Что делать если сосед построил дом на вашем участке или на его границе?

Как называет закон

Понятие «самовольная постройка» содержится в двух нормативных документах. Пункт 1 ст.

222 Гражданского кодекса определяет ее как «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

В Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37) содержится аналогичное определение самовольной постройки. В частности, разъяснено, что к самовольной постройке приравнивается без соответствующего разрешения:

— реконструкция жилых домов (частей домов);

— переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;

— возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;

Приведенный перечень можно дополнить выводами из Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Так, самовольной постройкой может быть:

— объект незавершенного строительства (п. 30);

— самовольная реконструкция недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28). На практике это обычно происходит в случае пристройки помещения к другому объекту и достраивания этажей. При этом, если невозможно вернуть объект в прежнее состояние, суд обяжет произвести снос пристроя, достроя.

Некоторые пояснения о самовольном строительстве даны в Определении Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. N 595-О-П.

В частности, там сказано: самовольное строительство — это правонарушение, которое нарушает нормы земельного законодательства о предоставлении земельного участка под строительство либо градостроительные нормы о проектировании и строительстве.

к содержанию ↑

Высшие суды разъясняют

Некоторые вопросы, возникающие в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, обобщены в свежем Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Кто может требовать сноса

Круг субъектов, которые вправе требовать ликвидации самостроя, достаточно широк. Так, иск о сносе самовольной постройки вправе подать:

— субъект иного вещного права на земельный участок;

— лицо, права и законные интересы которого нарушаются сохранением самовольной постройки;

— прокурор (в интересах общества и (или) государства);

— уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом (орган, обладающий полномочиями по распоряжению земельным участком, и орган, полномочный выдавать разрешения на строительство).

Имейте в виду: если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью людей, то иск в суд можно подать бессрочно в любой момент (нет исковой давности). Угрозы жизни и здоровью нет, если объект соответствует санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам и правилам.

На это указали арбитры в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 18 января 2010 г. по делу N А17-958/2009.

Суд при признании недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано, самовольной постройкой обязан указать основания признания его таковым. Таким образом, наличие зарегистрированного права на недвижимость не препятствует требовать через суд ее сноса.

В этом случае на основании решения суда в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) вносится запись о прекращении права собственности на самострой. Такое основание предусмотрено п.

1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вместе с правом собственности прекращаются и остальные права (залог, аренда и др.).

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Если самовольная постройка возводилась с привлечением подрядчиков, то все претензии необходимо предъявлять в адрес заказчика, то есть лица, по заданию которого возведена постройка.

Судьи особо выделили ситуацию, когда самовольной постройкой фактически владеет лицо, которое не имеет отношения к ее возведению. В этом случае «ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной».

Например: при отчуждении самостроя (продажа, дарение и т.п.) иск подается к его приобретателю, при внесении самостроя в качестве вклада в уставный капитал — к юридическому лицу, получившему такое имущество, в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — к лицу, получившему постройку во владение. Но в любом случае фактический владелец самостроя, если принято решение о сносе за его счет, вправе через суд возместить понесенные расходы за счет лица, которое возвело самовольную постройку.

Легализация самостроя (иск о признании)

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за правообладателем земельного участка, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Правообладатель может иметь следующие права на землю:

— право пожизненного наследуемого владения;

— право постоянного (бессрочного) пользования.

Возможна ситуация, когда лицо осуществило самовольную постройку (застройщик) на земельном участке, который ему не принадлежит. При этом все необходимые разрешения на ее создание были получены.

В этом случае правообладатель земельного участка вправе подать иск к застройщику о признании права собственности на самовольную постройку. В свою очередь застройщик может требовать от правообладателя возмещения расходов на возведение постройки.

Рассмотрим обратную ситуацию: самострой возведен на земельном участке застройщика, однако на его создание не были получены необходимые разрешения. В этом случае застройщик вправе подать иск о признании права собственности на самовольную постройку к органу местного самоуправления, на территории которого находится постройка.

Признание права собственности на самовольную постройку не означает, что решение принято раз и навсегда. Его можно оспорить в последующем, но уже по иным основаниям.

При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает:

— допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

— создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью людей;

— предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации (в частности, получение разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию);

— правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если отсутствуют необходимые заключения компетентных органов или есть сомнения в их достоверности, суд может назначить экспертизу. Имейте в виду: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Таким образом, суд признает право собственности на самовольную постройку, если установит, что:

— единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры;

— сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Самострой и наследование

Высшие судьи разъяснили: самовольная постройка не принадлежит наследодателю на законных основаниях, поэтому ее нельзя включить в наследственную массу. Однако это не лишает наследников права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку после принятия наследства.

Такое требование может быть удовлетворено только в одном случае: к наследникам перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка.

Когда нормы о самострое не действуют

Статья 222 Гражданского кодекса о самовольной постройке не распространяется:

— на самовольное возведение объекта, не являющегося недвижимым имуществом;

— на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимости, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Осуществлением самовольной постройки могут нарушаться нормы гражданского, земельного, градостроительного законодательства; строительные, санитарно-эпидемиологические, противопожарные, технические, экологические нормы и правила. Однако при определенных условиях закон позволяет признать право собственности на недвижимый самострой.

Арбитражная практика показывает, что это возможно, но требует больших временных и трудозатрат.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Часть дома ответчика находилась на земельном участке истца. Суды нижестоящих инстанций не нашли оснований для сноса данного дома как самовольной постройки.

Однако ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение. Он отметил, что длительность существования возведенной ответчиком самовольной постройки сама по себе не может служить основанием для ее сохранения, если она возведена на чужом земельном участке без законных оснований.

Отказывая в иске о сносе самовольной постройки, суды должны были обосновать, какими иными способами истец мог защитить свое нарушенное право.

Определение ВС РФ от 30.10.2018 № 71-КГ18-6

к содержанию ↑

Суть дела

Гражданину Ш. принадлежит земельный участок площадью 469 кв. м. Гражданка Д. — собственник соседнего земельного участка площадью 215 кв. м. Она построила жилой дом, часть которого расположена на земельном участке, принадлежащем гражданину Ш.

Гражданин Ш., считая возведенный дом самовольной постройкой, обратился в суд с иском к Д. о сносе указанного жилого дома.

Позиция судов

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. С данным решением согласилась апелляция.

Суды исходили из того, что гражданин Ш. не представил доказательств, подтверждающих, что допущенные гражданкой Д.

при возведении жилого дома нарушения градостроительных и строительных норм являются существенными. Избранный истцом способ судебной защиты не соответствует объему нарушенного права, поскольку возведенное ответчиком строение существует в неизменном виде на протяжении длительного времени.

к содержанию ↑

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При этом ВС РФ исходил из следующего.

Согласно ст. 304 ГК РФ право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, принадлежит собственнику.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка (подп. 2 п.

1 ст. 60 ЗК РФ).

Однако суды первой и апелляционной инстанций в нарушение приведенных правовых норм не учли, что сохранение самовольной постройки, возведенной на принадлежащем истцу земельном участке без его согласия, нарушает право собственности истца и противоречит закону.

Согласно ст. 222 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.

1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенных правовых норм следует, что если самовольная постройка возведена на земельном участке, в отношении которого создавшее ее лицо не имеет каких-либо прав, то такая постройка не может быть сохранена и подлежит сносу.

Пунктом 47 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22) разъяснено, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Суд первой инстанции в нарушение требований ст. 198 ГК РФ, исследовав вопрос устранения нарушения права гражданина Ш., при разрешении спора не указал в решении способ исправления допущенного нарушения, не обсудил вопрос о возможности переноса объекта недвижимости для устранения нарушения прав истца.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что устранение нарушения права истца как собственника земельного участка возможно иным способом, чем снос постройки, возведенной ответчиком. Между тем он не пояснил, каким именно иным способом, соизмеримым нарушенному праву, возможно устранить допущенное ответчиком нарушение прав истца.

В пункте 48 приведенного выше Постановления № 10/22 разъяснено, что отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.

Нижестоящие суды, сославшись на длительность существования возведенной ответчиком самовольной постройки и приобретения истцом земельного участка после ее возведения, не учли, что данное обстоятельство само по себе не может служить основанием для сохранения самовольной постройки, возведенной на чужом земельном участке без законных оснований.

Кроме того, по мнению ВС РФ, нижестоящие суды нечетко установили обстоятельства использования ответчиком принадлежащей истцу части земельного участка и объем нарушения его прав действиями ответчика. В частности, им следовало определить, какова в действительности была площадь наложения дома на земельный участок истца.

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Еще в прошлом веке правила строительства были не такими жесткими, как сейчас, и многие постройки можно было узаконить уже после строительства. Сейчас все совсем не так, и получить штраф за незаконное строительство может любой – и тот, кто построил дом на своем участке, и тот, кто вырубил парк для строительства очередного торгового центра.

Мы разберем, что именно считается незаконным строительством и что за него грозит.

к содержанию ↑

Что считается незаконным строительством?

Согласно 222 ст. ГК РФ под самовольным строительством подразумевается строительство любого сооружения (здания) на территории, не предназначенной для этого, без получения на то законных прав, с нарушением общепринятых правил градостроения.

Признать постройку незаконной могут если есть хотя бы одно из нарушений:

  • отсутствует разрешение на строительство;
  • постройка не соответствует основному назначению земельного участка;
  • при возведении сооружения были нарушены строительные нормы;
  • строительство ведется на участке без предварительного получения права на владение им.

Если будет доказано, что возведенное здание или сооружение действительно является незаконной постройкой, то на него нельзя будет получить право собственности. Это означает, что якобы собственник этого сооружения, который потратил на него собственные средства, не сможет распоряжаться им в полной мере, а тем более – осуществлять с ним любые сделки (сдать в аренду, продать и т.д.).

То есть, если строительство будет признано незаконным, эти действия также будут считаться незаконными, а любую из этих сделок – признают недействительными. Это принесет серьезные проблемы для нарушителя.

к содержанию ↑

Незаконное строительство по инициативе третьих лиц

Совершенно не важно, что представляет собой постройка: магазин посреди сквера или соседский гараж под окнами дома, если эта постройка каким-либо образом мешает процессу жизнедеятельности, угрожает безопасности и здоровью, нарушает каким-либо образом гражданские права, то можно смело требовать, через уполномоченные органы (муниципалитет, суд), чтобы это сооружение снесли.

Если будет доказано, что постройка действительно является незаконной, тогда ее собственника обяжут ее снести и вернуть территорию в прежнее ее состояние, а также заплатить штраф. Конечно, обычно процедура расследования, судебные разбирательства и принятие решения может занимать много времени, и все это время незаконная стройка будет причинять серьезные неудобства гражданам.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Тем не менее, действовать в таких ситуациях нужно жестко, так как добровольно ни один хозяин незаконного строения не согласится снести его по своей доброй воле.
к содержанию ↑

Когда не нужно разрешение на строительство?

Градостроительный кодекс РФ (статья 51) указывает на несколько случаев, когда застройщик может не получать разрешение на строительство:

  • в случае постройки гаража на собственном участке, который не предназначен для ведения предпринимательской деятельности;
  • возведение построек на участках, предназначенных для дачного или садоводческого хозяйства;
  • установка сооружений и конструкций, не подпадающих под классификацию капитального строительства (киоск, палатка, навес);
  • возведение вспомогательных сооружений.
Кроме того, существуют региональные программы, которые разрешают осуществлять определенное строительство без получения на то разрешительной документации.
к содержанию ↑

Можно ли обойтись без сноса и штрафа?

В судебной практике существуют случаи, когда решение принимается в пользу застройщика. Как правило, признание права собственности на незаконное строение можно получить в том случае, если:

  • строение возведено по всем правилам и нормам;
  • оно не мешает и не ущемляет права других граждан;
  • территория, на которой оно находится, не является чьей-то собственностью и может быть использована под соответствующее строительство;
  • застройщик выполнил противопожарные и другие нормы безопасности в процессе строения;
  • и главное: он подавал документы в суд на признание постройки законной, но по каким-то необоснованным причинам был предоставлен отказ.

Еще до 1 марта 2020 года действует так называемая «дачная амнистия», согласно которой на активно используемую незаконную постройку, например, дачный участок, можно получить право собственности по упрощенной процедуре. После окончания этого периода процедура легализации построек будет усложнена.

В завершение стоит сказать, что, если нужно что-то построить, лучше все-таки заранее побеспокоиться о получении на это разрешения. Гораздо проще решить вопросы касательно нарушенй в строительстве, чем проблемы с незаконностью постройки.

Если же строительство было завершено до принятия соответствующего закона, нужно в максимально сжатые сроки постараться получить судебное решение о признании законности постройки.

Игорь Ивачев, ведущий юрист отдела юридического консультирования аудиторско-консалтинговой группы «АРНИ».

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 17.11.1995 N 169-ФЗ
«ОБ АРХИТЕКТУРНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(принят ГД ФС РФ 18.10.1995)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О

ОБЗОР Судебной практики Верховного Суда РФ от 09.07.2003

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996
«О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

ЗАКОН г. Москвы от 03.03.2004 N 13
«ОБ ОСНОВАХ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ»

Автор статьи
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Следующая
ЗаявленияИмущественный вычет по договору долевого участия: условия и нюансы оформления

Добавить комментарий

Adblock
detector