Как избежать обмана при покупке квартиры: 12 полезных рекомендаций

Общие признаки мошенничества

Покупка недвижимости для большинства граждан — нечастая процедура, поэтому далеко не у каждого есть достаточный опыт и юридическая осведомленность для своевременного выявления мошенничества. Преступники знают об этом и рассчитывают, прежде всего, на непрофессионализм покупателей.

Существуют общие признаки, которые помогают выявить обман:

  1. Квартира продается по низкой цене, которая не соответствует ее характеристикам – квадратуре, планировке, числу комнат, расположению дома и т.д. Собственник это может объяснить срочностью продажи, однако спешка указывает на то, что в сделке есть признаки мошенничества.
  2. Продавец размыто отвечает на вопросы покупателя, не раскрывает всю информацию о собственности.
  3. Владелец уклоняется от предоставления документов, которые требует покупатель. Отсутствие любой справки – повод задуматься о честности будущей операции.
  4. Собственник требует слишком большую сумму задатка – есть вероятность, что сделка не будет завершена.
  5. Реальная планировка квартиры отличается от документального варианта.

Незаконные действия в процессе купли-продажи квартир подпадают под ст. 159 УК РФ «Мошенничество». Преступлением здесь считается не только умышленный обман, но и введение потерпевшего в заблуждение.

к содержанию ↑

Схемы мошенничества на первичном рынке

Покупка квартиры у застройщика возможна на этапе строительства или после ввода новостройки в эксплуатацию. Чаще всего такие сделки заключаются по договору долевого участия (ДДУ).

Будущие владельцы инвестируют средства в постройку дома, а после завершения строительства получают в собственность новую квартиру. Подобные соглашения проходят обязательную регистрацию в Росреестре, но от мошенничества это не спасает.

к содержанию ↑

Преждевременная оплата стоимости

Самая распространенная схема мошенничества. Застройщик требует от покупателя выплату полной стоимости квартиры сразу после подписания ДДУ.

Случаи, когда фиктивный застройщик собирал деньги на строительство, после чего учредители скрывались со всеми средствами, раньше возникали регулярно. Сегодня реализовать подобную схему непросто, учитывая осведомленность населения, а также введение новых правил долевого строительства (вступили в силу с 01.07.2020 г.).

к содержанию ↑

Обман с ипотекой

Способ обмана неявный и связан с деятельностью банков. Суть в том, что в процессе согласования условий кредита сотрудник банка предлагает одни условия, а в договоре ипотеки отражаются другие.

Речь идет о более высокой процентной ставке, скрытых комиссиях, неразумных последствиях просрочки платежа и т.д. Поэтому, прежде чем подписывать кредитное соглашение, внимательно ознакомьтесь с его условиями, а лучше доверьте это дело квалифицированному юристу.

к содержанию ↑

Подложная доверенность

Часто интересы продавца представляет третье лицо, работающее по доверенности. Далеко не каждый покупатель способен определить подлинность документа, поэтому становится жертвой мошенничества.

Если в сделке участвует третье лицо, то вам обязательно нужно:

  • встретиться с фактическим владельцем недвижимости;
  • по возможности изучить всю информацию о помощнике;
  • убедиться в дееспособности продавца;
  • уточнить полномочия доверенного лица у собственника;
  • проверить нотариуса, который заверял документ.
к содержанию ↑

Собственники из «группы риска»

К таким владельцам относятся граждане, которые не могут в полной мере отдавать отчет своим действиям. Речь идет о:

  • одиноких пенсионерах;
  • лицах, страдающих алкогольной или наркотической зависимостью;
  • гражданах, имеющих психические расстройства.

Мошенники обманным путем получают у них доверенность на право совершения юридических действий с недвижимостью, после чего проводят ряд операций, включая продажу. В итоге, вся цепочка манипуляций с квартирой может оказаться недействительной, а основным потерпевшим останется покупатель.

к содержанию ↑

Продажа нескольким покупателям

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Схема популярная среди продавцов, которые проживают за границей или планируют уехать на ПМЖ. Собственник или его доверенное лицо проводят одновременно несколько сделок купли-продажи с разными покупателями.

Для этого используются дубликаты правоустанавливающих документов, оформленных в госорганах и заверенных у разных нотариусов. Продавец получает деньги у всех претендентов и исчезает.

Владельцем квартиры становится тот, кто первым успеет зарегистрировать переход права собственности.

к содержанию ↑

Сокрытие наследников

Любая покупка недвижимости, которая унаследована продавцом – рискованная операция. Здесь обман проявляется в нескольких формах:

  • подлог завещания;
  • невменяемость наследодателя в процессе написания завещания;
  • понуждение к написанию завещания, содержание которого не выражает волю наследодателя.
В каждом из этих случаев возможны судебные разбирательства с другими потенциальными наследниками. Они вправе оспорить сделку и лишить покупателя квартиры даже после регистрации права собственности.

Кроме этого неучтенные наследники могут самостоятельно объявиться на любой стадии продажи. Это возможно, если в процессе написания завещания не учтены незаконнорожденные дети или наследник не знает о существовании других претендентов, поэтому спокойно продает квартиру.

Чтобы минимизировать риски с недвижимостью покупателю нужно внимательно изучить выписку из ЕГРН о переходе права собственности. Важно, чтобы нынешний владелец являлся таковым по документам минимум 3 года.

Это срок исковой давности по делам о наследстве, но и он на 100% не уберегает от судебных тяжб покупателя. Оптимальный вариант – получить от всех наследников подписи, подтверждающие согласие на продажу.
к содержанию ↑

Заниженная цена в договоре

Некоторые собственники пытаются договориться об указании в договоре заниженной стоимости квартиры для снижения суммы налога или избегания его выплаты. В результате покупатель может стать участником налогового преступления.

Дополнительно, он не получит никаких гарантий того, что выплатил стоимость недвижимости в полном объеме, если продавец решит обратиться в суд о признании сделки недействительной. В таком случае он может получить назад только сумму, прописанную в соглашении.
к содержанию ↑

Продавец не снялся с регистрации

После завершения сделки продавец не выписывается из квартиры, мотивируя это тем, что ему негде зарегистрироваться или жить. Наличие прописанного лица в помещении не позволит новому собственнику полноценно распоряжаться имуществом, а попытки решить данный вопрос через суд не всегда приводят к положительным результатам.

Решение суда может аннулировать куплю-продажу или позволит бывшему собственнику сохранить прописку в квартире.

Чтобы избежать подобной ситуации, в договоре нужно прописать, до наступления какой даты производится выписка, и какие санкции могут быть применены к продавцу в случае нарушения условий соглашения.

к содержанию ↑

Мошенничество родителей и опекунов

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Если собственником недвижимости выступает несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, то для купли-продажи потребуется письменное разрешение органов опеки на отчуждение. В противном случае сделка признается недействительной.

Нередко родители, которые купили квартиру с помощью материнского капитала, не оформляют долю на ребенка или выписывают его за 6 месяцев до смены собственности (например, для приватизации), чтобы в дальнейшем получить право на продажу. Если компетентные органы выявят нарушение, то сделка аннулируется, а покупатель может понести финансовые потери.

к содержанию ↑

Мошенничество с авансом и задатком

Купля-продажа недвижимости с авансом или с задатком распространена, однако недобросовестные продавцы часто используют ее в корыстных целях. После получения средств (2%-7% от полной стоимости) они делают все возможное, чтобы сделка не была завершена в установленный срок.

В этом случае деньги покупателю не возвращаются. Другой вариант, когда собственник берет аванс у нескольких покупателей, а квартира продается только одному из них.

к содержанию ↑

«Кот в мешке»

Мошенники показывают покупателям одну квартиру, а договор заключается на другую. Такая недвижимость стоит дешевле, поскольку не обладает заявленными параметрами, располагается в плохом районе или в доме, нуждающемся в капитальном ремонте.

Жертвой обмана становятся граждане, которые недавно приехали в город и плохо в нем ориентируются. Для минимизации рисков внимательно проверяйте документы на собственность, особенно в части характеристик недвижимости и места ее расположения.

к содержанию ↑

Как избежать мошенничества при покупке квартиры

Граждане могут обезопасить себя от мошенничества, проверив квартиру на юридическую чистоту. Это целый комплекс процедур, большинство из которых можно выполнить самостоятельно:
  1. Изучение репутации продавца, банка и застройщика – используя обычный поиск в интернете реально получить большой объем информации о каждом субъекте.
  2. Обсуждение всех условий сделки непосредственно с собственником.
  3. Проверка паспортных данных продавца через онлайн-ресурс МВД по факту подделки документов.
  4. Внимательное изучение пакета бумаг на недвижимость и только оригиналов – любые копии должны настораживать. Важно проверить не только наличие документов, но и соответствие данных в них с фактическими параметрами жилья.
  5. Проверка информации о возможных наследниках – при их наличии нужно ознакомиться с содержанием завещания и со свидетельством о вступлении в наследство.
  6. Проверка обременений на жилье – арест, материнский капитал, долги за коммунальные услуги и т.д.
  7. Проверка дееспособности продавца путем обращения в психоневрологический диспансер.
  8. Получение сведений о наличии прописанных в квартире несовершеннолетних.
  9. Проведение переговоров с собственником в присутствии свидетелей.

Также не следует оставлять продавцу свой паспорт и оригиналы других документов, чем непременно воспользуются мошенники. Что касается договора купли-продажи, то в нем должна быть указана реальная стоимость жилья. Перед подписанием соглашения обязательно изучите выписку из ЕГРН.

к содержанию ↑

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей.

Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее.

А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли «за бортом» люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении).

Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались совершенно и без денег, и без квартиры. Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.

Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться. Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то — отмените сделку.

Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже — покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи. Самый примитивный, но редко встречающийся обман — это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели — аферисты просто подсовывают продавцу банальную «куклу» из газетной бумаги вместо денег.

Чаще используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального можно только наняв рэкетиров (которым надо заплатить не меньше, чем налоговой инспекции).

Схемы обмана

У продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь.

Схема самого простого обмана следующая . Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины.

По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Третий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям — так называемая продажа «по дубликатам». В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги — и был таков!

Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже.

Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и «продают» ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке.

По возвращении следует немая сцена.

Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.

Если деньги передаются в момент нотариального оформления — рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки.

Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет.

В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Но обман при купле-продаже недвижимости вероятен и по вине посредников — частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм. В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой.

Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным. Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.

Достаточно опасно нарваться на «фирмы-однодневки», которые возникают для заключения одного — единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.

Иногда посредники обманывают по-мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие «фирмы» берут за просмотр вариантов небольшие деньги — от 10 до 30 долларов.

Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. «Навар» с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до $100.

Немного, конечно, зато и расходы минимальные — только на бензин, да и состава преступления нет — пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.

А вот еще распространенный прием. К владельцу неприватизированной квартиры приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду его квартиру, например, на полгода и по очень высокой цене.

Для профессионала это уже звучит подозрительно. Для обывателя — заманчиво.

Причем заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Проявляя «заботу о спокойствии и драгоценном времени хозяина», его просят (доброжелательно и корректно) дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе.

Получив деньги, он паспорт-то, конечно, даст! Ведь он не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.

Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а другой ничего не подозревающий гражданин эту жилплощадь покупает (точнее, оплачивает ее стоимость) и чувствует себя вполне закономерно ее хозяином. Через полгода, по истечении «срока действия договора аренды», является настоящий хозяин.

Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят. А что делать тому, кто ее купил?

Будьте честными при подготовке и подписании договора. Очень просто можно проколоться и так: при покупке квартиры подписывается договор купли-продажи, в котором имеется пункт о цене жилой площади.

Тут необходимо сделать небольшое отступление. У квартиры существует как бы две цены — по оценке БТИ и рыночная.

Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может отличаться от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону).

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки.

Если вы — продавец, и пошли на это, то все, — можно считать, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи Вам отдадут сумму, указанную в договоре и — все.

Большего Вы не добьетесь. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, т.к., как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок более чем на 10 минимальных заработных оплат труда требуется хотя бы расписка, которую Вы или забудете, или постесняетесь спросить.

Аналогичная ситуация может произойти и при покупке машины. Но население у нас становится все больше и больше юридически подкованным.

Поэтому в настоящее время в договоре стараются указать реальную сумму сделки. Но, как говорится, и на старуху бывает проруха.

В настоящее время самая распространенная ситуация, складывающаяся при покупке квартиры, несколько иная. Но об этом — продолжение следует.

к содержанию ↑

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки . Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей.

Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Квартира в новостройке является одним из самых популярных объектов махинаций. Правовая неграмотность покупателя успешно используется мошенниками для получения своей выгоды. Мы подготовили для вас статью, в которой подробно описаны самые распространенные схемы мошенничества и наиболее актуальные способы для того, чтобы их избежать.

к содержанию ↑

○ Законодательное регулирование.

Приобретение жилья в новостройке возможно как на стадии строительства, так после его завершения. Законодатель предусмотрел правовую защиту покупателей при заключении такого вида сделок, регулируемых:
  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
  • Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
  • ФЗ «О государственной регистрации. » от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Знание соответствующих правовых актов существенно снизит риск попадания в ловушки мошенников.

к содержанию ↑

○ Общие нюансы покупки квартиры.

Стать владельцем недвижимости в новостройке можно заключения различных типов договоров. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, которые определяют выбор покупателя.

Так, решив приобрести жилплощадь в новострое, вы можете заключить договор:

  • Купли-продажи, который подразумевает единовременную оплату квартиры и, как правило, заключается, если предметом сделки является недвижимость в уже достроенном доме, сданном в эксплуатацию.
  • Долевого участия (ДДУ), предполагает покупку в недостроенном доме, строительство которого будет завершено на финансовые средства покупателей (дольщиков).
  • Уступки прав требований (цессия), который может заключаться при ДДУ. Согласно ему объектом сделки является квартира, права собственности на которую еще не перешли к продавцу и покупатель берет на себя обязательства по оставшимся выплатам.
  • Паенакопления в ЖСК – договор, который заключается с группой лиц, объединившихся с целью создания кооператива и регулирования всех вопросов строительства дома.
Приобрести квартиру в новостройке можно на собственные и заемные средства. Именно данный сегмент недвижимости является основным в ипотечном кредитовании.

Итак, чтобы купить квартиру в новостройке, нужно:

  • Подобрать подходящее жилье, соответствующее требованиям покупателя и его финансовым возможностям.
  • Договориться о стоимости недвижимости с продавцом.
  • Составить наиболее подходящий для сторон вид договора.
  • Осуществить государственную регистрацию сделки (обязательно для ДДУ и договора уступки требований).
  • Оплатить покупку (частями или единовременно).
  • Зарегистрировать переход права собственности (обязательно для всех типов соглашений).

Это общие правила действий при заключении сделки. Но приобретение квартиры в новостройке имеет много нюансов, что увеличивает потенциальный риск встречи с мошенниками.

к содержанию ↑

✔ Пропажа продавца после получения аванса.

Требование внести предоплату (задаток или аванс) является типичным в современных сделках с недвижимостью. Однако если в роли продавца выступает мошенник, это просто один из способов незаконного обогащения.

В этом случае получатель аванса просто перестает выходить на связь после получения оговоренной суммы денег.

В случае возникновения подобной ситуации покупатель должен провести досудебное урегулирование вопроса, отправив претензию заказным письмом. А для этого ему необходимо знать точный действительный адрес получателя. Поэтому при ознакомлении с документами продавца, очень важно проверить подлинность владения демонстрируемым имуществом.

к содержанию ↑

✔ Указание в договоре другого адреса.

Это еще одна распространенная схема мошенничества, которая преимущественно используется при работе с гостями города. Они, как правило, ориентируются в городе пребывания не так хорошо, и вряд ли заметят несоответствие адресов.

Мошенники показывают продавцу квартиру с хорошей площадью и расположением в центре города, предварительно арендованную у настоящего владельца. Документы при этом демонстрируются на другое жилье, меньше размерами и нерентабельным расположением.

Обман обычно раскрывается после заключения сделки, поэтому внимательная проверка всех пунктов договора является обязательной.

к содержанию ↑

✔ Внесение собственных требований.

Учитывая то, что именно заключаемое соглашение будет являться основанием разрешения конфликтов при их возникновении, очень важно крайне ответственно подойти к его оформлению.

Законодатель не устанавливает фиксированной формы договора и допускает внесение в него дополнительных условий по соглашению сторон. Соответственно покупатель может внести в соглашение собственные требования, которые будут в большей степени защищать его права.

При отсутствии возражений со стороны контрагента, они прописываются в разделе дополнительных условий.

Несмотря на большое количество случаев мошенничества, приобретение квартиры в новостройке пройдет успешно, если соблюдать осторожность и внимательность. Тщательная проверка документации застройщика, ознакомление проектом и составление грамотного договора являются условиями успешной сделки купли-продажи.

к содержанию ↑

✔ Заплатили аванс, но продавец не отвечает на звонки и не выходит на связь.

В данном случае нужно направить продавцу претензию заказным письмом, в котором будет содержаться требование о соблюдении принятых на себя обязательств. Если ситуация не изменится, можно обратиться в суд с заявлением о неисполнении контрагентом своих обязательств либо прокуратуру по факту мошенничества.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

Найдено объектов

Кадастровый номер Адрес объекта
Выбрать

Покупая жилой объект, убедитесь, что сделка будет юридически чистой и нет мошенничества при продаже квартиры. Представленный материал поможет познакомиться с незаконными махинациями аферистом и избежать их, вы узнаете самые распространенные схемы мошенничества.

Купля-продажа квартиры завершается передачей денег покупателем продавцу. Как на первичном, так и на вторичном рынке жилой объект стоит крупную сумму денег – это основная мотивация для проведения незаконных сделок.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Мошенничество при продаже квартиры направлено на обман покупателей. Один объект недвижимого имущества может продаваться много раз, продажи осуществляются без согласия наследников, долевых собственников, продаются квартиры, пребывающие в аренде.

Существует несколько схем обмана, часто аферисты используют одну и ту же схему.

Мошенничество при купле-продаже квартиры возможно как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

к содержанию ↑

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца имеет 7 распространенных схем:

  1. Другое лицо. Злоумышленник, завладев паспортом владельца жилого объекта, продает от его имени квартиру, переклеив в паспорте фотографию (либо он похож на хозяина недвижимости).
  2. Подмена квартир. Аферист входи в доверие покупателя, выясняет, какая недвижимость его интересует, подбирает подходящий вариант, знакомит с ним покупателя. После заключения сделки, передачи денежных средств новый владелец получает абсолютно другое жилье. Эта схема мошенничества при продаже квартиры особенно распространенной была в 90-е годы, действует и сейчас.
  3. Схема мошенничества продажи квартиры при доверенности. Хозяин, не имеющий возможности присутствовать на сделке, может передать это право доверенному лицу, действующему от лица собственника при наличии нотариально заверенной доверенности. Документ может быть отозван, а доверенное лицо продолжит продажу имущества.
  4. Право пожизненного проживания. Жилье можно приватизировать, а если владелец отказывается от этого в пользу родственника, он получает право пожизненного проживания. Аферист при реализации квадратных метров может умолчать об этот моменте.
  5. Мошенничество с залогом при продаже квартиры. Покупателю понравился предлагаемый жилой объект, заключается предварительное соглашение купли-продажи, продавцу передается авансовый платеж, после получения которого он исчезает с деньгами.
  6. Возврат квартиры. Интересная схема: за несколько дней до заключения сделки злоумышленник принимает большое количество алкоголя, попадает в больницу для прохождения лечения и восстановления организма. На момент подписания договора он полностью адекватен. После получения денег подается заявление в полицию о незаконной продаже квартиры. Аферист ссылается на то, что он был неадекватен после принятия алкоголя. Медицинская справка прилагается. Итог: недвижимость возвращается, деньги продавцу – нет.
  7. Сумма, меньше реально заплаченной. Чем выше сумма, тем больше налоговый сбор. Злоумышленник предлагает в договоре прописать меньше сумму, после подает обращение на признание сделки незаконной.

Есть случаи, когда аферист проникал в дом во время отсутствия хозяев, приватизировал квартиру, продавал ее. Сделку с авансовым платежом часто проворачивают арендаторы, используя подделанные документы.

Передавая аванс, специалисты рекомендуют требовать расписку, наличие предварительного договора купли-продажи не является уликой для судебной инстанции.

Увидев доверенность, настаивайте на встрече с владельцем жилого объекта, убедитесь, что документ не был отозван, обратившись к нотариусу, заверившему доверенность.

Важно! Если владелец обнаружил потерю паспорта, его кражу, рекомендуется поставить в известность представителей правоохранительных органов.
к содержанию ↑

Дополнительные виды афер

Существуют и такие виды мошенничества при продаже недвижимости:

  1. Группа повышенного риска. В нее входят инвалиды, пенсионеры, одинокие люди, лица, не отдающие отчет своим действиям. Частые продажи недвижимости, быстрые сделки, спешки, документы, оформленные менее года назад – это признаки сокрытия собственника.
  2. Наследники. Два варианта манипуляций. Первый – передача имущества третьему лицу. Если наследодатель в завещании указал наследником стороннее лицо, родственники вправе заказать экспертизу, подтверждающую или отрицающую вменяемость наследодателя на момент составления завещания. Второй вариант – после продажи (даже по истечению полугода) могут появиться наследники, имеющие право претендовать на квадратные метры.
  3. Владелец – несовершеннолетнее лицо. Родители, для избежания сбора документации, могут выписать несовершеннолетнее лицо меньше, чем за полгода до приватизации. Совет экспертов: покупая жилой объект, интересуйтесь судьбой детей, не достигнувшим 21 возраста. Материнский капитал распространяется на всех детей, если чьи-то права были ущемлены, сделка признается незаконной.

Мошенничество с доверенностью на продажу квартиры – распространенная схема, проводится, если владелец находится в другой стране. Если аферист действует от имени одинокого человека, он может предъявить подделанные документы.

Продать могут и государственную неприватизированную квартиру, вымышленные квадратные метры. Перед покупкой специалисты рекомендуют все тщательно проверять: документы, адрес, квартиру, собственников.
к содержанию ↑

На что обратить внимание, основные правила

Существует много способов мошенничества при продаже квартиры. На что обратить внимание, основные правила:

  1. Вторичное жилье. На этом рынке злоумышленников больше всего. Здесь используются схемы, используемые не один год, разрабатывающиеся годами. Метод – запугивание. Выход – придерживаться рекомендованных технических требований.
  2. Ипотека. До момента оформления кредита, представители финансовой организации проверяют документы, достоверность информации. На момент оформления ответственность за все риски переходят к страховой компании. Этим промежутком, скачком пользуются мошенники, кредит оформляется (его нужно возвращать), квартиры нет.
  3. Новостройка. Покупая жилой объект на первичном рынке, обратитесь за помощью к специализированным агентствам, они проверят застройщика.
  4. Переуступок. Получая право требования, покупатель рискует быть вовлечен в двойную продажу, застройщик может долго строить жилой объект, передать владельцу в недостроенном виде.

На первичном, вторичном рынке действия должны проходить через агентство недвижимость – это повышает шансы избежать незаконной покупки. Если действуете самостоятельно, придерживайтесь таких правил:

  1. Как будет проводиться расчет.
  2. Какие документы представила сторона.
  3. Сколько лет на рынке застройщик.
  4. Какими законами сопровождается сделка.

Не рекомендуется проводить сделки по доверенности от продавца, получение расписки, свидетельствующей о передаче денег, в договоре прописывать полную сумму, а не часть (для уменьшения налогооблагаемой суммы), даже если на это дал согласие банк. Встречаются случаи мошенничества с электронной подписью при продаже квартиры.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Во время купли-продажи доверьте сопровождение сделки юристом, нотариусом, представителями агентства недвижимости, что поможет избежать незаконных действий, включая мошенничество продажи квартиры через Госуслуги.

От того, как были оформлены имущественные отношения в семье, на тот или иной объект недвижимости, зависит, кому что отойдет в случае развода. При покупке квартиры, в идеале оба супруга усердно трудятся, копят средства и в итоге приобретают — их общую недвижимую собственность.

Будет правильно закрепить в договоре купли-продажи такое положение вещей. Если один из супругов не вносил свой вклад в покупку недвижимости без уважительных причин или вредил семье материально, его доля может быть уменьшена судом.

к содержанию ↑

Как делится недвижимое имущество при расторжении брака

По умолчанию недвижимость считается общей, и после развода доли мужа и жены будут одинаковыми. Но жизнь не без нюансов.

Допустим, супруги вносят неравные вклады в приобретение. Они могут оформить долевую собственность на недвижимость, четко указав части, при покупке или позже, чтобы суду было проще их разводить.

Можно также зафиксировать причитающиеся части имущества (в денежном или процентном выражении) в брачном договоре.

Когда недвижимость приобрели в браке и оформили на одного из супругов (приватизация в единоличной доле), тогда по закону считается, что жена или муж, на которого составлен договор купли-продажи (или иной возмездный контракт) — не единственный хозяин. Согласно СК РФ, недвижимое имущество, нажитое в браке, поделят пополам.

  1. во время брака стоимость недвижимости увеличилась с использованием денег второго супруга, не владельца (проведен капремонт, сделана пристройка и так далее);
  2. на приобретение в браке жилья или построек были израсходованы средства от продажи недвижимости второго супруга (не собственника), был произведен обмен жилья не собственника с доплатой или без;
  3. пришлось покупать квартиру или улучшать жилищные условия с использованием материнского капитала;
  4. жилье было приобретено, когда супруги уже фактически не сожительствовали вместе;
  5. один из супругов не работал без уважительных причин;
  6. один из супругов получил в подарок или унаследовал квартиру или средства на ее покупку;
  7. квартира была приобретена до официального расторжения брака, но в тот период, когда супруги фактически жили не вместе и вели раздельное хозяйство.

В первых трех случаях нужно предоставить подтверждение, что доля внесшего большую лепту в покупку или улучшение квартиры, должна быть более 50%.

Исходя из платежных документов, других доказательств, свидетельств, суд в соответствии со статьей 37 Семейного кодекса признает имущество общим. Далее будет назначена увеличенная доля в квартире, доме для бывшего супруга, проведшего улучшения или внесшего финансовый вклад.

В отдельных случаях определяется компенсация в объеме израсходованных средств, которую должен выплатить хозяин недвижимости.

Как показывает практика, если покупать жилье или другую недвижимость в браке, но с использованием большей части средств одного из супругов, разводить их будут долго и мучительно. Оба при желании могут затягивать процесс на годы, мешая друг другу нормально жить, пользоваться жильем. Оптимально решать подобный спор с юристами, но без привлечения суда.

Обиженный супруг, у которого есть веские доказательства, что он может претендовать на часть недвижимости, имеет право ходатайствовать об обеспечении иска. Среди мер, которыми может воспользоваться суд, есть и арест с запретом проживания на территории спорной недвижимости.

Если повезло купить или унаследовать дом или квартиру до брака, то в этом случае можно не волноваться: суд не будет рассматривать такую недвижимость к разделу. Она останется тому супругу, который был хозяином изначально.

Когда квартира или дача подарены или унаследованы, то очевидно, что такая недвижимость становится личной собственностью наследника или получателя подарка. Статья 39 СК РФ на нее не распространяется — при разводе ее не делят.

Исключение составляют случаи, если договор ставит одного из супругов в крайне невыгодные условия. Например, разведенный не имеет своей жилплощади и близких родственников в городе.

Суд вправе частично или полностью посчитать брачный договор недействительным. Например, назначить компенсацию обиженной стороне, разрешить временное проживание в бывшей общей квартире.

к содержанию ↑

Способы раздела

Долгожданное решение суда о разделе имущества на руках, доли определены, можно налаживать новую жизнь. Но перед этим предстоит решить, что делать с квартирой или домом. Бывшие супруги редко бывают согласны на коммунальное проживание. Придется выбирать способ, как разъехаться.

До того как заниматься выкупом доли у хозяина, необходимо сделать недвижимость не общей собственностью, а долевой, то есть, разделить имущество и зарегистрировать изменения в статусе квартиры или дома.
к содержанию ↑

Размен жилья

Самый простой способ решения вопроса о разъезде с бывшим супругом — размен жилья.

Для этого необходимо:

  • определить рыночную стоимость недвижимости;
  • выяснить, какая сумма полагается каждому исходя из его доли;
  • самостоятельно или через агентство найти подходящие варианты обмена с доплатой;
  • оформить документ, внести деньги;
  • заниматься переездом.

Но на практике все значительно сложнее. Камень преткновения, как обычно, деньги, точнее, их отсутствие.

В итоге один из супругов рад бы размениваться, но второй не имеет такой возможности. Или же из вредности мешает бывшей жене или мужу начать новую жизнь.

Но для обмена необходимо согласие всех проживающих. В таком случае можно порекомендовать следующее:

  • продать свою долю и подыскивать новое жилье;
  • сдать долю своей собственности внаем;
  • взять кредит под залог своей доли недвижимости и вернуть его в виде залога.

Конечно, все эти варианты ведут к потере части средств. Кроме того, они могут причинить серьезные неудобства тому из супругов, кто останется в квартире. Но лучше уж потерять деньги, чем годами упрашивать бывшую вторую половину согласиться на обмен.

Есть еще несколько схем полюбовного решения вопроса разъезда:

  • предложить супругу купить его долю;
  • одолжить (с нотариальным заверением) бывшему мужу или жене денег, чтобы при размене он или она, могли претендовать на приемлемое жилье;
  • обратиться в суд для принуждения к разъезду — шансы на благополучный исход дела минимальны.
к содержанию ↑

Покупка доли квартиры у бывшего супруга при разводе

Согласно статье 250 ГК РФ, если бывший супруг продает свою часть в общей квартире или доме, он должен сначала предложить эту долю другим участникам долевой собственности. То есть, говоря проще, своему бывшему супругу.

Такую оферту или предупреждение о продаже кому-то еще, лучше делать в письменном виде, где четко указать, до какой даты требуется ответ. Если получен письменный отказ или прошел отведенный законом месяц, можно продавать свою часть жилья другим покупателям.

Если бывший супруг пытается продать свою долю по стоимости, превышающей рыночную, его нельзя принудить снизить запросы. Обращаться в суд по данному поводу бессмысленно. А вот если он не уплачивает коммуналку, стоимость ремонта мест общего пользования, то тут уже можно попытаться кое-что предпринять.

к содержанию ↑

Особенности раздела жилья при наличии ребенка

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
При разделе имущества во время или после развода, каждому из супругов присуждается определенная доля. По умолчанию — половина всей приобретенной в браке недвижимости.

Доля родителя, взявшего опеку над детьми, может быть увеличена, если:

  • приобретение квартиры сделано за счет материнского капитала;
  • недвижимость была куплена или улучшена за счет личных средств ребенка (наследование, дарение, получение премий, стипендии и так далее).

В некоторых случаях суд принимает во внимание и другие обстоятельства.

Раздел имущества при разводе или после него — процедура непросто сложная. Даже сходные на первый взгляд дела в суде могут разрешиться по-разному.

Если отсутствует брачный договор, и супруги не в состоянии достигнуть соглашения, оптимально не сразу обращаться в суд, а попытаться урегулировать спор через адвокатов. Такой вариант будет наименее болезненным, расходным и займет меньше времени, чем судебные тяжбы.

Как только появилась возможность покупать квартиры (с 1991 года), тут же мошенники стали разрабатывать схемы, чтобы половчее отбирать у покупателей деньги, ничего не давая взамен. Эти схемы настолько разнообразны, что даже перечислить их трудно.

К тому же аферистам приходится постоянно «модернизировать» методики обмана покупателей, не меняя сути преступных разработок.

  • алкоголик (наркоман), не способный отвечать за свои действия;
  • беспомощный старый гражданин, которого можно считать частично дееспособным (слабость, склероз, маразм);
  • душевно больной человек, не осознающий своих действий.
На суде будут представлены медицинские справки. Окажется, что это покупатель подлым образом выманил у психически нездорового или беспомощного человека его жилье. Суд встаёт на сторону бедолаги, а на самом деле отстаивает интересы аферистов.

Так что добропорядочный покупатель теряет деньги и остается без квартиры. Назначаемая судом реституция зачастую действует, к сожалению, в одностороннем порядке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

к содержанию ↑

Странное соседство

По условиям договора купли-продажи прежний правообладатель обязан выехать из жилья и вывезти свои вещи в течение недели. Однако человек, купивший квартиру, обнаруживает в ней еще одного жильца, выселить которого невозможно. Также этот «абориген» не собирается убирать свои пожитки.

Таким человеком может оказаться психически нездоровый гражданин или слишком пожилой, или с физической инвалидностью. Родственники, получившие от него согласие на продажу жилья обманным путем и фактически бросившие его, уже успели уехать.

Теперь новым правообладателям приходится искать место, куда переселить лишнего жильца. Но переселить такого человека не всегда оказывается легко. Подключаются социальные службы, сотрудники которых вдруг начинают проявлять повышенную заботу о несчастном человеке.

Это означает, что переселиться гражданин сможет только в пансионат с хорошими условиями пребывания, к тому же нескоро.

В квартире может находиться тот, с кем прежние хозяева заключили договор на проживание определенный период (это может быть договор аренды). А еще через время может явиться к хозяину купленной квартиры гражданин, который заявит, что:

  • приватизация жилья была произведена с нарушением закона;
  • пока он пребывал в тюремном заключении (в длительной командировке), супруга продала квартиру без его ведома и согласия;
  • родители-алкоголики (наркоманы) отправили его в интернат, а сами продали квартиру без получения согласия суда или органов опеки и попечительства.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Этот человек своевременно обратился в суд и добился признания прежнего договора купли-продажи недвижимости таким, что нарушает его законные интересы. Сделку признали недействительной.

Теперь он заявляет, что будет здесь жить. Мол, не переживайте, дорогие соседи, всем места хватит! Такое поведение нежелательного «гостя» (вернее, сособственника) указывает, скорее всего, на его намерение заняться вымогательством.

Скоро этот гражданин предложит выплатить ему сумму, равную размеру причитающейся доли, чтобы он получил возможность поскорее съехать. Главное, не поддаваться на провокации! Нужно как можно быстрее связаться с грамотным адвокатом, который докажет в суде:

  • что выплат добивается аферист, действующий в сговоре с другими членами преступной группы;
  • что это не первый случай такого способа продажи жилья, где замешан новоявленный правообладатель;
  • что появившийся человек был осведомлен о продаже квартиры, но никаких действий, способных помешать осуществлению сделки, не предпринимал.
к содержанию ↑

Как снизить риск?

Лучше всего воспользоваться юридическим сопровождением и доверить опытному юристу проверку истории квартиры. Опытный специалист произведет следующие действия.
  1. Толковый правовед тщательно проверит все правоустанавливающие документы.
  2. Нужно будет «просветить» темные стороны в истории квартиры, которая разными способами переходила из рук в руки. Очень важно знать:
    • кто в ней был прописан, по какой причине выписался;
    • каким образом менялись собственники, в какие периоды;
    • ведутся ли в настоящее время судебные процессы, касающиеся этой недвижимости.
  3. В квартире осуществлялась перепланировка. Нужно проверить по документам, законно ли это.
  4. Продаваемая недвижимость может оказаться непригодной для полноценного проживания. Но дефекты могут проявиться только в определенный период. К примеру, зимой из-за конструктивных ошибок в системе отопления или поверхностно завуалированных сквозных щелей проживать в квартире становится неуютно. Так что необходимо привлечь эксперта, чтобы он предоставил заключение о невозможности в данный момент обнаружить скрытые дефекты. Иначе продавец может заявить, что покупателю были известны все недостатки приобретаемой недвижимости.
  5. Следует выяснить, кто именно продает квартиру: собственник или его доверенное лицо. Желательно иметь дело с собственником, ведь впоследствии может оказаться, что продавец – человек недееспособный, а доверенное лицо — подставной субъект, подделавший документы. Возникнут проблемы.
  6. Если квартиру продает мошенник, уже отметившийся в прошлых скандалах, с таким человеком изначально не стоит иметь дело.

к содержанию ↑

Выбор квартиры на вторичном рынке: от каких вариантов желательно отказываться сразу

Высококвалифицированный юрист советует покупателям недвижимости изначально обращать внимание на некоторые факторы, которые уже сами по себе предупреждают об опасности.

Ситуация первая. Срочная продажа жилья, создание ажиотажа. Вокруг сделки, предстоящей в скором времени, продавец создает ажиотаж.

Объявляется срочная продажа, указываются убедительные причины, такие как необходимость получить средства на лечение, переезд в другой регион на постоянное место жительства или выезд за границу. А так как продавцу нужно очень срочно избавиться от жилплощади, цена ставится ниже среднерыночной.

Покупатель, которому предоставляется возможность существенно сэкономить, соглашается заплатить деньги уже вечером этого дня и подписать договор. Ведь у продавца в запасе якобы имеется еще пара потенциальных покупателей, готовых заплатить даже больше, но завтра.

А у нынешнего обладателя недвижимости уже куплены билеты на ночной рейс, так что деньги он должен получить именно сегодня.

Спешка при продаже такого объекта не может быть оправдана. Обозначенное поведение продавца должно насторожить покупателя. Лучше отказаться от совершения подобной сделки, чтобы не потерять и новоприобретенную квартиру, и потраченные на ее покупку немалые деньги.

Скорее всего, продавец-торопыга будет посещать эту квартиру все последующие дни, пока не отыщет кого-то другого, стопроцентно легковерного, кто клюнет на предложенную наживку и попадется на его удочку.

Ситуация вторая. Продавец настоятельно просит занизить цену в условиях договора. Раньше эта мошенническая схема практиковалась повсеместно.

После обозначения кадастровой стоимости эта практика частично потеряла смысл, ведь теперь слишком дешево продать квартиру не удастся. А раньше можно было указать в документах незначительную сумму, остальное доплатить – передать непосредственно в руки.

Налогообложению подлежит только официально указанная часть оплаты.

В дальнейшем, когда сделка будет признана недействительной (причину покупатель узнает в суде), продавец получит квартиру обратно, а покупателю вернет только официально обозначенную сумму, оставляя доплату себе. Неудачливому приобретателю недвижимости не удастся доказать, что его обманул аферист, ведь он тоже принимал участие в мошеннической схеме, помогая продавцу скрывать от налогообложения часть средств.

Ситуация третья. Продавец – банкрот, избавляющийся от собственности. Это вынужденный мошенник. Дальше кредитор легко добьется признания сделки купли-продажи недействительной, так как договор о переходе прав собственности заключался в 3-летний период до объявления продавца банкротом.

Ситуация четвертая. Бывший обладатель квартиры умолчал о том, что:

  • вблизи дома намечается возвести объект, который перекроет вид из окон;
  • проблемный сосед (дебошир, музыкант, любитель включать аппаратуру слишком громко, организатор наркопритона) не желает договариваться по поводу установления допустимого режима тишины.
Выяснить, какие люди проживают по соседству, помогут жильцы этого дома, участковый, сотрудники жилищно-коммунальной конторы, представители местных властей.

Ситуация пятая. Муж продал квартиру без согласия супруги. Теперь женщина добивается признания договора недействительным.

Ситуация шестая. В истории квартиры неоднократно присутствовали сделки по доверенности. В таких случаях легко проглядывается мошенническая схема: используется поддельная доверенность, незаконно оформленная для продажи и перепродажи жилья.

Действительный собственник, не выписывавший доверенность, может пребывать в это время в отдалении. Он даже не подозревает (или же делает вид, что не подозревает, так как сам является участником преступного сообщества), что его жилье в этот момент продают и заново перепродают. Дальше это лицо обратится в суд и получит квартиру обратно.

Подозрительно частые переходы права собственности несложно обнаружить в ЕГРН, где составляется расширенная выписка по поводу всех предшествующих сделок.
к содержанию ↑

На какие факты следует обратить особое внимание?

В течение года квартира может передаваться поочередно нескольким собственникам. Значит, каждый новый владелец этого жилья пытается поскорее избавиться от него. Причиной может стать то обстоятельство, что первый раз она была продана незаконно.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Действительный хозяин оспорит не только первоначальную, но и все последующие сделки. Он вернет квартиру, а последний покупатель останется без имущества.

Следует внимательно изучить расширенную выписку по поводу перехода прав собственности, затребованную в ЕГРН.

Если приватизация квартиры осуществилась до 1994 года, тогда права несовершеннолетних могли оказаться нарушенными. Возможно, молодой человек, достигший совершеннолетия, до определенного момента не мог предвидеть, что его права когда-то нарушались. Но скоро он заявится к новым собственникам жилья с претензиями.

А еще может проявиться ситуация, когда наследодатель написал завещание с упоминанием завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Это означает, что наследник обязан предоставить какому-то лицу право проживать в квартире до 3-х лет, а отсчет ведется с момента открытия наследства (п.

4 этой статьи). Естественно, наследополучатель постарается поскорее избавиться от такого наследства, выгодно продав недвижимость.

Зато отказополучателю всё равно, кому принадлежит квартира, он может занимать эту квадратуру целых 3 года.

Помогает своевременно обнаружить подвохи изучение домовой книги и получение выписки из нее. В этом документе указываются все те, кто когда-либо проживал в квартире. И всё же покупателю желательно не самостоятельно пытаться прояснить ситуацию, а задействовать толкового юриста.

К тому же в случае обращения в полицию и последующего судебного разбирательства именно этот специалист, уже знакомый с ситуацией, выступит в роли адвоката, способного результативно отстаивать интересы нанимателя.

Мошенники не перевелись еще на рынке недвижимости. Ежегодно они умудряются обмануть сотни, а может, и тысячи доверчивых граждан, обычно тех, кто покупает квартиру. Но на удочку могут попасться и продавцы.

В мошеннических схемах, как правило, пострадавшая сторона — это покупатель. Ему могут «втюхать» чужую квартиру, квартиру с наследниками или дальними родственниками, а на рынке новостроек — квартиру, которая никогда не будет построена.

Продавец редко становится жертвой мошенников (про «черных риелторов» не будем говорить, это уже совсем бандитский криминал). Но и тут есть свои Остапы Бендеры.

к содержанию ↑

Плата за доброту

Представьте себе, что вы нашли покупателя, который готов приобрести вашу квартиру. Но есть нюанс, брать он будет ее в ипотеку, а на первоначальный взнос не накопил.

Покупатель выглядит солидно, носит очки, в общем, вызывает доверие. Он просит продавца завысить стоимость квартиры на величину первоначального взноса и написать ему расписку, будто вы получили этот первоначальный взнос.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Банк как бы учтет эту сумму как первоначальный взнос и одобрит кредит. Но случается непоправимое, и сделка «срывается».

Мошенники требуют вернуть деньги по расписке, которых они не давали.

к содержанию ↑

Обманутый дольщик

Проблема обманутых дольщиков вылилась в то, что сотни тысяч человек не смогли вовремя или вовсе получить свое жилье. Государство кинулось эту проблему решать.

И совершенно логично, что предприимчивые граждане решили воспользоваться госрвением. В столичном Комитете по реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в долевом строительстве обнаружили 66 заявлений с признаками фальсификаций от граждан, претендующих на статус дольщиков дома на улице Народного ополчения, писали СМИ в 2013 году.

Проблема усугублялась тем, что некоторые застройщики продавали квартиры через различные фирмы «Рога и копыта». Доходили ли эти деньги до конечного продавца, нужно было доказывать.
к содержанию ↑

Залог по карте

Об этой схеме рассказал генеральный директор АН «БЕНУА» Дмитрий Щегельский. Мошенник звонит продавцу и говорит, что в данный момент он (покупатель) находится в другом городе, а увидев объявление продавца в интернете о продаже квартиры (дома), уже загорелся желанием купить его, но боится упустить такой прекрасный объект, поэтому хочет внести аванс на банковскую карту, а, когда приедет, ещё раз осмотреть объект, и купить его.

Просит продавца сообщить данные его банковской карты, естественно, получает ВСЕ данные и снимает деньги с карты продавца.

к содержанию ↑

Мелочь, а неприятно

Эти случаи вряд ли можно назвать мошенничеством. Скорее это такая игра со стороны покупателя, который понимает, что продавец «созрел», чтобы в любом случае закрыть сделку. Рассказывает Ирина Гудкина, тренер бизнес-школы «Белый брокер»:

«На сделке в банке. Вдруг оказывается, что покупатель принес с собой меньшую сумму, чем договаривались. Продавец и выстроенная цепь, если она есть, поставлены перед фактом – или тушить все или согласиться с «террористом».

На сделке. Покупатель «забыл» про накладные расходы по сделке: оплату ячейки, доверенностей, услуг нотариуса и т.д. и т. п.

При торге. Потенциальный покупатель говорит, что у него гораздо меньше денег, чем нужно для оплаты объекта. Потом оказывается, что деньги есть, но они отложены на ремонт и переезд. Некоторым продавцам, которые пошли навстречу «этим симпатичным людям», становится очень обидно, когда они об этом узнают».

5 самых популярных схем мошенничества на рынке недвижимости

Ноябрь ознаменовался хорошими новостями для всех, кто имеет дело с микрозаймами. Правительство запретило частным кредиторам заключать договоры под залог квартиры или доли в ней.

Это ставит крест на популярной мошеннической схеме, когда вместо договора займа оформлялась фиктивная сделка купли-продажи. После этого злоумышленники становились хозяевами жилья и выселяли наивного заемщика.

Недвижимость всегда привлекала нечистых на руку людей, и эта лазейка — лишь одна из многих. Гораздо больше подвохов ждет россиян при покупке квартиры.

к содержанию ↑

Ростовщик с красными корочками

Разновидностью запрещенной отныне схемы в Новосибирске пользовался фигурант нашумевшего уголовного дела, адвокат и бывший сотрудник милиции Сергей Пищук. Много лет он совмещал юридическую практику с выдачей быстрых займов горожанам, чья кредитная история не позволяла идти в банк.

Он оставлял квартиры и дома в собственности людей, но убеждал своих жертв подписывать доверенность на распоряжение ими.

к содержанию ↑

Помощник прокурора Центрального района г. Новосибирска

В дальнейшем Пищук под разными предлогами уклонялся от получения выплат, искусственно создавая просрочки. А затем на этом основании лишал людей права собственности на их жилье. Общее число потерпевших в двух уголовных делах против адвоката – 8 человек.

Вообще же, по данным сайтов новосибирских судов, Сергеем Пищуком было подано не менее 38 исков о выселении людей из квартир. В итоге по одному из двух своих уголовных дел он получил восемь лет колонии, но все равно продолжает настаивать на собственной невиновности, ведь документы люди подписывали добровольно.

А некоторые должники по-прежнему платят ему, но уже на реквизиты следственного изолятора.

При всей циничности такой позиции, в ней есть большая доля правды. Зачастую россияне сами «помогают» мошенникам обвести себя вокруг пальца. Ниже мы расскажем о пяти самых популярных схемах махинаций с жильем, которые стоит знать всем, кто планирует купить квартиру.

к содержанию ↑

Схема 1: невозвратный задаток

Этот способ мошенничества можно назвать самым распространенным, но и наименее затратным для жертвы. Вы рискуете потерять не всю сумму, а лишь то, что согласитесь заплатить вперед. В частности, такая схема работает при подписании предварительного договора купли-продажи.

Способ обмана. Привлекательные на первый взгляд условия, которые на поверку оказываются ловушкой. Обычно такие сделки мошенники предлагают совершить по очень выгодной цене, но только при условии уплаты задатка, который не возвращается при отказе от покупки.

Как нетрудно догадаться, квартирная сказка после этого очень быстро меняет сюжет. Покупателю становятся известны ранее скрытые от него детали, которые делают приобретение невыгодным.

Последствия. Не фатальные, но обидные. Вы лишаетесь задатка и не можете предъявить каких-либо претензий, так как по документам все чисто, а пущенную в глаза пыль к делу не пришьешь.
к содержанию ↑

Схема 2: подложные документы

Способ обмана. Один из документов, подтверждающих права продавца на владение или распоряжение недвижимостью, — ненастоящий или недействительный. Это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости, доверенность на продажу или даже весь пакет, если его оформили по поддельному паспорту и перед вами ложный собственник.

Например, злоумышленники арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения договора снимается копия паспорта владельца, на основе которой потом делается фальшивый документ с фотографией мошенника. По этому паспорту он получает дубликаты правоустанавливающих документов, продает квартиру и исчезает.

Последствия. Сделку, совершенную по подложным документам, легко признать недействительной. Квартиру у вас заберут по решению суда, а вот с возвратом денег будут серьезные проблемы. Как показывает практика, сумму с виновника, конечно, взыщут, но получите ли вы ее по факту — большой вопрос.

к содержанию ↑

Схема 3: многократная продажа

Способ обмана. Этой схемой часто пользуются нечистые на руку риелторы, а иногда и застройщики, которые понимают, что не смогут закончить объект. Зачем совершать одну сделку, если можно продать ту же квартиру нескольким желающим? С юридической стороны такие сделки обычно не вызывают подозрений, ведь каждому покупателю предоставляется комплект настоящих документов.

Последствия. Вы не можете нормально пользоваться приобретенным жильем, так как у вас есть конкуренты — такие же жертвы обмана. И далеко не факт, что вы сможете сохранить квартиру за собой.

к содержанию ↑

Схема 4: неожиданные наследники

По российским законам исковая давность для тех, кто по объективным причинам не заявил о себе как о наследнике, составляет от трех до десяти лет. Так что претендент на купленное вами имущество может «нарисоваться» даже когда вы уже забыли о сделке. Поэтому покупка квартиры на вторичном рынке — всегда больший риск по сравнению с новостройкой.

Способ обмана. Мини-спектакль в исполнении нечестных наследников. В первом акте все претенденты получают причитающиеся им доли, во втором — продают квартиру, а в третьем на сцену выходит какой-нибудь троюродный племянник, который якобы только что узнал о смерти любимого дядюшки. Немая сцена, суд, занавес.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Последствия. Судебные тяжбы с вероятным перераспределением имущества. Чтобы разобраться в ситуации, суд «откатит» все на исходные позиции, и вы останетесь ни с чем.

Правда, такой финал — не всегда признак мошенничества. Иногда родственники действительно не сразу узнают о кончине близкого человека или просто не согласны с итогами раздела собственности.

Но покупателю от этого ничуть не легче.

к содержанию ↑

Схема 5: старики, дети и недееспособные

Не все знают, но во многих российских квартирах есть так называемые «вечные жильцы», которых нельзя принудительно выписать даже при продаже недвижимости. И это не только несовершеннолетние дети владельцев. Закон также защищает права недееспособных граждан и одиноких пенсионеров.

Способ обмана. Здесь их сразу несколько. Например, собственники выписывают детей менее чем за полгода до приватизации.

Это может быть сделано и осознанно, и без злого умысла — просто чтобы избежать сбора дополнительных документов и согласования последующей перепродажи квартиры с опекой. Однако это нарушает права несовершеннолетних, и сделку могут признать недействительной.

«Торпедировать» продажу может и нарушение условий использования материнского капитала. По закону, родители обязаны наделить всех своих несовершеннолетних детей долями в купленной квартире. Если этого не было сделано, опека или прокуратура потребуют признать недействительными все последующие операции с недвижимостью.

Стариков и недееспособных людей в махинациях любят использовать черные риелторы. Подчинив их своей воле, преступники покупают недвижимость по символической цене, а потом перепродают еще несколько раз, чтобы скрыть первоначального собственника за спинами других. И только после этого продают квартиру ничего не подозревающему покупателю.

Последствия. Если в купленной вами квартире «обнаружится» несовершеннолетний, выписать его без содействия родителей будет невозможно. Расслабляться в такой ситуации не стоит, даже если все тихо. В суд ребенок может обратиться до достижения 21 года, и если Фемида найдет в прошлом нарушение его прав, новые владельцы лишатся жилья.

Если же покупатель не обратит внимание на то, что квартирой владел одинокий пенсионер или человек, который ограничен в принятии самостоятельных решений, мошенники смогут аннулировать всю цепочку продаж, так как первоначальная сделка была незаконной.

Автор статьи
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Следующая
АрендаПризнание нежилого помещения аварийным и подлежащим сносу

Добавить комментарий

Adblock
detector