Договор управления МКД: формы и особенности

Формы управления МКД

В 2020 году полномочия по управлению МКД предоставлены нескольким организациям.

В перечень входит:

  • владельцы жилых помещений. Форма непосредственного руководства может применяться, если в доме расположено не более 30 квартир;
  • товарищество собственников жилья (ТСЖ);
  • жилищный кооператив (ЖСК);
  • управляющая организация.

В последнем случае прежде чем заключить соглашение нужно проверить, есть ли у компании лицензия на ведение деятельности, связанной с управлением домом. Решение относительно того, какая форма будет устанавливаться, принимается на общем собрании владельцев квартир.

Для того чтобы оформить договор, должна проголосовать половина собственников. Подсчет голосов реализуется с учетом размера помещений, которыми обладают граждане. Вне зависимости от того, какой формат управления будет выбран, он должен обеспечивать надлежащее содержание общедомового имущества.

Изменение договора является привилегией собственников помещения. Решение принимается посредством созыва общего собрания.

к содержанию ↑

Договор непосредственного управления домом

При использовании формы непосредственного управления заключение соглашения реализуется с лицами, которые выполняют работы и исполняют услуги, связанные с проведением ремонтных работ в МКД.

В данном направлении применяются следующие акты:

  1. Жилищный кодекс РФ;
  2. Постановление Правительства №491 от 2006 года «Об утверждении Правил содержания…»;
  3. Постановление Правительства №354 от 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг».
Когда обсуждаются условия соглашения, должны присутствовать все или большинство собственников помещений. Аналогичные правила применяются в отношении подписания сформированного договора.

Новый документ может быть оформлен со всем домом одновременно или с каждым жильцом в отдельности. Точка зрения о том, что без договора платить за услуги жилищно-коммунального сектора не требуется, является ошибочной.

В этом случае решение о составлении договора принято на собрании владельцев жилья, по этой причине все жильцы несут обязанность по оплате ЖКУ.
к содержанию ↑

Договор с собственниками

Если при проведении общего собрания собственников принято решение заключить соглашение с управляющей компанией, то составляется специальный акт.

Функции управления в данном случае могут возлагаться на:

  • товарищество собственников жилья;
  • управляющую организацию.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Данная компания несет обязанность по оказанию услуг, связанных с коммунальным сектором и содержанию имущества, принадлежащего жильцам. В свою очередь, гражданин должен платить управляющей компании за предоставление данных услуг.

С собственниками может быть оформлено соглашение только при условии, что согласие выражено более, чем половиной жильцов МКД. Решение принимается на общем собрании владельцев помещений. Подписи в документе проставляют все собственники или председатель совета дома.

В таком случае у него должна быть доверенность. Форма договора письменная, можно составлять его от руки или при помощи печатной техники. В последнем случае применяется ГИС ЖКХ.

к содержанию ↑

Срок действия акта

Обслуживанию по соглашению подлежат также нежилые помещения. Акт может быть оформлен с приложениями. В них подробно описывается, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.

Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.

Способ выбора компании влияет на период действия соглашения:

  • если организация выбрана собственниками помещения, то длительность действия акта составляет от 1 до 5 лет;
  • когда фирма получает функции по управлению домом в условиях конкурса – от 1 до 3 лет;
  • если соглашение оформлено застройщиком – не более 3 месяцев.

Предусматривается пролонгация действия акта в ситуации, когда по завершении вышеперечисленного срока ни одна из сторон не сообщила про расторжение в письменном формате.

к содержанию ↑

Завершение действия договора

Прекратить действие акта можно при выражении обоюдного согласия сторонами правоотношений. В этом случае применяются положения ст. 450 ГК РФ. Обязательный пункт документа – расторжение. В этом разделе указывается, по каким причинам соглашение может завершить действие в одностороннем порядке.

Для этого должно быть вынесено решение судебного органа, где указано, что один из участников нарушил существенные условия договора. Например, если участник не исполнил или исполнил, но ненадлежащим образом, обязанности, возложенные на него договором. Вторая сторона лишается того, на что она рассчитывала при оформлении документа.

Когда управляющая компания не выполняет обязанности, собственники на общем собрании могут принять решение о расторжении договора. Нужно, чтобы инициативу поддержали более 50% владельцев помещений.
к содержанию ↑

Коротко о главном

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

  • собственники помещений в МКД;
  • ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

  • по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
  • по выбору застройщика
  • по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке.

Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников. Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%».

Отношения собственников помещений в многоквартирном доме с УК должны быть официально закреплены. Именно факт заключения соглашения поможет жильцам отстоять свои права в коммунальных спорах. Читайте о том, как грамотно оформить договор с управляющей компанией.

к содержанию ↑

Чем занимается управляющая компания

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом за плату. Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, контролирующим качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Собственники дома вправе выбрать подходящую им УК на основании своих представлений. Важно заметить, что многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Компания обязана обеспечивать свободный доступ к информации о показателях финансово-хозяйственной деятельности и об оказываемых услугах по содержанию и ремонту жилья. Кроме того, она несет ответственность за исполнение своих обязательств, а также за сохранность общедомового имущества.

к содержанию ↑

Обязательно ли заключать соглашение с УК: требования законодательства

Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является Жилищный кодекс РФ . В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст. 162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией.

Договор управления заключается по решению более 50 процентов собственников жилья. Важно, что процент рассчитывается от площади владений.

На общем собрании жителей обсуждается несколько вариантов содержания документа, после чего большинством голосов собравшихся выбирается один из них.

Весь процесс фиксируется в протоколе собрания. Такое решение является основанием, подтверждающим, что обязанность заключения договора с управляющей компанией выполнена.

Кроме того, аналогичный документ следует подписать с каждым собственником помещения. Хотя уклонение от этой процедуры не препятствует возникновению юридических отношений между владельцем и компанией.

Для этого достаточно наличия общего соглашения, заключенного по всем вышеописанным правилам. Его условия будут распространяться на всех в равной степени.

Поэтому споры о том, обязан ли собственник заключать договор, не имеют под собой оснований.

В настоящее время в рамках жилищного законодательства это обязанность – всего лишь формальность.

к содержанию ↑

Стороны соглашения

Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон. Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме.

Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.

Подчеркнем, на что обратить внимание нужно обязательно при выборе УК: у обслуживающей организации непременно должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Такая проверка позволяет избежать мошенничества.

к содержанию ↑

Кто, кроме владельцев, вправе подписывать соглашение с УК

Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.

Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.

В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.

к содержанию ↑

Права и обязанности сторон

Договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей у представителей многоквартирного дома и должностных лиц управляющей компании. Основополагающая обязанность жильцов — своевременная и полная оплата коммунальных услуг. Информация о том, что за оказываемые услуги можно не платить, если документа нет, ошибочна.

Плата формируется с учетом следующих составляющих:

  • стоимость ресурсов, поставка которых обеспечивается через УК (газа, воды и так далее);
  • цена аварийного обслуживания;
  • плата за обслуживание мусоропровода, лифтов и иных коммуникаций;
  • стоимость услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, если УК является посредником.

В свою очередь, договор между управляющей компанией и собственником жилья возлагает на УК целый ряд ответных обязанностей:

  • Обеспечение эксплуатации и поддержания МКД в должном техническом состоянии. Эта функция включает в себя:
    • содержание и ремонт общего имущества МКД;
    • уборку придомовой территории;
    • проведение плановых проверок и осмотра общедомового имущества, подъездов, коммуникационных систем;
    • выявление и устранение текущих поломок.
  • Выполнение организационной и управленческой работы:
    • заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями и контроль качества их исполнения;
    • расчет ежемесячных платежей. Именно из платежного документа становится понятно, может ли управляющая компания выставлять счета. В квитанции указывается наименование и реквизиты компании. По ним можно проверить наличие договора с вашим МКД;
    • формирование и представление отчетов о деятельности, в том числе финансовых;
    • прием и рассмотрение заявок жильцов;
    • реагирование на жалобы собственников.

к содержанию ↑

Договоры с поставщиками коммунальных услуг

управляющая компания, которая становится посредником между ресурсоснабжающими организациями (РСО) и жильцами. Ознакомьтесь с законом, регулирующим условия предоставления коммунальных услуг.

жители напрямую (прямые договоры) – они получили такое право с 3 апреля 2018 года (статья 157.2 Жилищного кодекса, Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Можно заключить прямые договоры на все коммунальные услуги или выборочно.

При прямых договорах для жителей может быть неудобно получение большого количества квитанций. Обращаться с вопросами придется в разные организации вместо одной управляющей компании.

Для управляющих компаний в этом случае работы и ответственности меньше не станет. Управляющая компания по-прежнему будет передавать показания приборов учета в РСО, принимать жалобы на качество коммунальных услуг.

По инициативе УК перейти на прямые договоры нельзя, это должно быть желание собственников, закрепленное решением общего собрания. Если накопилась большая задолженность, поставщик ресурса может расторгнуть договор с УК в судебном порядке. Тогда договоры на поставку ресурсов будут заключены напрямую с собственниками.

Пока прямые договоры необязательны, управляющей компании лучше самой их заключать с поставщиками услуг. Какие для этого потребуются шаблоны договоров, читайте ниже.
Автор статьи
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Следующая
ДомКак получить дубликат договора приватизации квартиры?

Добавить комментарий

Adblock
detector