Имущество банкротов уходит с молотка: как оказаться в нужное время в нужном месте?

Общий алгоритм покупки недвижимости с торгов по банкротству

Перейдите на электронную торговую площадку, где можно посмотреть лоты квартир с аукционов по банкротству. Это может быть ЕФРСБ или любой другой агрегатор. Находясь на торговой площадке настройте фильтр поиска:

  • Укажите регион поиска. Например, вы можете искать недвижимость в Москве, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, СПБ, Красноярске или любом другом городе.
  • Во вкладке «Вид торгов» укажите «Публичное предложение».
  • Во вкладке «Статус» укажите «Открытый прием заявок».
  • Во вкладке ключевых слов укажите «Квартира» и нажмите на поиск.

После этого вам откроются доступные предложения. Если среди них не окажется привлекательных вариантов — продолжайте ждать.

Практически ежедневно база электронных площадок пополняется новыми объектами, поэтому вам остается просто мониторить, следить за ситуацией и при появлении выгодного объекта сразу действовать. Под действиями мы подразумеваем детальное исследование лота, которое включает проверку его юридической чистоты, технических характеристик и коммерческой привлекательности.

Если все в порядке — подавайте заявку и пользуетесь выкупленной собственностью по заранее определенному плану.

Как купить недвижимость на торгах по банкротству через площадку ЕФРСБ.

Как найти и купить квартиру с торгов по банкротству с помощью картотеки «Коммерсантъ».

Как покупать квартиры по ценам ниже рынка — общая схема. Речь идет о торгах по банкротству, о непрофильных активах Сбербанка, о продаже коммерческой недвижимости, о стартовом капитале и о просмотре вариантов через официальный государственный сайт.
к содержанию ↑

Какие квартиры продают

Абсолютное большинство квартир, продаваемых через аукцион – это собственность банков. В данном случае есть два варианта: квартира была в залоге по кредиту либо же это ипотечная недвижимость.

В обоих случаях предыдущие собственники жилья не смогли выполнить свои обязательства перед банком, и, продавая недвижимость через аукцион, финансовые организации пытаются погасить свои денежные потери. Поэтому среди недвижимости, продаваемой банками, можно найти совершенно разные по цене и другим характеристикам лоты.

Еще один вариант, пусть и не столь распространенный, это продажа недвижимости, находящейся в государственной и муниципальной собственности, в том числе выморочное жилье, то есть отошедшее в собственность государству, если у умершего собственника нет наследников ни по закону, ни по завещанию.

Здесь чаще всего оказываются квартиры, которые не могут быть использованы государством на социальные нужды (улучшение жилищных условий граждан), при этом это далеко не всегда «убитая» недвижимость, не подходящая по техническим характеристикам для соцобеспечения: на торгах могут попадаться и, наоборот, элитные квартиры, так же подходящие для «социалки» ввиду своей дороговизны.

к содержанию ↑

Задолженность за коммунальные услуги

По мнению специалистов, абсолютное большинство квартир, продаваемых с торгов, достаются новым собственникам с долгами за коммуналку, иногда огромными. И новые владельцы либо мирно покрывают их, либо пытаются снять с себя эту ответственность через суд.

Хоть в последнее время суды и идут навстречу новым собственникам, но любое судебное разбирательство – это время и нервы.

к содержанию ↑

Прописанные предыдущие собственники

В случае с государственными торгами в заявках указывается количество зарегистрированных в недвижимости людей, что нельзя сказать о квартирах, реализуемых банками по исполнительному производству.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Покупатель, не озадачившийся вовремя этим вопросом, может получить в собственность недвижимость с прописанными в ней бывшими собственниками.

Кроме того, если недвижимость принадлежала организации, и в ней проживали ее сотрудники по договорам социального найма, их тоже нельзя выселить, не предоставив замену, если жилье используется (статья 103 ЖК РФ):

  • членами семьи умершего работника, которому была выдана эта жилплощадь;
  • инвалидами I или II групп, которые получили инвалидность по вине работодателя или на рабочем месте;
  • пенсионерами по старости;
  • семьями с детьми-инвалидами.
к содержанию ↑

Способы обезопасить себя перед сделкой

Для того чтобы убедиться, что у покупаемой недвижимости нет долгов за коммунальные услуги, можно обратиться в управляющую компанию или организации, предоставляющие услуги напрямую.

Однако, по мнению экспертов, на 100% защититься от всех возможных угроз при совершении такой сделки невозможно. Поэтому покупка недвижимости с торгов – это компромисс между принятием определенного риска и попыткой сэкономить.

Жилая недвижимость, продаваемая на аукционах, всегда вызывала настороженность потенциальных покупателей. Хотя это обычная практика не только для граждан, но и юридических лиц. Какие же опасности подстерегают покупателя, привлеченного дешевизной таких лотов? Как купить квартиру с торгов по банкротству и не пожалеть об этом? Узнаем далее.

Нет ничего противозаконного, чтобы выставить жилую недвижимость на торги. Для городских властей — это единственный способ реализации вторичного жилья, находящегося в коммунальной собственности. Этого требует ФЗ-44. Риски зависят не от процедуры торгов, а от самой квартиры.

к содержанию ↑

Что предлагают на аукционах?

По статистике риэлторов, более 70 % всех предложений по недвижимости состоят из проблемных квартир банков, включая те, что попадают сюда по процедуре банкротства. Эти квартиры появляются на аукционах вне государственных площадок и таят в себе немалые риски.

Чтобы банк выставил жилье заемщика на торги, нужны веские причины.

Это крайняя мера, когда все способы убеждения исчерпаны, а заемщик не соглашается на диалог.

Быстро выставить квартиру на аукцион не получится даже у банков. Она занимает примерно год. Поэтому появление квартиры на торгах означает, что она, скорее всего, имеет «нехорошую» историю.

Обычно это ипотечное жилье, которое заемщик не хочет или не может оплачивать по кредиту.

Последний способ продать квартиру через аукцион — риэлторские торги. Продажа осуществляется агентством недвижимости по сниженной цене. Участвовать могут все желающие либо только допущенные лица.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

к содержанию ↑

Сюрпризы квартир

Нетрудно предположить, что большая часть квартир предлагается на торги с обременениями. Обычно это неоплата счетов за коммунальные услуги.

Поэтому новый владелец может столкнуться с отключенным электричеством, газом, водой и отоплением. Это еще полбеды.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Долги отображены в его лицевом счете. Чтобы избавиться от них, приходиться оббивать пороги управляющих компаний, а иногда идти в суд.

Только через суд можно списать долг предыдущего владельца, и то не всегда это получается сделать.

Следующий риск с квартирой по банкротству — прописанные жильцы. Если залоговая квартира продается исполнительной службой для покрытия кредитного долга после процедуры банкротства, покупатель вполне может увидеть в документах на жилье бывшего владельца с компанией родственников.

Прописанных можно выселить только по решению суда. Дело это не быстрое, а в некоторых ситуациях — безнадежное.

Например, детей выписать не получится.

Если покупатель готов смириться с присутствием по документам прописанного чужого ребенка, то его ожидает неприятный сюрприз. Такую квартиру невозможно будет:

Пока дитя не вырастет и выйдет за рамки ограничений по закону.

Важно! Если в торгах с недвижимостью, принадлежащей государству, можно узнать о количестве жильцов квартиры до торгов, то в других случаях это не так прозрачно.

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

к содержанию ↑

Как не попасться в ловушку?

Ситуаций, когда владельцы квартир остаются с правом проживания в них, достаточно много. Например, они отказываются от приватизации, но сохраняют за собой право на проживание в квартире даже при смене владельца. Такие дела очень трудоемкие, рассматриваются в суде годами.

Если квартира залоговая и принадлежит вторичному фонду, то безопаснее всего пойти в паспортный стол и взять справку о количестве жильцов в ней. В случае с новостройками еще проще, ведь эти данные отображены при регистрации в госреестре.

Еще обременение возникает по вине компаний, которые ликвидируются или банкротятся. Например, компания предоставляла свое жилье работникам (по договору социального найма). В случае ликвидации или банкротства компании выселить таких людей очень сложно. По закону это можно сделать в том случае, если им предоставят другое жилье, не хуже прежнего.

Финальной ловушкой является сам процесс торгов. Да, начальная цена лота всегда ниже среднерыночной. Но в процессе торгов людьми овладевает азарт, и они не могут остановиться, даже если приблизились к рыночной цене или вовсе превысили ее. В итоге покупатель получает квартиру с непрозрачной историей, да еще весьма недешево.

к содержанию ↑

Есть ли выход?

Эксперты скептически относятся к возможности найти беспроблемную квартиру на открытых торгах. Хотя чиновники упирают на то, что покупка у государства априори гарантирует честность сделки, с этим не могут согласиться юристы в сфере прав недвижимости.

Квартира по схеме банкротства, залоговая либо отобранная по задолженности за «коммуналку» всегда будет сделкой высокого риска. В ней может никто не жить, по ней может быть решение суда.

Но кто даст гарантию, что сделка не будет впоследствии оспорена бывшим владельцем.

Единственной категорией покупателей, кто может получить бонус на таких сделках, являются риэлторские конторы. Они обычно покупают квартиры, чтобы сделать там ремонт и затем перепродать на вторичном рынке.

Обычным гражданам подойдет такой вариант, если квартира продается новая (то есть в ней никто еще не жил). Тогда риски минимальны из-за отсутствия истории жилья.

Кроме того, при покупке на аукционе с покупателя по закону снимаются банкротные риски. Иначе говоря, такую сделку устроитель аукциона не имеет право обжаловать на предмет нарушения процедуры торгов или чего-либо еще.

к содержанию ↑

Как выгодно использовать квартиру, купленную с торгов?

Даже если квартира окажется с «историей», то почему бы не использовать время с пользой для себя? Например, сделать комплексный ремонт силами компании-подрядчика, чтобы сдавать квартиру в аренду. Конечно, это возможно, если квартира пустая и проблема связана с документами, а не бывшими жильцами.

Возвращаясь к ремонту, почему именно компания, а не частная бригада? Покупателю важно быстрее придать товарный вид жилью. Эту скорость ремонта может обеспечить только компания. Ведь она связана договорным обязательствами, а заказчик вправе контролировать исполнение работ по договору.

Помимо скорости работ цена ремонта не меняется независимо от сроков. Она будет зафиксированный из расчета стоимости за квадратный метр. Такую роскошь у частных бригад не встретишь.

Последнее — если делать налоговый вычет (он по закону возможен для отделочных работ), то наличие договора является основанием для получения вычета по ремонту.

Юридические советы по работе с контрагентами

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Как работать с дебиторкой, вести переговоры, образцы документов, кейсы из практки и многое другое в еженедельной авторской рассылке от Ивана Рыкова

Вы – инвестор и начали присматриваться к такому направлению, как торги по банкротству. Тема привлекательная, но пугают риски.

Да, торги по банкротству не всегда проходят гладко. Погоня за выгодной сделкой подчас оборачивается потерянным временем или деньгами. О снижении инвестиционных рисков и пойдёт речь в статье.

Рассмотрим, какие проблемы подстерегают покупателя на аукционе. Расскажем, как обойти препоны в делах о банкротстве. Поговорим о покупке долгов.

Начнём с классификации рисков. Выделим 2 группы: информационные и технические.

к содержанию ↑

Информационные риски

Цель инвестора – приобрести актив, будь то здание, техника или дебиторская задолженность, по сниженной цене.

Покупатель, естественно, хочет знать рыночную стоимость актива. Продавец же зачастую скрывает информацию. Этим грешат и конкурсные управляющие, и организаторы торгов.

Покупка «кота в мешке» считается рискованным вложением со дня изобретения торговли. Инвесторы отказываются от потенциально выгодного договора, если нет надёжной информации о предмете.

Проблема другого плана – поиск подходящего актива. Количество аукционов растёт. Растёт число торговых площадок. На момент написания статьи их уже 45. Выбрать выгодный лот в таких условиях – задача нетривиальная.

к содержанию ↑

Особенности покупки долгов

Просроченную задолженность выставляют не только на аукционах по банкротству. Кредиторы продают долги, когда нужны деньги. Или нет опыта и специалистов по взысканию задолженности. Хороший дисконт привлекает покупателей. И хотя процедура возврата требует дополнительных усилий, уровень прибыльности оправдывает ожидания инвесторов.

Покупатель на этом рынке ищет финансово стабильных должников. Организации со значительными активами и сравнительно небольшой кредиторской задолженностью. Выявление таких организаций – ключ к успешной сделке.

Независимая гарантия, как способ обеспечения обязательств

О чем статья? О независимой гарантии, ее видах, субъектах отношений и порядке исполнения. Кому и чем будет полезна? Юридическим и физическим лицам,, участникам

Для решения этой задачи Рыков групп разработала систему рейтингования долгов. Мы оцениваем вероятность возврата по ряду критериев. Например, какова судебная история долга, велись ли переговоры о реструктуризации. Полученный рейтинг помогает инвестору принимать решения.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Чтобы истребовать приобретённую дебиторскую задолженность, инвесторы обращаются в специализированные компании. Для успешной работы с должниками нужен системный подход. Рыков групп предлагает своим партнёрам отработанные методы по взысканию проблемных долгов.

Вы инвестируете, мы обеспечиваем возврат инвестиций.

Понравился материал? Хотите что-нибудь сказать, или спросить у автора? Присоединяйтесь к сообществу Facebook, еженедельные обзоры, экспертные мнения, громкие кейсы.

Понравилась статья? Расскажи об этом друзьям

Основатель антикризисной юридической компании «Рыков групп»

Специализации: антикризисное управление и банкротство крупных предприятий и организаций; управление проблемными активами; взыскание дебиторской задолженности, деятельность коллекторов; субсидиарная ответственность по обязательствам должника.

Квартиры и дома в Нижегородской области, да и по всей стране, дорожают с каждым годом. Некоторые продавцы — как правило, речь идет о владельцах недвижимости премиум-класса — безуспешно прождав покупателя год-другой, в конечном итоге снижают цену.

Нередко дисконт на элитные апартаменты и загородные коттеджи достигает 20–30%, но такие объекты все равно остаются слишком дорогими для большинства людей. Иногда же коммерческие и жилые помещения предлагаются покупателям со скидкой 70 и даже 90%: речь идет об активах, принадлежащих банкротам.

Как приобрести недвижимое и движимое имущество всего за 10% от его первоначальной стоимости, став участником торгов по банкротству?

к содержанию ↑

Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству?

Возможность обзавестись жильем или офисным помещением с внушительной скидкой выглядит довольно привлекательно, однако многие из тех, кто наслышан о торгах по банкротству, понятия не имеют о том, где искать информацию об их проведении. Чтобы «оказаться в нужное время в нужном месте», стоит взять на вооружение следующие ресурсы:

По словам юриста юридической службы «Единый центр защиты» Ильи Артемьева, основным источником информации об аукционах является ресурс Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Также сведения о предстоящих торгах и лицах, признанных банкротами, публикуются в издании «КоммерсантЪ».

Скриншот: bankrot.fedresurs.ru

к содержанию ↑

Какое имущество выгодно покупать на торгах по банкротству?

Как рассказала юрист юридической фирмы GRATA International Жанна Жигалова, на аукционе по банкротству можно найти не только недвижимость — земельные участки, объекты незавершенного строительства, квартиры, — но и автомобили, цифровую и бытовую технику, дебиторскую задолженность и право на заключение договоров. По ее словам, действительно выгодно приобретать через торги недвижимость и машины, поскольку сделать покупку можно с существенной выгодой.

При покупке на аукционе дебиторской задолженность покупатель должен знать, что, возможно, он в будущем и не получит желаемого результата при взыскании. Продажа дебиторской задолженности не всегда говорит о ее неликвидности, обычно ее выставление на торги говорит о наличии специальных сроков на проведение процедуры банкротства и невозможности затягивания процедуры банкротства, — предостерегла эксперт.

Юрист Илья Артемьев рекомендует тщательно изучить лот и провести маркетинговое исследование, чтобы избежать финансовых потерь. В частности, он советует проверить, не была ли изначально завышена цена имущества.

Лот нужно оценить на предмет ликвидности и коммерческой привлекательности. Удобнее выбирать имущество, находящееся в территориальной доступности от вас, чтобы можно было непосредственно осмотреть и оценить объект потенциальной покупки, а также привлечь эксперта для оценки его стоимости, — уточнил специалист.

Также имеет смысл обратиться к организатору торгов, запросив у него фото объекта и документы по нему, плюс изучить отчет оценщика (его можно найти на ЕФРСБ) и по возможности лично осмотреть имущество.

Покупка ценных бумаг и предприятия имеет свои нюансы. Здесь необходимо привлекать специалиста по рынку ценных бумаг, юриста и независимого аудитора, чтобы оценить доходность ценных бумаг и получить отчет due-diligence о текущих делах компании, — отметил Илья Артемьев.

к содержанию ↑

Как научиться покупать имущество банкротов выгодно?

Участие в торгах по банкротству для многих является не разовой акцией (например, для покупки машины или жилья для личного пользования), а постоянным способом заработка. Поскольку с ростом числа банкротов увеличивается и количество выставляемых на аукционы лотов, возможность заработать на таких покупках с каждым годом интересует все большее число россиян.

На первых двух этапах аукциона цену лота нельзя назвать выгодной. Привлекательность в цене, но и вместе с тем повышение конкуренции, идет на этапе публичных предложений, когда есть шанс купить имущество по цене, в разы ниже, чем реальная его рыночная стоимость. Иногда цены падают до смешных отметок. Здесь главное не упустить время, но оставаться хладнокровным, чтобы не купить «что попало» в пылу азарта, — напомнил Илья Артемьев.

По его словам, ключевой задачей для участника торгов является грамотная оценка ликвидности имущества. Он отметил, что нередкими являются ситуации, когда гражданин, купивший лот по «бросовой» цене, так и не смог его перепродать из-за отсутствия спроса на рынке.

Высоколиквидные и высокоприбыльные объекты, интересные покупателям, традиционно уходят с молотка еще до этапа публичного предложения. Поэтому вряд ли стоит обольщаться, увидев «копеечный» лот под конец торгов.

Если вы видите, что имущество долгое время никого не интересует и конкуренция не растет пропорционально снижению цены, либо организатор торгов весьма неохотно предоставляет информацию по объекту — это повод задуматься и присмотреться к иным лотам. В таких случаях мы можем иметь дело с неликвидным лотом или объектом с завышенной стоимостью и даже небезупречным с юридической точки зрения.

Фото: Наталия Пылина

к содержанию ↑

С какими рисками может столкнуться участник торгов?

Специалисты по банкротству в числе главных рисков, с которыми может столкнуться участник торгов, называют мошенничество. Чтобы не стать жертвой аферы, стоит тщательно проверить лот (изучить документацию, ознакомиться с имуществом и оценить его состояние, сопоставить его параметры с документами).

Проверить нужно и самого организатора торгов: если он всячески препятствует ознакомлению с лотом, оттягивая этот момент, то это должно явиться поводом для сомнений.

К числу рисков можно также отнести присутствие на торгах участников и организаторов, действующих в интересах третьих лиц и мешающих купить лот. Примером ограничения конкуренции является укрупнение лотов, то есть объединение нескольких вещей в один лот, из-за чего их нельзя приобрести отдельно.

Подобные действия организаторов «отсекают» от конкурса участников с небольшими финансовыми возможностями.

Стоит отметить, что даже если аукцион прошел удачно, новоявленный владелец имущества может столкнуться с проблемами его использования. К их числу можно отнести:

  • выявленную неликвидность имущества;
  • признание торгов незаконными по решению ФАС или суда, из-за чего вы можете потерять приобретенную вещь;
  • судебные разбирательства с третьими лицами.

Последняя категория проблем может выражаться, к примеру, в исковых требованиях управляющей компании о взыскании с вас задолженности прежнего собственника по коммунальным услугам, или в ваших исковых требованиях о признании прописанных в квартире жильцов утратившими право пользования жильем и о снятии их с регистрационного учета по месту жительства (проще говоря, лишении их прописки), — пояснил юрист Илья Артемьев.

Справедливости ради нужно сказать, что российское законодательство не устанавливает существенных препятствий для новоиспеченного собственника реализованной на торгах вещи. Рассчитавшись с продавцом, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению — продавать, дарить или сдавать в аренду.

Ограничения могут касаться лишь ограниченного в обороте имущества (например, оружия) либо имущества, полностью изъятого из гражданского оборота (объекты государственной собственности, находящиеся в общественном пользовании).

1.1. Людмила, все может быть. Если выставят,, вы м ожете обжаловать эти действия конкурсного управляющего вместе с заинтересованным лицом.

1.2. Людмила
На самом деле размер притязаний третьих лиц может быть меньше стоимости квартиры и третьи лица, скорей всего намерены получить деньги, а соответственно — продажа с торгов.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
2.1. Разница от продажи квартиры считается совместно нажитым имуществом супругов и распределяется по 1/2 на каждого. Соответственно, 1/2 этой суммы перечисляется второму супругу, а 1/2 переходит в конкурсную массу. ФЗ № 127.

2.2. Если сумма вырученных средств от продажи квартиры будет больше задолженности перед всеми кредиторами, то должник вправе будет претендовать на оставшиеся денежные средства.

Однако, помимо требований Банка, будут также удовлетворены требования всех кредиторов, в том числе и текущих, что скорее всего повлечет полное израсходование денежных средств.
Кроме того, супруг (а) вправе заявить ходатайства о выплате 50% от вырученных денежных средств, так как имущество является совместно нажитым.

3.1. Уже поздно. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

3.2. Согласно п.1. статьи 449 ГК РФ Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

4.1. Могут возникнуть такие случаи. Возможен вариант, что она имеет право пожизненного проживания в квартире. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

4.2. Если торги в исполнительном производстве, квартира была ипотечная — то через суд вы выпишите кого угодно, даже ребенка. Если торги по банкротству, по взысканию ссудной задолженности — то проблемы могут возникнуть, если у человека это последнее жилье, она инвалид и т.д.

5.1. Если имущество, приобретенное в браке, оформлено на супруга-не должника, то оно продается, и 50 % от вырученной суммы оставляется ему, 50 % включается в конкурсную массу для покрытия долгов банкрота.

Не на все имущество супругов при банкротстве физического лица может быть обращено взыскание – к примеру, единственное жилье супругов не может быть продано, как и предметы первой необходимости.

5.2. Приветствую вас Евгения. Причитающаяся ему часть покроет долг супруга. Можно воспользоваться страховкой еще.

6.1. Вряд ли именно этот факт станет основанием для не освобождения от задолженности. Но вписаться вы обязаны. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

6.2. Такое бездействие в числе обстоятельств, с которыми закон связывает не применение последствий банкротства, не имеется, но задуматься стоит и проанализировать ситуацию.

7.1. На ВАШУ долю обратить взыскание не могут.

8.1. Правомерно. Кадастровая стоимость здесь совершенно ни при чем. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

8.2. Вы имеете право оспаривать сумму продажи и предоставить свою оценку стоимости квартиры.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2020) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм.

и доп., вступ. В силу с 08.01.2020)
Статья 139.

Продажа имущества должника:
Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

9.1. С электронной торговой площадкой в связи с указанными Вами обстоятельствами проблем не будет. Проблемы возможны при открытии счета и перечислении денежных средств за покупку при наличии в отношении Вас исполнительных производств. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

9.2. Антон!
При регистрации на торговой площадке это не проверяется
Нужна только ЭЦП
А вот если вы купите недвижимость и оформите ее на себя при наличии исполнительных производств у приставов, то на нее могут наложить арест.

10.1. Валерий!
Да
Все сделки с долями совершаются через нотариуса, независимо от того с торгов продается доля или нет.

11.1. Обратиться к приставу за расторжением договора и возврате денежных средств.
Но основания для расторжения договора нет. Применимая норма ст.61.3. закона о банкротстве.

12.1. Валерий!
Все правильно.

В процессе банкротства гасятся конкурсным управляющим текущие платежи.
Долги, которые возникли до введения процедуры банкротства не являются текущими и должны включаться в реестр требований кредиторов
Если должником является физическое лицо, то с момента окончания процедуры все долги считаются погашенными

С уважением,
пом. арбитражного управляющего
Ю.В. Никитина.

12.2. В силу ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

13.1. Здравствствуйте, Олег!
Сначала вам надо заключить самим договор с арбитражным управляющим, перечислить деньги и зарегистрировать квартиру на себя
Потом можете делать с квартирой что хотите
Поскольку вы признаны победителем торгов, с иным человеком договор купли — продажи заключить нельзя

С уважением,
пом. арбитражного управляющего
Ю.В. Никитина.

13.2. в соотв.

С ч.7 ст. 448 ГК РФ Организация и порядок проведения торгов.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Исходя из настоящей статьи, Вы не можете уступить право требования до выполнения своих обязательств как победитель торгов.

14.1. На любом этапе, но погасить разницу между суммой долга и залоговым имуществом на счет должника.

15.1. Со всей имеющейся документацией на квартиру вы можете ознакомиться у арбитражного управляющего
Выписка из ЕГРП при продаже у него в обязательном порядке должна быть, также как и кадастровый паспорт на квартиру
В противном случае Росреестр документы на регистрацию перехода права не примет
Что касается справки, то арбитражный может ее и не предоставить
В договоре обычно прописывается, что на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован

С уважением,
пом. арбитражного управляющего
Ю.В. Никитина.

16.1. Если залоговое имущество полностью не покрывает долг по кредиту, то не покрытая часть долга остается у должника, а не у покупателя квартиры.

16.2. Сам по себе договор залога предусматривает установление первоначальной продажной стоимости предмета залога и кредитор в этом случае получает возмещение (долг) за счет денежных средств вырученных от продажи залога (квартиры). Долг остался не выплачен, а будет выплачен путем продажи залоговой квартиры.

17.1. Вам необходимо предъявлять в арбитражный суд в рамках имеющегося дела о банкротстве иск к банку о признании отсутствующим залога (ипотеки) этой квартиры.

Поскольку банк, как залоговый кредито, не заявил свои требования в рамках дела о банкротстве залогодателя, то он (банк) несёт риск неблагоприятных последствий, в том числе, риск того, что предмет залога будет продан с торгов добросовестному приобретателю и залог прекратится.

18.1. Возможно что будут. Для достоверного ответа необходимо видеть все документы по по квартире. Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

18.2. После того как переоформите квартиру на себя сможете обратится в суд и требовать снятия лиц с регистрационного учета.

19.1. Да, выписать данных граждан можно без их согласия-в судебном порядке, если только они не имеют право пожизненного пользования жилым помещением.

к содержанию ↑

20. Квартира единственное жилье — выставят ли ее на торги при банкротстве?

20.1. Согласно п.3 ст. 213.25 ФЗ «О несостоятельности» Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Согласно ст. 446 ГПК РФ — это единственное жилье.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

21.1. Не было это никаким отказом! Не надо фантазировать! Напротив, Ваше согласие означало согласие на приобретение квартиры в общую совместную собственность супругов.
Но, если ипотеку вы (Ваш муж) платит исправно, то за квартиру не переживайте! По долгам иным, чем тот, который обеспечен ипотекой, обратить взыскание на Вашу квартиру (долю в ней) невозможно.

Ничего не выйдет у Ваших кредиторов!

22.1. Никому никаких писем писать не надо. Сразу подаете в суд иск о выселении и снятии с регистрационного учета как утратившим право пользования жилым помещением.

23.1. Андрей!
Это вина прежде всего финансового управляющего, который, выставляя квартиру на продажу, не проверил прописан ли кто-либо в квартире или нет.

А финансовый управляющий в процессе банкротства распоряжается всем имуществом должника и обязан принять все меры к сохранности имущества.
И в Договоре купли — продажи он должен был указать, что такие-то обязаны выписаться из квартиры, либо, что квартира приобретается с обременением
Если Вы уже зарегистрировали Договор купли — продажи и право собственности перешло к Вам, то теперь необходимо подавать исковое заявление в суд общей юрисдикции и выписывать прописанных в квартире людей в судебном порядке
С уважением,
специалист по банкротству
Ю.В.

Никитина.

23.2. Андрей! Напрашивается вроде бы ответ: «Нет, не имел». Однако от окончательного вывода воздержусь до полного изучения договора купли-продажи недвижимости и всей правовой ситуации в целом. Там много чего может быть! И уже неоднократно бывало. Ваш вопрос не для ленты сайта.

24.1. Супруга брата никакой ответственности не понесет, поскольку не имеет к Вам никакого отношения вообще, и сведения о Вас подавать не обязана.

к содержанию ↑

25. Я выиграла квартиру в торгах по банкротству. Могу ли я ее оформить на маму?

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
25.1. Добрый вам день
Уважаемая Алина, в данном случае вы можете после оформления собственности сделать с ней всё, что вы захотите. Можете, чтобы вашей маме не платить налоги, сделать договор дарения на вашу маму.

27.1. Все зависит от того когда приобреталась квартира, кто является заемщиком, а кто созаемщиком. Но как правило при обращении взыскания на предмет залога никаких осложнений не возникает.

28.1. Не могут кредиторы при вашем банкротстве как физического лица продать эту квартиру с торгов, т.к. эт о ваше единственное жилье для проживания. Ведь вы и собственник и зарегистрированы в ней, поэтому оснований для беспокойства по поводу продажи с торгов нет.

29.1. Залог не снимается, т.к. квартиру продает залогодержатель, после ее покупки вы сможете снять все обременения.
Спасибо за обращение на наш сайт.

29.2. Если вы приобретаете квартиру На торгах то приобретаете именно квартиру а не долги за неё. После покупки квартиры обременение на неё будет снято и квартира будет чистая.

29.3. Конечно снимается. Деньги при этом перечисляются кредитору. Дополнительно платить за кредит не нужно будет. Квартира будет Вашей, не обремененной.

30.1. Тут нужно обратиться в паспортный стол и заказать выписку из домовой книги, там будет указано кто прописан и когда был прописан, т.е. видны все зарегистрированные в данной квартире люди.

30.2. Справка так и называется, о зарегистрированных квартире гражданах или ещё её называют справка о составе семьи. Получить её можно в паспортном столе или в управляющей компании.

30.3. Уважаемая Елена это справка называется выписка из домовой книги.
Там все будет указано. Всего, хорошего, удачи вам.

Приветствую! Сегодня в Сети активно раскручивается тема «супервыгодного бизнеса на аукционах». И неудивительно.

Ведь с 2014-го года число банкротов в России растет с пугающей скоростью. Банки, компании-гиганты, мелкие частники и физические лица все чаще не могут расплатиться с долгами.

Имущество банкротов выставляется на специальных аукционах по сниженной цене.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Сегодня я расскажу о том, как купить недвижимость на торгах по банкротству. Дам пошаговую инструкцию и, конечно, опишу плюсы-минусы и «подводные камни».
к содержанию ↑

Как определяется победитель?

22 июня 2015 в закон №127-ФЗ были внесены серьезные поправки. Если не вдаваться в юридические детали, то теперь победителем признается тот, кто предложил бОльшую цену. Напомню, что раньше аукцион выигрывал тот, кто первым подал заявку. И победить на торгах можно было только с помощью автоматических систем (роботов).

Конкурсному управляющему дается пять дней на то, чтобы предложить договор купли-продажи победителю. Если с момента получения предложения прошло пять дней, а победитель не дает ответа, то управляющий обязан предложить договор участнику, который подал следующую по цене заявку. В этом случае победителю №1 задаток не возвращается.

  1. Если в ходе торгов была подана только одна заявка на участие, управляющий объявляет несостоятельность аукциона. Он может предложить договор единственному участнику или «не засчитать» торги вовсе.
  2. Если после определения победителя были выявлены нарушения с его стороны (например, участник не предоставил все необходимые документы), свой «приз» он не получит.
к содержанию ↑

Где искать информацию о проведении торгов?

  • Российский аукционный дом .

РАД – первая аукционная площадка для продажи частного и госимущества по всей территории России. Основные учредители: Сбербанк, компания «Русский ювелир» и Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов.

  • Центр реализации . Одна из крупнейших российских площадок.
  • Сбербанк АСТ .

Из плюсов отмечу удобный и интуитивно понятный интерфейс. Минус сайта – ограниченный выбор объектов для покупки. На аукционе Сбербанка продаются активы заемщиков Сбербанка.
  • Фабрикант.ру . Одна из лучших российских площадок с большим количеством лотов.

Дополнительно можно пользоваться базами конфискованного имущества. На таких сайтах-агрегаторах собраны предложения по всему конфискованному имуществу, которое выставлено на торги (например, таможенный конфискат). Пример: сайт https://konfiskator.com/ .

к содержанию ↑

«Для себя»

Участник просматривает весь рынок аукционов и выбирает лоты в хорошем состоянии. Сравнивает цену покупки на аукционе и текущую цену на рынке. Покупает недвижимость и перепродает дефолтный актив с прибылью для себя.

Иногда стратегия «для себя» приносит не прибыль, а убыток. Например, если участнику не хватило опыта. Либо он неправильно просчитал риски.

Нужно потратить кучу времени и сил

98% времени будет уходить на поиск ликвидного лота. Это скучная и монотонная работа для людей с ангельским терпением и усидчивостью. Еще чуть-чуть придется потратить на сбор информации по лоту, анализ рынка, изучение документов и принятие решения об участии в торгах.

Непосредственно сделка отнимает примерно 0,5% всех сил и времени. И большинство инвесторов «сливается» гораздо раньше.

На аукционы не выставляют лоты за «10% от рыночной стоимости»

По-настоящему «вкусные» объекты сметают в первые же секунды публичного предложения. А если объект «дожил» до последних этапов торгов и стоит сущие копейки – с ним точно что-то не так. Например, в квартире прописаны несовершеннолетние или земельный участок находится в глухой провинции.

Ликвидная недвижимость на аукционе продается по ценам, близким к рыночным!

И еще один момент. Очень интересные лоты с хорошим дисконтом на практике доступны немногим. «Избранные» создают целые команды и фирмы, через которые и выкупают лоты до публичного предложения.

к содержанию ↑

С чего начать обучение торгам?

Есть три способа научиться торгам на аукционах по банкротству.

  1. Изучение специализированных форумов. Способ бесплатный, но затратный по времени. Он больше подходит не новичкам, а участникам с минимальным опытом торгов.
  2. Видеоуроки на Youtube. Уроки в таком формате выкладывает, например, «Академия торгов по банкротству».

Как принять в нем участие

Чтобы купить недвижимость на торгах по банкротству, нужно выполнить условия участия в нём. Порядок действий и требования:

  • Получите личную цифровую подпись (ЭЦП). Действует такая всего год и при её оформлении следует обратить внимание, к каким ресурсам она даёт доступ (разные компании дают не одинаковые возможности, стоимость тоже отличается).
  • Пройдите бесплатную аккредитацию на аукционе, зарегистрировавшись и отправив онлайн отсканированные документы. Для граждан это ИНН и паспорт. Проверка документов занимает до пяти дней.
  • Выберите лот, внимательно прочитав сопутствующие документы (оценка, права собственности, прочее).
  • Настройте программу для работы с цифровой подписью. Доступ к нужным программам и инструкции работы с ними выдаёт компания, которая оформляет для вас ЭЦП.
  • Направьте заявку на участие в торгах и внесите задаток. Заявка заполняется в электронном виде на сайте аукциона. Деньги перечисляются на расчётный счёт с отправкой отсканированного ориг8инала платёжного поручения организатору.

В течение получаса от внесения задатка статус вашей заявки изменяется на зарегистрированную. Уведомление о том, что вас признали участником торга или вам в этом отказано, приходит в личный кабинет в течение 5 дней. Отказ приходит в случае неправильного оформления заявки или из-за не полностью поданных документов.

Номера участников и предложенная ими цена находятся в открытом доступе, но личные данные (Ф. И. О., наименование юридического лица) скрыты. Условия аукциона не одинаковы, один шаг может быть, например, минимум 0,5% от стоимости объекта, или максимум 10% от этой цены.

к содержанию ↑

Три категории имущества на торгах

Электронных торговых площадок десятки, новые предложения по всей России появляются на них ежедневно. Через них проводится продажа имущества всех банкротов, от простых граждан и муниципальной собственности до крупных разорившихся компаний.

Здесь можно найти даже недвижимость в новостройке, и всё выставленное имущество на торгах делится на три категории. На правила покупки это не влияет, но есть свои нюансы.

к содержанию ↑

Залоговое имущество

Это недвижимость, под которую должник брал кредит и не выплатил его. По условиям договора банк забирает такую собственность в своё распоряжение и в срочном порядке продаёт её по сниженной цене, чтобы покрыть свои убытки.

До покупки рекомендуется проверить залоговое имущество на юридическую чистоту и убедиться, что других проблем с данной недвижимостью у банкрота не было или они легко решаемы.

к содержанию ↑

Три этапа продажи недвижимости

О дате проведения аукциона арбитражный управляющий сообщает публично за месяц до его начала. Стартовая цена лота всегда ниже рыночной и организатором же устанавливается цена шага (размер минимальной ставки участников).

Всего выделяют три стадии продажи имущества банкротов, будь то предприятий или физических лиц. Проводятся они последовательно, каждый следующий – только в том случае, если объект не был продан на предыдущем этапе. И с каждой последующей можно приобрести жилье выгоднее.

к содержанию ↑

Повторные торги

Начинаются, если первичные не были успешными и имущество не выкуплено. Правила участия и условия аналогичны, но стартовую стоимость снижают на 10-15% от той, которая была на первичных торгах. Выгода для покупателей ощутимая, около 30%, сравнивая с рыночной ценой.

Публичное предложение

Приобретение недвижимости по факту проведения публичного предложения в два или в три раза дешевле, чем по рыночной цене. Принцип таких торгов не такой, как на первых двух этапах, так как в ходе торгов стоимость лота не повышается, а снижается.

Например, если купить квартиру даже в середине аукциона, это на 50, а то и на 70% экономия. Подобных предложений не найти больше нигде.

Основные электронные торговые площадки

Для покупки недвижимости на аукционах по банкротству в России существует несколько видов информационных источников и несколько электронных торговых площадок. Информация о проведении торгов открытая, поэтому чтобы найти все предложения в Москве, Санкт-Петербурге, любом другом городе или посёлке можно воспользоваться:

    • непосредственно электронными аукционами (ЕФРСБ, Сбербанк АТС и другие);
    • сайтом и еженедельным выпуском газеты «Коммерсантъ»;
  • сайтами агрегаторами, которые собирают сведения с разных электронных аукционов.

Для принятия решения оценивайте ликвидность недвижимости и ситуацию на рынке в вашем населённом пункте, чтобы покупка была выгодной.

к содержанию ↑

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Это база, где размещены все доступные данные о торгах имуществом должников. ЕФРСБ имеет собственный официальный сайт – https://bankrot.fedresurs.ru/.

Преимущество федерального реестра в том, что на нём информация самая полная и о предстоящем аукционе появляются сообщения всегда заранее.

к содержанию ↑

Сбербанк АСТ

Хороший ресурс с удобным, полным и понятным интерфейсом. Сайт электронного аукциона Сбербанк АСТ – http://sberbank-ast.ru/.

Здесь реализовывается недвижимость и прочее имущество обанкротившихся компаний, которые по разным причинам не смогли погасить кредит. Единственный недостаток площадки это сравнительно небольшое количество лотов.

Центр реализации

Ещё один крупнейший аукцион, где много предложений по продаже имущества юридических лиц банкротов. Посмотреть список доступных лотов по банкротству можно прямо сейчас по ссылке – http://bankrupt.centerr.ru/.

Как и остальные, за исключением ЕФРСБ, это зарегистрированная саморегулируемая организация.

Автор статьи
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Следующая
ЗемляКак купить квартиру у несовершеннолетнего собственника. Основные проблемы и нюансы квартиры с опекой.

Добавить комментарий

Adblock
detector