Ипотека в зачет имеющегося жилья: основные схемы и их плюсы и минусы в 2020 году

Что такое покупка в зачет

Суть трейд-ин выглядит так: покупатель бронирует квартиру в новостройке, продает уже имеющееся жилье и на вырученные деньги приобретает забронированную квартиру. Несмотря на то, что описание выглядит сложным, весь процесс занимает в среднем 2-3 недели.

Фактически заключаются два договора. Первый — на продажу старого жилья, в нем прописывается цена квартиры и стоимость услуг. Второй — на покупку новостройки, в нем фиксируется стоимость приобретаемого жилья и срок брони. Чтобы закрепить новую квартиру за собой, покупатель вносит залог или первоначальный взнос в размере 10-20% от стоимости.

Все хлопоты по продаже старой квартиры — оценку жилья и поиск покупателя — берет на себя застройщик или сотрудничающее с ним риэлторское агентство. Стоимость услуг обычно включена в договор, ничего доплачивать не надо.

Срок брони на новое жилье устанавливает застройщик, обычно это от 3 дней до полугода. В некоторых случаях компания может продлить бронь, но такое случается редко, потому что и застройщик, и риэлтор заинтересованы быстро провести сделку.

Чаще всего денег от продажи не хватает, поэтому допускается использование дополнительных механизмов, например, ипотеки.

к содержанию ↑

В зачет можно продать не любую квартиру

Сделки в зачет подходят далеко не всем покупателям. Застройщики предъявляют определенные требования к объектам. Примерный перечень таков:

не принимаются доли в квартирах или комнаты в коммуналках;

старая квартира находится в собственности и не имеет обременений: не в ипотеке, не в залоге, не под судом, нет несовершеннолетних владельцев;

многие застройщики не рассматривают старый фонд и квартиры в аварийном или предаварийном состоянии.

Список требований у каждого застройщика свой..

к содержанию ↑

«Группа ЛСР»

Известный крупный застройщик «Группа ЛСР» предлагает квартиры в зачет в новостройках комфорт- и бизнес-класса. Жилье покупается по договору купли-продажи или долевого участия (ДДУ). Услуги по продаже старого жилья бесплатные.

Список объектов компании, сдающихся в ближайшие год-два, широк:

«Цветной город» в Полюстрово — все квартиры предлагаются с чистовой отделкой по новым стандартам компании.

«Цивилизация» на Октябрьской набережной — целый микрорайон с собственной инфраструктурой и отличным расположением в обжитом спальнике рядом с центром.

«Звездный дуэт» — два дома комфорт-класса в Купчино, строятся в удобной близости сразу от двух станций метро.

NeoPark — апартаменты бизнес-класса рядом с живописным Пулковским парком.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Опытная респектабельная компания RBI занимается строительством жилья высокого класса. Для покупателей действует специальная программа «Выгодный зачет» на следующих условиях:

договор заключается на 180 или 365 дней. В течение этого времени продают старую квартиру, цена на новое жилье фиксируется.

Покупка выполняется по беспроцентной рассрочке. Сумма вносится в два приема: первоначальный взнос — 15% от стоимости приобретаемого жилья, остаток — после продажи старой квартиры.

Можно совместить с ипотекой от ПАО Сбербанк.

По программе «Выгодный зачет» предлагается, например, вот такая трешка в ЖК Биография на Петроградской стороне:

Программа КВАРТИРА В ЗАЧЕТ или КВАРТИРА В ТРЕЙД-ИН
при покупке квартиры от застройщика в новостройке СПб

ВЫБРАТЬ лучшие варианты НОВОСТРОЙКИ с оптимальными условиями ЗАЧЕТА + выгодно ЗАЧЕСТЬ имеющееся вторичное ЖИЛЬЕ в СПб за 100% его максимальной рыночной цены.

СТОИМОСТЬ ВСЕГО КОМПЛЕКСА УСЛУГ: 40 ТЫС. ₽

Что такое программа «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ» (ТРЕЙД-ИН КВАРТИРЫ) и в чем ее преимущества?

При обмене старой квартиры на новую, подавляющее большинство собственников планирует использовать средства от реализации имеющегося жилья. Если при этом покупается квартира в новостройке, сразу возникает резонное желание упростить и ускорить весь этот процесс.

Самым логичным и напрашивающимся решением является возможность не продавать имеющуюся квартиру, а выгодно поменять — передать свое жилье в зачет застройщику, то есть зачесть его стоимость в счет оплаты приобретаемой новой квартиры. Именно такая схема видится большинству при упоминании термина «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ» или «КВАРТИРА ПО ТРЕЙД ИН».

Но отзывы покупателей новостроек о таких программах застройщиков совсем не однозначны — давайте разбираться.

Как выгодно купить квартиру в новостройке с зачетом имеющегося жилья?

В конкурентной борьбе за покупателя, застройщики Санкт-Петербурга разрабатывают и предлагают все новые схемы приобретения квартир. Сегодня одной из таких схем в СПб является «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ» или «TRADE IN КВАРТИРЫ».

Что же это такое? В качестве аналога часто приводится схема «ТРЕЙД ИН» по приобретению автомобиля в автосалоне, когда вы просто меняете с доплатой — сдаете свой старый автомобиль и, с учетом его стоимости, доплачиваете и забираете новый. Дальнейшей продажей старого автомобиля занимается автосалон, для которого это является основным (профильным) видом деятельности.

В случае с «КВАРТИРНЫМ ТРЕЙД ИН» все абсолютно иначе. Такая схема приобретения квартиры у застройщика не предполагает «натуральный» или «товарный обмен», как это должно было бы быть — продажа «чужой» недвижимости не является для строительных компаний профильным видом деятельности.

В исключительных случаях, когда все же речь идет о реальном выкупе Вашей квартиры, ее оценка производится с очень существенным занижением. Это вполне объяснимо — менять свою «головную боль» на чужую имеет смысл только если с ней можно будет быстрее расстаться.

Тогда в чем выгода для Вас как покупателя новостройки?

Главное преимущество при покупке новостройки по схеме взаимозачета квартир.

Фактически, почти всегда речь идет о различных программах и схемах рассрочки, специально разработанных застройщиками для тех покупателей, которые рассчитывают оплатить основную или значительную часть стоимости квартиры за счет средств, полученных от продажи/реализации имеющегося жилья. Основное и главное преимущество таких программ — время, выигранное за счет возможности сразу заключить договор длительного бронирования или ДДУ, не дожидаясь продажи имеющегося жилья.

А в контексте приобретения квартиры в новостройке выражение «время — деньги» звучит особенно актуально, поскольку ничто так быстро не растет в цене на рынке недвижимости, как цена квадратного метра в процессе строительства . Поэтому заключение договора с застройщиком задолго до реализации имеющегося жилья дает главное преимущество — возможность заранее зафиксировать текущую цену на выбранную квартиру .

Зачастую это приносит очень существенную выгоду — до нескольких сотен тысяч рублей. Лучшие из таких программ вообще предлагают сразу зачесть всю сумму от будущей (последующей) продажи имеющейся квартиры в качестве первоначального взноса и получить максимальные скидки (до 15%) как при 100% оплате.

Что необходимо для участия в программе «КВАРТИРА ПО ТРЕЙД-ИН»?

Обязательным условием работы по схеме «зачета» со строительной компанией является внесение первоначального взноса. Минимальный размер первоначального взноса по таким программам — от 10% (максимальный — до 50%).

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
После заключения договора с застройщиком и внесения первоначального взноса, покупателю предоставляется беспроцентная рассрочка на время, необходимое для продажи имеющегося жилья и внесения оставшейся основной суммы. В среднем это срок от 2 до 6 месяцев.

Гарантией соблюдения покупателем сроков внесения основной суммы для застройщика обычно является наличие оценочной стоимости и сроков продажи «зачетного» жилья в заключенном покупателем договоре на продажу имеющегося жилья с профессиональным агентством недвижимости.

Какое жилье подходит для покупки новостройки в зачет?

Участие в программе «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ» целесообразно только для владельцев недвижимости, срок реализации которой можно оценить с высокой степенью точности. Таким критериям, прежде всего, соответствует наиболее ликвидное вторичное жилье с достаточно высоким уровнем спроса — комнаты и квартиры в домах типовой и новой постройки в Санкт-Петербурге, и строящееся первичное жилье в новостройках СПб (переуступка).

Без существенного понижения цены, сложно прогнозировать сжатые сроки продажи:
— недвижимости в других городах и регионах,
— загородной недвижимости (особенно в осенне-зимний период),
— квартир на первых этажах (не подходящих для использования в качестве коммерческой недвижимости),
— квартир в старом фонде в центральных районах города (особенно без капитального ремонта),
— крупногабаритных (четырех- и более) комнатных квартир.
Владельцам такой недвижимости мы рекомендуем проведение обмена по менее рискованной и более выгодной для них последовательной схеме и предлагаем нашу комплексную программу «ОБМЕН НА НОВОСТРОЙКУ» (сначала продать старое жилье и потом сразу купить новое).

Это предполагает заключение договора с застройщиком на одном из этапов уже идущей продажи имеющейся квартиры или комнаты:
А) сразу после нахождения покупателя на продаваемый объект
Б) после перехода сделки купли-продажи имеющегося жилья в так называемую «необратимую фазу»
В) после получения всех средств от продажи.

Какие застройщики берут вторичку в зачет?

В настоящий момент большинство крупных застройщиков СПБ уже предлагают приобретение квартир в строящихся жилых комплексах в Санкт-Петербурге по специально разработанным программам рассрочки для «зачета» имеющегося жилья. У различных строительных компаний, в разных ЖК, на разных этапах строительства (даже в разных очередях одного ЖК) могут быть абсолютно разные программы и условия их проведения (необходимый размер и условия учета суммы первоначального взноса, сроки и условия бронирования и рассрочки, размер и условия применения штрафных санкций, стоимость услуг продажи/реализации и т.д.)

Основной риск при зачете имеющейся квартиры в счет покупки новой от Застройщика и как его уменьшить?

Реальную (финансовую) ответственность за выполнение условий договора с застройщиком по соблюдению срока продажи имеющегося жилья, внесению основной суммы и все связанные с этим финансовые риски, несет сам покупатель. Поэтому особенно важным является высокий профессиональный уровень специалистов, привлекаемых для предварительной оценки ликвидности объекта и его реализации по максимальной рыночной цене в обозначенный срок .

В ситуации, когда сложно спрогнозировать гарантированное соблюдение срока продажи без существенных финансовых потерь, логично подстраховаться. Для этого целесообразно произвести предварительную оценку реального спроса на объект, выставив его на продажу.

Исходя из полученной опытным путем более точной оценки ликвидности квартиры, специалист даст рекомендации о целесообразности участия в программе «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ» или проведению классического обмена по последовательной схеме в программе «ОБМЕН НА НОВОСТРОЙКУ» (сначала продать старое жилье и потом сразу купить другое).

Как выбрать лучшую программу зачета и избежать существенных потерь при оценке зачетного жилья?

1. Программа каждого отдельного застройщика действует только в рамках ЖК этой компании, а это — большое ограничение выбора.

2. Продажу Вашей недвижимости застройщик осуществляет или силами своего сотрудника или предлагает услуги «агентства-партнера».

И в том и в другом случае, оценка Вашего жилья производится с большим «запасом», что часто приводит к очень существенным потерям в его конечной стоимости и сводит на нет все возможные преимущества такого зачета.

Поэтому, лучшее решение — сначала обратиться к независимому профессиональному эксперту — компании , которая не только бесплатно подберет Вам наиболее интересные и выгодные варианты квартир и ЖК, но и оценит целесообразность и выгоду приобретения Вами новостройки по программе «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ» в контексте именно Вашего жилья и с учетом особенностей в условиях каждой программы зачета у каждого конкретного застройщика по каждому выбранному жилому комплексу. А также обеспечит успешное выполнение главной задачи продажу зачетного жилья по максимальной рыночной цене, без потерь от стоимости, в необходимые сроки и на самых выгодных условиях.

И такой эксперт у Вас есть — МЫ!

Программа «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ» или «ТРЕЙД-ИН КВАРТИРЫ» при покупке квартиры от застройщика в новостройке СПб

ПОДБЕРЕМ лучшие НОВОСТРОЙКИ с оптимальными условиями ЗАЧЕТА + РЕАЛИЗУЕМ имеющееся ЖИЛЬЕ в СПб («вторичку» или «переуступку») за 100% его максимальной рыночной цены.

СТОИМОСТЬ ВСЕГО КОМПЛЕКСА УСЛУГ: 40 ТЫС. ₽

ВОТ КАК ЭТО ВСЕ ПРОХОДИТ У НАС:

1. С самого начала с Вами одновременно начинают работать специалисты сразу двух направлений — специалист вторичного и специалист первичного рынков. В тесном взаимодействии и координации они помогают Вам сориентироваться на рынке, оценить соответствие Ваших потребностей и возможностей, выбрать лучшие варианты и наиболее выгодные решения.

2. Специалист вторичного рынка оценивает соответствие Вашей квартиры/комнаты общим критериям «зачета», ликвидность, максимальную рыночную стоимость, сроки реализации и организовывает процесс продажи.

3. Специалист по первичному рынку, на основании критериев Вашего запроса, сразу начинает подбирать лучшие варианты квартир в новостройке.

4. После выбора Вами конкретного жилого комплекса, уточняются условия приобретения в нем по программе «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ». Оба специалиста совместно с Вами оценивают целесообразность и возможность выполнения этих условий в контексте именно Вашего жилья:
А) При невозможности их выполнения — продажа Вашей квартиры продолжается, покупка новой планируется по программе «ОБМЕН НА НОВОСТРОЙКУ» (сначала продаем имеющееся жилье и потом сразу покупаем уже подобранную новостройку).

Б) При целесообразности и реальности их выполнения — специалист первичного рынка бронирует за Вами и фиксирует цену на выбранную Вами квартиру или помогает заключить с застройщиком договор с беспроцентной отсрочкой основного платежа до получения Вами всех средств от продажи имеющейся недвижимости (программа «КВАРТИРА В ЗАЧЕТ»).

5. Затем мы находим покупателя на Вашу квартиру/комнату, организовываем заключение договора купли-продажи, проведение взаиморасчетов и получение Вами денег. После этого, полученные средства Вы можете сразу вносить застройщику за уже выбранную у него и ожидающую Вас квартиру.

Процесс подбора и сопровождение покупки новой квартиры в новостройке:

Департамент Новостроек «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ» — крупнейший партнер надежных застройщиков Санкт-Петербурга. Имеет прямые договоры со всеми проверенными строительными компаниями СПб, что позволяет использовать самую полную базу всех продаваемых объектов и самую актуальную информацию о всех скидках и акциях , предоставляемых для их приобретения.

А это — гарантия лучших возможностей выбора новостроек и лучшие условия приобретения квартир для Вас — наших клиентов!

Договор на приобретение квартиры в новостройке Вы заключаете напрямую в офисе строительной компании по минимальной цене застройщика с учетом всех действующих скидок и акций. При этом, все оказанные Вам услуги по подбору и сопровождению приобретения квартиры в новостройке для Вас бесплатны, потому что всю эту работу нам оплачивает строительная компания-продавец.

СТОИМОСТЬ УСЛУГ: БЕСПЛАТНО

При необходимости привлечения дополнительных средств, сотрудники Ипотечного Центра компании:

— дадут Вам рекомендации по приведению в надлежащее состояние вашей кредитной истории для одобрения Вас банками в качестве надежного заемщика

— подберут банки с оптимальной ипотечной программой

— помогут подать все необходимые документы для получения ипотеки.

Проконсультируют о возможностях использования жилищных субсидий и материнского капитала.

Процесс продажи квартиры ведется по программе «ПРОДАЖА-МАКСИМУМ»:
(продажа за 1-2 месяца по максимальной рыночной цене).
Все услуги по продаже являются комиссионными — включены в конечную стоимость квартиры и фактически оплачиваются из денег покупателя исключительно после завершения сделки.
Низкая комиссия за продажу квартиры в «ДИСКОНТ-НЕДВИЖИМОСТЬ» делает ее итоговую цену более привлекательной и выгодной для потенциальных покупателей, поэтому квартира продается значительно быстрее (или Вы можете выручить за нее существенно больше денег ).

Дополнительная скидка 20% на комиссию с продажи для тех, кто приобретает через нас новостройку. Таким образом, стоимость услуг по продаже квартиры составляет всего
40 ТЫС.РУБ.

Комплексные жилищные программы, предлагаемые нашей компанией, позволят Вам решить любой жилищный вопрос в кратчайшие сроки, надежно и с минимальными затратами:

Только при ПОКУПКЕ НОВОСТРОЙКИ от застройщиков

Программа позволяет сразу приобрести новостройку — до получения средств от продажи «зачетной» квартиры

СТОИМОСТЬ УСЛУГ: ПОКУПКА 0 РУБ. + ПРОДАЖА 40 ТЫС. РУБ.(СКИДКА 20%)

СТОИМОСТЬ ВСЕГО КОМПЛЕКСА УСЛУГ: 40 ТЫС. РУБ.

«Петербургская Недвижимость» в сентябре запустила программу «Квартира в зачет». Теперь клиенты могут приобрести новую квартиру с использованием средств от продажи имеющейся. Как работает предложение, как проходит сделка и в чем преимущества? Отвечаем на самые популярные вопросы.

«Квартира в зачет» – это как?

Все просто. Объясним на автомобилях: многие салоны сейчас предлагают воспользоваться схемой «трейд-ин», когда вы свой старый автомобиль сдаете при покупке нового и доплачиваете оставшуюся сумму.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Квартира в зачет – то же самое. «Петербургская Недвижимость» учитывает стоимость вашей квартиры при покупке новой в строящемся доме.

Действует программа на объекты компании Setl City, которые компания реализует на эксклюзивных условиях.

Что нужно, чтобы воспользоваться программой?

Квартира на вторичном рынке в Санкт-Петербурге, 20% на первый взнос и желание купить новую квартиру.

1. Вы обращаетесь к менеджерам «Петербургской Недвижимости», которые помогут вам сориентироваться в рынке строящегося жилья и выбрать интересный объект. Сообщаете, что у вас есть квартира, и вы хотели бы ее продать.

2. С вами начинает работать специалист агентства «Петербургская Недвижимость», которое занимается исключительно вторичным рынком жилья. Агент вместе с вами смотрит квартиру и проводит оценку стоимости: за сколько ее можно продать, учитывая особенности, местоположение, конкуренцию, ситуацию на рынке и так далее. Это займет не более трех дней.

3. По результатам оценки, вы подписываете договор на продажу квартиры агентством «Петербургская Недвижимость». Она будет реализована не более чем за 3 месяца.

4. Параллельно вы выбираете свою новую квартиру в строящемся доме с менеджером компании.

5. Далее вы заключаете Договор долевого участия.

Квартира бронируется на 7 рабочих дней (сумма залога возвращается после проведения сделки). В течение этого времени подписываете договор, вносите первоначальный взнос на аккредитив – 20% стоимости.

Так как квартира приобретается по схеме зачета, то на оставшуюся сумму оформляется беспроцентная рассрочка на 4 месяца.

6. Как вы помните, три месяца дается агентству на продажу квартиры, а еще месяц у вас будет на перечисление средств за новую.

Если сумма, которую вы получили от продажи старой квартиры, полностью закрывает остаток по рассрочке, то поздравляем – квартира оплачена и полностью ваша. Если же немного не хватает, то у вас еще будет месяц на то, чтобы оформить ипотеку или потребительский кредит.

В любом случае специалисты «Петербургской Недвижимости» всегда помогут найти решение.

4. Вот и все. Вы продали старую квартиру и приобрели новую.

То есть клиенту вообще ничего не нужно делать?

Не совсем. Сбор документов и необходимых справок, как и обеспечение доступа агенту для показов квартиры, все-таки зависят от владельцев. В остальном – да: поиск клиентов, реклама, организация показов и согласование условий – работа агента, а подбор квартиры и согласование сделки – менеджера.

Неплохо. Какие еще преимущества?

Услуги агента для покупателей по программе «Квартира в зачет» – бесплатны, то есть вы не платите комиссионные и можете рассчитывать на ту стоимость, которую вам озвучили. Процедура реализована по принципу одного окна.

С вами одновременно будут работать специалисты разных подразделений: менеджер брокера «Петербургская Недвижимость» на первичном рынке, риелтор агентства – на вторичном, а также менеджер по ипотечному кредитованию, если это необходимо. Еще важно, что вы покупаете квартиру уже сейчас: выбираете среди большого количества предложений и по текущей цене.

Часто самостоятельная продажа квартиры на вторичном рынке затягивается на долгий срок. За это время понравившийся вам вариант может в лучшем случае подорожать, в худшем – ту самую квартиру купит кто-то другой.

Здесь вы фиксируете стоимость и приобретаете квартиру, не дожидаясь продажи предыдущей. При этом предложение доступно – первый взнос от 20%.

Также вы сможете пользоваться всеми бесплатными услугами «Петербургской Недвижимости», действующими только для клиентов прямого отдела продаж: специальные ставки по ипотеке со скидками до 2%, регистрация собственности, консультации по получению налогового вычета, рефинансирование ипотеки, услуга по полной меблировке квартиры и консультации юриста.

Покупаем: новую двухкомнатную квартиру евроформата, площадью 38,4 кв. м.

На самом деле все ситуации индивидуальны и для каждого случая может быть свое уникальное решение. Обратитесь в «Петербургскую Недвижимость», и мы вместе найдем выгодное для вас решение.

Выбор и бронирование квартиры по программе “КВАРТИРА В ЗАЧЁТ”.

Оценка имеющейся в собственности квартиры.

  • Заключение ДДУ на новую квартиру с фиксацией цены как при 100% оплате!
  • Заключение договора на оказание услуг по продаже собственной квартиры.
  • Вносится 10% от стоимости новой квартиры.
  • 3 месяца на реализацию собственной квартиры через отдел вторичной недвижимости КВС.
  • Заключение ДДУ на новую квартиру с фиксированной ценой на день заключения договора.
  • Заключение договора на оказание услуг по продаже собственной квартиры.
  • Вносится 20% от стоимости новой квартиры.
  • 6 месяцев на реализацию собственной квартиры через отдел вторичной недвижимости КВС.

Внесение оставшихся 90% от стоимости новой квартиры через 3 месяца .

Внесение оставшихся 80% от стоимости новой квартиры через 6 месяцев .

Получение заветных ключей от Вашей новой квартиры!

к содержанию ↑

Шаг 2

Оценка имеющейся в собственности квартиры.

Лучшая цена

  • Заключение ДДУ на новую квартиру с фиксацией цена как при 100% оплате!
  • Заключение договора на оказание услуг по продаже собственной квартиры.
  • Вносится 10% от стоимости новой квартиры.
  • 3 месяца на реализацию собственной квартиры через агентство-партнера.

Больше времени

  • Заключение ДДУ на новую квартиру с фиксированной ценой на день заключения договора.
  • Заключение договора на оказание услуг по продаже собственной квартиры.
  • Вносится 20% от стоимости новой квартиры.
  • 6 месяцев на реализацию собственной квартиры через агентство-партнера.

Что требуется от клиента?

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Каждый этап сделки сопровождает ваш персональный менеджер, который помогает собрать необходимые документы и справки для продажи квартиры. Также нужно обеспечить доступ агенту для оценки помещения.

На этом все. Поиск потенциальных покупателей, организацию рекламной кампании, демонстрацию объекта, а также подбор новой недвижимости осуществляют специалисты компании КВС.

к содержанию ↑

Преимущества

Услуга реализации вашей квартиры в зачет в новостройке — бесплатна для клиентов! Если бы вы самостоятельно занимались продажей жилья, то процедура могла бы затянуться на длительный срок. За это время ситуация на рынке недвижимости однозначно поменяется.

Цены могут вырасти, помещение, которое вам понравилось, могут купить. А здесь вы решаете оба вопроса единовременно.

Причем помогают вам квалифицированные специалисты с внушительным стажем работы.

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья от застройщика или трейд-ин – это способ купить новую недвижимость, быстро продав свою старую.

Какие возможности предлагает программа? Во-первых, оперативно продать свою жилплощадь, учитывая нюансы актуальной ситуации на рынке недвижимости конкретного региона или города. Во-вторых, купить новую квартиру с максимально выгодным соотношением цены и параметрами комфорта.

к содержанию ↑

Купить квартиру в зачет имеющегося жилья в СПб

Рассмотрите вариант покупки квартиры в зачет, если вам нужна новая жилплощадь и вы собираетесь продать имеющуюся недвижимость. В первую очередь стоит обратиться к застройщику будущей квартиры, который предоставляет услугу трейд-ин, и риелтору из агентства недвижимости.

Часто у застройщика есть свои риелторы-партнеры. Например, у девелопера «Красная стрела» организацией продажи квартиры клиента занимается официальный партнер компании «Первое ипотечное агентство».

Если покупатель приобретает новую квартиру с доплатой в ипотеку, то ему необходимо удостовериться, что банк, работающий с застройщиком, одобрит ипотеку.

Когда покупатель выбрал будущую жилплощадь у застройщика по программе трейд-ин, ему необходимо заключить агентский договор для реализации своей квартиры. Получить бронь на несколько месяцев (по условиям договора от 1 до 4) на выбранную квартиру от застройщика. Данная бронь фиксирует стоимость квартиры.

Чтобы определить стоимость квартиры покупателя, на объект приезжает агент недвижимости, осматривает жилплощадь, делает фотографии, анализирует район и расположение, состояние и срок эксплуатации дома, цены схожих объектов на рынке вторичного жилья и определяет стоимость. Эта процедура занимает 3-5 дней у петербургских агентств недвижимости.

Следующий шаг – клиент и агентство недвижимости заключают агентский договор на реализацию квартиры и договор бронирования на выбранную новую квартиру.

Какие документы нужны для составления договора на продажу по программе Трейд-ин? Клиенту необходимо предоставить:

  • выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о праве собственности;
  • если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
  • если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • кадастровый и/или технический паспорт помещения;
  • справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Затем, от 5 до 12 дней, необходимо подождать регистрации договоров в Росреестре.

После продажи квартиры деньги перечисляются на счет застройщика, при недостатке суммы покупатель доплачивает на условиях девелопера. Это может быть единовременная оплата.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы покупки квартиры по Трейд-ин

Насколько купить квартиру в зачет имеющегося жилья кажется простым и выгодным способом на первый взгляд, настолько можно найти и минусов, и поводов задуматься, нужна ли вам такая схема.
  • экономия времени;
  • фиксация цены на будущую квартиру;
  • защита от мошенников;
  • не надо платить юристу;
  • можно не тратить время на поиск покупателя и переговоры с ним.
  • Старую квартиру продадут дешевле примерно на 20-30%.
  • Нет возможности передумать – деньги от продажи старой квартиры сразу идут на счет застройщика.
  • Не каждая квартира участвует в программе трейд-ин.
  • Затраты на аренду жилья, если новая квартира еще этапе строительства.
к содержанию ↑

Актуальный вопрос

Такой способ является выгодным, прежде всего, для покупателей, так как позволяет сэкономить не только деньги, но и время. Кроме того, такой способ предполагает предоставление квалифицированного сопровождения профессиональных риэлторов и в той, и в другой сделке. К преимуществам схемы взаимозачета можно отнести возможность клиента не переплачивать дополнительно, как это происходит в случае с ипотекой, и получить недостающую сумму относительно быстро за счет взаимозачета.

Если говорить о недостатках данной схемы, то это, прежде всего, заниженная цена на покупку старой квартиры, необходимость дополнительно снимать жилье до момента сдачи в эксплуатацию новостройки. Кроме того важен вопрос не только с проживанием, но с пропиской покупателей жилья в новостройке.

Приобретая квартиру в новостройке, а тем более при зачете стоимости старой квартиры в счет новой, стоит помнить, что строки сдачи объектов недвижимости часто сдвигаются, и сроки переезда могут существенно затянуться.

Еще одним риском является возможное изменение стоимости новой квартиры в период, пока клиент занимается самостоятельным поиском покупателей на свою квартиру.

к содержанию ↑

Самостоятельная реализация

Наиболее распространенная схема учета стоимости старой квартиры при покупке новой – это самостоятельная ее реализация клиентом, с последующим перечислением суммы от продажи в счет покупке квартиры в новостройке. Клиент находит интересный ему вариант покупки квартиры, заключает договор со строительной компанией.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
В зависимости от условий договора вносит либо всю сумму за квартиру, которая была выручена при продаже другой недвижимости, либо часть денежных средств в качестве первоначального взноса.

Продажей жилья в данном случае занимается покупатель самостоятельно. В случае, если вырученных средств недостаточно, то прибегает к кредитным займам.

к содержанию ↑

Застройщик сразу выкупает недвижимость у собственников

Третья схема полностью противоположна выше описанной. Здесь застройщик сразу выкупает недвижимость у собственников. Заключается договор о купле – продаже квартиры, по которому права собственности переходят застройщику. Казалось бы схема выгоднее предыдущей. Но не все так однозначно.

Застройщики чаще всего устанавливают цену на жилье на 10-30% ниже рыночной, в надежде, что смогут продать ее дороже. И это окончательные условия строительной компании, на которых она готова брать в зачет недвижимость клиентов при покупке новой.

Далее заключается договор на приобретение новой недвижимости с зачетом средств, полученных при продаже предыдущей.

В зависимости от стадии строительства это может быть договор долевого участия, переуступки, купли – продажи. Оплата оставшейся части стоимости жилья происходит либо сразу, либо в рассрочку, либо с привлечением ипотечного кредита. Все зависит от платежеспособности клиента и выбранных условий договора.

к содержанию ↑

Проживание в квартире до момента сдачи дома

В подобном случае заключается сразу несколько соглашений:

  • Соглашение о покупке квартиры в новостройке со строительной компанией. В тексте соглашения указывается, что клиент имеет отсрочку на осуществление оплаты платежей вплоть до официального ввода задания в эксплуатацию.
  • Договор на продажу вторичного жилья клиента, в котором указываются все моменты, касающиеся юридического и физического освобождения квартиры. Эти сроки должны соответствовать срока сдачи объекта, которые указаны в соглашении с застройщиками.
  • Договор аренды жилого помещения на время, которое застройщик предоставил клиенту для решения вопросов по освобождению жилья. Договор аренды может быть оформлен как отдельный документ, так и его основные моменты могут быть прописаны в договоре покупки вторичного жилья.

ВАЖНО: договор аренды заключается на вторичное жилье, которое подлежит продаже. То есть застройщик позволяет пожить в выкупленном им жилье бывшему собственнику до момента ввода нового здания в эксплуатацию.

к содержанию ↑

Ипотека под залог

Это наиболее распространенная схема, которая включает в себя следующие этапы:

  • Выбор банка и наиболее выгодной ипотечной программы,
  • Сбор и подача документов для оформления заявки на ипотеку,
  • В случае положительного решения заключается ипотечный договор,
  • Со строительной компанией подписывается отдельное соглашение,
  • Банк перечисляет денежные средства на счет застройщику,
  • После сдачи объекта покупатель может заселиться в новое жилье,
  • Далее согласно ипотечному договору следуют ежемесячные выплаты на протяжении нескольких лет либо может досрочно погасить долг.

ВАЖНО пока недвижимость будет находиться в залоге у банка, с ней нельзя будет проводить никаких юридических операций без разрешения банка

к содержанию ↑

Основные требования к квартире, передаваемой в зачет новой

Подобные требования будут несколько различаться в зависимости от строительной компании, но можно выделять ряд общих требований:
  • На недвижимость, передаваемую в счет покупки новой квартиры, у клиента в обязательном порядке должны быть документы о правах собственности.
  • Объект недвижимости должен быть юридически чист, не находиться в залоге, под арестом или в другом обременении.
  • Квартира должна быть освобождена физически либо ее жильцы должны иметь возможность покинуть ее в короткие сроки.
  • Все перепланировки внутри квартиры должны быть узаконены.
  • Срок нахождения в собственности жилья должен превышать три года.
  • Имеет значение и расположение квартиры. Некоторые застройщики не берут в зачет недвижимость, которая располагается в отдаленных районах города.
  • Объект недвижимости должен располагаться в том же регионе, а скорее городе, что и приобретаемая квартира.

Таким образом, большинство требований застройщика к квартирам сводиться к одному критерию – возможность продать недвижимость на вторичном рынке в короткие сроки и по привлекательной цене.

к содержанию ↑

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.

Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.

к содержанию ↑

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья. Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком.

Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.

Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.

При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию. Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке. При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).
к содержанию ↑

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс.

Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской. При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

к содержанию ↑

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке.

Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Автор статьи
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Следующая
СправкиКакие коммунальные платежи обязан платить собственник квартиры

Добавить комментарий

Adblock
detector