредитования.
  • Поиск ипотечной программы. На рынке действует огромное количество ипотечных программ, в том числе и льготных. Перед направлением заявки нужно проверить, подходит ли Ваша кандидатура под государственные ипотечные программы. По ним действуют сниженные процентные ставки и реальная государственная материальная помощь по выплате ежемесячных платежей.
  • Заполнение анкеты-заявления. В каждом банке действует особая форма бланка данного документа. Иногда банки просят приложить к ней копии документов о доходах и занятости.
  • Подача заявки. Сегодня направлять заявки на ипотеку можно не только через личное посещение отделения банка. Многие из них давно перешли на электронную обработку кредитных заявок, которые сразу могут быть заполнены и поданы через сайт банка.
  • Решение по заявке, как правило, принимается в течение 2-3 дней. Некоторые из банков рассматривают их даже в течение 24 часов. После этого менеджер банка связывается с клиентом по контактному телефону и приглашает его в офис для обсуждения условий дальнейшего сотрудничества.

    к содержанию ↑

    Что делать после одобрения ипотеки?

    Если банк отклонил заявку заемщика, гражданин имеет право обратиться с аналогичным заявлением в другие кредитные учреждения. Кроме того, в тот же банк он тоже может подать повторную заявку, но только спустя определенное время.

    Для этого рекомендуется установить тот факт, который послужил основанием для отказа в ипотеке, и исправить его.

    Алгоритм того, какие действия нужно будет выполнить после получения одобрения по заявке, Вам огласят в самом банке. В целом, процедура стандартна и редко имеет какие-либо особенности в конкретном банке.
    к содержанию ↑

    Поиск интересующей недвижимости

    Когда гражданин имеет на руках одобрение по кредитной заявке от банка, он точно знает, в пределах какой суммы он может подобрать жилье.

    В зависимости от того, на новостройку или вторичку будет взят кредит, зависит и процедура поиска жилья. Так, при приобретении квартиры в строящемся доме, нужно будет тщательно проверить документы застройщика, а при покупке вторичного жилья – удостовериться в качестве недвижимости и отсутствии на нее потенциальных претендентов из числа собственников или наследников.

    Если в числе собственников вторичного жилья присутствуют совершеннолетние дети, для его приобретения потребуется одобрение органов опеки.

    Многие задаются вопросом, после одобрения ипотеки сколько времени на поиск жилья клиенту выделяет банк? Как правило, срок действия положительного решения по заявке действует в течение 3 месяцев. За это время гражданин может несколько раз подбирать недвижимость и подавать на нее документы в банк.

    Банки предъявляют строгие требования к ипотечным объектам недвижимости. Прежде всего жилье должно быть очень ликвидно на случай, если клиент не сможет погашать долг. В этом случае банк должен иметь возможность быстро реализовать его и возместить свои финансовые потери.

    Кроме того, объект недвижимости должен удовлетворять ряду общих для всех банков требований, в частности:

    • Иметь низкую степень износа;
    • Не относиться к объектам аварийного или ветхого жилья;
    • Иметь все коммуникации для жизни и т.д.

    В отношении новостроек в банках действует особое правило. Сотрудничают кредитные учреждения по ипотекам только с аккредитованными банком застройщиками.

    к содержанию ↑

    Страховка и оценка жилья

    Объект недвижимости обязательно должен быть подвергнут оценке. Для этого требуется обращение в специализированные оценочные компании.

    При определении цены на жилье оценщик будет учитывать множество факторов – от района расположения до рыночной конъюнктуры. Займет эта процедура е более недели.

    Оценочный отчет недвижимости действует в течение полугода с момента его выдачи.

    В 2020 году оценке подлежит вторичное жилье, готовые дома и земля. Квартиры в строящихся домах подлежат оценке только после ввода их в эксплуатацию.

    Для проведения оценки заемщик также обязан представить пакет документов на жилье оценщику. Кроме того, последний обязательно после проверки всех документов посетит и осмотрит объект оцениваемой недвижимости.

    Объект недвижимости должен в обязательном порядке быть застрахован от повреждений и гибели. Это обязательный вид страхования, без которого банк не станет выдавать ипотеку даже самому идеальному заемщику.

    Страхование титула или жизни заемщика – это добровольное право клиента, навязать которое ему банк не вправе. Зато банк вправе поднять размер процентной ставки по ипотеке в случае отказа от страхования жизни или права собственности.

    Этот факт нужно учитывать при принятии решения о страховании.

    к содержанию ↑

    Внесение первоначального взноса и оформление сделки

    Почти все ипотечные займы предполагают внесение первоначального взноса. Как правило, его размер варьируется от 10-50%. Чем выше размер первоначального взноса, тем более низкую ставку предлагают банки, и тем ниже по итогу получается ипотечная переплата.

    Если клиент берет ипотеку по упрощенной процедуре, например, при предоставлении только двух документов, он должен будет оплатить большую сумму первоначального взноса, чем при оформлении ипотеки по общим требованиям.

    Мнение эксперта
    Мусихин Виктор Станиславович
    Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
    Некоторые из кредитных учреждений обязывают своих клиентов вносить сумму первоначального взноса на счет банка заранее, тем самым гарантируя серьезность намерений клиента. При этом банки снижают процентную ставку при выполнении этого условия.
    • Предоставление в банк расписки от продавца жилья о получении суммы первоначального взноса;
    • Перечислением средств на счет банка;
    • Предъявлением в отделение банка денежных сертификатов (к примеру, материнского или военного).

    Первоначальный взнос по квартире в новостройке вносится только после регистрации договора долевого участия.

    После выполнения всех требований банка менеджер приглашает клиента на подписание договора в назначенное время. Если в ипотечном договоре фигурируют созаемщики, они также должны присутствовать в момент подписания сделки. Обязательно должен прийти в отделение банка и продавец недвижимости.

    Важно внимательно читать ипотечный договор. Банки часто вносят в него ранее не оглашенную клиенту информацию, вводят его в заблуждение, прописывают скрытые комиссии или проценты. Поэтому нужно на месте разрешить все интересующие в документе спорные моменты.

    к содержанию ↑

    Регистрация ипотечной сделки

    После подписания договора его сторонами, они должны его зарегистрировать в Росреестре. Без этого сделка будет юридически считаться незавершенной.

    Что делать дальше, когда одобрили ипотеку в Сбербанке? С 2017 года клиенты Сбербанка имеют возможность зарегистрировать ипотечный договор без посещения Росреестра через электронную регистрацию ипотеки.

    При оформлении ипотеки в других банках придется самостоятельно посещать отделение Росреестра. Для этого требуется уплаты государственной пошлины как продавцом, так и покупателем. Залог также должен быть зарегистрирован на кредитное учреждение.

    После того, как Росреестр зарегистрирует договор, свидетельство о праве собственности нужно представить в отделение банка. Только на его основании банк сможет перечислить денежные средства продавцу недвижимости. Сделку и залог лучше регистрировать одновременно, тогда Росреестр сразу выдаст свидетельство с отметкой об обременении жилья.

    Одобрение ипотечной заявки – это лишь половина пути в длинном пути оформления сделки. Одобрение считается лишь поверхностной проверкой заемщика, который формально удовлетворяет требованиям банка. Самые длительные процедуры будут ожидать клиента уже после одобрения заявки.

    Если грамотно подойти к подбору недвижимости, его оценке и страхованию, сбору и представлению необходимой документации, можно значительно сэкономить время и в короткие сроки стать собственником заветного жилья.

    Оценка недвижимости проводится с целью определения ликвидной и рыночной стоимости приобретаемой жилплощади. Услуга заказывается в аккредитованных компаниях за счет средств заемщика. В редких случаях, Сбербанк принимает заключения не аккредитованных организаций.

    к содержанию ↑

    В чем заключается работа оценщиков недвижимости по ипотеке

    Проводится оценка объекта недвижимости только профессиональными экспертами, с должным уровнем аккредитации и полным пакетом разрешительных документов.

    Первостепенно сотрудник собирает необходимую информацию, которая относится непосредственно к конкретной недвижимости: год постройки, материал изготовления, степень износа, количество перепланировок, территориальное расположение, техническое оснащение и т.д. Обобщая полученные данные, он проводит детальный анализ и производит оценку, составляется отчет, в который входят фотоснимки объекта недвижимости, графики, схемы и подробные выводы.

    Изучение ипотечной квартиры может проводить аккредитованная компания от Сбербанка или независимый эксперт.

    к содержанию ↑

    Плюсы и минусы оценки в аккредитованных компаниях

    1. Надежность. Компании, замешанные в судебных разбирательствах или оценщики, имеющие судимость не попадут в реестр Сбербанка.
    2. Компетенция. Эксперт обязан иметь соответствующее образование, аттестат и трехлетний стаж работы. По этим параметрам банк определяет профессионалов.
    3. Безопасность. Деятельность экспертов застрахована, поэтому, в случае допущения ошибки в отчетности, все издержки клиента, связанные с этим, будут компенсированы.

    Среди минусов оценки квартиры для ипотеки в Сбербанке можно выделить только то, что с сотрудником компании невозможно договориться о завышении стоимости квартиры. Также, оценщик не сможет изменить отчет, обнаружив незаконную перепланировку.

    к содержанию ↑

    Как оценочные компании проходят отбор, чтобы работать с заемщиками Сбербанка

    Список аккредитованных оценочных компаний Сбербанка для ипотеки размещается на официальном сайте . Впоследствии, предоставленный документ должен в полной мере удовлетворять требованиям кредитора.

    Также рассматриваются отчеты оценочных компаний, не аккредитованных в Сбербанке, но при условии, что документ соответствует установленным требованиям.

    к содержанию ↑

    Предъявляемые условия

    Сбербанк устанавливает обязательные требования к оценщикам:

    1. Эксперт должен быть членом саморегулируемой организации и иметь свидетельство.
    2. Каждые 3 года он обязан повышать квалификацию.
    3. Деятельность сотрудника должна быть застрахована.
    4. У него отсутствуют судимости или открытые судебные дела.

    Определенные условия предъявляются не только к экспертам, но и самим компаниям:

    1. Два и более сотрудника имеют специальное образование.
    2. Профессиональная деятельность организации – от 3-х лет.
    3. Стаж работы двух и более сотрудников – выше 3-х лет.
    к содержанию ↑

    Процедура аккредитации

    Мнение эксперта
    Мусихин Виктор Станиславович
    Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
    В случае, если компания полностью соответствует требованиям, она получает аккредитацию оценщика в Сбербанке. С этого момента она может оказывать услуги заемщикам банка.

    Организация не получает официальных сертификатов, а просто оповещается в письменном виде о принятом решении. После этого компания автоматически включается в перечень оценщиков, аккредитованных Сбербанком.

    Зачем оценщикам нужна аккредитация

    К работе со Сбербанком допускаются только аккредитованные компании. Они считаются более опытными в своей сфере и обладают всей необходимой информацией.

    В большинстве случаев, отчет по оценке от неаккредитованных компаний отклоняется в связи с недоверием банка. Подобные организации могут выступать в роли мошенников, с целью снизить сумму первоначального взноса и страхования для заемщика .

    к содержанию ↑

    Работает ли банк с неаккредитованными оценщиками недвижимости

    Без объективных причин, отказать в рассмотрении отчета от неаккредитованной компании противозаконно. Право заемщика регулируется ФЗ №135 «О защите конкуренции».

    Сбербанк взаимодействует с подобными организациями, но при условии, что вся документация соответствует установленным требованиям.

    Как самому найти оценочную компанию

    1. Заказать услугу можно по объявлению в газете или через интернет. Клиент должен выбрать удобный для себя вариант поиска.
    2. Необходимо внимательно изучить сайт компании. Наличие удобного интерфейса, информации об оказываемых услугах и их стоимости – признаки высококвалифицированных специалистов.
    3. Важно проверить все документы, подтверждающие деятельность оценщика. Особое внимание следует уделить свидетельству СРО и полису страхования.
    4. Обязательно нужно изучить все отзывы, не только на сайте компании, но и на форумах.
    5. Эксперты советуют отобрать 2-3 варианта и связаться с ними, для предварительной консультации и уточнения стоимости.
    6. Сделать окончательный выбор, опираясь на наличие соответствующих документов и отзывов.
    к содержанию ↑

    Что необходимо знать перед подачей заявки

    Перед заказом не аккредитованных компаний лучше сопоставить все плюсы и минусы такого риска. Даже если законодательство разрешает обращаться за помощью к подобным организациям, все же Сбербанк относится к ним скептически.

    На проверку представленного отчет уйдет больше времени, а если он не будет соответствовать установленным требованиям, и вовсе может быть отклонен.

    Важно! Услуги оценщика для оформления кредитного договора на ипотеку оплачивает заявитель.

    к содержанию ↑

    Перечень документов, которые требуют аккредитованные оценщики Сбербанка

    Будущему собственнику квартиры необходимо предоставить:

    • паспорт заказчика;
    • технический и кадастровый паспорт помещения;
    • договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации недвижимости или любой другой правоустанавливающий документ;
    • акт приема-передачи жилья.

    Компании действуют в соответствии с законодательством, поэтому перечень бумаг, на основе которых проводится оценка, может изменяться в индивидуальном порядке.

    к содержанию ↑

    Отчет об оценке залога

    Время оформления отчета зависит от сложности объекта, в среднем, оно составляет 1-5 рабочих дней. Срок действия – полгода (с момента сдачи).
    1. Данные оценочной компании.
    2. Сведения об используемых методах анализа недвижимости.
    3. Информацию по оцениваемой квартире.
    4. Сравнительный анализ рынка недвижимости.
    5. Ликвидную и рыночную стоимость жилья.
    6. Приложения.

    Особое внимание уделяется последней части документа, т.к. именно в нем указываются конкретные цифры и итоги оценки.

    к содержанию ↑

    Как Сбербанк работает с компаниями или частными лицами не входящими в список фирм по оценке

    Если заемщик решил обратиться в оценочную компанию, не аккредитованную Сбербанком, то необходимо изначально проверить фирму на соответствие установленным базовым требованиям. Если один из пунктов будет нарушен, отчет по оценке будет отклонен.

    Он может быть принят на следующих условиях:

    • заемщик заранее сообщил о желании сотрудничать с неаккредитованной компанией;
    • оценщик предоставил все запрашиваемые документы для проверки;
    • кредитор проверил организацию на соответствие требованиям деловой репутации;
    • сотрудники банка изучили готовый отчет и проверили его на соответствие установленным параметрам.
    к содержанию ↑

    Как выгодно взять ипотеку на квартиру в Сбербанке?

    Сбербанк предлагает множество программ с государственным субсидированием. Ежеквартально обновляются акции на официальном сайте банка и портале DomClick. Поэтому, чтобы максимально выгодно оформить ипотеку, нужно соответствовать условиям одной из льготных программ и отслеживать все обновления.

    Снижает кредитную нагрузку материнский капитал, его можно использовать как при оформлении ипотеки, так и после – направить на погашение процентов. При этом, используя сертификат, заемщик может существенно снизить ставку до 6,5 %, а если подключить программу «Молодая семья», то процент опустится до минимальных 5 %.

    Если соискатель не подходит под условия льготных ипотечных программ, ему стоит подключить к оформлению созаемщиков, поручителей, ведь благодаря их доходу и кредитной истории снижается годовая ставка, а, следовательно, и переплата.

    к содержанию ↑

    Кто оплачивает услугу и сколько стоит

    Мнение эксперта
    Мусихин Виктор Станиславович
    Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
    Продавец определяет цену квартиры самостоятельно. Когда рынок пресыщен предложениями, он может сделать оценку за свой счет, получив конкурентное преимущество в виде готовности к сделке и экономии ресурсов покупателя.

    Чаще оценка нужна покупателю, поскольку банки и страховые компании не возьмут квартиру в работу без нее. Стоимость процедуры зависит от региона. В Санкт-Петербурге и Москве оценка в среднем стоит 4-5 тыс. рублей. В регионах она дешевле примерно в 2 раза. Факторы, которые могут повлиять на удорожание:

    • Метраж квартиры (чем больше, тем дороже);
    • Срочность (оценка за сутки стоит вдвое дороже);
    • Удаленность объекта от офиса оценщика.
    к содержанию ↑

    Как выглядит конечный отчет

    Отчет представляет собой документ, состоящий из текстовой информации и фотографий квартиры. Большое внимание уделяется качеству и количеству снимков. Если фотографий будет мало или они будут размытые, банк может не принять отчет. Постарайтесь выбрать светлое время суток и обеспечить хорошее освещение.

    1. Паспортные данные заемщика;
    2. Реквизиты компании, проводившей оценку;
    3. Характеристику объекта;
    4. Метод проведения оценки;
    5. Исследование аналогичных объектов на рынке;
    6. Рыночную стоимость объекта.

    В приложении к отчету обычно находятся копии документов, предоставленных заказчиком, и документы, подтверждающие право оценщиков заниматься этим видом деятельности (дипломы, квалификационные аттестаты, страховые полисы). Отчет прошивается и опечатывается с указанием количества страниц и отправляется на подпись сотруднику отдела качества.

    Изготовление отчета занимает 3-6 дней. За дополнительную плату можно ускорить процесс. По закону отчет действителен в течение полугода.

    к содержанию ↑

    Какие документы могут быть заказаны оценщиком

    Перечень документов для проведения оценки впечатляет. Ситуация усугубляется тем, что некоторые из них не выдаются день в день. Справка БТИ и техпаспорт готовятся от одной до трех недель и выдаются только по предъявлению свидетельства о собственности или договора, на основании которого это право можно установить, и паспорта собственника.

    Сбор документов всегда ложится на плечи заказчика процедуры. Начинать собирать их нужно заранее, чтобы все успеть. У многих документов существует «срок годности». Но оценщик может взять на себя заказ выписки из ЕГРП об отсутствии обременений в Управлении Росреестра.

    к содержанию ↑

    Сбербанк

    У Сбербанка есть собственный перечень оценочных организаций, который вы найдете на его сайте. Банк не имеет права навязывать определенного оценщика, поэтому в требованиях к отчету есть оговорка. Можно заказать оценку у организации или лица не из этого списка, но оценщик должен удовлетворять требованиям банка к оценочным организациям.

    Основные требования Сбербанка к процедуре:

    • Оценка невозможна без очного осмотра и идентификации объекта оценщиком.
    • Повышенные требования к фотографиям (цветные, качественные, демонстрирующие объект со всех сторон, в том числе окружение, виды из окон, места для подключения сантехнического оборудования, все имеющиеся дефекты и т.д.).
    • Обязателен анализ рынка в сегменте, к которому относится объект с приведением ссылок на источники информации (телефоны агентов, ссылки на страницы в Интернете).
    к содержанию ↑

    ВТБ-24

    Втб24 имеет собственный перечень оценщиков, которым доверяет. Подобно Сбербанку он разрешает воспользоваться услугами оценщиков не из списка, но трудно сказать, к чему это приведет, и будет ли принят такой отчет.

    На сайте банка есть ссылка на партнерский сервис, где можно заказать оценку. Втб24 обещает, что процедура не займет более 1-2 дней.

    Газпромбанк

    Газпромбанк имеет свой список доверенных организаций и документ с требованиями к отчету об оценке, который напоминает требования Сбербанка. Оценки для Газпрома отличается указанием точных сроков:
    1. Срок с даты осмотра до даты составления Отчета не должен превышать 3 месяца.
    2. Анализ рыночных цен, касающийся расположения и сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект, должен быть проведен не ранее 9 месяцев до даты оценки.

    Обычно оценку объектов недвижимости заказывают для вторички. Для новостроек она требуется редко, поскольку застройщик уже имеет несколько банков-партнеров, в которых можно взять ипотеку.

    А вот при рефинансировании ипотеки, взятой на новостройку, вам придется делать оценку, даже если с момента покупки прошло совсем немного времени. Если вы столкнулись с такой необходимостью, хочется пожелать вам терпения в подготовке документов и удачи в поиске грамотного и недорогого оценщика.

    Банк, решая вопрос о выдаче ипотечного кредита, непременно потребует определить рыночную стоимость выбранной потенциальным заемщиком квартиры. Это обязательный этап процедуры получения кредита: банку нужно знать, под залог чего он будет выдавать деньги.

    Потенциальному заемщику необходимо представлять, как происходит оценка, что для нее требуется и сколько она стоит.

    Оценка — процесс непростой и требует от потенциального заемщика достаточно много времени и сил. Начинать следует с выбора независимого оценщика, причем не просто независимого, но и соответствующим образом лицензированного.

    Сейчас в Москве независимой оценкой недвижимости занимается около 100 компаний, но банки, выдающие ипотечные кредиты, работают только с некоторыми из них.

    Выбор компании-оценщика для клиента банка — понятие относительное. Обычно оценочную компанию ему указывает сам банк, что объясняется стремлением кредитора минимизировать свои риски.

    к содержанию ↑

    С оценщиком определились. Что дальше?

    Мнение эксперта
    Мусихин Виктор Станиславович
    Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
    Оценщик, естественно, потребует от соискателя ипотечного кредита ряд документов, необходимых для проведения оценки. Копии этих документов потом будут приложены к отчету об оценке. К необходимым документам относятся:

    • свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи квартиры;
    • справки и документы БТИ: форма 11а, экспликация, поэтажный план;
    • для домов до 1960 года постройки — справка о типе перекрытий в доме;
    • для домов до 1970 года постройки и высотой до семи этажей включительно — справка о том, что данный дом не стоит в плане на снос или реконструкцию с отселением.

    Собрать эти документы несложно, придется лишь потратить время. Когда все будет собрано, нужно обратиться в оценочную компанию и пригласить профессионального оценщика для осмотра выбранной квартиры.

    Но перед этим следует прийти в офис оценочной компании и заключить с нею договор на оказание услуг по оценке. У крупных фирм есть свои типовые договоры, поэтому их подписание не требует особых усилий.

    Важный момент: оплачивать заказанные услуги рекомендуется через кассовый аппарат или через ближайшее отделение банка, работающего с физическими лицами, — это безопаснее и законнее. Серьезные компании работают исключительно таким образом.

    Если заказчику оценочных услуг предлагают оплатить их наличными в обмен на сомнительного вида квиток бумаги с размытой печатью, это первое свидетельство того, что соискатель ипотечного кредита связался «не с теми людьми» и рискует потерять деньги.

    Представители банка, выдающего ипотечный кредит, квартиру, т. е. предмет залога, сами обычно не осматривают — для этого есть профессиональные оценщики. Поэтому первостепенная задача соискателя ипотечного кредита — обеспечить доступ оценщика в квартиру для ее осмотра.

    к содержанию ↑

    Проданный товар возврату не подлежит

    Подсчитанная оценочная стоимость квартиры будет указана в письменном отчете специализированной компании, за которым надо приехать в ее офис. При отсутствии взаимных претензий и несогласий в офисе подписывается акт сдачи-приемки услуг.

    Отчет нужно получить в двух экземплярах: один экземпляр предназначен для банка, где на его основании кредитный комитет банка будет рассматривать вопрос о выдаче ипотечного кредита. Второй экземпляр вправе потребовать страховая компания, которая будет вести страховое сопровождение ипотечной сделки.

    Средняя стоимость услуги по независимой оценке квартиры в столице составляет 3-4 тыс. руб.

    В случае с элитным или загородным жильем, которое считается сложным для оценки, эта сумма может возрасти приблизительно в два раза. Стоит отметить и такой момент: если услуга по оценке квартиры выполнена, но банк по какой-то причине в выдаче кредита отказал, то деньги за услугу назад получить не удастся.

    Оценка квартиры — отдельное и независимое звено в ипотечной цепочке, за итоговое решение кредитного комитета банка оценочная компания ответственности не несет.

    Сергей Подгорнов , начальник управления кредитования физических лиц компании ПИК:

    — Принимая решение о выдаче ипотечного кредита, мы должны объективно оценивать стоимость залога, и в данной ситуации независимая оценка обязательна.

    Оценка стоимости залога при кредитовании покупки жилья на этапе строительства происходит после оформления права собственности до момента оформления закладной, а размер выдаваемого кредита рассчитывается исходя из инвестиционной стоимости квартиры. Некоторые программы предусматривают оценку залога до момента предоставления кредита.

    При кредитовании покупки готового жилья оценка происходит до предоставления кредита, то есть до оформления договора купли-продажи и закладной, после чего от оценочной стоимости рассчитывается размер суммы выдаваемого кредита.

    Для проведения оценки права собственности от заемщика потребуются следующие документы: правоустанавливающие документы на квартиру, документы БТИ (справка БТИ, поэтажный план, экспликация). Также обязательным требованием является обеспечение доступа представителя оценочной компании к оцениваемому объекту недвижимости.

    Мнение, вопросы, сообщения об ошибках в это материале оставляйте, пожалуйста, в комментариях.

    Оформление ипотеки в Сбербанке представляет собой сложный, время затратный процесс, который состоит из множества этапов. При этом клиентам на каждом из них требуется соблюсти большое количество условий, требований и нюансов, чтобы в результате стать владельцем собственной квартиры.

    Для начала клиенты подбирают оптимальную программу кредитования, затем подают заявку и далее решают, что делать после одобрения ипотеки.

    к содержанию ↑

    Что требуется для положительного решения банка

    Есть человек решает оформить ипотеку через Сбербанк, то ему предстоит внимательно изучить все требования, которые предъявляются к заемщикам и затем предоставить необходимые документы, справки, выписки и прочее. Среди требований есть возраст гражданина.

    Заемщик на момент получения кредита по ипотеке не должен быть младше 21 года. На момент погашения полной задолженности его возраст не должен превышать 75 лет.

    Также потребуется предоставить бумаги о наличии официального трудоустройства и справки, подтверждающие уровень дохода клиента, которому выдается ипотека от Сбербанка. С учетом индивидуальных характеристик клиента и его дохода будет определен размер кредитной суммы и процентная ставка.

    к содержанию ↑

    Какие действия при одобрении заявки

    После одобрения заявки на ипотечное кредитование клиентам предстоит выполнить большой объем работы, на который Сбербанком отводится всего три месяца. Такого срока вполне достаточно для того чтобы справиться со всеми нюансами.

    Он устанавливается неспроста. Это связано с тем, что многие документы перестают действовать через 3 месяца, что может привести к их повторному получению.

    Как только получено одобрение, заемщику нужно делать следующее:

    • Найти подходящее жилье для покупки;
    • Произвести оценку жилья;
    • Застраховать имущество, которое планируется использовать в качестве залога;
    • Подготовить полный пакет документов для завершения сделки с банком;
    • Подписание с участием кредитного учреждения договора купли-продажи недвижимости;
    • Перевод необходимой суммы продавцу жилого объекта;
    • Регистрация квартиры на условиях, которые были по ипотеке;
    • Внести первоначальный взнос по заключенному с кредитным учреждением договору;
    • Своевременное внесение платежей по ипотечной ссуде. Клиенту Сбербанком предоставляется график платежей, который применяется для своевременного погашения задолженности.

    к содержанию ↑

    Оформление страховки на недвижимость

    Мнение эксперта
    Мусихин Виктор Станиславович
    Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
    После поиска подходящего жилья и отчета по его оценочной стоимости, клиенты думают о том, какие действия дальше предпринять на пути к заветной мечте о собственной квартире. И тут без оформления страховки не обойтись.

    По действующему законодательству требуется обязательное страхование недвижимости, которое приобретается в ипотеку.

    Для страхования следует обращаться в компании, которые аккредитованы кредитным учреждением. Благодаря этому застраховать жилое имущество можно всего за несколько дней. Документ делают очень быстро, и он точно будет соответствовать банковским требованиям.

    По желанию клиентом может быть оформлена и страховка на его жизнь и здоровье. Эта процедура не является обязательной, но если она будет проведена, то банком это приветствуется. Клиент получает возможность оформить ипотечное кредитование на более выгодных условиях. Процесс оплачивается отдельно.

    к содержанию ↑

    Для чего нужна оценка квартиры при ипотечном кредитовании

    При получении ипотеки банк выдает кредит под залог приобретаемой квартиры. Если заемщик не сможет его погасить, квартира достанется банку. Банк должен быть уверен, что, продав эту квартиру, он вернет средства, которые предоставил заемщику.

    Банки не выдают ипотеку без страховки на период кредитования. Страховка нужна на случай, если в квартире, находящейся в залоге у банка, произойдет пожар, взрыв бытового газа, затопление или другие происшествия, способные вызвать порчу квартиры. Страховая компания хочет определить справедливую сумму, которую ей придется выплатить банку.

    Резюмируем, оценка нужна для определения окончательной суммы ипотечного кредита и размера страховых выплат. Для многих станет открытием то, что оценка влияет на сумму выдаваемой ссуды. Если квартиру оценят дешевле, чем требует за нее продавец, покупателю может не хватить выдаваемых банком денег. Банк не даст денег больше рыночной стоимости жилья.

    к содержанию ↑

    Сколько действует?

    Согласно приказу Минэкономразвития РФ отчет об оценке квартиры действителен в течение шести месяцев, по истечении которых документ теряет какую-либо юридическую силу. После окончания срока действия отчета требуется повторное проведение процедуры.

    На что влияет?

    Как уже было сказано, результат оценки квартиры оказывает непосредственное влияние на сумму кредита, которую одобрит банк. Все дело в том, что оценка определяет рыночную и ликвидную стоимость, что дает кредитору информацию о том, за какую сумму может быть реализован объект в случае наступления неплатежеспособности заемщика.

    Соответственно, чем выше оценочная стоимость жилья, тем больше возможная сумма кредита.

    к содержанию ↑

    Сколько стоит?

    Стоимость проведения оценки квартиры устанавливается компанией, оказывающей такие услуги. Основными факторами, влияющими на окончательную стоимость экспертизы, являются:
    • площадь квартиры;
    • расположение объекта;
    • качественные характеристики;
    • срочность процедуры.

    В настоящий момент средняя стоимость оценки типовой квартиры колеблется в районе 5 тысяч рублей. Однако для нестандартных объектов сумма может существенно увеличиться.

    к содержанию ↑

    Что такое оценка квартиры?

    Оценка квартиры – это процедура, позволяющая банку определить стоимость недвижимости. Если клиент уже выбрал конкретное жилье, кредитору необходимо рассчитать, за какую сумму он сможет продать его, если клиент перестанет выплачивать ипотеку.

    До полного погашения задолженности недвижимость находится в залоге, поэтому при больших просрочках кредитору не составит труда продать заложенное имущество через торги.

    Если заемщик не платит по кредиту, банк инициирует продажу ипотечного жилья через торги

    В ходе экспертизы определяется один из двух видов стоимости:

    1. Ликвидационная. Это минимальная цена, за которую можно продать недвижимость в короткие сроки. Используется чаще всего.
    2. Рыночная – реальная стоимость для продажи квартиры, основанная на средних расценках по рынку.

    На что смотрят в ходе оценки квартиры для ипотеки:

    1. Район. Если недвижимость находится в центре города, это автоматически поднимает цену квадратного метра. Даже если квартира построена несколько десятков лет назад, она будет стоить дороже жилья в новостройке, расположенной на окраине.
    2. Состояние. Если квартира требует ремонта, оценщик укажет это в отчете. Но потенциальные расходы с большой долей вероятности будут занижены. Не стоит ожидать, что в них включат затраты на привлечение дизайнера и покупку дорогостоящих «люксовых» материалов. Максимум, на что можно рассчитывать – это применение повышающего коэффициента.
    3. Технические характеристики. Год сдачи дома в эксплуатацию, дата проведения капитального ремонта, количество этажей, состояние ремонта в подъезде, наличие парковки и мусоропровода – все это имеет значение при определении стоимости. Чем «младше» и комфортнее дом, тем она выше.
    4. Состояние рынка на дату экспертизы. На рынок недвижимости влияет колебание рубля и иные факторы: например, в кризис стоимость жилья обычно снижается. Эксперт берет в расчет несколько квартир в домах одного типа (монолитных, панельных, кирпичных) и сравнивает цены на них.

    Важно! Ликвидационная стоимость рассчитывается иначе, но вышеуказанные факторы учитываются. Банку важно, чтобы он смог быстро продать недвижимость в случае длительных просрочек по ипотеке, допущенных по вине клиента.

    к содержанию ↑

    Независимые оценщики

    Мнение эксперта
    Мусихин Виктор Станиславович
    Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
    Независимые эксперты делают все то, для чего нужен оценщик квартиры при ипотеке: определяют ее стоимость и состояние, составляют отчет. Но банк может не принять заключение, выразив несогласие с ценой или указав другие причины.

    Если компания не аккредитована финансовым учреждением, лучше сразу обратиться к тому, кто имеет аккредитацию, чтобы не тратить свое время и деньги.

    Банк может отказываться принимать оценку независимых экспертов, если они не прошли аккредитацию

    к содержанию ↑

    Для нового жилья

    Если квартира покупается в новостройке у застройщика, понадобится:

    • договор со строительной компанией;
    • паспорт заемщика;
    • акт приема-передачи с указанием почтового адреса.

    В некоторых случаях эксперты могут потребовать дополнительные документы, но обычно достаточно представленного выше списка.

    Автор статьи
    Мусихин Виктор Станиславович
    Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
    Следующая
    Судебная практикаКак сироте приватизировать квартиру по договору социального найма?

    Добавить комментарий

    Adblock
    detector